Denkmalrecht vor- oder nachrangig zu Privatrecht?

Hallo in die Runde,

wir haben hier im Ort einen kniffligen Fall. Es muß eh ein Gutachter und ein Anwalt ran. Aber mich würde dennoch eure Meinung als erfahrene Baufachleute interessieren. Hier die Situation:

Auf dem Nachbargrundstück eines denkmalgeschützten Ziegelwohnhauses (1. H. 18 Jh.) wird die gesamte Bebauung abgerissen. Das Bauordnungsamt samt Denkmalschutzbehörde hat jedoch nicht berücksichtigt, daß es sich bei der Bebauung daneben um ein Baudenkmal handelt. Es wurde schlicht vergessen, daß es vor 20 Jahren als Einzeldenkmal unter Schutz gestellt wurde. Der Untergrund ist sumpfiger Torf, bis in 8m Tiefe. Nachdem das Nachbargebäude, das NICHT direkt an das Baudenkmal angebaut war, mit schwerem Gerät weggenommen ist, werden an der nun freigelegten Giebelseite des Baudenkmals offenbar mehrere jahrzehnte alte, lange Risse sichtbar, die insgesamt etwa 15-20cm breit sind. Sie waren von innen nicht sichtbar. Möglicherweise sind durch die Abbrucharbeiten die Risse verbreitert worden. Es wird für das Nachbargrundstück Baustopp verhängt, um das Baudenkmal wird für Wohnzwecke gesperrt und die Bewohner evakuiert.

Die Eigentümerin des Baudenkmals beschwert sich bei den Behörden, sie hätten den Einzeldenkmalstatus bei der Abrißgenehmigung (Sanierungsgebiet) berücksichtigen und mehr Auflagen für den Abriß machen müssen, um das Baudenkmals zu schonen. Sie ist der Meinung, der Bauherr auf dem Nachbargrundstück habe mit den Abrißarbeiten als Veranlasser in ihr Baudenkmal eingegriffen und er sei, nun wie in Brandenburg denkmalrechtlich vorgesehen, für dessen Instandsetzung, also die Herstellung der Standfestigkeit ihrer Immobilie zuständig. Der Bauherr sieht die Eigentümerin des Baudenkmals als die Schädigerin, denn dadurch, daß ihr Gebäude nicht standsicher ist, hat er hohe Kosten wegen des Baustopps. Die Eigentümerin des Baudenkmals sieht vorrangig das Denkmalrecht, also öffentliches Recht, zur Anwendung kommen. Der Bauherr auf dem Nachbargrundstück sieht eine rein privatrechtliche Situation und sogar Klagemöglichkeit gegen die Eigentümerin des Baudenkmals, weil durch die nun erkannte Baufälligkeit desselben sein Bauvorhaben behindert wird.

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Wie ist eure Meinung?

Standsicherheit

Ohne genaue Kenntnis von Grundstück und Gebäude ist es zu wage etwas zu sagen.
Eines macht mir unabhängig von der geschilderten Ausgangslage Sorgen:
Der Baugrund.
Es besteht die Möglichkeit das durch die Wegnahme des Nachbargebäudes und damit der Auflast der Baugrund zu fließen beginnt bzw. sich ein Ausgleich des Porenwasserüberdrucks einstellt. Der stärker belastete Baugrund unter dem Giebel ist grundbruchgefährdet.
Wenn dazu mangelnde Verankerung der Deckenbalkenlage und der Pfetten kommt ....

Baugrund

Guten Abend, Herr Böttcher,

das genau ist der Grund, warum das Abrißmaterial vorerst nicht vom Grundstück geräumt werden darf. Das Bauvorhaben liegt damit für unbestimmte Zeit auf Eis. Das Nachbarhaus, also das Baudenkmal, ist in jedem Fall durch den Abriß in höchstem Maße gefährdet, und das war allen vor Ort seit Jahren klar. Die Problematik hätte im Vorfeld unter Berücksichtigung der Denkmalerhaltungspflicht genauestens geprüft werden müssen. Für genau so etwas sind die Denkmalschutzbehörden doch da. Sowohl der Bauherr als auch die Eigentümerin des Denkmals sind schwer geschädigt worden. Und nun soll die Sache auf Privatrecht reduziert werden. Daher die Fragestellung, ob Denkmalrecht als öffentliches Recht nicht das private Recht aushebelt, wie es ja sonst auch in den meisten Fällen zu sein scheint.

Mit besten Grüßen

Baugrund II

Der Eigentümer des Abrissobjektes muß den Abriss bei der Bauaufsichtsbehörde beantragen, wenn das Objekt eine bestimmt Größe (Volumen) überschreitet, die das jeweilige Landesbaurecht definiert. In NRW sind das z.B. 300 m3.

Den Abrissantrag stellt ein Architekt. Darin sind Nachweise gefordert für die Standsicherheit angrenzender / benachbarter Anlagen bzw. für die Sicherung der Tragfähigkeit des benachbarten Baugrundes. Genau für die Punkte, um die es in dem beschriebenen Fall geht.

Das ist unabhängig davon, ob es sich um ein Baudenkmal handelt oder nicht. Die Denkmabehörde muss auf Antrag der Baubehörde dem Abriss lediglich zustimmen und das Objekt aus der Denkmalliste austragen.

Der Denkmalbehörde zumindest sollte klar gewesen sein, das historische Gebäude meistens nicht ausreichend gegründet sind, bei solch unsicherem Baugrund erst recht nicht. Werden dann im Zuge des Abrisses auch Fundamente oder Kellermauerwerk entfernt bzw. in der Nähe des angrenzenden BAuwerks Ausschachtungen vorgenommen, kann für die Bestandsfundamente, je nach Entfernung und Lastausbreitung, die Gefahr des Grundbruchs entstehen.

Das einzukalkulieren bzw, zu verhindern wäre Sache des Architekten oder des begleitenden Statikers gewesen. Bzw. des Eigentümers, wenn er in Eigenregie den Abbruch vorgenommen hat. Auch die ausführende Firma hätte hier Bedenken anmelden sollen.

Dann also tatsächlich Privatrecht

Guten Abend, retrogarde

dann ist es also tatsächlich Privatrecht, allerdings zum Vorteil der Eigentümerin des gefährdeten Wohnhauses. Verantwortlich für die Standfestigkeit des Nachbarhauses wäre dann nicht dessen Eigentümerin, sondern der Bauherr des Abrißvorhabens bzw. die von ihm beauftragten Fachleute, wenn ich das jetzt richtig verstanden habe. Und die Behörde hätte ohne jegliche (!) Prüfung der Standfestigkeit des Nachbarhauses die Abrißgenehmigung eigentlich gar nicht erteilen dürfen. Denkmal hin oder her.

Danke für diese erhellenden Hinweise.

B. Kühne-Spicer

Das ist ....

.... meine persönliche Meinung zu Ihrer Frage aus meiner Erfahrung mit Abrissvorgängen in NRW und ausdrückliche keine Rechtsberatung.

Wohlgemerkt: in anderen Bundesländern können die Regelungen dazu mehr oder weniger abweichen.

Natürlich

Das ist klar. Ich wollte ja genau solche persönlichen Meinungen von Leuten, die mit dem Prozedere vertraut sind. Herzlichen Dank dafür. Die Rechtsberatung findet, wie eingangs geschrieben, beim Anwalt statt. Aber man hat so schon mal ein paar mehr Aspekte parat, die einem als Laie nicht automatisch in den Sinn kommen können.

Einen schönen Abend noch Ihnen beiden!

B. Kühne-Spicer

Also grundsätzlich würde ich als Eigentümerin des Denkmals in die Richtung argumentieren "Wäre nichts abgerissen worden, wäre nichts passiert.", denn es heisst

§ 8 BbgDSchG
Maßnahmen der Denkmalschutzbehörden

(1) Die Denkmalschutzbehörde hat nach pflichtgemäßem Ermessen diejenigen Maßnahmen zu ergreifen, die zum Schutz der Denkmale erforderlich sind.

(4) Wer ein Denkmal

widerrechtlich vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt oder
dadurch beeinträchtigt, dass er Maßnahmen, die nach diesem Gesetz der Erlaubnis bedürfen, ohne die erforderliche Erlaubnis oder im Widerspruch zu ihr durchführt oder durchführen lässt,

hat auf Anordnung der Denkmalschutzbehörde den früheren Zustand wieder herzustellen oder das Denkmal auf andere seiner Eigenart entsprechende Weise instand zu setzen. Die Denkmalschutzbehörde kann die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Verpflichteten selbst durchführen oder durchführen lassen, wenn die denkmalgerechte Wiederherstellung sonst nicht gesichert erscheint.
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Die Gefahr besteht natürlich, dass der Abreisser konkurs geht.
Ob da die (Mit)Schuldfrage beim Architekten, Bauamt, Denkmalschutz eine Rolle spielt, weiss ich nicht aber ich fürchte, das wird die Gerichte einige Jahre beschäftigen.
Auf jeden Fall musste die Untere Denkmalschutzbehörde den Abrissantrag mit bescheiden, sprich, die haben vom Abrissvorhaben gewusst.

Ist das zufälligerweise im Kreis OPR passiert?

Genau

Hallo Klaus,

die Gefahr, daß der Abreißer Konkurs geht, ist ausnahmsweise außerordentlich gering. Und nein, das ist nicht OPR. Wer genau aufs Foto schaut, kriegt die nötigen Hinweise. Der Wahlkampf für die Kommunalwahlen läuft auf Hochtouren ...

Das brandenburgische Denkmalschutzgesetz ist ziemlich eindeutig in seiner Sprache, genau. Und meines Wissen hat das speziellere Gesetz (BbgDschG) gegenüber dem allgemeineren Gesetz (BbgBO) Vorrang in der Anwendung. Deswegen die Überschrift meiner Frage, die aber offenbar gar nicht der zentrale Punkt ist.

Sollte dieser Fall die Gerichte jahrelang beschäftigen, muß die Eigentümerin solange irgendwo zur Miete wohnen. Die (fast lächerlich eklatante) soziale Dimension wollte ich hier aber nicht mit einbeziehen. Es geht mir um die reine Sachlage und deren Einschätzung durch Fachleute.

Schädigung Dritter

Der gesunde Menschenverstand sagt:
Der Verursacher ist für den Schaden haftbar.
Unabhängig davon, ob der Schaden an einem Denkmal oder einem Nichtdenkmal entstanden ist.
Die Eigentümerin des durch den Abriss beschädigten Hauses ist sicher nicht für die, durch den Schaden an ihrem Haus, entstehende Verzögerung verantwortlich.
Das ist keine Rechtsberatung sondern meine persönliche Meinung.

Vorab stellt keine Rechtsberatung dar, sondern nur eine Meinungsäußerung:
Ein Gutachter sollte eine Kausalität zwischen Gebäudeabriss und Schaden am denkmalgeschützten Haus festellen, zumindest muß durch den Abriss, bzw. infolge mangelnder Schutzmaßnahmen der Schaden an dem Haus vergrößert worden sein. Ohne diese Verbindung kann es in der Tat teuer werden für die alte Dame.
Relevant für die Abwicklung ist vermutlich im BGB der 823 I fahrlässige Eigentumsschädigung oder Abs. II Verstoß gegen ein Schutzgesetz , hier Denkmalschutzgesetz.
Auch wenn an dem verbleibenden Haus bereits schadensgeneigte Bausubstanz vorliegt, entlastet dies nicht den Schädiger, dass er für seine Handlung weniger einstehen müsste,
D.H. Überfährt jemand fahrlässig im Verkehr einen Menschen der an Hämophilie leidet, mit dem Auto und dieser stirbt, weil er Bluter ist, kann sich derjenige nicht darauf berufen das er von dem pathogenen Zustand des Verunfallten keine Kenntnis hatte.

Gruß

Schwierig

Hallo,

ich glaube das könnte ein schwieriger Fall werden (Vorsicht: Laienmeinung). Ich finde es erst einmal egal ob das Nachbarhaus nun ein Denkmal ist oder nicht. Da haben dann noch mehr Leute mitzureden, aber der grundsätzliche Schaden ist unabhängig von der Denkmaleigenschaft.

Das Problem was ich sehe ist dass es sich hier um alte Risse handeln soll (ist das sicher?). Sieht man denn eigentlich nun die Risse auch im Inneren? Es wäre also durchaus möglich dass die Abrissarbeiten gar nichts an dem Haus beschädigt haben sondern dass es schon sehr lange einsturzgefährdet war, man das aber eben erst jetzt sieht. Von daher fürchte ich dass das langwierig werden dürfte.

Gutachter wird hinzugezogen

Hallo Tina,

das schrieb ich ja schon. Die Eigentümerin sagt, die Risse waren vorher von innen nicht zu sehen. Jetzt sind sie es definitiv. Rechtsverbindlich klären wird das ein Gutachter. Die großen Risse sind mit Sicherheit uralt, da deutlich ausgewaschen. Sie wurden durch die Abrißarbeiten möglicherweise vergrößert, was der Bauherr natürlich bestreitet, worauf aber die neuen (?) Risse in den Tapeten hinweisen. Wie gesagt, Gutachter und Anwalt sind schon kontaktiert.

Mit besten Grüßen

B. Kühne-Spicer