Denkmalamt

18.05.2015



Liebe Forengemeinde,

wenn das Denkmalamt Bauvorhaben mit Stempel auf den Angeboten von Firmen bestätigt hat, müssen diese Gewerke dann auch von diesen Firmen ausgeführt werden oder kann man selber *loslegen*? ( Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster )



Eigenleistung



Am besten direkt beim Denkmalamt nachfragen.
Aber bei Heizung, Sanitär und Elektro ist wegen der erforderlichen Konzession ein eingetragener Fachbetrieb erforderlich.
Mit den Handwerksbetrieben kann man auch über Eigenleistung für bestimmte Arbeiten reden.
Viel Erfolg





das Denkmalamt genehmigt ja nicht einen bestimmten Betrieb, sondern eine Baumaßnahme, so wie sie im Angebot bzw. Plan formuliert ist.
Wer das dann macht, spielt eingentlich kein Rolle.
Das ändert natürlich nichts daran, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden müssen und auch der Planung entsprechen.





Genau so dachte ich es ja auch. Was ist wenn sich dann im Nachhienein herausstellt vieles Pfusch, nicht denkmalgerecht und nicht durch diese genehmigten Firmen? Dann hat man gegen die Auflagen des Denkmalamtes ggf. verstossen? Darf man den Balken herausreisen wir man denkt und Räume in der Nutzung verändern ( ein bad einbauen wo keins war) ?





Das Denkmalamt prüft nicht die Qualität der Ausführung. Aber alleine schon in deinem Interesse sollten die Arbeiten korrekt ausgeführt werden. Insbesondere wenn es um die Installationen geht.

Die Frage, wo das Bad ist, sollte ja eigentlich schon aus den vom Denkmalamt durchgewunkenen Plänen ersichtlich sein. An die Pläne sollte man sich halten, wenn man keinen Ärger haben will.

Und in keinem Fall sollte man einfach Balken rausreißen. Wenn dir die Bude überm Kopf zusammenfällt ist das Denkmalamt dein geringstes Problem. Man kann grundsätzlich schon Balken austauschen oder ganz herausnehmen, aber man sollte schon wissen, was man tut.

Irgendwie habe ich das Gefühl, du solltest nicht ohne fachkundige Begleitung am Haus basteln.





Es gibt üblicherweise zwei Arten von Denkmal: Außendenkmal und Einzeldenkmal.
Beim Außendenkmal kannst du Innen machen was du willst, außer du veränderst die Statik ohne Bauantrag, dann bekommst Du einen Baustop und Strafgeld... und das Gebäude wird gesperrt für jede Nutzung bis es wieder richtig zusammengebaut wurde, mit Architekt, Statiker usw.
Beim EINZELDENKMAL würde der ungenehmigte Ausbau und Vernichtung eines Balkens zu einer Strafanzeige mit gegebenen Falls Gefängnisaufenthalt führen. Ist hier mal einem mir bekannten Architekten passiert, die Bauarbeiter hatten eine originale Wand rausgerissen, der Denkmalpfleger hat den Architekten angerufen und der ist ins Auto gesprungen, um den Container vor der Müllsammelstelle noch abzufangen. Die Steine wurden alle wieder eingemauert, ging also gut aus, außer dass der Bauherr ein paar tausend Euro ärmer war.





Eigentlich sollte Salsa mal in dem Genehmigungsschreiben des DS nachschauen. Dort steht sehr genau drin, was schützenswert ist und was genehmigt ist.
Was dort nicht drin steht ist weder automatisch verboten noch ist es für den Denkmalschutz automatisch uninteressant.

Solche Umbauten wie ein neues Bad und das Herausreißen der Wände sollte immer mit dem DS abgestimmt werden (und natürlich mit jemand, der etwas davon versteht)

Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass alte Bausubstanz, die vom DS betroffen ist (insbesondere auch FW Balken), nicht ohne weiteres entfernt werden darf, selbst der Ersatz ist genehmigungspflichtig.

GE



Es ist...



aus meiner Sicht ein sehr ungewöhnliches Verfahren, Angebote zu "genehmigen". Fragt doch 'mal, was dieser Stempel bedeuten soll. War da Jemand einfach schreibfaul?

Grüße

Thomas





Liebe Forengemeinde,

besten Dank für die Antworten.
Es geht darum das nicht ich ein Haus saniert habe sondern der Vorbesitzer.
In den Verkaufsgesprächen wurden mir die Genehmigungen des Denkmalamtes abgestempelt auf den Angeboten gezeigt. Das waren alles Fachfirmen. Und es wurde mir auch suggeriert das Firmen dies alles gemacht haben.
Leider ist dem nicht so. Später stellte sich heraus das alles die Feierabendbrigade Sonnenschein gemacht hat und vieles falsch. Die Elektroinstallation haut nicht hin - wurde aber angeklemmt und verplomt. In faule Balken wurden Verglasungen eingebracht, Balken im Haus einfach herausgerissen.Dies haben wir auch erst hinterher anhand von Fotos nachrecherieren können.
Balken wurden mit Silikon und Zement ausgeschmiert und Farbe drüber. Nach einem Winter und Sommer wird alles sichtbar und platzt auf. Vieles wurde als neu angepriesen - Leitungen etc. sind es aber nicht.
Eine Wand musste abgestützt werden.
Um es kurz zu machen - dem Haus ist großer Schaden zugefügt wurden und das Denkmalamt hat Firmen genehmigt. Dies wurde aber so nicht ausgeführt.
Wir sind sehr traurig das so etwas gehen kann und wissen momentan erstmal nicht weiter. Die sache ist dem Anwalt übergeben.
Man ging immer davon aus das das Denkmalamt Baustellen kontrolliert und am Ende der Maßnahme auch alles abnimmt.
Auf dem Amt erkundikten wir uns - es sei alles so rechtens und genehmigt. Was soll man da noch sagen?
Aus dem Bundesland wo wir herkommen wird Denkmalschutz sehr gross geschrieben.
Danke jedenfalls erstmal für alle Antworten



Das...



...wäre denn ein besonders dreister Betrug und würde ggf. die komplette Rückabwicklung des Vertrages ermöglichen, wenn die Verkäufer zahlungsfähig sein sollten...

Kein Spaß, das Ganze...

Grüße

Thomas





Ja kein Spaß das Ganze zumal viel persönliches Schicksal dahinter steht . Es ist ein sehr hübsches Haus an markanter Stelle und wird viel fotografiert . Deswegen auch ist es sehr schade um das Haus . Nur ich kaufe kein saniertes und modernisiertes Haus um alles wieder nochmal machen zu müssen . Hier ist soviel geschlampt wurden . Von Ämtern , der Stadt etc. Ich war mir keines Risiko bewusst da ich dachte Garantie zu haben durch einzelne Firmen. Und wir nichts fanden. Das kam alles erst paar Monate später zum Vorschein. Egal . Nun sehen wir wie es werden kann. Ich liebe dieses Haus aber ich kann nicht mehr ausgeben als ich habe und solche Investitionen waren in keiner Silbe zu ahnen. Ich wünsche dies niemanden !



Eine bessere Basis...



...für die Kaufentscheidung wäre ein Sachverständiger vor Ort gewesen - aber das hast Du Dir sicher selber schon 100x gesagt. Ferner sind abgestempelte Angebote nix wert. Allenfalls im Vergleich mit den tatsächlichen Rechnungen, die diese Firmen später erstellt (oder eben auch nicht) haben. Solo sollten die Stempel auf den Angeboten allenfalls aussagen, daß die angedachte Herangehensweise denkmalkonform ist und (bei Ausführung und Abrechnung!)zu steuerlichen Denkmalabschreibungen berechtigen würde.

Ich glaube auch nicht, daß den Ämtern oder der Stadt viel Schuld an dem Desaster zuzuschreiben ist. Mache Dir da nicht sinnlos Feinde. Letztlich prüfen die (allerhöchstens) nach dem ersten Anschein, ob alles in genehmigten Bahnen lief. Sachkunde darfst Du da keine erwarten, und auch Du hast die Mängel vor Kauf nicht erkannt, obwohl Dich die Sache viel mehr interessiert halt als irgendwelche Behörden.

Als allernächstes würde ich Dir raten, den Ist-Zustand von einem öffentlich bestellten und vereidigten SV, der wirkliche Kernkompetenz bei der Bewertung alter Bausubstanz hat, anschauen zu lassen einschl. Sanierungsempfehlungen UND der akribischen Dokumentation offenkundigen Betruges. Der Anwalt versteht nämlich auch nichts davon. Der wird dann interessant, wenn der vertraglich zugesicherte Zustand mit dem Ist-Zustand verglichen wird. Im Zusammenspiel SV - Anwalt wird eine Schadenssumme ausgerechnet - das wäre der Streitwert...

Viel Kraft wünscht

Thomas





Naja, wenn bei einem Einzeldenkmal Innen + Außen oder bei einem Außendenkmal die nur die äußeren Balken mit Zement und Silkon bearbeitet worden sind sowie übergestrichen, dann ist das eine Täuschung. Am besten wäre es, Hausschwamm zu finden, der bei Nichtnennung zum Verkaufstermin am sichersten zur Rückabwicklung führt.
Arglistige Täuschung wäre auch ein Weg, aber geht Ihn nur mit einem Fachanwalt, der nennt euch auch einen Gutachter seines Vertrauens.
Wir haben das durch, eine Klage des Sanitärs über 25.000€ der uns nachweislich mit falschen Rechnungspositionen übervorteieln wollte, aber bis der Richter das auch so sieht ist ein laaaaanger Weg.
Nur die Parteigutachter unseres zweiten Anwaltes haben klar gestellt, wo gepfuscht worden ist, nun müssen die gerichtlich bestellten Gutachter denen nur noch Folgen. Unsere Gegenklage beläuft sich auf 125.000€ - alles seit über 2 Jahren beim Landgericht in Verhandlung...
Kurze Zusammenfassung: Der Gutachter muss mit dem Anwalt können, erst den Anwalt suchen, dann den Gutachter.



So schlimm...



...muss es nicht kommen: "Der Gutachter muss mit dem Anwalt können" Was auch immer er da können sollte, hier soll keine Hackordnung wie im Buddelkasten entstehen.

Wichtig ist beim SV vorallem Sachkunde. Sowie, daß er öffentlich bestellt und vereidigt ist. Der Anwalt sollte seinen Tätigkeitsschwerpunkt beim Bau haben.

Grüße

Thomas





Da es sich hier um ein laufendes Verfahren handelt kann ich nicht ganz ins Detail gehen. Es gibt ein Gutachten, es gibt Zeugen die bezeugen das bestimmte Mängel bekannt waren, Verkäufer die Gefährdung kannte, diese ignorierte,übertünschte und auf Nachfragen bewusst falsche Antworten gab.
Ein Gutachten muss eh nochmal von Gericht gemacht werden.Die akzeptieren im Verfahren kein privates Gutachten.
Mir ging es jetzt eben darum wenn man vom Denkmalamt Genehmigungen hat und diese sich auf bestimmte Firmen beziehen und dann alles anders ist und ein Einzeldenkmal dadurch geschädigt wird - welche Konsequenzen dies haben kann.
In der Region wo ich nun lebe wird es wohl bald viele kaputt sanierte Fachwerkhäuser geben. Da werden Kunstofffenster eingebaut, falsche Farben eingesetzt etc..und es interessiert keinen.. Das finde ich sehr traurig und unverantwortlich.



Nochmal:



Kein Denkmalamt genehmigt bestimmte Firmen. Das dürfen die auch gar nicht. Was auch immer der Stempel darauf bedeuten mag, der Bauherr ist frei in der Wahl seiner Baufirmen. Der Stempel kann maximal bedeuten, daß die Herangehensweise denkmalkonform ist.

Außerdem ein Irrtum: Ein "Öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter" wird vor Gericht gehört. Erkundigt Euch dazu noch einmal detaillierter. Der Sinn der öffentlichen Bestellung und Vereidigung ist ja eben, daß ein objektives Zeugnis abgelegt wird und kein Gefälligkeitsgutachten. In Euerem Interesse wäre es, einen derartigen Gutachter zu finden, der besonders sachkundig ist, also spezialisiert auf solche Probleme wie das Euere. Sonst bekommt Ihr am Ende jemanden vorgesetzt, der gerade nichts zu tun hat und zuerst "Hier" gerufen hat.

Unter dem folgenden link
http://de.wikipedia.org/wiki/Sachverst%C3%A4ndiger
findet Ihr:

"Vor Gericht sollen nach den verschiedenen Prozessordnungen (insb. § 404 Abs. 2 ZPO) andere als öffentlich bestellte Sachverständige nur dann zugezogen werden, wenn besondere Umstände dieses erfordern."

Also könnt Ihr schon selber aktiv werden, nur müsst Ihr den Richtigen beauftragen. Unbedingt Referenzobjekte benennen lassen, die vergleichbar sind.

Im Übrigen seit Ihr auf dem richtigen Wege: Beweise akribisch dokumentieren, möglichst wenig verändern, Zeugen sammeln, deren Aussagen schriftlich dokumentieren...

Viel Erfolg

Thomas



Denkmalamt



Im Laufe des Threads stellte sich heraus, dass die Eingangsfrage nicht den Kern der gewünschten Information traf.
Aufgrund der weiteren Informationen empfehle ich für das weitere Vorgehen den Kontakt mit einem Fachanwalt für Baurecht.
Des weiteren die Einschaltung eines Sachverständigen mit der erforderlichen Expertise.
Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, wird der SV (auf Antrag einer Partei) vom Gericht bestimmt; die Parteien werden befragt, ob sie einverstanden sind.
Hat man vorher einen SV beauftragt, muss dessen Gutachten – auch wenn er öbuv ist, vor Gericht nicht als Beweis zugelassen werden.

PS
Das Denkmalamt genehmigt die Denkmalseite, sollten für Umbaumaßnahmen Baugenehmigungen oder -anzeigen erforderlich sein, ist das Bauamt zuständig.
Das Nichtbeachten der genehmigten Baumaßnahmen geht zu Lasten des Bauherrn.



Sachverständige



@ olistruve
Du warst einen Ticken schneller als ich;-))

Der Grund für den öbuv SV liegt im wesentlichen darin, dass die Judikative hier zum einen, die Überprüfung der Expertise z.B. an die HwK und IHK delegiert hat und zum anderen die Vereidigung im Prozess eingespart wird.
Aber per se höhere Qualifikation zu unterstellen, halte ich – mit Verlaub – für naiv.





Das ist leider eine komplizierte Situation.
Grundsätzlich ist der Verkäufer dafür Verantwortlich, dass die zugesicherten Eigenschaften der Immobilie auch tatsächlich vorliegen.
In diesem Falle wäre das die denkmalgerechte Sanierung durch fachbetriebe nach Maßgabe des DS.
Ob diese Eigenschaften tatsächlich vorliegen, kann nur ein Sachverständiger herausfinden.
Nun könnte es sein, dass der Verkäufer durch die "Fachunternehmen" getäuscht worden ist, dann hat er diese Mängel nicht arglistig verschwiegen. Könnte aber auch sein, dass es Angebote eingeholt hat, um zu einer Planung inclusive Preisspiegel zu gelangen und dann alles in Eigenregie In der geklagten Weise ausgeführt hat.
M.w. Ist eine rückanwicklung des Kaufes nur bei Täuschung durch den Verkäufer möglich, meistens steht im Kaufvertrag ein Passus der neben der allgemeinen Beschreibung der Immobilie gsinngemäß "gekauft wie besehen" lautet.

Das alles lässt sich ohne Anwalt nicht klären.

Ein weiterer Aspekt ist die Frage, wie denn diese Stempel auf die Dokumente gelangt sind. Bei mir hat's nur einmal Stempel gegeben: nämlich genau dann, als das Amt die Bescheinigung für die Steuer erstellt hat, als Beleg, dass diese Rechnungen (nicht Angebote) berücksichtigt worden sind.
In der Akte des DS müsste sich daher auch eine Kopie der entsprechenden Antrags- und Genehmigungs-Unterlagen finden incl Abnahmeprotokoll. Diese Akte muss man sich mal zeigen lassen. Normalerweise gehört diese Korrespondenz aber auch komplett zu den verkaufsunterlagen.
Schließlich gibt's aber noch einen unangenehmen Punkt:
Sollte der DS irgendwelche Arten von Rückbauten oder Nachbesserungen einfordern ist immer der aktuelle Eigentümer in der Pflicht.
wenn man also aufs Amt geht, sagt man zunächst besser nicht, dass da mglw einiges verbockt wurde.

Viel Glück

GE





Die vorherigen Beiträge bringen mich auf den Gedanken, dass Euer Verkäufer eventuel sogar die Stempel des DS selbst hergestellt hat, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen, dann wärt ihr durch. Ich würde mit einem ungefährlichen Dokument mit so einem Stempel zu DS gehen und fragen, wer das wann abgestempelt haben könnte. Amtliche Stempel nachmachen ist kein Kavaliersdelikt.