definitiv Hausbock - wahrscheinlich sehr lange inaktiv - Frage Statik / Haltbarkeit




Hallo zusammen,

vorm Kauf eines Fachwerkhauses habe ich noch einmal ganz genau geschaut, wie die Scheune (direkt neben dem Haupthaus, statisch unabhängig) aussieht; es war definitiv und massiv Hausbock aktiv (Schadbild scheint mir eindeutig). Alles weiche Holz (Nadelholz wahrscheinlich) ist zu Mehl verarbeitet. Das Haupthaus ist gar nicht befallen (Eiche?).

Seit 15 Jahren wurde das Gebäude oben aber nicht mehr betreten (Heuboden); frisches Bohrmehl ist nirgends zu sehen. Der Putz in den Gefachen wird teilweise nach außen herausgedrückt (macht auf mich den Eindruck, als würde das Fachwerk incl. Lehmsteinausmauerung „schrumpfen“, während der recht steife Putz nach außen herauswandert).

In dem Gebäude sollen Pelletlager (statisch unabhängig vom Fachwerk) und Heizung/Pufferspeicher unterkommen, mir stellt sich die Frage, ob ein Abriss/Neubau, eine Aussteifung bis zum Dachstuhl (Statik) oder „nichts machen“ (mir am liebsten) die Lösung wäre.

Ich bin Anfänger, darum bitte gern Rückfragen stellen bei scheinbar unsinnigem Text...

Vielen Dank an alle!

Grüße,

Christoph



Bild Gesamtansicht



So sieht das Haus aus...

Das Dach ist vor ca. 15 Jahren gemacht worden, alte Ziegel wurden verwendet. Trocken ist das alles.

Links ist das Haupthaus ohne Befall, rechts ist die Scheune nachträglich angebaut (andere Holzsorte). Die Sparren sind alle frei von Befall. Betroffen sind aber fast alle Fachwerkbauteile (außer der Schwelle). Auffällig ist innen, daß für waagerechte Balken, die Zwischendecken tragen, scheinbar "bessere/härtere" Balken verwendet wurden.



Zur Statik



des Gebäudes kann natürlich aus der Ferne anhand Ihrer Beschreibung nichts gesagt werden. Dazu muß die Fachwerkkonstruktion bekannt sein und die befallenen Stellen darin genau nach Umfang und Intensität der Schädigung verzeichnet.

Im Grunde müssen Sie ein Schadenskataster des Gebäudes anfertigen lassen. Danach kann ein fachwerkerfahrener Statiker beurteilen, ob Gefahr im Verzug ist, ob und wie gehandelt bzw. das Fachwerk instandgesetzt werden sollte. Über den -aktiven oder inaktiven- Insektenbefall kann im übrigen nur ein Gutachter für Schäden an Holzbauten befinden.

Das Schadensbild deutet auf den Hausbock hin, da haben Sie recht. Auch ist es Nadelholz und der Befall umfangreich. Der nach außen sich abdrückende Putz ist wahrscheinlich ein harter Zementputz, der sich von den Gefachen löst bzw. vom Frost abgesprengt worden ist.

Ggf. bleibt von der Konstruktion relativ wenig verwertbares übrig. Eine stark geschädigte Fachwerkkonstruktion können Sie mit vertretbaren finanziellen Mitteln kaum sanieren. Ständer und Schwellen oder Rähme am stehenden Fachwerk auszutauschen, ist eine äußerst kostspielige Angelegenheit; da ist eventuell ein Abriss sinnvoller. Sie nur zu sichern und weiter nutzen zu wollen inkl. teilweiser neuer Ausbauten, halte ich erst einmal nicht für sinnvoll.

PS: Sie haben das Objekt noch nicht gekauft. Lassen Sie vor dem Kauf von einem erfahrenen Architekten oder Bauingenieur in einer Immobilienkaufberatung eine BEwertung des Gebäudes vornehmen. Sie wollen ein preiswertes Gebäude kaufen ohne endlose Folgekosten, wie Sie auf Ihrer Seite schreiben. Bei Fachwerkbauten schließen sich diese beiden Forderungen mit tödlicher Sicherheit aus. Wenn das Objekt zum Grundstückspreis angeboten wird, können Sie für eine Kernsanierung mit Tendenz zur Instandsetzung das 1,5-fache eines Neubaus ansetzen.



Hallo Herr Pickartz!



Vielen Dank für die schnelle Antwort. Vor allem Ihr "PS" zielt in die richtige Richtung: Wirtschaftlich gesehen ist das Objekt ein Totalschaden (dazu braucht es keinen Gutachter :-) ).

Dach, Strom, Wasser/Abwasser, Bad im Haupthaus sind recht neu; Heizung fehlt. Nur darum denken wir überhaupt darüber nach, weil man mit wenigen Mitteln einen einfachen, bescheidenen Standard schaffen kann. Es geht wirklich nur um eine Möglichkeit, auf Sicht von 10..20 Jahren die Scheune zu sichern, damit die Heizung trocken steht.

Definitiv nicht soll es um eine Sanierung gehen, die eine spätere wirtschaftliche Verwertung mit Gewinnabsicht ermöglicht. Vermietung wird auch nie möglich sein. Es soll ein großer Spielplatz für Kinder und Erwachsene werden, die über "schöner wohnen"-Probleme milde lächeln.

Vielleicht gibt es ja doch eine Möglichkeit, mit ein paar Punktfundamenten und 8 Pfeilern das Dach zu stützen und das marode Fachwerk als nicht-tragende Fassade zu erhalten?

Bis dahin!

Christoph

gern auch ein PS, damit Sie mich nicht für verrückt halten: beruflich gehe ich auch anders vor... Die Budgets dort haben 7-8 Stellen vorm Komma, das Haus bewegt sich im mittleren 5-stelligen Bereich.



Dachstuhl?



Hallo,

habt ihr euch einmal den Dachstuhl angesehen? Du schreibst nur was von Sparren, wie sieht denn der Rest aus?

Wenn der gesamte Scheunenteil so aussieht steht der vermutlich nur noch aus Gewohnheit. Ich schließe mich an, auf jeden Fall vor dem Kauf mit einem Sachverständigen da durch. Wenn die Grundsubstanz des Hauses OK ist und euch der Standard wie er ist ausreicht würde ich darüber nachdenken das Dach abzustützen, die Scheune abzureißen und dann neu zu bauen. Denkmalschutz dürfte ja vermutlich keiner bestehen. Mir wären die Wände, dem Foto nach zu urteilen, auch als nicht tragendes Element zu instabil.

Lg,
Tina



Schönes Haus



Hallo,

ich bin zwar keine Zimmermann, aber die Ansicht von Herrn Pickartz "Eine stark geschädigte Fachwerkkonstruktion können Sie mit vertretbaren finanziellen Mitteln kaum sanieren. Ständer und Schwellen oder Rähme am stehenden Fachwerk auszutauschen, ist eine äußerst kostspielige Angelegenheit; da ist eventuell ein Abriss sinnvoller" kann ich absolut nicht teilen. Ich habe ein ähnliches Projekt und hatte für die komplette Schwellenerneuerung eine gute fachwerkerfahrene Zimmerei (übrigens LK WF!) da, die haben mir in 2 Wochen die komplette Schwelle und diverse Stiele nach allen Regeln alter Zimmermannskunst (kein Metall!)erneuert. Dass das mein low-budget-selbstmach-Projekt nun in äußerst kostspielige Bereiche getrieben hätte ... nein! Weit gefehlt!
Vieles hängt sicherlich von deinen Fähigkeiten und deiner Lust auf diese Arbeit ab, aber in zwei Jahren kann man doch beträchtliches schaffen. Die bei mir zahlreichen, vom Vorbesitzer wegen schöner Alufenster rausgesägten Brüstungsriegel habe ich übrigens alle selber ersetzt und - neben Bürojob und ohne handwerkliche Ausbildung - mit fachgerechten Zapfenverbindungen ersetzt. Auch ein Stück Schwelle (7 Meter) war dabei. geht alles, wenn man es will ... Meine Erfahrung sagt mir: billiger hätte ich nicht bauen können und schöner wohnen schon gar nicht! Ich würds sofort angehen, dein Haus! Aber das ist nur meine kleine Meinung ...



Gar nix machen



wäre wohl die schlechteste Lösung.

Das sich das ein Statiker ankucken muss kann ich aus der Ferne nicht beurteilen ,sicherlich kann vor Ort aber ein Fachwerkerfahrener Zimmermann was dazu sagen.

Wenn es sich nur ums Aussenfachwerk dreht,würde ich eine Sanierung angehen,das muss nicht Hauruck und geht Stück für Stück.
Da läßt sich auch viel in Eigenleistung machen!

Wenn wir uns immer alle davon abschrecken lassen würden ,das sowas Teuer ist,sich nicht lohnt,ein Abriss billiger kommt...gäbs dat Forum wahrscheinlich garnicht ,weil die Hütten alle platt wären,weil unwirtschaftlich.

Oft ist aber der Lohn ,nachher was sehr individuelles zu haben..wenn ich mein Haus sehe, freue ich mich immer und wenn s mal fertig ist umso mehr!

Grüße Martin



Danke für Eure Meinungen!



Nächste Woche werde ich mit einem Architekten eine Besichtigung machen; er hat ein ähnliches Haus in der selben Gegend und macht seit 30 Jahren Fachwerk.

Besonderen Dank an die Mut machenden Kommentare! Da ich Zeit habe und das Haus bewohnbar ist, werde ich mich der Sache Schritt für Schritt mit viel Eigenleistung und erfahrenen Handwerkern annehmen.

Grüße!

Christoph