Dampfsperre zwischen Sparren

10.01.2016 Fabian



Hallo liebe Leute,

wir haben vor ein Siedlungshaus von 1958 zu kaufen. Um uns vor bösen Überraschungen zu schützen, haben wir es mit einem Gutachter besichtigt.
Der Gutachter fand den Aufbau der Dachdämmung unprofessionell.
Er vermutete:

1. zu wenig Lüfungsabstand zur horizontalen Lattung für die Pfannen

2. dass Luft entlang der Sparren Streichen und dort kondensieren könnte

Dadurch sei der Dachstuhl gefährdet und er vermutet, dass es notwendig sei, das Dach innerhalb der nächsten fünf Jahre neu zu dämmen. Kostenpunkt geschätzte 16500€.

Der Eigentümer hingegen sagt, der Aufbau wäre 2004 so Stand der Technik gewesen.

Nun sind meine Frau und ich nicht vom Fach und sind verunsichert.
Wäre toll, wenn uns hier jemand weiter helfen könnte.

LG und vielen Dank, Fabian

Nachtrag: Fast vergessen,Dachgeschoss ist komplett Wohnraum und vermutlich mit Fermacell verkleidet. Das Dach ist bis in die Spitze gedämmt. Auf dem Dachboden sieht man auf blaue Folie und Dachsparren.



Dampfbremsfolie identifizieren ?



Es gibt Folien die für genau diese Anwendung angeboten werden, siehe z.B. https://de.proclima.com/produkte/dichtung-innen/dasatop .

Irgendeiner ominösen blauen Folie würde ich aber nicht trauen. Das könnte auch eine Dampfsperre sein.

Die Unterspannbahn wäre mir in diesem Fall auch suspekt.
Uni-Electronic ist ein Anbieter von Branchensoftware, die müssen aber eine Zeitlang tatsächlich Folien verkökert zu haben.

24 mm Lüftungsabstand ist eher bescheiden, das hängt aber auch von der Grösse und der Dachneigung ab ob es reicht. Mit der Form der Dachsteine sollte es m.E. gehen.

Ich würde auf jeden Fall bei einem Angebot die geschätzten Kosten für eine neue Dämmung abziehen.



Dachdämmung



Gibt es sichtbare Schäden im Dachgeschoss (Wasserränder, schimmlig-muffiger Geruch, sich abzeichnende Plattenstöße an der Beplankung)?
Sind außen am Dach am Traufkasten Schäden und Wasserränder erkennbar?
Eines sollten Sie bedenken: Das Dach steht so schon 12 Jahre. Wenn es durch einen fehlerhaften Aufbau Schäden gab wären die schon in den ersten Jahren aufgetreten und nicht erst jetzt.
Ist der Gutachter von Beruf Dachdecker?
Wie wurden die Räume im DG genutzt?





Schäden sind keine erkennbar. Sowohl die Sparren, als auch die Beplankung sehen gut aus.
Der Gutachter hat glaube ich Bauphysik studiert.
Das Dachgeschoss wurde als Kinderzimmer, Arbeitszimmer und WC genutzt. Der Dachboden als Lager.
Im Drempel sieht man auf der Innenseite der blauen Folie leichte weisliche Wolkenbildung. Die ist aber nicht stark genug um zerstörungsfrei zu identifizieren, was das ist.



Dachdämmung



Ich stelle mir gerade vor wie ich bei jedem Kunden der mich um Rat fragt die Empfehlung ausspreche alles raus und dann neu machen. Damit liege ich was die Gewährleistung betrifft immer auf der sicheren Seite...

Zwiefach ist der Sandale Wert... soll ein alter Grieche mal gesagt haben.
Hier geht es um einen Hauskauf und damit den Tauschwert. Ich hoffe Sie haben die Auffassung des Gutachters schriftlich, das wäre ein Argument Ihrerseits für die Preisverhandlungen. Machen Sie dem Verkäufer dabei (mit aller gebotenen Höflichkeit) klar das er nicht mehr so eben dem Nächsten die Bude ohne Preisminderung aufs Auge drücken kann. Er weiß jetzt von dem Mangel und er ist damit verpflichtet diesen Mangel dem nächsten Käufer mitzuteilen. Wenn er das nicht macht ist das arglistige Täuschung. Also kann er auch gleich an Sie verkaufen- mit entsprechender Preisminderung versteht sich.
Soviel zum Tauschwert.

Bleibt noch der Gebrauchswert.
Bei der langen und schadensfreien Standzeit halte ich den Mangel für tolerierbar. Behoben werden kann er wenn der nächste Reparaturzyklus am Dach fällig ist. Falls eine Neuorientierung des Dachgeschosses von Ihnen geplant wird dann sollten Sie in diesem Zusammenhang prüfen ob die Beplankung und die Dämmung in dem dabei mit gewechselt wird. Das Geld dafür haben Sie durch die Preisminderung.
Ich empfehle Ihnen nach dem Kauf von außen ein oder zwei Ziegel hochzuschieben und nachzusehen wie es unter der Unterspannbahn aussieht. Ich denke das dieser Aufbau funktioniert hat und noch weiter funktionieren wird. Die Dämmwirkung wird keinen vom Hocker reißen aber es ist besser wie gar nichts. Nur der besseren Dämmwirkung wegen ein funktionierendes Dach neu aufzubauen halte ich für wirtschaftlich unsinnig.



oder so...



der Gutachter hat sicher ein bischen bedenken da nicht alle Dinge auf dem Bau so Verlaufen wie es im Handbuch für Bauphysik steht(im übrigen bin ich für Gesellenbriefpflicht für jeden Architekten/Statiker/Gutachter usw..und eine Reisepflicht für Meister+Winkelverbot)
ok..also weiße Wolkenbildung ist schwer zu bestimmen,könnte Schimmel sein(wobei man Sporenfäden schon deutlich erkennt,es könnte aber auch gekalkte Folie sein,oder doch nur Staub...
ein kaltbereich(ungedämmter Bereich) um die Firstebene wäre schon von vorteil gewesen in diesem Fall. Viele dämmen auch nur bis zur Kehlbalkenlage,was natürlich abhängig von der Nutzung ist..im Grunde stimmt es schon so ,,halb,,wenn bis jetzt nix kam, kommt auch nix..aber die restauration an wesentlich älteren Häusern zeigt auch des öfteren auf,das selbst nach 100Jahren Ruhezeit,dann doch schon kleine nicht Sichtbare ,,Fehler,,zu Schäden führen..

Ps.:Bei dem Wunsch eine sichtbare Sparrenlage zu haben,wäre eine Sparrenaufdachdämmung wohl das klügere gewesen..aber wer weiß schon warum es so gemacht wurde,vieleicht weil der Simmsvorsprung einghalten werden musste oder tausend andere Gründe...

Pss.:zum Bild: *24-Lattung ist Spielzeug,besser ist 38/58;
*die Dampfbremse muss durchgegend verlegt werden und Stöße sowie anbindungen verklebt werden(könnte eine von vielen Gutachtersorgen sein)...
Viel Glück;-)



Alles klar soweit,... Danke



Vielen Dank für die hilfreichen Antworten.

Dass das Dach ja so schon seit 12 Jahren ohne größere Schäden überlebt hat ist echt ein Argument.

Als Fazit entnehme ich: Den Dämmaufbau hätte man eindeutig besser machen können, aber es besteht (vermutlich) kein akuter Handlungsbedarf.

Bei Kauf würde ich das aber noch mal genauer unter die Lupe nehmen.