Fachwerkhaus kaufen, Frage zur angebrachten Dachdämmung.

28.07.2011



Hallo zusammen.
Da dies mein erster Beitrag in diesem Forum ist, möchte ich mich kurz vorstellen. Mein Name ist Stephan, ich bin 34, komme aus dem schönen Harz und beabsichtige ein Fachwerkhaus zu kaufen. Derzeit besitze ich ein Haus aus den 50er Jahren, welches ich mit viel Eigenleistung von der Drainage bis zum First renoviert habe. Handwerker kamen natürlich auch zum Zuge (Dach, Heizungseinbau, Fassadendämmung), ich konnte mich aber bei all diesen Firmen mit anfassen und so gleichzeitig einiges lernen. Daher bin ich handwerklich nicht ganz unerfahren, natürlich noch weit entfernt vom Profi, denn man lernt nie aus.

Jetzt erfordern die Lebensumstände ein größeres Haus und so sind wir auf ein Fachwerkhaus gestoßen und da sind einige Dinge zu beachten, die an einem Steinhaus anders sind. Deshalb hoffe ich, hier Hilfe und Fachwissen zu erhalten, um mir selbst zu helfen oder mir von geschäftstüchtigen Handwerkern (haben wir immer so gemacht) einen Bären aufbinden zu lassen.

Nun zu meiner konkreten Frage:
Das Haus, um das es geht, steht meines Erachtens innen und aussen sehr gut da, es wurde ständig Instandgehalten. Anfang der 90er wurden Thermofenster eingebaut (nicht mehr Stand der Technik-ich weiss) die Elektrik erneuert und auch das Dach mit einer Zwischensparrendämmung versehen. Genau da liegt jetzt mein Problem: Ich bin über den Aufbau sehr verwundert und befürchte einen Baufehler.
Ich habe aus einem Dachfenster heraus einen Ziegel angehoben und konnte zu meiner Überraschung auf die Dämmwolle blicken. Meiner Erfahrung nach gehört da eine Unterspannbahn hin. Oder besser noch, ein Holzunterdach, schliesslich steht das Haus im Harz. Wurde das früher so gebaut oder hat da nur jemand am falschen Ende gespart? Die Ziegel sehen noch sehr gut aus.
Desweiteren befüchte ich, wurde auf eine Dampfbremse hinter dem Rigips verzichtet. Dies stellt aber bisher nur eine Vermutung dar. Diese resultiert aus der Tatsache, daß man in einem Zimmer im 1.OG auf die Dachsparren blicken kann, da diese freiliegen und nur in den Zwischenräumen mit Rigips verkleidet wurden. Was ist, wenn diese Vermutung sich als richtig erweisen sollte? Meines Wissens ist die Folie zwingend notwendig,um Schimmel und andere Schäden zu vermeiden oder gibt es da andere Lösungen. Das 1+2.OG sind voll ausgebaut und sehr schön, sodaß ich natürlich ungern den ganzen Rigips abreissen und eine Dampfbremse anbringen würde (von den Kosten ganz zu schweigen). Sollte es doch dazu kommen, kann man nachträglich eine Unterspannbahn von innen anbringen? Was ich mir allerdings in der Praxis recht schwierig vorstelle. Gibt es andere Möglichkeiten?

Sorry für den langen Text, aber so ein Problem lässt sich wohl nicht kürzer fassen. Danke im Vorraus, für die Antworten. Das Haus, das Nebengebäude und das Grundstück sind wirklich schön, aber wenn sowas Eventuelles, wie ein dringend nachzuarbeitender Dachausbau mein Budget sprengen würde, hilft das alles nichts. Oder der Verkäufer muss preislich nachgeben...Mal schauen.



Hauskauf



Hallo Stephan,
Ihre Vermutungen klingen nach typischen Heimwerkerfehlern. Gerade beim DG- Ausbau werden planerische und handwerkliche Fehler produziert, selbst von Profis. Es ist zu vermuten das es noch weitere solcher Mängel, resultierend aus Eigenleistungen, gibt.
Deshalb sollte man nicht gleich vor dem Kauf zurückschrecken, aber sich der Mängel und Fehler bewußt sein und sie über den Kaufpreis abgelten. Allerdings wird kaum ein Verkäufer, der auch auf seine Eigenleistung stolz ist, dann besonders glücklich sein wenn man ihm seine Fehler aufzählt.
Mein Rat:
Nehmen sich Sie einen Spezialisten zur Besichtigung mit. In einer Stunde sieht der eine Menge und kann Sie vor Fehlern bzw. unnötigen Mehrausgaben bewahren.
Lieber die 100- 300 € zahlen und sicher sein als einige Tausend in den Sand setzen.

Viele Grüße
p.s.
Wenn Sie niemanden kennen oder finden rufen Sie mich an, Daten finden Sie in meinem Profil.



Georg hat recht!



Erst mit einem Profi das Objekt begehen und die Risikofaktoren zusammen stellen.
Dann eine Entscheidung treffen.

Bleibt immer noch: Wer ist ein guter Mann dazu (oder eine gute Frau) = Wer berät richtig?

Aber: lieber 1000 Euro zahlen und dann nicht kaufen
Anstatt 100000 ausgeben 0der mehr und dann kommt das grosse Sanieren - der Frust wird grösser und das Geld weniger - Schulden mehr!

Schon x mal erlebt.

Dann wird aus "Kostengründen" gespart, wobei sich dann die Sparmaßnahmen nach ein paar Jahren als Groschen oder eher Scheinegrab erweisen.

FK

P.S.
Bei einer Beratung immer von den offensichtlichen Fakten / Schäden auf die URSACHEN und die Gründe recherchieren - WARUM!

Fragen Sie Löcher in den Bauch und verlangen Sie Erklärungen - nicht nur: es ist halt alt … das waren alte schlechte Produkte - heutzutage gibt es viel bessere



Moin Stephan,



deine Risikoeinschätzung teile ich auch, muss aber noch nix dramatisches passiert sein.

Wenn du von innen nicht ran kannst, kannst du aber in den unteren Ecken aussen mal ein paar Ziegel mehr aufnehmen und die Wolle auch von der Rauminnenseite begutachten lassen. Bilder von verschimmelter Glaswolle gibts hier im Forum genug.

Dass durch das fehlende Unterdach bei einem Ziegelschaden die Dämmung absäuft und kaum trocknen kann ist ja aber jetzt schon amtlich und preiswirksam.

Kann nicht wenigstens dein "Dachi" nächstes Mal mitkommen?

Gruss, Boris



Danke



Hallo.
Danke für die Antworten.Im Moment ist die ganze Sache ja noch in der Schwebe, will heissen, wir haben uns das Haus angesehen und mit der Verkäuferin über unsere gegenseitigen Preisvorstellungen gesprochen. Sie hat es angenommen und will es im Laufe der nächsten Woche entscheiden, da sie noch andere Interessenten hätte und mit denen nochmal reden will. Wie dem auch sei, sollte die Wahl auf unser Angebot fallen, werde ich zuerst einen befreundeten Dachdecker mitnehmen und mit ihm Ziegel aufnehmen und unter die Dämmung schauen, ob es dort a) eine Dampfbremse und/oder b) schon Schimmel gibt.
Sollte die Eigentümerin diese Aktion nicht wollen, bin ich sowieso raus, da mir die Sache dann zu heikel ist und ich mir keine 15000-20000€ Baustelle extra aufhalsen will.

Führt denn eine fehlende Dampfbremse zwangsläufig zu Bauschäden? Das Dachgeschoß wurde bisher nur ein paar Wochen pro Jahr genutzt, wenn Besuch der Familie da war. Wie ist es, wenn es dauerhaft bewohnt wird? Wir würden es dann nämlich vermieten wollen.

Wie gesagt, vielleicht alles nur heiße Luft, wenn jemand anderes mehr für das Haus bezahlen möchte.

Ich habe mal ein Foto angehängt, um das Dach an sich von aussen zu zeigen. Ansonsten wurde das ganze Haus mal Unterfangen wurden und alle Wände im Erdgeschoß sind jetzt massiv und ohne Ständer.