Dachstuhl Sanierung Bauernkate im Außenbereich




Guten Tag zusammen,
ich beschäftige mich schon viele Jahre mit historischen Häusern. Die alte Baukunst fasziniert mich immer wieder, nun überlegen wir eine alte Bauernkate zu kaufen.

Es handelt sich um ein 4-Ständer Haus mit Krüppelwalmdach und sehr alter Tonziegelauflage. Hauptständerwerk sieht noch brauchbar aus, hatte aber mal einen Wurm. Im oberen Bereich des Daches, gut 2m unterhalb des First ist auf einer Länge von 6-7 Metern das Dach waagerecht leicht eingesackt. Von Innen ist alles verkleidet, da kommt man leider nicht dran. Es handelt sich um einen ca. 200 Jahre alten Dachstuhl aus Rundhölzern.

Da es sich um eine Außenbereichslage handelt darf kein neuer Dachstuhl gesetzt werden.

Ich weiß...ohne Bilder ist alles fischen im Trüben. Ich versuche beizeiten welche zu machen.

Kann man einen historischen Dachstuhl so stabilisieren das neu gedeckt werden kann (ggf. zähneknirschend mit leichten Metalldachpfannen) ?

Danke für eure Meinungen und Ansichten

Gruß
B. Kock



Ausbessern



Es war bisher immer üblich die Bauteile auszutauschen die defekt waren. Ein Dachstuhl bietet sich dazu geradezu an. Also die defekten Sparren austauschen und so den Dachstuhl reparieren. Auch im Außenbereich sind Reparaturen möglich.

Warum soll es ein neuer Dachstuhl werden?

Ich habe in meinem Haus alte Eichensparren liegen, die dem Zimmermann statisch etwas dünn waren. Deshalb hat er ein paar Sparren ergänzt. Kein Problem für einen Fachmann.



Dachstuhl ausbessern



Die Aussage das man einen neuen Dachstuhl daneben setzen könnte kam vom Verkäufer. Ich verstehe den Grundgedanken zwar, halte das aber für völligen Quatsch. Doppeltes Gewicht auf die Ständer und Mauern zu bringen kann nicht Sinn und Zweck der Sache sein. Ich denke die Fette in Höhe der Walmtraufe ist morsch. Eine gute Zimmerei kann das sicherlich aufarbeiten, stellt sich nur die Frage mit welchen Kosten man da rechnen sollte. Es wird nach dem Aufdecken garantiert nich zwanzig weitere Baustellen geben.



Dachsanierung



Eine Frage an die Experten: kann man alte Hohlpfannen/Schüttelpfannen die intakt aber bemoost sind wiederverwenden ? Die Idee wäre das Dach vorsichtig abzudecken, den Dachstuhl zu richten, eine Unterspannbahn oder ähnlich zu Verlegen und darauf die alten Hohlpfannen zu legen. Von innen sollte das Ganze dann gedämmt werden. Was denkt ihr, sollte man oder besser neu eindecken ? Danke !





... mal am Rande:

Vor dem Kauf sollte als aller Erstes ein Gang zur zuständigen Bauaufsichtsbehörde stehen um zu prüfen welche Nutzung im Gebäude zulässig ist. Ein Blick in den § 35 BauGB ff kann da schon die Augen öffnen. Möglicherweise gibt es auch für das Gebiet eine Außenbereichssatzung.

Zwar verfügen viele Gebäude im Außenbereich über einen Bestandsschutz, der gilt allerdings in der Regel für die ursprüngliche Nutzung. Auch muss der Eigentümer, der eine Reparatur durchführen will das Gebäude selbst schon einige Jahre bewohnen. Eingriffe in die Statik sind Genehmigungspflichtig; hier kommt wieder das Bauamt in Boot. Unbedingt vor dem Kauf das Ganze klären. Jeder Fall ist ein Einzelfall.

Regelmäßig kommen immer wieder folgende beiden Sachverhalte vor:
• Größere, umfassende Instandsetzungsarbeiten gelten als Neuerrichtung, wenn diese hinsichtlich Kosten oder aber auch Umfang mit einem Neubau zu vergleichen sind. Das kann auch für Instandsetzungsarbeiten gelten. "gilt als Neuerrichtung" heißt: Baugenehmigung. Liegt keine Baugenehmigung vor, kann es sein, dass man sich aus Unkenntnis einen Schwarzbau gebastelt hat obwohl man doch nur die Sparren am Bestandsdach gewechselt hat. Je nach Sichtweise und Ziel (Außenbereichssatzung) kann sogar eine Beseitigung verlangt werden – sogar über Jahre rückwirkend. Was vor vielen Jahren illegal errichtet wurde wird nicht durch abwarten legal.

• Auch gerne: Ein frisch gebackener Hauseigentümer hat sich ein sanierungsbedürftiges Häuschen im Grünen gekauft, das nach der Instandsetzung vom Eigentümer selbst bewohnt werden soll. Der Eigentümer hat schon von der Problematik gehört und lässt einen Bauantrag stellen. Diese wird leider negativ beschieden, da die Aufgabe der Nutzung bereits 7 Jahre zurücklag. Nun gehört ihm eine nicht instandsetzungsfähige Ruine. Den anderen Text finde ich gerade nicht mehr, aber es gab auch schon eine negative Bescheidung, wenn der Eigentümer nicht vor Antragsstellung einige Jahre das Haus bewohnt hat.

Aber: Das Baugesetzbuch lässt auch Ausnahmen zu => nachfragen, und vor allem irgendwie "verschriftlichen". Eine anwaltliche Beratung lohnt.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer




Wenn wir bauen wollen, beschaun wir erst den Platz, ziehn einen Riß:
Und sehn wir die Gestalt des Hauses nun,
dann müssen wird Baues Aufwand schätzen.
Ergibt sich's, daß er über unsre Kräfte,
was tun wir, als den Riß von neuem ziehn mit wenigen Gemächern
oder ganz abstehn vom Bau?

William Shakespeare



Der Text stellt keine Rechtsberatung dar und kann auch keine Rechtsberatung ersetzen.



Dachsanierung im Außenbereich



Vielen Dank Herr Kornmayer.
Die Problematik ist uns bekannt, Gespräche mit dem zuständigen Bauamt wurden bereits geführt.
Man gibt uns für vieles grünes Licht, wenn es "umfassender" wird setzen wir uns mit dem Amt zusammen.
Wie ist denn IhrevEinschätzung zur Eindeckung bei Hohlpfannen ? Könnte man es riskieren und die alten Pfannen wiederverwenden ?

Danke
Gruß
B.Kock