komplett neues Dach

13.09.2011



Hallo,ich weiß Ferndiagnosen sind schwer bis unmoglich aber erste Einschätzungen oder Erfahrungen würden mich freuen...
also wir möchten ein schönes altes Bruchsteinhaus kaufen
es hat die Grundmaße von 7 m mal 7 m.
es hat zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoß, welches aber alt und viel zu niedrig ist.Sprich wir müssten ca 1m aufmauern
und einen komplett neuen Dachstuhl plus neuer Eindeckung bezahlen....was könnte man dafür rechnen?
hat jemand erfahrungen und tipps würde mich über erfahrungsausstausch per mail freuen



Komplett neues Dach?



Hallo Ralph,

aus dem Bauch heraus: Mit recht hoher Wahrscheinlichkeit ist der neue Dachstuhl nur ein Teil der Kosten, mit denen Du rechnen musst. Bist Du sicher, dass Heizung, Dämmung, Elektro, Wasser etc. alle ok sind? Hast Du die Kosten schon alle im Griff? Wenn Du das nicht weisst, sind +-5T Euro beim Dach nicht so wichtig, wenn Dich die neue Heizung 10T Euro kostet...

Tipp: Such Dir einen netten Architekten, der ähnliche Häuser saniert hat. Der kommt vielleicht sogar kostenlos bei der Besichtigung mit, wenn Du ihn danach bei der Sanierung beauftragen wirst.

Viel Glück mit "Deinem" schönen alten Haus!

Dirk



Guten Morgen,



man rechnet mit ca. 150 Euro pro m3 umbauter Raum.
In Deinem Fall bei 135 m3 runde 20.000 Euronen.

Viele Grüße



Aufstockung



Ist denn die baurechtliche Machbarkeit der Aufstockung gegeben?

Viele Grüße



Erfahrung



Hallo Ralph,
ich habe erst vor 4 Wochen ein neues Dach decken lassen. Bei mir waren es 260qm nur Dachlatten 40x60 und Tonziegel von Creaton Magnum. Alles ohne Unterspannbahn usw. 2 Kaminverwarungen neu und eine Dachrinne 16m neu. Das ganze hat dann 16500€ gekostet. Ich habe mit Festpreis gearbeitet sonst wäre es sicher noch teurer gekommen da mein Dach nicht so rechtwinklig war wie sich ein Dachdecker so wünscht und ein Teil 3 mal gedeckt wurde bis es dem Bauherr passte. :-)



Bei uns ...



... war es ähnlich. Allerdings ist unser Haus durch einen Anbau aus den 60er Jahren L-förmig (Dachfläche ca. 100qm). Wir haben alles inkl. Giebelwänden abgerissen und komplett 1m höher neu aufgebaut.

Alles zusammen kostete, mit Innenausbau (in Eigenleistung), neuen 4 neuen Fenster im Dachgeschoss, einer neuen Gaube, Archtiket, Baugenehmigung, etc.etc. knappe 55T€.

Hierin waren auch die Kosten für eine komplette neue Holztreppe enthalten, welche wir uns auf Maß haben anfertigen lassen, da der Zugang zum Dachboden bis dahin nur über eine Bodentreppe möglich war.

Alle Leitungen, Heizung, Dämmung etc. Innenausbau und neuen Bodenaufbau haben wir in Eigenleistung erbracht. Wir haben auch etwas teurere, glasierte und seidenmatte Tonziegel genommen, sowie das Haus gleich noch außenherum neu anlegen lassen.

Auch so Kleinigkeiten wie eine freitragen Firstpfette in 8m länge haben ein paar Euro extra gekostet. Ich glaube hier kannst du ab 25T€ nach oben offen alles mögliche ausgeben ;))

Gruß
Sascha



danke bisher....



hm mit 30 tsd für das DG plus Dach haben wir gerechnet...
-was könnte gegen eine aufstockung um 1m sprechen, von seiten des amtes?

-
haben ein angebot für die heizung(komplett) ,für das ganze haus einschließlich DG für 14 tsd.
-
die Elektrik machen wir weitgehends selber
-
sorgen machen uns noch die fensterausschnitte in die
60 cm Bruchsteinwand



Bauleiter ....



wo kann ich denn jemanden finden der mich durch die
Bauphase führt?
Damit ich totale Anfängerfehler vermeiden kann und
Struktur in den Aufbau bekomme...was mache ich wann?
danke für die vielen tipps bisher



Dachaufstockung



Was dagegen sprechen kann?
Ohne Baugenehmigung errichten Sie einen Schwarzbau.
Ob Sie die Genehmigung erhalten hängt vom zulässigen Maß der baulichen Nutzung ab.
Davon hängt wiederum die Kaufentscheidung ab.
Also zuerst einmal beim Bauamt nachfragen.
Bei positiver Antwort:
Planer suchen, Konzept und Kostenrahmen machen lassen, Finanzierung klären, kaufen, Baugenehmigung beantragen.
Wenn die da ist dann können Sie sich um ausführende Firmen und Preise kümmern. Einen Baubetreuer haben sie dann auch.

Viele Grüße



wo genau steht dein Haus denn ....



... wir hatten uns für einen Architekten entschieden, der uns in der kompletten Bauphase betreut hat und sich um alle Pläne und Genehmigungen gekümmert hat.

Klar hat er Geld gekostet, aber er hat es auch zum Teil durch die Ausschreibung der Angebote wieder reingeholt, weil die Angebote geprüft werden und einfach auch richtig sind. Auch konnte er unsere größere Gaube klasse bei der Stadt durchsetzen, weil bei uns eigentlich nur 1,2m breiten Gauben zulässig sind. Wir haben aber nun eine Ausnahmegenehmigung und eine Breite von über 2,2m erhalten.

Im Vorfeld ohne Architekt hatte wir es auch mal bei unterschiedlichen Zimmerleuten und Dachdeckern angefragt, aber hier hat jeder angeboten was er wollte ;)

Wichtig ist noch, ob deine Nachbarn dem ganzen zustimmen müssen. Das war bei uns der Fall, weil wir relativ nah am Nachbarhaus stehen und hier nun die Aussicht aus einem Giebelfenster des Nachbarn ein bissl wenig geworden ist.

Je nachdem wo ihr wohnt, kann ich euch vielleicht meinen Architekten empfehlen. Ist ein klasse Typ und hat einen echt guten Job gemacht.

Gruß
Sascha



Anbei einmal ein ....



Vorher-Foto und ein Nachher-Foto ....



Und hier das ....



.... "Nachher". Außenanlage und Sockel sind noch nicht fertig.



Na, das ist doch wirklich ganz nett geworden



allerdings hätte ich die Nutbretter am Ortgang an Deiner Stelle auch noch verschiefert. Auf die paar Schiefer wäre es wohl auch nicht mehr angekommen. Jetzt brauchst Du halt ne elend lange Leiter, um die Nutbretter zu streichen.
Aber ansonsten gibts nix zu mosern :-)

Gruß Andreas



Ach ja,



zum Thema wollte ich auch nochwas beitragen. Ist schon interessant, wie hier verschiedene Preise in den Raum geworfen werden. Das ist zwar ganz unterhaltsam, aber wenig hilfreich.
Dem Threaderöffner würde ich nahelegen, zumindest einmal ein Bild oder einen Plan hier einzustellen, damit man weiß, was man sich unter einem "Stück Dach 7 x 7 m" konkret vorzustellen hat.
Genausogut könnte man fragen: was kostet mich ein neue Küche ?
Ein paar Details würden da schon weiterhelfen.
Was mir noch etwas zu denken gibt: Aufstockung auf einer Bruchsteinmauer ? Da drängt sich mir ganz unwillkürlich und penetrant der Ausdruck Ringanker auf....und den wirst Du auch brauchen, wenn Du z.B. ein Sparrendach aufbauen willst (was mMn. bei der Größe naheliegend wäre).
Desweiteren würde ich mir überlegen, ob ich tatsächlich Tonziegel aufs Dach haben muß oder ob es ein wesentlich günstigerer Betonziegel auch tut. Muß die Dachrinne tatsächlich aus Kupfer sein oder kann ich auch mit Prefa (farbbeschichtetes Alublech) oder Zinkblech leben ?
Will ich ein einfaches Satteldach ohne Aufbauten mit lediglich ein paar Dachflächenfenstern oder hab ich vor, mir zwei, drei kleine Gauben aufs Dach zu setzen (was Dir der Geldbeutel z.B. mit einem leicht wahrnehmbaren Stöhnen dankt).
Falls hier mal ein paar konkrete Fakten fallen, bin ich bereit, Dir mal kurz durchzurechnen, was so ein Dach mit Verankerung, Rinne und Dacheindeckung kostet.

Gruß Andreas



Hallo Andreas



Hallo Andreas
Bilder stelle ich die Tage ein,wenn ich wieder am Objekt war.
Also generell sind wir mit der einfachsten Lösung zufrieden,
evtl. können wir die alten Ziegel sogar noch nutzen..
Ich weiß nicht was realistisch ist, was das aufmauern angeht.
Wir haben eine Grundfläche von 49 qm und aktuell besteht das
DG quasi aus Nurdach, höchste Stelle ca 180cm.

Gehen wir mal von den günstigsten Ziegeln,günstigster Dachrinne,eine Gaube für den Treppenaufgang, 3 Dachfenster aus.
Außerdem der Ringanker,der gesamte Dachstuhl(Dämmung) und Geschossdecke vom OG zum DG.

Vieln Dank für die Hilfe



Na siehste,



geht doch :-)

Sobald Du ein Bild eingestellt oder an meine mailadresse (müßte in meinem Profil irgendwo rumfliegen) geschickt hast, werd ich Dir mal ein unverbindliches Angebot machen. Dachneigung wäre auch noch interessant. Wie steil ist denn das alte Dach...ungefähr :-)

Kleiner Tipp noch:

Wenn Du Dir dann vor Ort ein konkretes Angebot machen läßt, laß Dir nicht nur die billigste Variante anbieten, sondern entweder die mittlere oder zwei Varianten. Oft lohnt es sich, etwas mehr Geld auszugeben und dafür etwas mehr Qualität zu erhalten.

Gruß Andreas



Schiefer am Ortgang



Hi Andreas,

da hast du recht ;) Wäre evtl. sinnvoller gewesen, den Bereich auch zu verschiefern, aber gefiel mir irgendwie so wie es jetzt ist besser.

Die lange Leiter habe ich und ich freue mich auch schon darauf da oben zu pinseln ...

Achja, einen Ringanker habe ich bei uns auch betonieren lassen. Sicher ist sicher ....

Gruß
Sascha