Dachausbau

09.09.2010



Hallo an alle,
Das Thema wurde zwar schon öfter behandelt, aber weil ja Dach nicht gleich Dach ist hier trotzdem nochmal:

Wir überlegen momentan einen Dachboden zu kaufen und anschließend aus Wohnung auszubauen.
Die Grundfläche beträgt ca.150qm und das Dach ist ziehmlich Steil und ca.5-7m hoch.
Die Anschlussleitungen für Heizung, Wasser und Strom sind hochgelegt, mehr aber auch nicht.
Der Dachstuhl ist nicht gedämt (man kann die blanken Ziegel sehen), Fenster sind nicht eingesetzt und Innenwände gibt es auch nicht...
Uns schwebt vor bei einer Höhe von ca.2,8m eine Zwischendecke einzuziehen damit man das Dach nicht bis komplett unter dem Giebel dammen muss (einen 5m hohen Raum brauchen wir außerdem auch nicht.
Allerdings sind wir nicht ganz sicher, ob diese Zwischendecke wirklich nur die Funktion einer (Wärmedämmenden) Decke haben soll, oder ob sie so tragfähig wird, dass der darüberliegende Teil irgendwann in einigen Jahren als separater Wohnraum ausgebaut werden kann.

Ansonsten würden wir beim Bau möglichst viel selber machen: Elektrik komplett selbst, Wärmedämmung/Gipskartonplatten und Raumaufteilung nach Möglichkeit auch.
Beim Fenstereinbau bin ich mir nicht ganz sicher und Gas/Wasser/Heizung müsste man dann komplett machen lassen.
Ansonsten wollen wir das ganze relativ schlicht machen, also die Preise eher gering halten.
Deshalb meine Fragen:

Kann mir jemand sagen, mit was für Gesamtkosten wir grob geschätzt zu rechnen haben, wenn die eingezogene Decke NICHT tragfähig sein soll und nur die Funktion eines Raumabschlusses nach oben erfüllt?

Wie Teuer währe das ganze wenn wir uns die Option offenhalten wollen, den Bereich über der eingezogenen Decke irgendwann weiter auszuauen?

Welche Fenster müsste man da eigentlich einsetzen? Wie gesagt ist das Dach relativ steil und im unteren Bereich sogar annähernd senkrecht.
Könnte man da evtl. ganz normale Fenster einsetzen oder müssten es auch bei sehr kleinen Dachschrägen spezielle Dachschrägenfenster sein?

Ist es überhaupt empfehlenswert Isolierung/Wärmedämmung/Fenstereinbau selbst zu machen, oder gibt es dann die realistische Gefahr, dass ich alles wieder aufreißen muss? Ich habe zwar einen Freund, der behauptet er könne das, aber 100% sicher bin ich da auch nicht, bzw. weiß nicht genau wie schwierung so was ist.

Ich weiß natürlich, dass man mir aufgrund der eher spärlichen Informationen keine wirklich verlässlichen Zahlen nennen kann, aber mir geht es auch eher um eine grobe Hausnummer (sind 500-700€/qm realistisch?)
Vielen Dank schon mal im Vorraus



Es



handelt sich um eine "Umnutzung", das bedeutet genehmigungspflichtig, also Bauantrag stellen. Am besten vor dem Kauf eine Bauvoranfrage stellen, ob die Massnahme überhaupt genehmigt werden kann. Am besten, einen Architekten mit Altbauerfahrung hinzuziehen.
MfG
dasMaurer





Erstmal, da steht "Wir überlegen momentan einen Dachboden zu kaufen und anschließend als Wohnung auszubauen."
Man kann ja nun nach meinem Verständnis nicht gut nur einen Dachboden kaufen.

Ist das eine WEG?
Wenn ja, muss da zuerst eine Eigentümerversammlung beschliessen dass das geschehen darf, die Teilungserklärung muss abgeändert werden, die Wertquoten neu verteilt werden, es braucht eine Abgeschlossenheitserklärung, es muss sichergestellt werden, dass die neu zu erstellende Wohnung über das Gemeingut erreicht werden kann, und so weiter.
Es wird also schon teuer, bevor man anfangen kann.
Dann ist das Dach zwingend Gemeingut, da darf man als Selbsttäter nicht so einfach dran.

Die Frage zur Tragfähigkeit der Dachkonstruktion beantwortet der Statiker. Und sonst dürfte der mittelfristig kostengünstigere Weg sein, erst einmal mit der Sache zu einem Architekten zu gehen und dort einmal grob rechnen lassen, was es so kosten dürfte und welche eigenleistungen wieviel bringen. Ausführungspläne als Grundlage für vergleichbare Offerten sowie Koordination der vescheidenen Gewerke braucht es sowieso.



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Pardon, das hätte ich evtl. erwähnen müssen:
Der Dachboden gehört momentan dem Investor, der das Haus einst gekauft hat und jetzt die einzelnen Wohnungen weiterverkauft - wir müssten uns also mit niemandem aus dem Haus abstimmen (momentan steht der Dachboden komplett leer).

Das ganze ist zwar Denkmalgeschützt, allerdings ist eine Ausbaugenehmigung bereits vorhanden





"Der Dachboden gehört momentan dem Investor, der das Haus einst gekauft hat und jetzt die einzelnen Wohnungen weiterverkauft - wir müssten uns also mit niemandem aus dem Haus abstimmen"

Da könntest Du Dich ganz gewaltig täuschen. Wenn der schon Wohnungen verkauft hat, dann können die neuen Eigentümer mitreden. Und das werden die auch tun - Wenn ich eine Wohnung kaufe und anteilig an den Gesamtunterhalt bezahlen muss, dann lass ich doch nicht irgendwen am Dach rumbasteln!

Der Investor soll mindestens die oben erwähnten Vorbereitungen treffen, damit allermindestens gegenüber allen Ämtern die Sache in Ordnung ist. Dazu gehört auch die Genehmigungsfähigkeit deines Vorhabens. Sonst ist der raus und Du darfst Dich jahrelang mit den Miteigentümern rumschlagen, weil die das Ganze anders sehen.

Eine WEG taugt wenn überhaupt für Leute, die mit Hausunterhalt (Garten, Nebenkostenabrechnungen, kleine Reparaturen) nichts zu tun haben wollen, aber trotzdem Wohneigentum besitzen wollen. Dann soll das Haus aber fertig eingerichtet sein und eine für eine WEG taugliche Architektur haben, bevor man sich da einkauft. Schallschutz, Flur, Parkplätze, all das muss kompromisslos stimmen, sonst gibt es sicher Ärger.

Für Selbstbauer taugt eine WEG nicht. Da darfst Du nicht viel mehr als die Fliesen fürs Bad auswählen, bei allem anderen dürfen alle mitreden. Das macht auf Dauer wenig Spass.
Was mich auch misstrauisch machen würde: Der Investor wird schon wissen, warum er den Dachboden unausgebaut verkauft.
Und Investoren machens wegen der Rendite.





Erst mal danke schön für die schnelle Antwort
Wenn mich nicht alles täuscht ist der Dachboden dort kein Gemeinschaftseigentum, bzw. die Wohnungen im Haus wurden ohne ohne Dachboden verkauft - ich hab auch schon mit Wohnungseigentümern aus dem Haus gesprochen.

Die Behördliche Genehmigung zum Ausbau ist bereits vorhanden.

Wie gesagt geht's mir erst mal ganz grob um die Kosten



Ärger vorprogrammiert



Wenn da schon Wohnungen verkauft sind, würde ich da
auch die Finger von lassen oder mich zumindest von
einem Fachanwalt detailiert beraten lassen. Z.b.
wer legt fest, wie das Dach gedämmt wird? Euer Interesse
ist eine möglichst gute Dämmung für Sommer wie Winter,
den EG Bewohnern kann das herzlich egal sein. Ist
das, falls möglich aus dem Gemeinschaftseigentum
herausgenommen, seid Ihr dann auch für die Dachziegel
verantwortlich? ...
Wir haben auch sehr schlechte Erfahrung damit gemacht,
wenn der Investor nolens/volens Mehrheitseigentümer ist
und Wohnung vermietet bis er sie irgendwann mal zu
seinen Vorstellungen verkauft bekommt und eine
unfähige Hausverwaltung deckt.



Da stimmt



doch was nicht. Die Rechtslage ist eine völlig andere.
Wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, hat der Investor sein Geld und ist fein raus. Und den Zirkus mit den Miteigentümern habt ihr.
Mal ganz vereinfacht, eine Eigentumswohnung ist nur bezüglich der Nutzungsrechte wirklich Eigentum, Grundstück und Gebäude sind Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer und nur mit Einverständnis aller Eigentümer sind Baumassnahmen statthaft. Der Krach ist vorprogrammiert.
MfG
dasMaurer



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Ok, aus der Sichtweise hab ich's noch gar nicht betrachtet...
Eigentlich dachte ich wie ich den Dachboden dämme währ dann mehr oder weniger meine Sache und geht die anderen nix an, da es sie ja auch nicht direkt betrifft (bauliche Veränderrung an der Fasade/dem Ausebereich wollte ich eh nicht vornehmen).

Geräumt ist der Dachboden übrigens schon, bzw. wurde wohl sein langer Zeit nicht mehr als solcher genutzt.
Gemeinschaftseigentum ist der Dachboden meines Wissens nach sowieso nicht, bzw. war es wohl auch nie





Hallo Bastian,

spätestens die Dachziegeln und das Gebälk sind Gemeinschaftseigentum und wenn dort herumgebastelt werden soll ist ein WEG-Beschluss notwendig. Spätestens wenn Fenster, Gauben, Schornsteinfegerausstieg etc. erstellt werden geht es an die Dachhaut.
Wenn am Gemeinschaftseigentum gedämmt wird und dies beispielsweise falsch ausgeführt wird und dort ein Schaden entsteht kannst Du Dir in etwa ausmalen, wer die Kosten für die Beseitigung tragen wird.
Wenn bereits eine Hausverwaltung im Auftrage steht muss diese im Übrigen dem Verkauf zustimmen – und dazu werden die Meinungen aller Miteigentümer eingeholt. Schließlich verändern sich die Eigentumsanteile an der Immobilie und damit unter anderem Kostenschlüssel und Stimmanteil bei Abstimmungen.
Hier ist erst einmal ein Gang zum Fachanwalt notwendig um keine Bauchlandung zu erleben. Wichtig ist, dass Du eine Wohnung erwirbst und keinen Dachboden. Die Wohnung (auch wenn noch nicht ausgebaut) muss in der Teilungserklärung beim Notar als solch eine eingetragen werden / worden sein.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer





Ok, danke schön.
Ich sehe, dass die ganzen Formailien doch etwas komplizierter sind als von mir erhofft... Bisher ist zwar meines Wissens nach erste eine Wohnung verkauft und mit dem Besitzer hab ich schon gesprochen, aber ich werd mich da nochmal gessondert schlau machen,
Kann mir trotzdem noch jemand sagen mit wie vielen Kosten ich ganz grob geschätzt rechnen müsste, für den Fall dass die anderen Besitzer zustimmen?



Kosten



hallo,
also zunächst einmal: es ist möglich, so eine Baumaßnahme durchzuführen und es ist 100 mal besser, einen selbst ausgebauten Wohnraum zu haben als einen, der mit dubiosen Materialien durchgeführt wurde. Allerdings ist es tatsächlich wichtig, sich vorher abzusichern, daß auch alles so möglich ist, wie gewünscht (Gutachten für Schadstoffe- in Dachböden wurde gern mit Lindan rumgemacht-, Bauvoranfragen bezüglich Fenster, Gauben, etc., Eintrag in die Teilungserklärung, daß sich alle nachfolgenen Neu-Mitglieder der WEG mit den Bedingungen für euren Aus-Umbau einverstanden erklären.
Kritische, dh. das Allgemeineigentum betreffenden Dinge von Fachfirmen machen lassen (z.B. Dämmung).
Und so ein Ausbau kostet je nach den Ansprüchen ab 1.400 EUR/m2.