Eigenleistungen

23.07.2010



Liebe Forumsmitglieder,

als neues Mitglied und Hausbesitzerin in spe möchte ich gleich die Gelegenheit und Ihre Erfahrungen nutzen und eine Frage ins Forum stellen.

Ich bin dabei, (zunächst) eine Hälfte einer alten Gutskate (1894) zu erwerben (nächste Woche ist Beurkundung). Die Haushälfte ist stark sanierungsbedürftig, mein Budget allerdings beschränkt, da ich die andere Hälfte (mit dem größeren Grundstück) noch dazu kaufen möchte. Ich möchte daher einiges in Eigenleistung erbringen. Meine Frage an Sie: Was lässt sich in welcher Zeit überhaupt schaffen? Welche Erfahrungen haben Sie damit gemacht? Wir sind zu zweit, beide handwerklich einigermaßen geschickt, aber eben auch voll berufstätige Schreibtischtäter.

Hier die Fakten:

Die Wohnfläche im EG beträgt ca. 105 qm. Der Architekt spricht von Sanierungskosten, die 1000 Euro/qm betragen (Minimum), ohne Dachsanierung und -ausbau.

Das Haus ist ein Ziegelbau, die Innenwände haben ein Fachwerkgefache. Die Innenkonstruktion besteht aus einem Holzständerwerk. Die Außenwände sind leider nur 25 bis 30 cm stark.

Folgende Arbeiten liegen - nach Absprache mit dem Architekten - grundsätzlich an:

Die Fußböden (z. T. Dielen, z. T. Bitumenestrich, darunter Steine) müssen entfernt werden und ein neuer Fußbodenaufbau ist nötig (die Wände, u.a. Innenwände sind feucht). Geplant sind als Belag alte Ziegel und Holzdielen.
Alten Putz abschlagen. Innendämmung mit Lehmsteinen und Lehmputz.
Neue Elektroinstallationen.
Neue Sanitärinstallationen.
Neue Fenster.
Einbau einer Heizung (wahrscheinlich Flüssiggas - Erdgas leider nicht vorhanden. Wärmepumpe zu teuer für unser Budget), zusätzlich zu einem Kaminofen (Begehbarer Kamin vorhanden).
Zwischendecke mit Fußboden (Dielen) für das Dachgeschoss.
Alte Decke wahrscheinlich entfernen.
Eternitdach entsorgen, neues Dach mit Dämmung. Mehr als einen Dachraum, ohne Ausbau, können wir uns dann nicht leisten.

Dem Architekten habe ich heute optimistisch mitgeteilt, dass wir die Entkernungsarbeiten (Putz von den Wänden, Fußböden raus) selber machen könnten. Er hat mir auch gleich vertrauensvoll das Aufmaß überlassen (ich habe vor vielen Jahren mal Bauzeichnerin gelernt und als solche gearbeitet, bin aber seit 1998 raus aus dem Gebiet), sowie die Bauzeichnungen. Die Malerarbeiten (Türen abbrennen/-beizen, schleifen, streichen; Wände streichen, Fenster streichen) wollen wir auch selbst machen (habe ich schon hinreichend Erfahrung mit). Der Architekt traute uns auch zu, die Dielen und evtl. auch die Ziegel selbst zu verlegen. Da bin ich mir aber nicht so sicher.
Mit genügend Zeit wäre das auch sicher nicht ganz so problematisch, aber wir wohnen nebenbei noch zur Miete, so dass sich die Eigenleistungen evtl. nicht mehr lohnen, wenn man die Miete (7.200 Euro im Jahr) dagegen rechnet.

Zu dem Haus gehört noch ein schönes, aber ebenso sanierungsbedürftiges Nebengebäude (Dachkonstruktion Holz mit Pappe ist ziemlich marode; viele Setzungsrisse = Fundamentsanierung; Verfugung schadhaft), in das wir gerne die Heizungsanlage einsetzen würden.

Über Tipps, Ideen, kritische Gedanken und Erfahrungsberichte würde ich mich sehr freuen.
Wenn noch Fragen offen sind, beantworte ich sie natürlich sehr gerne.

Mit herzlichen Grüßen von der Ostseeküste

Hennriette


Ergänzungen:

Das Haus ist nicht unterkellert.
Wir versucht den Status des einfachen Kulturdenkmals zu bewirken, wegen der steuerlichen Abschreibungen und weil es einfacher ist, die KfW-Standards zu erreichen.



Sanierung Ziegelbau



Hallo Hennriette,

oh oh oh. Das hört sich so an, als würde das schnell ein kostenintensives Vorhaben werden.
Ihr arbeitet beide, also bleiben nur die Abende und Wochenenden. Urlaub für die nächsten Jahre könntet Ihr dann auch erstmal streichen.
Sehr gut ist schon mal, dass sich das Ganze ein Architekt angeschaut hat und anscheinend die Grundsubstanz für gut befunden hat.
Ich persönlich wage mich gerade an ein 50m² Fachwerkhaus, das allerdings schon kernsaniert ist, s.h. Dach ist neu, Fachwerkbalken sind saniert, Fundament ist neu und die Ausfachungen sind fast fertig - quasi Rohbau.
Ich mache alles in Eigenleistung, habe aber auch einen sehr großen Freundeskreis, die alle aus dem Handwerk kommen. Genug Hilfe kann man bei so einem Objekt nie haben.
Aber um mal etwas mit Zahlen zu werfen, allein die Materialkosten bis zur Fertigstellung habe wir mit knapp 40.000€ angesetzt. meine Freundin ist ebenfalls Bauzeichnerin und ihr Chef (Architek Dipl-Ing.) meinte, das müsste hinkommen.
Aber ich denke für alle Forumsmitglieder wäre es etwas leichter eine Schätzung abzugeben, wenn ein paar Bilder des Objektes verfügbar wären.
Desweiteren hat jedes Haus seinen eigenen Willen und wartet immer gern mit weiteren Überraschungen während der Sanierung auf.
Stell doch mal bitte ein Bild des Hauses von aussen und ein paar Bilder von innen ein dann kann man vielleicht schon mehr dazu sagen.

Gruß aus Rölsdorf
Carsten



Am Anfang hat es Spass gemacht



… und daraus ist jetzt Ernst … geworden
Ernst ist jetzt 3 Jahre alt …

Ernst beiseite.

Machbar ist alles und auch zu zweit - aber bilden Sie sich bitte nicht ein ruck zuck fertig zu werden.
Und auch die ambitioniertesten Bauherren brauchen auch mal RUHE und ERHOLUNG!

Bitte das nicht vergessen - daran kann ein Haus und auch eine Beziehung leiden!

Wenn Ihr die Schritte real und auf lange Sicht gut plant und euere Erwartungen etwas runterschraubt - dann packt auch Ihr das.

Viel Glück und Erfolg

Und lasst das Gedämme und vergesst die KfW-Krediterei.
Rechnet real und nicht mit der rosaroten Brille - damit spart Ihr mehr als mit den paar % die euch hintenrum doppelt belasten werden.

bei Bedarf melden oder nicht

FK





Ich habe auch so ein "unbewohnbares" Haus erworben und in Eigenleistung nebenbei instandgestellt. Allerdings war ich nicht zu 100% berufstätig, dafür gabs noch Kinder im betreuungsintensiven Alter (Windeln bis Pubertät).
Lassen sie das Dach machen und ziehen sie so rasch wie möglich dort hin. Dann fällt die Miete weg, und man kann so manche Stunde nutzen, weil man schon an Ort ist.
Zum Wohnen reicht eine primitive Küche, ein provisorisches Klo und eine Duschkabine, die man auch gebraucht bekommt und die dann irgendwann auf den Schrott oder die nächste Baustelle geht, sowie ein heizbarer Raum.
Richten Sie bald eine Werkstatt und ein Materiallager ein.
Wenn ein Schuppen mit Zufahrt da ist, ist das ein grosser Vorteil; man kann die Baumaterialbestellungen zusammenfassen und für wenig Geld vom Baumaterialhandel anliefern lassen.


Dann machen sie die Pläne für Leitungsführungen usw.

Bitte unterschätzen Sie die sozialen Aspekte eines solchen Projektes nicht. man muss lernen, auf und von der eigenen Baustelle Pause zu machen.

Viel Ausdauer!



Eigenleistungen



Vielen Dank an Euch drei für die schnellen Antworten und die kritischen aber auch aufmunternden Worte. Mein Freund hatte auch schon das große P in den Augen, als ich ihm von den Eigenleistungen berichtete. Mittlerweile habe ich auch die Berichte zum Baublues gefunden und hoffe wirklich, dass es bei uns schneller über die Bühne geht, da wir vieles über Handwerker machen lassen müssen.

@Jens: Wo habt Ihr Eure Möbel gelassen, als Ihr auf der Baustelle gewohnt habt? Ich müsste ein Lager anmieten.
PS: Die Lage Deines Häuschens ist traumhaft. Eine unglaubliche Aussicht. Aber Ihr fahrt von dort aus bestimmt nicht jeden Tag zur Arbeit, oder?

@Carsten: Ich versuche gerade, ein paar Bilder hochzuladen. Zwei von der Außenseite sind schon im Profil zu sehen. Von innen habe ich leider noch keine Fotos gemacht und habe auch noch keinen Schlüssel für das Haus. PS: Euer Ziegelhaus ist innen wirklich wunderschön geworden! Klappt das gut mit den Dielen im Bad?

@Florian: Würdest Du eine 25er Wand wirklich nicht dämmen? Ich hatte an eine Schicht mit Leichtlehmsteinen gedacht. Darüber Lehmputz.

Vorerst schöne Grüße aus dem Norden

Hennriette





Hallo,

Eigenleistung hin oder her,
sparen Sie unter keinen Umständen an einem erfahrenem unabhängigem Planer.

Schönes Häuschen übrigens.

Grüße aus Schönebeck





Möbellager: Das meiste kam in einen noch nicht hergerichteten Raum (wenn das Dach dicht ist, geht das überall irgendwie).
Man braucht am Anfang nicht viel.

Ich finde die Idee übrigens gut, das ganze Haus bald zu kaufen und dafür gewisse Arbeiten zurückzustellen. Wenn das Haus nur Teileigentum oder gar WEG ist, kann man einfach nicht so, wie man möchte. Sobald die Substanz in Ordnung ist
(Dach ok, Wände trocken) kann man "nach Massgabe der Umstände und der verfügbaren Mittel" ohne Zeitdruck bauen.

Folgende Hinweise noch:
a) Billigwerkzeug ist Zeitverschwendung und deshalb zu teuer;
b) besorgen Sie sich, spätestens wenn Sie auf der Baustelle wohnen, einen guten Baustaubsauger;
c) vernachlässigen Sie nicht Sicherheitsvorkehrungen (überall Absturzsicherungen, alles Bauholz sofort ausnageln, und so weiter)
Wenn Kinder auf der Baustelle wohnen, müssen Sie zusätzlich bei jedem Arbeitsunterbruch alle Leitern entfernen, den Strom abschalten und Kalksäcke wegstellen.

Zur Aussicht: Leider ersetzt diese nicht die lästige Pflicht, seine Brötchen verdienen zu müssen ...
Aber das Mittelgebirge und das Flachland hat auch seinen Reiz.



Bautipps I



Hallo Herr Struve,

ein Architekt, der sich auf die Sanierung von Altbauten spezialisiert hat, wird das Bauvorhaben begleiten; auch wenn es teuer ist, möchte ich nicht auf die Unterstützung verzichten, denn sonst wird es evtl. noch teurer. Ihr Hinweis bestätigt mich nochmal in der Entscheidung, vielen Dank.

Schöne Grüße nach Schönebeck (bei Magdeburg?)

Hennriette



Bautipps II



Hallo nochmal Herr Paulsen,

vielen Dank auch für Ihre Tipps und Hinweise.
Im Moment bin ich aus finanziellen Gründen wieder am Schwanken, ob ich die andere Hälfte überhaupt kaufen soll - Ihre Anmerkung hat mich allerdings doch wieder etwas in meinem Vorhaben bestärkt. Leider ist die andere Hälfte im Vergleich zu ihrem Zustand sehr teuer und der Eigentümer möchte auch nicht zwingend verkaufen. Sie ist allerdings vermietet, so dass ich steuerliche Vorteile hätte. Der Mietpreis ist allerdings zu vernachlässigen.
Die Probleme mit nur einer Hälfte fangen natürlich beim Dach schon an.

Schöne Grüße

Hennriette





Es wird meist erheblich teurer derartige Bauvorhaben ohne einen vernünftigen Planer durchzuziehen. Von den Nerven die Sie lassen mal ganz abgesehen.

Grüße aus dem Schönebeck bei Magdeburg



Schöne Gutskate



Moin, moin Hennriette,


da hast Du Dir ja ein schönes und großes Häuschen zugelegt (soweit die Beurkundung diese Woche klargeht/ viel Glück).
Die Substanz der Aussenwände aus Backstein scheint optisch ok zu sein.
Wenn der Architekt gesagt hat: Dach muss neu, würde ich diesen Punkt nicht vernachlässigen. Die Toschiplatten sind übrigens Sondermüll. Die Dachfläche ist groß und groß bedeutet auch teuer in der Sanierung. Hast Du vielleicht schon den einen oder anderen Kostenvoranschlag eingeholt.
Ich vermute der Architekt lag mit 1000€ je m² schon ziemlich richtig.

Das mit den Holzdielen im Bad bei uns sollte kein Problem darstellen. Vorher hat der Sohn des Vorbesitzers im Haus gewohnt. Das Bad ist im OG und nach Aufnehmen einer Diele, waren für uns keine Wasserschäden erkennbar. Sobald wir aber Kinder haben, werden wir Teilbereiche, also unter der Wanne auf jeden Fall Fliesen oder mit Bruchstein verlegen. So lässt sich das Spritzwasser zumindest etwas auffangen.
Da die Zwischendecke aber belüftet ist, erhoffe ich mir nicht allzu große Schäden.

Wie ich in meinem ersten Bericht bereits erwähnte, viele Helfer sind fast zwingend Vorraussetzung bei einem Objekt dieser Größe. Gefällt mir aber sehr gut und die Nebenbauten bieten sich doch vielleicht als Möbellager an oder?

Das mit der Innenschale aus Lehmsteinen kann ich nur empfehlen und auch das Verputzen mit Lehmputz - super Raumklima. Bitte übergangslose Dämmung nich vergessen aber dazu steht hier im Forum ja so einiges.

Ich glaube das Ganze ist ein bis zwei Kategorien teuerer als bei uns, sollte aber machbar sein. Voraussetzung, ihr könnt schnell einziehen und werdet die Doppelbelastung der Miete los.
Ansonsten kann ich mich der Meinung der anderen Fachwerker nur anschließen.

Viel Glück und liebe Grüße in den Norden
vom Norddeutschen a.D. Carsten Meerpohl
Moin Moin