Gutachterliche Stellungnahme zum Fachwerkhaus / Kein Denkmalschutz




Hallo,
Wir sind dabei ein Fachwerkhaus mit großen Grundstück zu erwerben. Das Objekt sagt uns sehr zu aber wir sind uns unsicher über die Qualität der Bausubstanz.

Wir suche einen fairen Gutachter für Fachwerk, der uns ein Fachwerkgebäude inklusive Dachstuhl usw. begutachtet und uns sagt, welche Arbeiten notwendig sind und welchen Kostenaufwand wir einplanen müssen (insbesondere Arbeiten die nicht selbst erledigt werden können). Es geht nicht um die Elektro und Heizung, Warmwasserversorgung sondern rein um die Bausubstanz und eventuell für uns als Laien direkt nicht erkennbaren Schädlingsbefall etc.
Vielleicht kann auch eine Aussage darüber gemachen werden, ob der Erwerbspreis angemessen ist.

Das Haus selbst befindet sich im LK Gifhorn/ Nähe Braunschweig.

Freundliche Grüsse
Timo



Fachwerk



hallo,
in welche Ortschaft befindet sich das Haus?
In welche Form soll die Kostenschätzung durchgeführt werden: nach m² WFl + Nfl, oder genauer nach Bauteile und Gewerke?
In den Landkreisen GF und WF ist der Verkehrswert entscheidend, vorallem wenn BS in der Nähe ist.
mit freundliche Grüßen
J.E.Hamesse





Hallo Timo,
ergänzend zu J.-E.Hamesse´s Anmerkung ist es ratsam, daß sich jemand ganz unverbindlich einmal jemand Ihr Haus anschaut.
Die IG Bauernhaus e.V. kann auch helfen. Das gehört zur Vereins-Philosophie. (Auch Herr Hamesse gehört freilich dazu.!) www.igbauernhaus.de >IGB in Ihrer Nähe. Da kommen Sie bei >Gifhorn zu >Jürgen Wendt. Er hat bestimmt kein geschäftliches Interesse, aber berät Sie gern.
Auch Herr Hamesse ist als Planer & Architekt für Altbausanierung ein kompetenter Ansprechpartner. Garantiert werden Sie bei der IGB keine Frage bereuen.

Viel Erfolg und gutes Gelingen wünscht Ihnen
D.Fr.



Weitere Angaben



Also erstmal vielen Dank für die schnellen Antworten!
Bei der IGB werde ich mich auf jeden Fall erstmal erkundigen.

Zu den Fragen:
Das Haus befindet sich Nähe Rötgesbüttel. Ca. 180 Quadratmeter Wohnfläche. Es ist als renovierungsbedürftig ausgeschrieben. Wir haben es uns auch schon 2x angesehen. So wie es jetzt ist kann man meiner Meinung auch schon einziehen.

Innen kann ich alles selbst renovieren (also nur Materialpreis) und vielleicht 1 oder 2 Einsätze für einen Betrieb, so was wie Prüfung der Abwasserleitung auf Dichtigkeit oder ein Check der drei Schornsteine...

Außen muss ein kleiner Anbau (ca. 2,5 Quadratmeter) auf jedenfall erneuert werden. Das heißt Zwischengemauerte Steine endfernen, nacheinander Abstützen und Balken auswechseln... (das schaff ich auch.)
Beim Dach sieht das schon wieder ganz anders aus. So ein Dach ist schon schwieriger, genau wie Außenfassade. Das Dach ist Dicht, aber noch mit älteren Ziegeln gedeckt. Der Dachstuhl teilausgebaut der noch einsehbare Teil ist trocken, das Gebälk, soweit ich das beurteilen kann, (Anfass-, Sicht- und Klopfprobe) auch gut. Es sind aber auch schon Spuren von Fechtigkeitsschäden (abblätternde Farbe) zu erkennen (Außenfassade), allerdings wächst schon etwas Gras in den Dachrinnen und deshalb könnte es auch daran mitliegen, weil diese nicht mehr dicht sind...
Aber das Dach sollte auf jedenfalls noch mal ein Fachmann ansehen!
Die Schornsteine sind etwas verwittert und brauchen eine neue Abdeckung (ich war selbst aber noch nicht auf dem Dach, müsste ich mir noch mal genauer ansehen( könnte ich aber auch machen, wenn nur einzelne Steine ersetzt werden müssen...)).
Was uns besonders viele Sorgen bereitet sind folgende Punkte:
1. Wie gut ist das Dach in Schuss eine Neudeckung, was muss auf jeden Fall sofort gemacht werden und wie lange hält der Rest so ungefähr...
2. Prüfung auf Hausschwammbefall, Pilze etc. Wenn dieser nämlich vorliegt dann stimmt unser Finanzierungsplan nicht mehr...

Ansonsten wollten wir das Haus selbstrenovieren, möglichst die alten Fenster etc. erhalten...

Nochmals vielen Dank für die Antworten.
Grüsse
Timo





Hallo Timo,
das hört sich alles sehr plausibel an und scheint noch gut in Schuß zu sein. Wir kennen viele Häuser in deutlich schlechterem, desolaten Zustand, die es trotzdem wert sind, erhalten zu werden.
Also: Nur zu - und rundum gutes Gelingen. Über gelegentliche Zwischenberichte würden wir uns freuen.

Freundliche Grüße
D.Fr.



hier ein paar tips



hallo, da Sie schon ziemlich präzise vorgearbeitet haben, hier ein paar Tips:
1. Ich vermute dass das Dach mit Hohlpfannen eingedeckt ist. Falls eine Neueindeckung erforderlich sein wird, dann auch wieder mit Hohlpfannen um den Charakter des Hauses zu erhalten. Die Hohlpfanne ist keine Falzpfanne, daher ist ein dampfdiffundierendes Unterdach empfohlen. Falls der Dachboden zu Wohnzwecken benutz werden soll (was wiederum die Bauphysik des Hauses beeinträchtigt), dann ein hartes Unterdach wählen. Wir haben inzwischen ökologisch einwandfreie Produkte in diesem Bereich auf dem Markt.
2. Holzbalken: Dort wo das Holz mit Luft umspült ist, ist es meistens einwandfrei. Aber was ist dahinter? Ich habe einwandfreie Eichenschwellen erlebt, die nur noch als Bohle vorhanden waren. Außen: perfekter Zustand, Innen durch stauende Feuchtigkeit verrotet. Dazu ein Trick. Sind auf Innenböden im EG, PVC-Belage verlegt worden: Dann ist meistens die Schwelle beschädigt (aus Erfahrung).
3. Hausschwamm. Ich habe Bauvorhaben gesehen in welche der Hausschwamm die gesamte Planung durcheinander gebracht hat. Andererseits habe ich einmal ein versteckter und nicht mehr aktiver Hausschwamm durch zufall entdeckt. Wir wollten eine nicht tragende Querwand zum Zweck eines Lehmbauseminars abbauen und wieder aufbauen. Da war plötzlich der Schwamm da! Wir konnten ihm "verfolgen", bis ins Fundament. Wir haben dann die gesamte Wand inclusive Fundament weg genommen, der Boden abgekratzt und alles wieder aufgebaut. Aus Sicherheit haben wir ein Betonfundament gegossen (nicht wegen der Statik, sonder wegen des Hausschwamms).
4.Kosten. Ich würde anraten zweigleisig zu gehen; erstens mit einen allgemeinen Kostenschätzung nach NFl nach den Unterlagen von Schmitz et al oder das BKI; es hat Baukosten mittels Vergleichsobjekte herausgegeben. Zweitens eine Kostenschätzung nach Gewerke und Bauteile. Dies hat den Vorteil das diese zweite Schätzung Baustellenbegleitend benutzt werden kann.
mit freundlichen Grüßen
J.E.Hamesse



Entscheidend für die Kaufentscheidung ist



zunächst eine ausreichend präzise Aussage zum Bauzustand, den ein Laie nicht von vornherein überblickt. Und dann eine korrekte Darlegung der Saniererfordernisse. Wobei ein zu umfangreiche Untersuchungskampagne und Präzisierung der Kosten oft vor der Kaufentscheidung zu teuer sein kann. Der Link bringt Beispiele zum Themenkomplex.


Gutachten und Schlechtachten, Sachverstand und Schwachverstand