Dach, Sanierung, Stall, Markus, Kehlbalken

03.11.2012 Markus D.



Hallo zusammen!
Ich habe mir gestern einen alten Fachwerkbauernhof (Bj.1699) angesehen der zum Verkauf steht.
Den Gesamtzustand würde ich in Schulnoten auf 4 einstufen.
Da ich mich in einigen Baubereichen auskenne, sehe ich die meisten Sachen jedoch als lösbare Aufgaben an, die ich selber kann.
Was mir allerdings bei der Begutachtung des Dachstuhls (Davon habe ich garkeine Ahnung) auffiel war Folgendes:
Von außen sieht man eine Wellenform in der Dachfläche. Das Dach ist 40 Jahre alt. Laut Verkäufer ist bei der Deckung vor 40 Jahren eine Frankfurter Pfanne aufgebracht worden die erheblich schwerer ist als die Pfanne die das Dach vorher bedeckte. Laut Verkäufer ist das der Grund für die Verformung des Dachstuhls.
An sich ist das Dach dicht, mit Ausnahme eines Dachfensters.

Was mir allerdings eher Kopfzerbrechen bereitete waren 2 Kehlbalken die an einigen Stellen so porös waren, das man das Holz mit den Fingernägeln einen guten Zentimeter wegknibbeln konnte.
Leider konnte ich die restlichen Balken nicht so genau unter die Lupe nehmen, da noch sehr viele Sachen dort lagerten. Ich werde das allerdings nachholen können, sobald der Dachstuhl geräumt ist.
Wie aufwändig ist es diese Balken zu tauschen?

Das zweite Hauptproblem das ich gesehen habe sind Salzausblühungen im Mauerwerk des Kuhstalls.(Der mittlere Ur-Teil des Hauses ist Fachwerk mit Weidengeflecht/Lehm/Stroh und der hintere Teil ist teilweise gemauert, oder ausgemauertes Fachwerk). Die betreffende Wand ist komplett gemauert. Hier ist nicht nur der Putz, sondern auch bereits ganze Teile im Mauerwerk regelrecht zentimetertief zerfallen.
Darauf haben sich schon mehrere zentimeterdicke schaumartige Salzausblühungen gebildet.
Als Grund dafür habe ich das völlig undichte Dach des auf der Rückseite angebauten Pferdestalls ausgemacht. Im Pferdestall tropft es schlimmer als in jeder Höhle und über dem Pferdestall ist auch noch eine Dachrinne am Haupthaus kaputt. Dort sammelt sich einfach alles an Wasser und läuft seit Jahren an der Wand zwischen Perdes und Kuhstall runter.

Fairerweise lassen die Verkäufer in kommender Zeit noch ein Gutachten erstellen, welches das ganze Haus betrifft.
Sie sind sich im Klaren das viel zu tun ist und sind sehr offen und ehrlich.

Mich schreckt das alles nicht ab.
Ich für meinen Teil kann jedoch sagen das ich richtig "Bock" auf dieses Projekt habe.

Ich würde mich auch über Tipps für gute Fachbücher betreffend Sanierung von Fachwerkhäusern freuen.
Praxiserprobte Fachbücher versteht sich ;-)
Da gibt es ja auch eher theoretische Exemplare.

Vielen Dank für Eure Tipps!

Gruß Markus



Also schon mal...



... Dachstuhl neu, 30.000
... Dachsanierung im Pferdestall 10.000
... Mauersanierung im Kuhstall 10.000

Das muss schon ein "Schnapp" und nicht ein "Schnäppchen" sein, damit das nicht nach hinten losgeht...

ToiToiToi,
sh





Ungesehen Sanierungskosten beziffern können?
Wo lernt man das denn?

Die Beton und Mauerwerkssanierung kann ich selbst, genau wie die Flachdachsanierung des Pferdestalles.
(Bin selber Inhaber einer Handwerksfirma)
Die von mir kalkulierten Kosten liegen bei meinen EK-Preisen fürs Material und meine Eigenleistung bei etwa 5500€.

Nach Preisen habe ich aber ja auch nicht gefragt, sondern nach dem Aufwand und um ehrlich zu sein bin ich auch kein Fan solcher Aussagen.

Dann bitte lieber nichts schreiben!

Das ist ungefähr so ne Aussage wie: Ein Auto kostet 10000€...



Haussanierungsobjektwunsch …



Hallo

Folgendes:

Aufgefallen und kritisch:
Wellendach
40 Jahre Dach
Was ist der Verkäufer, der sich mit Verformung "auskennt"
Dachfenster
Kehlbalken
Unsichtbarkeit der Konstruktion
meist bleibt es nicht bei einem oder zwei Balken

Wie wollen Sie das Gesamte nutzen?
Wie gross - Kubatur …
Salzausblühung - Alter der Mauer?
Gutachten vom "Verkäufer"?

Buch: Fachwerkhäuser - Wolfgang Lenze
Ist aber keine Bibel, der man alles glauben sollte!
Aber zum Einlesen ganz gut.

Wichtig wäre eine objektive Begutachtung des gesamten Baus
Ein Gesamtkonzept mit den gesamten Maßnahmen und den sinnvollen Schritten in sinnvollen Zeitabständen, Schritten

Bei Konzept und Begutachtungswunsch: Mail

Florian Kurz
www.slow-house.de



Hallo Markus



Die Wellenform in der Dachfläche, kann mehrere Gründe haben.
Meistens sind sehr große Sparrenabstände und zu dünne Dachlatten der Grund.
Die Erklärung mit der Frankfurter Pfanne halte ich für nicht richtig. Die Frankfurter Pfanne ist zwar schwer, aber auch größer als z. B. eine Hohlziegel. Somit ist das Gewicht etwa das gleiche, da weniger Pfannen pro Quadratmeter benötigt werden als z.B.bei Hohlziegeln.
Da die Pfannen schon 40 Jahre auf dem Dach liegen wird
ja bestimmt bald eine Dachsanierung anstehen und das Wellenproblem gelöst.

Zu den Kehlbalken, bei mir waren/ sind sie gebrochen gewesen.
Ich habe Balken in gleicher Größe über die gebrochenen Kehlbalken gelegt und diese mit Gewindestangen zusammen und mit Bohlen an den Sparren befestigt.
Wenn das Dach neu gedeckt wird, werden wir dann neue Kehlbalken einbauen.

Mit grüßen Danilo



.



Hallo,

also ich bin ehrlich gesagt ein Fan von Bauchentscheidungen in solchen Fällen.

Natürlich kann man immer Überraschungen erleben, aber die Frage ist ob man das nicht wissend in Kauf nehmen kann.

Wenn man sich damit einen Lebenstraum erfüllt und der vergleichende Blick aufs Konto einem nicht sofort sagt dass man sich damit völlig ruinieren wird, kann es sein dass es das wert ist.

Man sollte halt keinen Zeitdruck haben. Wenn man die nächsten Jahre irgendwo in der Nähe oder direkt vor Ort leben kann ohne dabei unerträgliche Einbußen an Lebensqualität in Kauf nehmen zu müssen, kann man es auch bei den Eigenleistungen so angehen dass man sich nicht kaputt macht, man noch viel Spaß bei der Sache empfindet und man wirklich Geld sparen kann.

Früher oder später muss man aber natürlich die größeren Baustellen wie das Dach vom Profi angehen lassen. Aber wenn man keinen Druck hat, kann man gelassen mit den Banken verhandeln, in aller Ruhe nach (preislich und fachlich) passenden Firmen suchen, etc.

Wenn ich deinen Text so querlese, habe ich das Gefühl du fällst in diese Kategorie.

Wenn dir der Hof wirklich gefällt und du hast das Gefühl das ist deine zukünftige Lebensaufgabe, kauf die Bude und hab Spaß damit. Wir sehn uns dann hier die Bilder an ;)

Gruß und viel Erfolg
Christoph



Bauchweh … Warnung



Hallo

Ich rate von nur "Bauchentscheidungen" ab, denn sie können auch zum persönlichen Desaster werden:
Kein Geld mehr - keine Familie, keine Freunde, keine Energie mehr …

Auch die oft so euphorisch über die guten Erfahrungen berichten und ihr gelungenes Werk rühmen … es kommt oft genug der Bumerang und die ignorierte Bauphysik nach Jahren daher und macht aus dem Schmuckstück der Selbstdarstellung eine persönliche Bauruine …

Allerdings hat natürlich auch das Gefühl bei einer solchen Sache ein Mitspracherecht … denn man kann so eine Sanierung einer alten Hütte nicht minutiös vorplanen und sollte auch kein zu enges Korsett drüber ziehen und auch spontan zu Lösungen oder Änderungen bereit und fähig sein …

So hat alles seine zwei (oder mehr) Seiten …

Florian Kurz
www.slow-house.de



.



Hallo,

"Bauchentscheidung" heißt ja nicht dass man da mit einer rosaroten Brille reinmarschieren und sehenden Auges in sein Unglück rennen soll.

Der Kollege beschäftigt sich ja eingehend mit der Thematik, scheint etwas davon zu verstehen und lässt sich bei der Entscheidung Zeit. Bisher scheint er noch niemanden zum Notar zu Schleifen bevor Alles geklärt ist.

Gut, ich formuliere es um: "Bauchgefühl bei der Entscheidung Gewicht einräumen", OK? ;)

Gruß
Christoph



Die Zahlen...



... von oben sind sicherlich nicht Stein gemeißelt, aber auch nicht ohne Erfahrung einfach so dahingerotzt...
Wenn Du mit Deiner Kalkulation hinkommst, dann umso besser...

Aaaaaaber:
Das durchgewellte 40 Jahre alte Dach mit Betondachsteinen ruft nach Neubau... auch die Sanierung/der Tausch der schadhaften Kehlbalken beulen das Dach ja nicht aus --> also neuer Dachstuhl mit Neudeckung.

Salzausblühungen sind nicht unbedingt ein Problem von eingetragenem Wasser oder Feuchtigkeit... eher ist die frühere Nutzung als Stall als Ursache zu sehen. Bevor die (wahrscheinlich) Nitratsalze nicht sinnvoll entfernt worden sind ist auch kaum eine Sanierung/Nutzung möglich. Nichtsdestotrotz ist die Feuchtezufuhr zu unterbinden.
Wenn die Nutzung nur für Nebengebrauch gedacht ist (Lager, Garage, etc.) reicht es vorläufig, das Getöse mechanisch zu entfernen; eine Umnutzung in Wohnraum (davon bin ich ausgegangen, bzw. habe das interpretiert) würde andere Maßnahmen erfordern.

Also erstmal das Gutachten abwarten, obgleich das naturgemäß nicht wirklich objektiv ausfallen wird.

Gutes Gelingen & LG,
sh



Gibt es...



...ein paar Bilder? Besonders eines vom Dach wäre interessant.



Moin Markus,



du befindest dich demnach gegen Ende der Entscheidungsfindung und kurz vor der Preisverhandlung?

Dann hol' dir einen Zimmermann, wenn der Dachboden frei ist und lass dir ein Angebot machen.

Dann hol' einen Maurer wegen der Stallwand und einen Flaschner wegen der Dachrinnen.

Mit diesen drei Angeboten kannst du in die Preisverhandlungen gehen und hast im Zweifelsfall eine eher konservative Kostenschätzung.

Was du durch Eigenleistungen bzw. Rabatten bei der Sanierung sparst, wird zwar höchstwahrscheinlich durch die Überraschungen eines so alten Hauses wieder aufgefressen, kann dir aber auch ein paar schöne Extras ermöglichen.

Ich würde es an deiner Stelle aber nicht rausrechnen.

Für konkretere Angaben, braucht es Fotos und mehr Info's.

Gruss, Boris



Hallo Boris,



welcher Handwerker macht denn ein Angebot, wenn er weiß, daß der Auftraggeber nicht der Besitzer der Immobilie ist?

Ein Angebot wird doch gemacht, wenn man den Auftrag erhalten will.

Viele Grüße



@Gerhard:



1. Einer der sich einen interessanten Auftrag sichern möchte.
2. Vereinbart man ein Beratungs-Honorar, falls der Auftrag nicht zustandekommt. Dein Fachwissen hast du dir schliesslich jahrzentelang erarbeitet; umsonst ist der Tod(und der koschts Läba...).

Die Vorbesitzer/Käufer haben so eine weitere Meinung, was die Sanierung heutzutage kostet und kommen idealerweise zu einem fairen Preis für beide Seiten.

Du als Handwerker kriegst den Auftrag bzw. eine angemessene Aufwandsentschädigung.

Gruss, Boris



Servus ;-)



Herzlichen Dank erstmal für die vielen Antworten.
Das Einholen der Angebote halte ich für eine gute Idee und werde die zu gegebenem Zeitpunkt auch einholen. 2 entsprechende Firmen haben mir Ihre Zusammenarbeit bereits zugesichert.
Fotos reinsetzen möchte ich hier aus diversen Gründen noch nicht.

Die Sache mit dem Bauchgefühl kann ich so unterstreichen ;-)
Und ja - es ist ein Lebenstraum.
Umbau und Restaurationsmässig ist bereits ein Ablauf und Kostenplan in Arbeit.

Ich gehe ohnehin davon aus das sich nach dem Kauf eines solchen Objektes noch das ein oder andere große, oder kleine Überraschungsei geben wird.
Entsprechende Summen werden bereits im Vorfeld in die Kalkulation eingerechnet.

Ich werde nun erst einmal weiter auf das Gutachten warten (warte bereits etwas länger :-)) und sehe dann weiter. Werde das Ganze nicht überstürzen.

Ich halte Euch auf jeden Fall auf dem Laufenden.

Lg
Markus