Hauskauf

10.01.2021 Benni

Hauskauf

Hallo Zusammen,
wir überlegen uns ein Haus zu kaufen welches ein Baujahr von ca. 1900 hat und sind uns über die Grundbausubstanz nicht sicher. Ein Familienmitglied hat uns darauf aufmerksam gemacht, dass die Außenfassade oben am Dach beginnt sich auseinander zu drücken. Er meint das sich die Verbindungen der Holzkonstruktionen beginnen sich zu lösen und somit das Haus in sich zusammen fallen könnte. Ebenfalls meinte er, dass man nur eine Wasserwaage an das Haus halten müsste und daran erkennt dass das Haus schief ist. Ist an so einer Aussage etwas dran? Seine Befürchtung ist das die Holzbalken nicht mehr gut sind, aber leider hat man keine Einsicht zu diesen.

Bei der Besichtigung hatten wir einen Dachdecker dabei, der uns keine Garantie für die nächsten 10 Jahre beim Dach geben konnte. Somit wissen wir schon, dass das Dach so früh es geht erneuert werden muss. Ebenfalls ist das oberste Fenster (siehe Bild) ständig geöffnet (kein Glas vorhanden) um den Dachstuhl zu durchlüften.
Das Haus steht selbst in leichter Hanglage.

Laut Energieausweis ist der Aufbau der Außenfassade wie folgt (von beheizt zu unbeheizt):
1. OSB
2. Holzstrick
3. Dämmung
4. Hochlochziegel
5. Holzschirm inkl. UK

Energieeffizienzklasse: C

Der Holzschirm wurde Stückweise erneuert und sieht optisch sehr uneben aus. (Kann das schon auf eine Verformung der Außenfasse hindeuten bzw. das die Grundsubstanz nicht mehr in Ordnung ist?)
Der jetzige Besitzer hat das Haus vor 10 Jahren übernommen und in Marke Eigenbau das Haus saniert.
Nun wäre es super wenn man uns ein paar Tipps geben könnte wie wir am besten die Bausubstanz bewerten lassen können bzw. welche Punkte man berücksichtigen muss.

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe

Link zum Expose:
https://www.immowelt.at/expose/2wwbs4m



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Hier noch ein Bild von Vorne



Wasserwaage



da hat das Familienmitglied recht, mit einer Wasserwaage kann man feststellen, ob etwas schief oder senkrecht und waagerecht ( daher Waage) ist.
Es ist unmöglich, aus 2 Fotos eine Aussage zum Zustand des Hauses zu machen. Ich empfehle dringend, das Haus nicht nur mit einem Dachdecker sondern mit einem Bausachverständigen zu besichtigen, der mit einem geschulten Blick feststellen kann, ob die Holzverkleidung, die optisch sehr uneben ( was heißt denn das genau?) aussieht, schon ein Zeichen auf Einsturzgefahr ist.



Hausbegutachtung



Habt ihr es nun gekauft, da es als verkauft deklariert ist?
Die Angaben aus dem Energieausweis würde ich nicht sehr ernst nehmen-
Evt wurden die nur aus Vergleichsbauten oder Angaben der Verkäufer entnommen.

Wenn „umfangreiche Sanierungen“ angegeben werden könnt ihr eine Zusicherung zur Qualität bzw. schadensfreiheit des Gebäudes in den Kaufvertrag aufnehmen.
Ohne Bauteilöffnungen kann auch ein Sachverständiger den Zustand verdeckter Bauteile nicht bewerten.
Nur gelöste Holzverbindungen sind nicht unbedingt ein Drama, sofern keine größeren Verrottungen die Ursache sind-
schräge, verformte Bauteile lassen sich ggf wieder gerade ziehen.
Viel aufwendiger ist der Austausch von vermorschten Schwellen und Eckständern.

Ohne Begutachtung vor Ort läßt sich das nicht einschätzen.



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Erstmal danke für eure Beitrage.
Beim Haus haben wir erstmal nur das Kaufanbot unterschrieben aber noch keinen Kaufvertrag. Das mit der Schadensfreiheit im Kaufvertrag ist ein guter Einwand. Danke

Wir werden morgen mal mit Gutachtern telefonieren und einen Termin zur Besichtigung vereinbaren. Das stimmt schon das dieser keine Einsicht auf die verdeckten Bauteile hat, aber könnte er im leeren Dachstuhl oben schon Indizien für eine eventuelle Verrottung im Holzaufbau feststellen?

Im dazugehörigen Bild ist die betroffene Stelle die zu ausbauchen scheint.
In den weiteren Kommentaren werde ich noch zusätzliche Bilder hinzufügen

LG Benni



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Rückseite vom Haus



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Betroffene Stelle von unten



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Betroffene Seite von weitem



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Eckenansicht von der betroffenen Seite



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Ganz ehrlich



wie sieht denn diese betroffene Ecke von innen aus ?
Also für 510.00 € würde ich diese Katze im Sack nicht kaufen, wenn der Dachdecker keine Garantie über die nächsten 10 Jahre geben würde und wenn ich lese, dass ein Flugplatz in der Nähe ist...
Zudem würde mich stutzig machen, dass es offenbar eine Innendämmung gibt ( auch wenn ich nicht weiß , was " Holzstrick" sein soll) obwohl es eine verschalte Fassade gibt.



Innendämmung



Hallo Pobe,

was macht dich bei diesem Aufbau so stutzig?
Meinst du könntest das ein bisschen genauer formulieren?

LG Benni



Wandaufbau



eine Innendämmung ist immer die zweite Wahl bei Dämmmaßnahmen und wird eigentlich nur dann ausgeführt, wenn eine Dämmung von außen nicht möglich ist oder nur unter einem nicht zu vertretenden Aufwand z.B. wenn der vorhandene Dachüberstand nicht ausreicht, um außen noch eine Dämmlage aufzubringen und man den Dachstuhl verlängern müßte oder wenn es eine denkmalgeschützte Fassade ist.
Wenn ich lese, dass kernsaniert wurde und es nicht nachvollziehbar ist, warum bei einer Reparatur der Verschalung nicht außen gedämmt wurde, wenn die Fassade schon aufgerissen ist, frage ich mich warum das nicht gemacht wurde. Der von Dir beschriebene Wandaufbau ist ungewöhnlich und es ist eben nicht auszuschließen, dass durch die Innenverblendung mit OSB ein schadhafter Wandaufbau kaschiert werden soll. Wenn es sich dort bei der Auswölbung nicht nur um eine Auswölbung der Verschalung handeln sollte ( und das ist ja auch möglich, aber eben aus der Ferne nicht einschätzbar) dann sollte bei einem seriösen Verkauf eine Sichtung der Situation hinter der Verschalung ( oder wie Ihr sagt Holzschirm) möglich sein, vor allem in Anbetracht des Kaufpreises.




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