Bruchstein, Schädlingsbekämüfer, Traumhäuschen




Hallo,

habe ein schönes Haus gefnuden aus Bruchstein. Komplett saniert und das fachmännisch. Hat der Gutachter auch bestätigt, aber leider fand er auch einen Holbockbefall, konnte aber nicht beurteilen, ob dieser noch aktiv ist. Er meinte aber, dass da die nächsten 10 Jahre eh nichts passiert wäre und ich irgendwann mich darum kümmern könnte. Jetzt habe ich aber nachgelesen und frage mich schon, wo er die Ruhe hernahm. Nächste Woche ist Notartermiin. Sollte man noch einmal jemanden nachschauen lassen und noch einen Schädlingsbekämüfer hinzuziehen? Es betrifft das Dachgebälk, der Rest des Hauses ist aus Bruchstein. Wäre für schnelle Antworten dankbar, die Zet dängt...Sonst ist es wirklich ein Traumhäuschen!
Grzesse, Anne



Wenn es Dein Traumhaus ist,



dann Kauf es erst einmal und lasse alle eventuellen kleinteiligen Streitigkeiten jetzt ruhen. Das tut der Seele gut.
Werterhaltungsmaßnahmen werden zukünftig immer wieder anstehen.



Das Traumhaus ...



... sollte dann vielleicht doch noch einmal unter die Lupe genommen werden. Ein Hausbockbefall (... nicht Holzbock, vermute ich; das ist eher eine Zeckenart ...) ist kein zu vernachlässigendes kleines Übel, das einfach so eingekauft werden sollte. Der Hausbock kann auch nach vielen JAhren noch aktiv werden und befällt durchaus auch altes Holz. Der aktive Befall ist nicht unbedingt an ausgeworfenen Holzmehlhäufchen zu erkenne, sondern eher an den sehr deutlichen Fraßgeräuschen. Die Mehlhaufen entstehen erst, wenn der Hausbock schlüpft.

Sollte tatsächlich ein aktiver Befall vorliegen, wäre das ein Kriterium, vom Kauf erst einmal Abstand zu nehmen, bis der Umfang des Befalls und der Sanierung ermittelt worden ist.

Die Qualität der als "Komplettsanierung" verkauften Maßnahmen sollten Sie auch noch einmal von erfahrener Seite aus beurteilen lassen (Welche Qualifikation hatte der Gutachter). Nach meinen Erfahrungen sind die meisten Sanierungen nicht fachgerecht ausgeführt. Skeptisch werden sollten Sie spätestens z.B. bei Innendämmungen oder/und GK-Vorsatzschalen vor den Bruchsteinwänden.

Ich empfehle, der Empfehlung von Herrn Fröhlich nicht zu folgen. Ein Hauskauf sollte alles andere als eine spontane Sache sein, die unter Zeitdruck stattfindet.



Hallo, Herr Pickartz



Ihrer Meinung + Argumenten möchte ich garnicht wiedersprechen. Das kann ich alles nur unterstützen.

Meine Haltung ist nur folgende:
Es stehen so viele schöne, einmalige alte Häuser leer, die eineN liebevolle NachnutzerIn suchen. Sollte frau/man da allein nur wegen ein paar Würmchen im Holz (- okay ich untertreibe ) auf den Kauf verzichten,?? Dann wird immens viel wertvolle Bausubstanz in den nächsten Jahren einfach verschwinden. Und wie unsere historisch (ehemals) wertvollen alten Ortsbilder aussehen, wissen Sie als Architekt selbst.

Wenn die Käuferin sich für den Kauf entschieden hat und sonst auch vieles für Haus und neue Bewohner stimmig ist, dann kann sie sie in späterer Zeit in Ruhe entscheiden und erkunden wie sie mit einem solchen Schaden umgeht. Das Dach wird wohl deshalb nicht zuerst einstürtzen.
Bei uns dauert der Verkauf eines Hauses ca. sechs Monate. Da wird die Käuferin sicher nicht nur einmal darin gewesen sein, um ein Gefühl für das Haus zu bekommen. Wichtig ist, daß Einvernehmen herrscht zum Verkäufer und zu allen Parteien. Nicht alles regelt sich nur übers Geld.
Freilich: Die Mängel sollten alle angesprochen und geregelt werden.





Danke erst einmal für alle Nachrichten.
Das ist das Häuschen
http://www.immobilienscout24.de/expose/82450645?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-T%2FHaus-Kauf%2FRheinland-Pfalz%2FAlzey-Worms-Kreis%2FNack%26exposeId%3D82450645&navigationHasPrev=false&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=892f694e-3887-3f94-8103-54da245433c2

Alles top gemacht, keine Vorbauten, entweder neuer Innenputz oder freigelegt. War eben nochmal da, ist sehr schön auch von der Umgebung.

Bei uns geht der Verkauf zur Zeit sehr schnell, solche Häuser sindinnerhalb von 4 Wochen weg. Hier stehen auch schon andere in den Startlöchern...

Bin deshalb weiterhin für jede Anregung dankbar.

Gruesse



Das sieht ...



.... alles sehr nett aus, ohne Zweifel. Darauf kommt´s aber nicht an. Es gilt die ausgeführten Sanierungsarbeiten qualitativ auf Ihre Stimmigkeit zu überprüfen. Der BAuherr sollte Ihnen die Rechnungen der Firmen vorlegen, aus denen die verwendeten MAterialien bzw. die Bauteilaufbauten hervorgehen.

Es ist kein Energieausweis im Expose benannt. Es kann sein, das Sie ein weitesgehend ungedämmtes Bruchsteinhaus erwerben mit den damit verbunden hohen Heizkosten und unbehaglichen Räumen. Möglicherweise hat der Besitzer eine partielle Wand-Innendämmung im Brüstungsbereich angebracht, was für die ungedämmten Wandbereiche um so nachteiliger ist.

Die Dacherneuerung/-dämmung sollte Ihnen erklärt werden (Hinterlüftung, Dämmung konform mit der EnEV, bauphysikalisch korrekter Aufbau etc.)

Wie gesagt: es wird viel privat gebastelt. Das meiste davon ist untauglich und nennt sich dann "liebevoll saniert". Verzeihen Sie meinen Zynismus, aber zahlreiche Kaufberatungen haben Ihre Spuren hinterlassen





Hallo,

nicht schlimm. Aber der Verkäufer ist ein gewerblicher Grundstückshändler und hat lau Bürgermeister des Ortes seine Handwerker dort reingeschickt, also nicht vom Privatmann gebastelt. Was der Gutachter auch bestätigte. Die Dämmung usw. wurde alles vom Gutachter hinterfragt, welcher in seinem Job swhr erfahren schinet und sich mit dieser Art von Häusern gut auskennt. Ich habe bei dem Gespräch nur die Hälfte verstanden, aber er sagte, der Verkäufer habe alles mit Verstand saniert. Eigentlich wollte der Verkäufer selbst einzehen, dann haben sich aber seine Pläne geändert, daher der Verrkauf. So weit si gut. Den Befall mit Hausbock hatte er aber augenscheinlich nicht bemerkt, da dieser laut Gutachter auch nicht so stark sei. Na ja, ist irgendwie keine leiuchte Entscheidung. Aner da ich sleber auch nicht ganz ahnungslos bin und 8 Jahre mit der Renovierung der vorherigen alten Hauses schoon verbracht habe, kann ich sagen, dass ist das beste, was ich seit einem Jahr Besichtigungen gesehen habe. Gruesse



Hauskauf



Hallo Anne,
"der Verkäufer ist ein gewerblicher Grundstückshändler und hat lau Bürgermeister des Ortes seine Handwerker dort reingeschickt,..."
Solche Konstellationen haben auch bei mir Spuren hinterlassen.
Wenn dann noch solche Basarmethoden wie "die Zeit drängt es gibt noch andere Kaufinteressenten" (Prinzip künstliche Verknappung) oder " Eigentlich wollte der Verkäufer selbst einzehen" (Prinzip Extraqualität)zum Einsatz kommen dann sollten Sie besonders vorsichtig sein. Dazu zählen auch die Passagen mit den so dollen Sachverständigen.
Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Gier ist kein guter Ratgeber.
Verlassen Sie sich nicht auf Maklergeschwätz sondern auf einen eigenen Sachverständigen für eine Kaufberatung den Sie bezahlen und nicht der Verkäufer.



Saniertes Bruchsteinhaus kaufen???



Die Sanierung scheint auf nette Optik hin vorgenommen worden zu sein.
Wobei mich Laminatboden, Kunstofffenster?, raumhoch verfliestes Bad mißtrauisch machen würden und das Fehlen jeglicher technischer Infos.
Wenn nur auf die Dämmung der obersten Geschoßdecke hingewiesen wird kann das bedeuten, dass sonst nichts oder nicht ausreichend gedämmt wurde.
Bei einem Haus mit gerade mal 60 qm Wohnfläche wäre es nicht verwunderlich, wenn die knappe Fläche nicht mit Innendämmung weiter reduziert werden sollte, was einen Verkauf schwieriger machen würde.

Bei einem kürzlich komplett sanierten Gebäude müßte die EnEv eingehalten werden, Baupläne etc vorliegen, genaue Angaben zu Wand-, Boden-,Deckenaufbauten inkl Angabe aller Dämmwerte.

'Handwerker' ist keine Bezeichnung für Qualifikation sondern eine Bezeichnung für Arbeiter, die manuelle Tätigkeiten ausführen.
Wenn diese im Hinblick auf einen Verkauf zur Renditeoptimierung erfolgen kann das 'mit eigenen Handwerkern hineingeschickt ' zu haben genauso Oberpfusch bedeuten.
Hinweise auf andere Interessenten sind absolut gängig und werden in jeder Basis-Verkaufsschulung empfohlen, um Kunden zum schnellen Vertragsabschluß zu bewegen.
Wer wirkliche Qualität anbietet hat solche Methoden nicht nötig.
Bei 60 qm Wohnfläche, einem Winziggrundstück mit 180 qm und einem

Kaufpreis von knapp 140.000 €, dazu noch dem Fehlen jeglicher technischer Infos und Energieausweis handelt es sich absolut nicht um ein günstiges Angebot.
Stell dir vor du müßtest durch Vermietung die Kosten wieder erwirtschaften-
Völlig ausgeschlossen!

Bitte den Verkäufer um die fehlenden Infos zu den Konstruktionsdetails u techn Angaben-
die wird er ja bei Eigensanierung mit durchdachtem Konzept adhoc liefern können- und stelle die hier ein.
Dann kommen sicher hilfreiche Hinweise

Bei solchen Investitionen auf jeden Fall einen eigenen kompetenten unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen
und nie von netter Optik verführen lassen

Andreas Teich



Langsam wird es lächerlich ...



Ich glaube, zukünftig werde ich solche Fragen hier nicht mehr zulassen.

Übrigens, Herr Pickartz, steht mein Angebot aus diesem Threat noch:

*****************

Ich mache Ihnen einen Vorschlag:

Ihr, oder eines Ihrer Fachwerkhäuser wird von 5 Gutachtern besucht. Ich bezahle die Gutachten. Wir berichten hier ausführlich darüber, wie die Gutachter die Bausubstanz und die Sanierung Ihres Fachwerkhauses bewerten. Gemessen natürlich an ihren Belangen:

Zitat:
In 5 Jahren Kaufberatung und Bauberatung an über 100 Objekten, die meisten davon Fachwerkbauten, habe ich ein einziges gesehen, dessen Sanierung die Qualität "fachgerecht" verdient hat.

Nennen Sie mir Ihr Haus und wir werden hier öffentlich nach Gutachtern suchen. Eine Bedingung hätte ich jedoch noch: Die Sanierung sollte 10 bis 20 Jahre zurückliegen. Damit haben wir dann die Bedingung der klassischen zum Verkauf stehenden Immobilie. Ist die Sanierung jüngeren Datums würde ich mich auch noch darauf einlassen.

Ich bezahle die Gutachten. Wir berichten hier ausführlich darüber, wie die Gutachter die Bausubstanz und die Sanierung Ihres Fachwerkhauses bewerten.

*****************************

Gruß
Hartmut





Hallo,

der Gutachter war von mir bezahlt. Die Rechnung für den Elektriker kan er vorlegen, Dämmung des Obergeschosses ist auf der Decke mit aufgelegter Steinwolle und Dampfsperre. Das Bad deckenhoch gefliest ist mir auch aufgestoßen...Die Wände sind nicht edämmt, aber extrem dicke Bruchsteinwände, kkönnte ausreichen. Und von innnen sollte da ja eh nichts gemacht werden. Günstig ist das Angebot nicht, ist klar. Aber ir Zeit ist der Kaufwahn hier in der Umgebung von Mainz tatsächlich sehr hoch. Der Gutachter war wie gesagt von den anderen Maßnahmen der Sanierung wirklich überzeugt, nur der Holzbock....aber der Befall schien nicht so schlimm zu sein, dass er mir von dem Verkauf abriet. Er setzte übrigens den Preis für 120000 an, das wäre fair gewesen. Mich irritiert nur, wie der Gutachter eine solche Aussage über den Hausbock treffen konnte ohne die Balken abzubeilen etc. Und oben waren Holzmehlspuren zu sehen, zumindest in der Scheune. In dem Wohnhaus konnte er den Specher nur mit Taschenlampe untersuchen 8keine Leiter), das schien mir alles niht so genau. Bin einfach verunsichert, inwieweit man den Aussagen trauen kann.

Gruesse



Bruchsteinhaus kaufen?



was nicht sichtbar ist kann nicht beurteilt werden-
völlig unverbindlichen Aussagen wie 'ist nicht so schlimm' kann man überhaupt nicht vertrauen.
Wie wurde der Fußboden gedämmt?
Selbst sehr dicke Bruchsteinwände fühlen sich immer kalt an- auch wenn man nur in der Nähe steht- und neigen zu höherer Feuchtigkeit und Schimmel wenn nur eine sporadische Beheizung stattfindet.

Brennwertgeräte kommen nur bei niedrigen Vorlauftemperaturen in günstige Verbrauchsbereiche-
bei normalen Heizkörpern und ungedämmten Wänden ist das nicht möglich.
Bei hochwertig geplanter Eigenverwendung wären die Wände mit einer Innendämmung und das Gebäude mit Flächenheizsystemen versehen worden.
Wie kann es überhaupt den ENEV-Vorgaben entsprechen wenn die Wände ungedämmten sind?

Wenn ein so kleines Grundstück genügt kann auch ein technisch viel besseres Gebäude neu errichtet oder ein unsaniertes viel günstiger erworben und dann nach deinen Vorstellungen hergerichtet werden.

Hausbockbefall deutet auch nicht auf gründliche Untersuchung (oder evt auf bewußtes Verschweigen?) vor Sanierungsbeginn hin, wo alles noch zugänglich war.
Das Dach muß beim Umbau komplett offen gewesen sein, wobei ein Befall hätte auffallen müssen.
Wenn überhaupt würde ich das maximal zum Schätzpreis und davon noch die Schädlingsbekämpfungskosten abgezogen erwerben.

Auch das ist dann immer noch ein Risiko-
auf jeden Fall alle Rechnungen der beteiligten Firmen inkl genauen techn
Angaben übergeben lassen.

Andreas Teich