Preisbewertung Fachwerkhaus

04.11.2003



Hallo,
ich habe das Problem nicht zu wissen ob das Haus das wir kaufen wollen das Geld das der Eigentümer haben will wert ist. Gibt es irgendwo Anlaufstellen, die einem unverbindlich einen Preis (auch ca. Preis) sagen können?
Oder können Sie mir vielleicht helfen?
Es handelt sich um ein Bauernhaus ca aus dem Jahr 1660 20km von Nürnberg weg. Der Baugrund wird mit 180-200€/qm von der Gemeinde bewertet. Das Haus hat ca. 600qm Wfl. und ist in einem "ursprünglichen" Zustand. d.h. es ist nichts verbaut sondern nur erhalten. Es sind Kastenfenster mit teilweise noch handgemachten Fensterscheiben verbaut und vor ca 10 Jahren würde eine Holzzentralheitzung eingebaut. Die Innenwände sind mit Feldsteinen ausgefacht und mit Kalkputz und Kalkfarbe behandelt. Baubiologisch ist wohl alles bestens, Strom ist aufputz verlegt. Die Aussenwände sind mit Lehmkugeln oder sowas gedämmt. Es besteht leider kein besonders guter Schallschutz zwischen den Stockwerken, was eine Rolle spielt, da wir nur eine Ebene kaufen wollen (oder können wenn der Preis in Ordnung sein sollte).
Ich weiß das es schwer ist aufgrund dieser Beschreibung einen Schätzpreis abzugeben aber mir langen auch Erfahrungswerte. Wir haben kürzlich ein voll renoviertes Fachwerkhaus angesehen für ca. 460€/qm das leider keinerlei altes "Flair" mehr hat, aber auf dem modernsten Stand der Technik ist. ist das prinzipiell mehr Wert oder eher weniger? (Marktwert, uns wäre das unrestaurierte lieber und somit mehr Wert, aber was wenn man's wieder verkaufen muß...)

Besten Dank für jegliche Antworten

MfG

Frank Wichert



Hausbewertung



Guten Tag,
einen vernünftigen Rat wird man Ihnen nur vor Ort geben können. Tabellenwerte helfen da nicht weiter. (Schwackeliste gibt es nicht)
Bei der in Frage stehenden Investitionssumme würde ich einen erfahrenen Architekten vor Ort an die Hand nehmen und seinem Rat folgen. Kosten: wahrscheinlich ca. 1 Tagessatz (500 - 700 €).
Viel Erfolg !



Hausbewertung



Der Rat von Herrn Beckmann, sich eines Sachverständigen zu bedienen ist natürlich am sichersten. Man sollte jedoch tunlichst vermeiden, irgendeinen Werthinweis zu geben. Siehe Publikumsjoker bei Jauch. Auch muß man selberwissen ist mir der verlangte Preis das Wert.
Bevor sie nun einen Architekten beauftragen sollten sie versuchen, herauszubekommen ob sich dessen Einsatz lohnt. Überschläglich läßt sich der Verkehrstwert eines Grundstücks auf der Ertragswert-Basis nach der sogenannten Makler-methode bestimmen. Hier wird der Rohertrag des Grundstücks mit einem Vervielfältiger multipliziert. Alle Zahlen zum Rechenbeispiel sind frei gewählt, sie müssen sich nun der örtlich üblichen Werte bedienen. Grundwert ist der Mietzins für das gesamte Grundstück. Nehmen wir an 2 Eu/m² Wfl.= 2*600=1.200 Eu/Mon.*12 Mon.=14.400,-Eu/a + 1.200,-Eu/a für den Garten = 15.600,-Eu/Jahr. Der Vervielfältiger ist praktisch der Dax. Er ist Zeit-, Orts,- und konjukturabhängig. Nehmen wir an er hat gegenwärtig für Grundstücke in der Region Nürnberg den Wert 14,4 multiplizert mit dem Jahresrohertrag ergibt sich für ihr Grundstück ein aktueller Verkehrswert von 226.200,-Euro. Wie schon erwähnt es sind Phantasiewerte. Der RDM
veröffentlicht Übersichten über Rohertragsvervielfältiger von Grundstücken in verschiedensten Gegenden Deutschlands. Die tatsächliche Miete müssten sie erkunden. Viel Erfolg



Wertermittlung



Ja ja, wie von Herrn Otto schon angedeutet, gilt das für Mietobjekte. Ohne Instandhaltungsstau und besondere wertbeeinflussende Merkmale, versteht sich. Aber machen Sie das mal mit einem selbstgenutzten einfamilienhaus ! Dann werden Sie sehen, daß der erhaltene Wert weit unter Verkehrswert liegt. Für eigengenutzte EFH gilt denn auch nach Wertermittlungsrichtlinien nicht die Ertragswertmethode sondern vorzugsweise die Sachwertmethode. Und ein Liebhaberobjekt ist noch was ganz anderes. Also: Hin zum Sachkundigen ! muß ja nicht gleich ein öbSachverst. für bewertung sein.
Das Geld lohnt sich.



lohnt sich's



Hallo, danke erstmal für diese Antworten.
Mein Anliegen ist genau das was Herr Beckmann angesprochen hat, ich möchte herausfinden ob es sich überhaupt "lohnt" einen Sachverständigen (Schätzer) zu beauftragen. Wenn dieser nämlich nur einen Bruchteil des verlangten Preises ermittelt fällt es mir schwer zu glauben, daß sich der Verkäufer auf einen "offiziellen" Wert herunterhandeln lässt. Also: Mir ist jeder Preis recht der mir hilft den richtigen für unser Objekt zu ermitteln. Erfahrungswerte... Ist ein Liebhaberobjet (Fachwerk) mehr wert in modernem Top-Restauriertem Zustand (so daß man das Fachwerk eigentlich nicht mehr sieht) oder in "erhaltenem/ursprünglichem" Zustand (Trocken...) Ist der Preis näher am normalen Altbau oder sogar über einem Neubaupreis...
Das sind die Fragen die ich klären möchte.

Herzlichen Dank
MfG



Hausbewertung



Guten Morgen,
also, wenn Sie Ihr Schätzchen richtig beschrieben haben, muß es ja ein richtiges Schmuckstück sein.
Zu den Grundsatzfragen: Ein Fachwerkhaus mit bauhistorischem Aussagewert, sprich Original-materialien in ursprünglicher Technik ist geradezu unbezahlbar, zudem wenn noch ein baukünstlerischer Wert, beispielsweise in aufwendiger Fassadengestaltung, im Innenausbau oder in Ausmalungen hinzukommt. Rechnen Sie mal das Knochenhaueramtshaus in Hildesheim oder das Templerhaus in Amorbach in Geld um ! Das geht nicht. Die gutgemeinten "Veränderungen", sind, wenn sie eigentlich Beschädigungen des Baudenkmals darstellen, wertmindernd. Ertragswert ist das Eine, Gebäudesachwert das andere, entscheidend aber ist die Frage: Was bezahlt man in dieser Gegend eigentlich vernünftigerweise für solch ein Haus (Verkehrswert)? Die Antwort kann man nur vor Ort geben.



Hauskauf



Hallo Frank,
wir haben uns dieses Jahr etwa 30 km von Nürnberg entfernt ein altes Haus gekauft, leider kein Fachwerk. Wir haben 513 qm und haben dafür auch 180 Euro/qm bezahlt. Zur Frage der rentabilität:
für uns bedeutet ein altes Haus, mehr Charm und somit Wohnqualität (das ist das Wichtigste). Fast genauso wertvoll finde ich die Verwendung von biologischen Baustoffe und Bautechniken.
Allerdings ist es natürlich schwierig die Renovierungskosten richtig einzuschätzen. Selbst als handwerklich begabter Laie kann man das meist nicht so gut einschätzen. Sollten die das Geld haben, das Haus von einem Sacherständigen ansehen zu lassen, sollten sie dies tun. Wir hatten bei Besichtigungsterminen Freunde von uns dabei. Ein Schreiner und Zimmerman und einen Elektriker sowie Maurer. Diese konnten uns zumindest sagen, was dringend zu machen ist, ob der Dachstuhl in Ordnung ist, ob unser Keller wieder trocken werden kann usw. ALso viele Grüße und gutes Gelingen. Sabine