Darf bei Bestandsschutz nur 30 % des Holzes ausgetauscht werden ?

21.01.2009



Hallo.

Wir haben vor, einen Hof mit Fachwerkhaus (Bestandsschutz)- und Scheune zu pachten. Natürlich müssen diese Gebäude saniert werde. Dies hatten wir auch vor. Nun will sich aber die Bauaufsichtsbehörde (Termin schon morgen) die Gebäude anschauen. Der Herr vom Amt sagt; Müssen mehr als 30 % des Holzes (Fachwerk + Böden) ausgetauscht werden, wird die Sanierung nicht genehmigt. Nun zu meinen Fragen:

1. Hat schonmal jemand davon gehört ? Angeblich sei dies eine richterliche Anordnung ???
2. Wieso darf man sein Haus nicht sanieren wie man es will
3. Wer kann mir genau erklären, was man unter Bestandsschutz versteht ?



Bestandsschutz



Bestandsschutz bedeutet Schutz eines bestehenden Gebäudes vor öffenlichen oder z.T. auch technischen Anforderungen und auch vor einem Beseitigungsverlangen. Bestandsschutz genießen Gebäude, die zum Zeitpunkt der Errichtung rechtmäßig erstellt wurden auch wenn sich die Rechtslage später ändert.
Dieser Schutz entfällt, wenn Änderungen/Umbauten in größerem Umfang am Gebäude vorgenommen werden.

Weshalb genießt das Gebäude Bestandsschutz? Wurde es im Außenbereich errichtet? Geht es hier um den Austausch einiger Balken/Ständer aus statischen Gründen oder um eine denkmalrechtliche Genehmigung? Wird sich die Gebäudehülle durch die Sanierung wesentlich ändern?

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer



Bestandsschutz



Hatte ich vergessen: Unterhaltungsmaßnahmen, Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen fallen dabei ebenso in den Bestandsschutz - nicht aber eben wesentliche Veränderungen bei denen die Identität des Gebäudes nicht mehr gewahrt werden würde.
Der Eigentümer des Hauses hat sogar einen Anspruch auf Genehmigung bestandserhaltender Maßnahmen, sogar wenn diese heute so nicht mehr zulässig wären. Beweislast trägt übrigens der Eigentümer, nicht die Behörde.

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer



Bestandsschutz



Hallo Herr Kornmayer,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Versuche mal kurz Ihre Fragen zu beantworten:
1.Das Gebäude wurde im Außenbereich errichtet.
2.Beim Fachwerk sollen bzw. brauchen nur einige Balken ausgetauscht, bzw. sogar nur teilweise erneuert werden.
3.Die Gebäudehülle wird sich nicht verändern.

Wir haben vor, dass Haus in seinem alten Zustand zu bringen, daher auch nur ein paar Balken austauschen.

So wie ich Ihre Antwort verstanden habe, dürfen wir das Haus also ohen Bedenken erhalten, oder ? Was meint aber der Herr vom Amt mit diesen 30 % ? Kann er uns beim morgigen Termin die Sanierung untersagen ?

Ich möchte noch erwähnen, dass das Haus von einem Architekten begutachtet wurde und er den Zustand als "gut"
bezeichnet hat. Wie bereits erwähnt, müssen vom kompletten Fachwerk nur einzellne Balken (ich glaube es waren 3-4) erneuert werden.

Würde mich über eine erneute Rückmeldung Ihrerseits sehr freuen

Vielen Dank und Grüße aus Düsseldorf

Sabine





wie oben geschrieben: Unterhaltungsmaßnahmen, Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen kann er Ihnen nicht so einfach untersagen, schon gar nicht, wenn es nur um 3, 4 Balken geht und sich optisch nichts verändert. Wird er wahrscheinlich auch nicht versuchen wollen.

Wichtig ist für Sie, dass Sie alle Maßnahmen dokumentieren, am Besten per Plan und per Foto, sodass Sie in 10 Jahren auch noch beweisen können, dass die ausgeführten Maßnahmen nur Bestandserhaltend und von geringen Ausmaß waren.

Der theoretisch schlimmste Fall wäre, dass in ein paar Jahren der Bestandsschutz erlöschen würde wenn man seine Beweislast nicht erfüllen könnte - da würde dann verm. auch dem Verpächter das Gesicht einfrieren ... (Den sollten Sie übrigens unbedingt mit ins Boot nehmen)

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer

P.S.: Die 30% geistern schon lange durch die Welt ..... ich weiß aber auch nicht, wo das nachzulesen ist, würde mich mal interessieren, fragen Sie doch den Herrn mal.



Ich habe auch schon von



anderen % Zahlen gehört. Sicherlich wird in einem gerichtsverfahren ein Richter einmal so entschieden haben, dass es sagt, wenn 30% (oder auch 50%) des Gebäudes ausgetauscht werden muss, handelt es sich bei dem dann sanierten Gebäude nicht mehr um einen Bestand, sondern das Gebäude muss wie ein Neubau beurteilt werden. Dies kann man in Grenzen ja auch nachvollziehen. Irgendwo, wo auch immer handelt es sich nicht mehr um Bestand sondern um Ersatz.
.
Ich würde den morgigen Termin erst einmal mit Ruhe angehen. Es ist eigentlich klar, dass sich der Bearbeiter vor Ort ein Bild machen muss.



Bestandsschutz



Hallo zusammen.

Vielen Dank für die Antworten. Haben mir sehr geholfen.
Mach mir eigentlich wegen morgen keine Sorgen mehr.

Bezüglich der 30 % hatte ich bereits gefragt. Ich habe ihm gesagt, dass ich mich seit geraumer zeit mit Bestandsschutz beschäftige und noch nie etwas von 30 % gehört oder gelsen hätte. Daraufhin meinte er, dass man dies auch nicht nachlesen könne, sondern dies ein höchst richterlicher Beschluss wäre und er wolle uns beim Termin einiges dazu sagen.

Kann diese Informationen ja dann gerne hier nierderschreiben.

Nochmals vielen Dank

Sabine



Ja bitte!



.



Bestandsschutz



Hallo.

Tja, gestern war nun der Termin mit dem Herrn vom Amt.
Nach ca. 5 min. machte er uns keine Hoffnungen mehr, dieses Haus sanieren zu dürfen. Er fing wieder von seinen 30 % an und meinte, dass wir weit darüber liegen würden und dies dann einen Neubau gleichen würde. Meiner Meinung nach, hatte er so gut wie keine Ahnung. Er behauptete Dinge, die in keinster Weise richtig waren.

1. Nur die Außenhülle wäre Fachwerk, im Haus wäre alles gemauert, daher tragende Wände. Stimmt natürlich nicht. Es wurden lediglich einige Wände komplett verputzt, sodass man das Fachwerk nicht mehr sieht.
2. Als er an mehreren Stellen sah, dass die Decke leicht durchhängt, meinte er nur; Wenn er das sieht, weiß er schon alles. Anscheinend weiß er aber nicht, was dies bedeutet.
3. Dann wäre das Haus angeblich überall feucht. Ist es aber nicht.

Danach fing er an, wenn wir einen Gutachter finden würden, der uns bescheinigt, dass wir weniger als 30 % erneuern müssten, hätten wir eine Chanche sanieren zu dürfen. Das sollten wir uns aber gut überlegen, da mit Sicherheit das Amt immer wieder rauskommen würde und unsere Arbeiten prüfen würde. Sollte sich dann rausstellen, dass wir mehr als 30 % erneuert hätten, würde er den Abriss veranlassen.

Kann mir mal einer sagen, in welcher Welt wir hier leben. Glauben die Leute vom Amt, sie wären das Gesetz ? Und wieso
redet er immer wieder von 30 % ? Kein Mensch hat jemals davon gehört. Mann kann es nirgends nachlesen. Und doch ist es so. Des weiteren redete er die ganze Zeit vom §35 BauGB.
Dort würde alles stehen, wir sollten das mal durchlesen ?!

Na ja, hat evtl. noch einer einen Rat für uns, was wir machen können. Haben jetzt vor, unseren Architekten um ein Gutachten zu bitten. Wird natürlich alles wieder Kosten verursachen, die meiner Meinung nach nicht nötig gewesen wären.

Wäre toll, wenn jemand noch einen Tipp hätte.

Vielen Dank im Voraus und liebe Grüße

Sabine



Mal ein wenig stöbern



in der Gegend, ob da jemand mit entsprechendem Einfluss in der Kommune Interesse an dem Grundstück hat. Klingt ein wenig suspekt, die Sache.
Vorsichtshalber einen guten Fachanwalt hinzuziehen, je früher, desto besser.
MfG
dasMaurer



Ob vielleicht...



...der Herr vom Amt von der Stadreinigung in die Bauaufsichtsbehörde umversetzt wurde? Seine Auffassungen sollte er auch bei einem Gesprächstermin etwas solider unterfüttern können.

Klärt erstmal mit Euerem Architekten sauber ab, wofür überhaupt Genehmigungen erforderlich sind. Beachtet auf dem Papier die 30%, auch wenn es vermutlich Unsinn ist - und saniert, was erforderlich ist. Wenn der Mann massive Mauern nicht von Verputzen Fachwerkwänden unterscheiden kann, wird er mit Sicherheit nicht erkennen können, ob da ein Balken aus altem Holz umversetzt wurde, oder er schon immer dort war.

Immer häufiger glaube ich, daß 80% des parasitären Überbaues "Verwaltung" ganz gut verzichtbar wären.

Grüße

Thomas



Bestandschutz hin - Bestendschutz her,



Da der Eigentümer einen Anspruch auf die Genehmigung bestandserhaltender Maßnahmen hat und sogar in Zukunft von unserem Gesetzgeber durch das Wärmegesetz, die EnEv und den Energiepass, der seit 2009 für Neuvermietungen und Veräusserungen erfordlich ist (bis auf diverse Ausnahmen mit Übergangsfristen),beinahe schon gezwungen wird in diese Richtung etwas zu unternehmen.
Daher kann ich die Aussage des Herrn vom Amt nicht ganz nachvollziehen.

Grüsse Thomas