Besichtigung eines Fachwerkhauses von ca.1750... Was ist grundlegend wichtig?

Guten Abend,
da ich bei der Haussuche über ein Fachwerkhaus gestolpert bin, von der Materie aber wenig Ahnung habe, möchte ich nun hier um Rat fragen und mich informieren.
Und zwar geht es um das folgende Angebot:

http://www.immobilienscout24.de/expose/80117032?referrer=SCOUT_ID_SEARCH


Das Haus soll meiner Frau, unseren Kindern (4 und 2 Jahre) und mir als zukünftiges Heim dienen und kein Reinfall werden. Mir ist bewusst, dass eine Frage im Forum keinen Gutachter ersetzt, schlauer macht´s einen aber in jedem Fall...
Das o.g. Objekt werden wir am Mittwoch besichtigen und vielleicht kann der eine oder andere mir schon vorab ein paar fachwerkspezifische Fragen mit auf den Weg geben.

Die Lage, Ausstattung und Aufmachung des Hauses gefällt uns wirklich gut. Was für uns jetzt entscheidend wäre ist:
- ist die Substanz gut?
- wurden die Sanierungs- / Renovierungsmaßnahmen korrekt ausgeführt?
- welche Maßnahmen und dementsprechende Kosten kommen noch auf uns zu?
- welche Heizkosten haben wir bei der Größe zu erwarten?

Alles natürlich Fragen für die Glaskugel, aber vielleicht gibt´s ja schon ein paar Informationen von euch, die mir weiterhelfen!
Sollte die Besichtigung positiv ausfallen, würden wir auf jeden Fall noch einen Gutachter hinzuziehen. Vielleicht habt ihr ja auch dafür im Bereich Hildesheim einen Tip!


Gruß,
hirschy

Die schlechte Nachricht zuerst: 1 Gutachter wird nicht helfen, das Dach und Fachwerk benötigt einen Holzspezialisten und der Dachausbau und die Fenster einen Energie-Feuchtigkeitsspezialisten. Ohne den BauherrInnen zu nahe treten zu wollen, aber wenn man das EG mit dem Dach vergleicht und die Fenster anschaut, scheint erstmal viel Geld in Mauern, Treppen und Kamin gegangen zu sein. Das Dachflächenfenster der Küche im DG ist z.B. falsch verkleidet. Da wird sich stets Feuchte sammeln.
Warum wurde der Dachstuhl saniert aber die Dachhaut nicht?

Mit dem Energiepass können Sie den Verbrauch errechnen, der angegebene Wert ist sehr sehr schlecht...

Zu den Gutachtern: Was muss, das muss... Dann soll das so sein; vielleicht gibt´s ja auch einen der beides kann ;-)
Bezüglich der Gestaltung und Abfolge der getätigten Arbeiten bleiben für mich auch Fragen offen. Möglicherweise gibt´s aber auch sinnvolle Antworten!?
Woran erkenne ich denn die falsche Verkleidung des Küchenfensters im DG?
(Ins Dachgeschoss würden wir aber ohnehin keine Küche setzen wollen...)
Gibt es hier Erfahrungen bezüglich der Übereinstimmung von berechneten Verbrauchswerten und realen Verbrauchswerten? Glaubt man Dämmkritikern wie Konrad Fischer, liegen die Werte deutlich auseinander.

Energiebilanz vs. Heizung

Mich macht folgendes stutzig: Energieeffizienz G und dann Fußbodenheizung? Wie will man die Bude damit warm bekommen?
Und wie kommt man auf Effizienz G wenn teilweise gedämmt sein soll?

Dann ist die Frage nach Denkmalschutz. Am besten bei der zuständigen Behörde anfragen. Sollte Denkmalschutz drauf sein würde ich einen Termin mit den Herren vom Amt vor Ort dringend anraten.

Des Weiteren würde ich einen Zimmermann mit ins Boot holen. Es sieht zwar nach Mittelalterlichem Fachwerk Aus trotzdem sind Fachwerkhäuser nicht zwingend auf die Lasten einer Dämmung und einem Dachausbau ausgelegt.

zu: Energiebilanz vs. Heizun

Fußbodenheizung liegt nur teilweise im EG. Auf den Fotos sind ja noch ne Menge Heizkörper zu sehen.
Die Stufe G ist berechnet; die Zusammenstellung der DIN hierfür ist mir unbekannt/hab ich mich noch nicht mit beschäftigt. Die Verbrauchswerte des Eigentümers sind aber für mich interessant und ausschlaggebend.

Wie lange können die aufgelegten Dachziegeln denn wohl halten? Ohne genaueres zu Wissen würde ich sagen, dass man dem Eigentümer gesagt hat, dass die es noch ne Weile machen.
Betrachtet man die getätigten Maßnahmen:
- neue Kehlbalkenlage
- aufgedoppelte Sparrenlage
- Dämmung der obersten Geschossdecke
- erneuerte Dachan-/ Abschlüsse sowie Zinkrinnen und Fallrohre
wäre es ja Irrsinn gewesen, die Ziegeln nicht gleich mitzumachen, wenn die in naher Zukunft fällig wären.... Oder könnte das Sparen an falscher Stelle gewesen sein?



Für mich bisher notiert:
- Denkmalschutz
- Zimmermann -> Last Dämmung / Dachausbau
- Holzspezialist -> Dach und Fachwerk
- Energie-Feuchtigkeitsspezialist -> Dachausbau&Fenster

Hausbegutachtung

Es ist eine meiner Meinung nach ungute Mischung von alt und neu bei offensichtlich ganz schlechter Dämmung.

Auf denkmalgerechte Gestaltung wurde scheinbar keinerlei Wert gelegt-auch was die Ausführung innen betrifft.

Diese später aber bei einem ansonsten fertig saniertem Haus anzubringen wird aber teuer.

Bei einem solcherart saniertem Gebäude kann auch ein Gutachter ohne sehr genaue Angaben zum Wandaufbau oder ohne Bauteilöffnung nur schwer etwas sagen, da vieles im Verborgenen ist.

Eine Dachdämmung wäre sinnvoll- würde aber auch eine neue Deckung erfordern.
Pannen werden gar nicht mehr vermörtelt,
weil es bei Bauwerksbewegungen schnell Risse in den Pannen gibt und diese auch nur sehr schwer austauschbar sind.

Optisch finde ich es auch ziemlich fragwürdig- Türen in der Fassade, die Dachfenster und die Pannenverkleidung der Wand etc-

Das würde aber noch unter unterschiedlichen Geschmacksvorstellungen laufen- beeinträchtigt aber sehr den Gesamteindruck.

Ihr müßtet sicher noch mit erheblichen Mehrkosten rechnen für eine weitere Sanierung, die den Energieverbrauch deutlich senken könnte.

Besser wäre es dann vielleicht, entweder ein günstiges unsaniertes Haus zu nehmen bei dem noch keine fragwürdige Sanierung durchgeführt wurde, die aber trotzdem bezahlt werden muß, oder ein Gebäude zu erwerben, welches tatsächlich hochwertig -was Gestaltung und Dämmstandard betrifft- saniert wurde.

Oder dieses müßte so günstig werden, daß es noch einmal saniert werden kann.

Andreas Teich

Hausbegutachtung

Doppel gelöscht

Kaufberatung: hier konkret

Der Vor-Ort-Termin sollte folgende Punkte klären/untersuchen:
- Zustand des Sichtfachwerks im Schwellenbereich
- alle Bauteilkonstruktionen gegen Erdreich, insbesondere die FuBoHzg-Aufbauten. Diese machen keinen Sinn, wenn es keine ausreichende Dämmung gegen Erdreich gibt, inkl. Bauwerksabdichtung.
- Dokumentation der vorgenommenen Sanierungsarbeiten. Der Umfang der Arbeiten und die Grundrisspläne lässt vermuten, das ein Architekturbüro/Ingenieurbüro jedenfalls wesentliche planerische Vorarbeiten geleistet hat. Alle Baumaßnahmen sollten zummindest per Rechnung der ausführenden Firmen durch den EIgentümer belegt werden können. Der Gutachter kann anhand der Rechnungen prüfen, ob fachgerecht und mit den den passenden Materialien saniert worden ist.
- Ein Energieausweis nach Bedarf setzt recht umfangreiche Erhebungen zu den vorhandenen Bauteildämmwerten voraus. Lassen Sie sich die Berechnung geben und vom Gutachter auf Plausibilität prüfen. Das Haus ist -wenn ich nach den Grundrissplänenen gehe- nur im DG an den Giebelseiten mit einer Innendämmung versehen worden. Das wird nicht ausreichen, um das gesamte Haus auf einen Energieverbrauch von lediglich 219 kWh/m2*a zu bringen.
- Die Innendämmung der Giebelseiten muß bauphysikalisch stimmig sein, sonst gibt es Kondensationsprobleme. Der Aufbau und die Materialien müssen geprüft werden.
- Der Dachausbau muß baurechtlich per Bauantrag genehmigt worden sein. Sonst existiert die berechnete Wohnfläche ggf. nicht und muß von Ihnen nach Kauf als Umnutzung beantragt werden. Im DG ist der 2. Fluchtweg nachzuweisen.
- Die Fenstertüre im Giebel hat offensichtlich kein Geländer, auch dem Treppenloch vom OG/EG fehlt die Absturzsicherung
- Der Dachstuhl -bei diesem Gebäude ürsprünglich recht komplex- wirkt sehr aufgeräumt/ausgeräumt. Der Statiker muß prüfen, ob nicht entscheidende Teile zu viel entfernt worden sind und der Dachstuhl konstruktiv geschwächt worden ist.
- Die sehr massiven neuen Mittelpfetten tragen eine gehörige Last in die Giebelwände. Das muß statisch nachgewiesen worden sein.
. Auch die eingeschnittenen Galerie mit entfernten Deckenbalken ist erst einmal statisch nachzuweisen.
- Die neue Sparrenlage ist zwischen die alten Sparren gesetzt worden. Die alte Dacheindeckung wurde beibehalten. Wie sehen die alten Sparren/Dachlatten aus (Schädlingsbefall/Vermorschung)
- Im DG ist das alte Dach von innen wahrscheinlich gegen die Dachpfannen gedämmt worden. Die Hinterlüftungsebene (Konterlattung) fehlt. Zwischen den neuen Sparren, vermutlich max. 8/16 wird eine eingebaute Dämmung auch den Anforderungen der EnEv nicht genügen.
- Alle Innenverkleidungen des FAchwerks sollten auf bauphysikalische Stimmigkeit geprüft werden (GK-Vorsatzschalen). Alle innen und außen als Sichtfachwerk verbliebene Wandteile der Außenwände müssen auf Wind- und Regendichtigkeit geprüft werden und sind grundsätzlich zu vermeiden.

Viel Raum, um eine eine sorgfältige Prüfung der Immobilie durchzuführen. Der Gutachter sollte Ahnung von Baukonstruktion, Bauphysik, Bau- und Planungsrecht haben. Eine Zimmermann ist da nicht der erste/richtige Ansprechpartner.

Grundsätzlich ist es besser, ein nicht saniertes/modernisiertes Haus zu kaufen und die Sanierung von Grund auf mit einem geeigneten Planer und nach den eigenen Vorstellungen durchzuführen. Wenn die vorgenommene Sanierung -wie hier- nicht im Detail als fachgerecht geplant nachgewiesen werden kann. Und das ist fast nie der Fall. Ein Resümmee nach vielen Begutachtungen.

Hauskauf

Eine Frage, Hirschy:
Was wollen Sie für 4 Personen mit 328 m² Wohnfläche?

Und sollten Sie das Haus dann einmal verkaufen wollen / müssen,

denken Sie bereits jetzt an den Satz von Herrn Pickartz:

Grundsätzlich ist es besser, ein nicht saniertes/modernisiertes Haus zu kaufen und die Sanierung von Grund auf mit einem geeigneten Planer und nach den eigenen Vorstellungen durchzuführen.

Denn dann kommt auch wieder ein (vielleicht sogar der Selbe) Gutachter, zerpflückt Ihr "Lebenswerk" und zeigt Ihnen auf, was Sie da eigentlich für einen Sanierungsfall stehen haben.

Mittlerweile ziehe ich den Vergleich mit der verbesserten medizinischen Diagnostik. Wir sind dadurch nicht gesünder geworden, wir erkennen lediglich, das es "gesund" nicht gibt ... noch nicht einmal per Definition.

Der Satz von Herrn Pickartz ist eine Bankrotterklärung für alle Fachwerkhausbesitzer. Mal darüber nachdenken.

Gruß
Hartmut Stöpler

Fachwerkhaus kaufen?

Bei dem berechneten Energiebedarf würdest du auf jährliche Energiekosten von rund 4000,-€ jährlich kommen, dazu noch die Stromkosten von lt immo-scout berechneten 140,-€/mtl.
Das kann zu hoch gegriffen sein-kann aber auch deutlich zu niedrig sein, falls noch eine elektrische Hilfsheizung verwendet wird.
Ich würde auf jeden Fall nach Strom- und Gasrechnungen möglichst der letzten 10 Jahre fragen- dann erkennt man eine Entwicklung und Klimaunterschiede können besser berücksichtigt werden.

Ein deutlich niedriger tatsächlicher Verbrauch könnte aber auch darauf hinweisen,daß aufgrund hoher Gaspreise nicht alle Räume beheizt wurden oder mit niedrigerer Durchschnittstemperatur als 20 Grad.

Insofern können sowohl Bedarfs- noch Verbrauchsausweisergebnisse nicht sicher auf euren tasächlichen Verbrauch übertragen werden.
(Genausowenig wie KF's Aussagen nach Dämmung gibts keine Ersparnis oder sogar Mehrverbrauch)

Eine Kombination mit Kompaktheizkörpern und Flächenheizungen bedeutet leider auch, daß 2 Heizkreise notwendig sind und kein reines Niedertemperatursystem möglich ist- was bei dem Dämmstandard allerdings ohnehin nur nach enormer Verbesserung des Dämmstandards möglch wäre.

Bei einer solchen Wohnfläche wäre es sinnvoll, eine spätere Aufteilungsmöglichkeit in 2 oder mehr Wohneinheiten zu prüfen- auch bis ihr tatsächlich die Flächen benötigt oder für einen evt Wiederverkauf.

Wieweit die bisherigen Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden läßt sich zumindest in Ansätzen durch eine Vorprüfung der alten Rechnungen, Pläne etc feststellen.

Die tatsächliche Durchführungsqualität läßt sich dann nur nach Bauteilöffungen beurteilen.

Die Dachziegel können durchaus noch mehrere Jahrzehnte halten- nur besteht ohne Unterdach das Risiko,
daß bei jedem Defekt eines Dachziegels unbemerkt Wasser in die Dämmebene läuft (oder schon gelaufen ist)

Allgemein wäre es günstiger, wie ich schon schrieb, einen günstigeren unsanierten Altbau im Originalzustand zu übernehmen und dann den kompletten Umbau in Eigenkontrolle zu haben und nach eigenen Vorstellungen zu sanieren-

alternativ einen tatsächlich nachweisbar fachgerecht sanierten Bau zu erwerben.

Andreas Teich

Danke...

Vielen Dank für die ganzen Gedanken, die ihr euch schon dazu gemacht habt, besonderen Dank auch für die Auflistung von Herrn Pickartz.

@ Georg Böttcher: Uns ist bewusst, dass man soviel Platz nicht unbedingt braucht, aber das war ja nicht das Thema... ;-) Zu viel Platz gefällt uns aber besser, als zu wenig. Und da kein Keller vorhanden ist, sowie die Geschossdecken im 1.OG relativ niedrig sind, relativiert sich das wieder.

Das so viel Platz natürlich beheizt werden muss und das Kosten verursacht ist uns bewusst. Deswegen wird das auch ein wesentlicher Aspekt sein.

Die Vorschläge ein unsaniertes Haus zu Kaufen und zu sanieren, bzw. ein hochwertiger saniertes Haus zu kaufen klingen theoretisch gut. Mangels geeigneter Objekte ist das jedoch gerade kein Thema.
Und da ich neben der Arbeit noch gern Zeit mit der Familie und meinen beiden Jungs verbringe, ist jede Arbeit, die schon getan ist, gern gesehen.

Da es angesprochen wurde: Welchen Preis würdet ihr denn für gerechtfertigt halten? Wie hoch schätzt ihr die Kosten für die bereits erfolgten Maßnahmen?

Gruß,
hirschy


Für mich bisher notiert:
- Denkmalschutz?
- Zimmermann -> Last Dämmung / Dachausbau
- Holzspezialist -> Dach und Fachwerk
- Energie-Feuchtigkeitsspezialist -> Dachausbau&Fenster
- Liste Beitrag 235794
- Heizung -> Verbrauchswerte, Berechnung Energieausweis

Fachwerkhaus Arbeiten bewerten

Die bisherigen Arbeiten können mangels genauer Angaben kaum bewertet werden.
Wichtiger wäre es, noch durchzuführende Arbeiten kostenmäßig zu erfassen
- neue Dachdeckung mit Unterdach und Kontrolle/Ergänzung
der vorhandenen Dämmung
- ggf oberste Geschoßdecke dämmen
- Innendämmung aller Wände, sofern nicht ausreichend
- Fenster überprüfen-ggf erneuern
- ggf Solaranlage und Speicher nachrüsten
- Heizsystem nach kompletter Dämmung ggf insgesamt auf
Niedertemperatursystem umrüsten.
Genaues läßt sich ohne weitere Infos kaum sagen.

Aufgrund welcher Angaben wurde der Energieausweis erstellt ?

Andreas Teich

LK Hi

Moin Hirschy,
ein stolzer Preis für Borsum! Ich bin kein Fachmensch, habe aber trotzdem meine eigenen Erfahrungen gemacht. Ich saniere seit ein paar Jahren behutsam ein altes Fachwerkhaus im LK Hi weitestgehend in Eigenregie. Der Vorteil meines Hauses war, dass die Zeit der letzten "Modernisierung" vor der Eröffnung des ersten Baumarktes war, somit hielt sich die Sache mit den Überraschungen in Grenzen, das Haus war und ist eine ehrliche Haut. Bei dem angepeilten Haus in Borsum sehe ich auf den Fotos vieles, was mir, nach meiner jetzigen Erfahrung, als riesengroßes Überraschungsei oder potenzielle Mogelpackung vorkäme. Da wär ich vorsichtig. Ich kann meinen Vorrednern nur zustimmen, ein Fachwerkhaus würde ich - übrigens jederzeit wieder - nur in möglichst unverbasteltem Zustand nehmen. Das bedeutet allerdings auch: viel Zeitbedarf zum Selbersanieren oder viel Nerv- und Geldbedarf wenn du die geeigneten Handwerker dafür findest. Zeit möchtest du möglichst nicht soviel investieren, dann bleiben nur Nervereien aller Art und zu bezahlende Rechnungen. An deiner Stelle würde ich die Hände davon lassen.

Hauskauf

Zuviel Platz gefällt uns besser als zu wenig sagte der Familienvater beim Autohändler und kaufte sich einen gebrauchten Linienbus... Bei Ihnen macht das über 80 m² pro Person, das gibt große Kinderzimmer.
Es ist Ihr Geld oder genauer gesagt die Kredite Ihrer Bank mit denen Sie hier großzügig hantieren.
Es geht nicht nur um die Tilgung, die Fläche will auch saniert, beheizt, versichert und instandgehalten werden. Sie wohnen jetzt auch irgendwo und haben Heizkosten, wenn Sie die auf den m² umlegen und mit der neuen Fläche multiplizieren sind Sie in der Region die auf Sie zukommen wird, +- sagen wir 30%.
p,s. Ich habe mir gerade das Expose und die Grundrisse angeschaut.
Ich empfehle Ihnen die Finger davon zu lassen.
Völlig zerklüftete Grundrisse, das OG zu niedrig, unverhältnismäßig viel Verkehrsfläche und ein zweifelhafter Modernisierungsstand. Eine spätere Nutzung als Mehrfamilienhaus bedarf wieder erheblicher Umbauten um Abgeschlossenheit zu sichern.
Deshalb wird die Bude auch zur Hälfte des ortsüblichen m²- Preises angeboten. Das Ding ist ein Ladenhüter.
Zu den Heizkosten: Laut Energiepass braucht die Hütte ca. 7.500,- m³ Gas pro Jahr, kommt mir etwas wenig vor.

Es gibt besseres

Ich kenne eure genauen Anforderungen nicht aber ich denke es gibt auf dem Markt besseres.
Entweder unsaniert oder sauber saniert.
Lasst euch Zeit und schaut euch in Ruhe um. Dann werdet ihr das Richtige finden.

Das hier wäre auch ganz nett und mit den gesparten 100 Tsd. € kann man es noch hübsch herrichten lassen.
http://www.immobilienscout24.de/expose/80328878

Alternativhaus

Dieses würde ich wohl auch eher nehmen- durch Keller und gute Ausbaumöglichkeit des Dachstuhles und die solide Ziegelbauweise gibts hier voraussichtlich weniger Überraschungen als bei dem ersten Bau.
Garten fertig, Auffahrt gut und die Bäder und Küche lassen sich dann komplett nach eigenem Geschmack sanieren.

Andreas Teich

Diese Gutachter sind der Tod des Fachwerkhauses

Was ist denn das für eine Empfehlung? Ehrlich, meint Ihr, Ihr seid hier im richtigen Forum?

Sehr hübsch,

das Alternativhaus. Besonders die pastellfarbige Inneneinrichtung im Stile der 70er Jahre, fast original zu nennen. In diesem Interieur würde Stanley Kubrick sofort die Fortsetzung von "A Clockwork Orange" drehen wollen. Mein Tipp: sofort kaufen !!!

Hausempfehlung

Sowohl Fachwerk wie Klinkerbau haben natürlich ihre Berechtigung.

Ein ziemlich verbautes und ziemlich großes und soweit beurteilbar sehr zweifelhaft saniertes Fachwerkhaus mit dazu noch sehr hohen Energieverbrauchskosten und nicht geringem Verkaufspreis sind meiner Meinung nach für eine Kleinfamilie, die weder Unsummen an Geld noch Eigenleistung hineinstecken will ist meiner Meinung nach in diesem Fall nicht so geeignet

wie ein solides unsaniertes wesentlich günstigeres Klinkergebäude, bei dem keine bautechnischen Überraschungen zu erwarten sind.
Für einen anderen Interessenten, der Fachwerkhäuser liebt und bereit wäre noch einige Hunderttausend und sehr viel Eigenleistung in eine denkmalgerechte Komplettsanierung und notfalls Rückbau bereits getätigter Sanierungen, zu stecken, wäre das große Fachwerkhaus weitaus geeigneter und dieser könnte für den originalen Erhalt des Gebäudes wesentlich hilfreicher sein.

Wie -etwas vereinfacht- für eine Familie der Kauf eines soliden sparsamen Familienautos möglicherweise geeigneter wäre als die aufwändige Restaurierung und Komplettaufbau eines historischen Bugatti, Rolls, Ferrari
und sowohl für die Familie wie auch für den Wagenerhalt besser.

Andreas Teich