Grundstückswert = Kaufpreis ?? Ist Grünland = Bauland ??

02.05.2012



Grundstückswert = Kaufpreis ?
Hallo,
uns wird ein nettes Fachwerkhäusschen Bj.1815 mit Garagen und Scheunenanbau geboten.
Zum ansich fairen Preis gesellt sich leider ein vom Markler angebotenens Grundstück von 1250 Qm. für den Preis von 27000€. Er könnte es schließlich auch einzeln als Bauland verkaufen.

Kann man für am Haus anliegendes Grünland den Preis von Bauland fordern, nur weil man es evtl. als solches verkaufen KÖNNTE ?



Bauland



Über den Wert des Grundstückes informiert die Bodenrichtwertabelle (Internet)bzw. der örtliche Gutachterausschuss.

Der Bebauungsplan gibt Auskunft über Art und MAß der Bebaubarkeit. Normalerweise werden große Grundstücke nur bis zu einer Durchschnittsgröße von 400-700 m2 zum ortsüblichen Wert für BAuland berechnet, die restliche Fläche mit einem mehr oder weniger starken Abschlag nach Gutachterausschuss.

Das Grundstück ist offiziell klassifiziert entweder als Bauland oder auch Bauland und teilweise als Grün- oder Ackerland. Für dieses gelten dann preise von durchschnittlich € 3,00 - € 6,00, abhängig von der Boden qualität.

Um diese Situation richtig einzuschätzen und zu bewerten, welche Einschränkungen bez. Umbau/Ausbau/Umnutzung etc. für Sie nach dem Kauf eventuell bestehen könnten, empfehle ich Ihnen, einen Sachverständigen (Architekten/Bauingenieur) mit einer Immobilienkaufberatung zu beauftragen.

Das betrifft auch z.B. die Klärung der Frage, ob oder wie Sie später z.B. die Scheune umbauen können (Aussenbereich? Grenzbebauung?) etc.

Abgesehen davon sollten Sie mit diesem Sachverständigen bei einer Objektbegehung die Bausubstanz des FWH untersuchen und die Sanierungskosten und den Sanierungsaufwand abschätzen.

Die meisten Schäden liegen verdeckt. Vorsicht ist vor allem dann geboten, wenn das Objekt "... aufwendig / umfangreich ..etc saniert" (Maklerprosa) worden ist und oberflächlich sehr hübsch + adrett aussieht.



Sucht lieber weiter! …



Ein Makler, der sich solch unfairer Methoden bedient, dem nehme ich den vermeintlich fairen Preis fürs Haus nicht ab.
Es gibt eine bestimmte Art von Geschäftsgebaren, dazu gehören solche "könnte"-Quasi-Erpressungen, Versuche über Zeitdruck eine schnelle und ggf. unüberlegte Entscheidung zu erzwingen und natürlich das Anführen fiktiver anderer Interessenten um den Preis hoch zu treiben, da sollte man sich das Angebot ganz schnell aus dem Kopf schlagen. Für jedes "must have"-Traumhaus welches man aus o.g. Gründen nicht kauft gibt es einen Ersatz ohne Haken an der Sache, man braucht nur etwas Geduld.



Ansonst



gilt die Regel: Angebot und Nachfrage. Er kann viel fordern - wenn es keiner kauft, hätte er Pech. Du mußt selber wissen, ob ein anderer das kaufen würde, während dem Du hier noch textest. A



Apropos:



Hier ist mal so ein Beispielfall (wertneutrale gemeint):

http://www.immobilienscout24.de/expose/61761157

Das Haus an sich, ein altes Traditionscafe mit Seeblick im Nationalpark Eifel scheint attraktiv und okay, aber für das Grundstück welches man entweder zwingend als Parkplatz benötigt, wenn man das Café weiter betreiben möchte, oder das als umgebender Garten schöner als der jetzige Schotterplatz gestaltet werden soll, muss man "optional" noch extra bezahlen. Auf der anderen Seite des Hauses ist leider nur ein winziger Grünstreifen, der Rest gehört zum Nachbargrundstück.

Ein anderes Mal sind wir von einem Makler zur Besichtigung eines wunderbaren Reetdach-Fachwerkhauses tief in die Eifel gelockt worden, wo leider vorher nicht erwähnt wurde, dass das versprochene optionale Zukauf-Grundstück, welches von der Fläche her den Kauf des Hauses erst interessant gemacht hätte, obendrein von einer Durchgangsstraße vom eigentlichen Grundstück abgetrennt war und außerdem noch ein Mieter im Haus wohnt, dessen Beibehaltung Grundbedingung war, um in die Käuferauswahl zu kommen.

Ja, manchmal tat es weh, solche Objekte in den Wind zu schießen, aber wir haben esnicht bereut, also weiter Geduld und Jagdglück für Euch!



Nicht ärgern, rechnen



Mir wärs recht wurscht, wie der Gesamtpreis zustande kommt. Interessant ist das gesamte Paket: Haus, Grundstück(e) - Sanierungskosten.

Verrottetes Dach, schrottige Heizung, gammelnde Balken, dagegen wären 27.000 Euro Peanuts ;-)

Also rechne Dir - nach genauer Planung - durch, was der gesamte Spass kostet. Und dann verhandel' mit Eigentümer und Makler. Ich drück' die Daumen!



Sehr viele gammelige Häuser …



… werden zumindest in unserer Region nach der Formel:
Grundstückspreis minus Abrisskosten kalkuliert.
Das klingt erstmal korrekt, ja geradezu günstig, der Teufel liegt aber im Detail.
Die zugrundegelegten Grundstückspreise sind meist ortsübliche Marktpreise, die z.B. auch zeitgleich in frisch erschlossenen Neubaugeieten in guter Wohnlage gezahlt werden. Dabei wird zum einen nicht berücksichtigt, dass viele der alten Häuser sehr problematische Grundstücksschnitte und Lage haben, z.B. direkt am Hang oder hohen Bahndamm (=Beschattung) oder in sonstwie unattraktiver Lage, ggf. mit Immissionen, schmale Keilform, die nur eingeschränkte Nutzung zulässt, verwinkelte Nachbarschaftsbebauung (=Baulasten und Vorschriften!), keine Vollerschließung durch die Gemeinde (anfallende Kosten für Kanalanschluss etc. bei Besitzerwechsel) zum anderen wird gerne, wie obeschon angesprochen, das gesamte, oft sehr große Grundstück als Bauland gerechnet.

Der Verkäufer ist fein raus, weil das Haus als Abrissobjekt verkauft wird und der Käufer keinerlei Ansprüche mehr zu stellen hat, dabei sind die in Abzug gebrachten Abrisskosten meist zu niedrig angesetzt, das eigentliche Geschäft wird aber mit dem zu hoch bewerteten Grundstück gemacht. Selbstverständlich werden die Häuser als solche trotzdem zuvor mit allen Vorzügen beworben, weil klar ist, dass kein Käufer wirklich an Abriss denkt.

Ist ähnlich wie bei eBay, wo es Verkäufer gibt, die einen Artikel erst seitenweise über den grünen Klee loben und im letzten Satz hinzufügen, dass sie ihren super-top Artikel ausdrücklich als defekt verkaufen.

Entsprechen in diesem konkreten Fall die ca. 21,60€ denn den durchschnittlichen Baulandpreisen in der Region?



So weit so gut..



Erst einmal vielen Dank für die vielen Antworten.

Zur besseren Darstellung:
Das Grundstück das als Bauland verkauft werden soll ist direkt am Haus,quasie die 50%tige Hälfte des Gartens.(Nach hinten Hanglage) Bisher standen dort zwei Pferde.
Links wie rechts auf den Nachbargrundstücken stehen bereits
jeweils ein Einfamilienhaus.
Der errechnete Qm.Preis für Bauland bei uns beträgt 55,00, der für Grünland zw. 4,00 u. 6,00. Also ein gewaltiger Unterschied.
Es ist weder erschlossen noch mit einer eigenen Einfahrt (zugang zum Grundstück) ausgestattet.
Man müsste bisher an unserer Scheune entlang.

Ich denke, kaum einer würde Bauland bezahlen aber es als Grünland nutzen, oder ?



Du



mußt nicht uns überzeugen von Deiner Meinung ...........



..



Stimmt, in erster Linie den Markler :-)
Aber ich habe viele Infos auch hier zusammentragen können um morgen ins erste Verhandlungsgespräch zu gehen..
Eine sehr gute quelle war mir übrigens die Seite www.altbaukosten.de



na



dann viel Erfolg.

bei uns kosten Grünland übrigens noch weniger !



Status Quo



Das Grundstück gilt dann als erschlossen, wenn die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser, eventuell Gas + Telekommunikation im erforderlichen Maß gewährleistet ist. Sind diese Kriterien nicht erfüllt, so müssen für die Erschließung des Grundstücks die zusätzlichen Kosten berücksichtigt werden.

So wie Sie den derzeitigen Zustand beschreiben, ist das Grundstück allerhöchstens "Rohbauland", also nicht erschlossen und muss damit erheblich günstiger sein, als "baureifes" = voll erschlossenes Bauland.

Der jetzige Nutzer des Grundstückes muss sich offiziell ein Wegerecht über Ihr Grundstück einräumen lassen, vielleicht sogar ein Leitungsrecht für die Erschließungsmaßnahmen.

Dieses wird dann als Baulast in´s Baulastenverzeichnis eingetragen und mindert den Wert Ihres Grundstückes .

Wird die Baulast in eine Grunddienstbarkeit umgewandelt, wird diese als Belastung in Ihr Grundbuch eingetragen und ist für Sie rechtlich verpflichtend. Sie geht auch auf einen eventuellen Nachfolgebesitzer über.

Sie können sich diese Eintragungen auch entgelten lassen oder ggf. den Grundstücksstreifen verkaufen.

Und, wie bereits beschrieben: entweder ist es offiziell Bauland oder es ist Grünland, da gibt es nichts zu deuteln.

Der Preis für Grünland von normaler/mittler Qualität (40-50 Punkte) liegt für gewöhnlich um die € 1,20 - € 2,00/m2.