Bauhaus Denkmalschutz - Kauf einer Wohnung, bitte um Rat




Liebe Forenmitglieder,

ich bin durch eine Freundin auf dieses Forum aufmerksam gemacht worden und wäre dankbar für einen Ratschlag in folgender Richtung:

Wir planen eine Eigentumswohnung zu erwerben, die sich in einem im Bauhaus errichteten Gebäudekomplex in Berlin befindet. Das Haus wurde vom Architekten Erwin Gutkind entworfen.

Deutlich erkennt man den Stil an den Fenstern sowie an der Fassade, die Wohnungen ähneln im Inneren Altbauten aus der Jahrhundertwende.

Soweit ich weiß, darf man ohne amtliche Erlaubnis keine Veränderungen vornehmen, das ist mir bewusst in Bezug auf die Fassade sowie Fenster, allerdings möchte ich wissen, wie ich die Kosten für zukünftige Sanierungen grob kalkulieren kann.

Das Haus ist um die Jahrtausendwende kernsaniert worden und in gutem Zustand, die Höhe der Rücklagen werde ich in Kürze erfahren.

Meine konkrete Frage also: was muss ich unbedingt wissen, welche versteckten Kosten könnten auf mich Zukommen, falls beispielsweise ganz besondere Dachziegel benötigt würden (in dem Fall vielleicht nicht zutreffend)

Danke herzlichst im Voraus

Grüße

Leon



Kauf Eigentumswohnung



Das ist einer der unterschätzten Kostenfaktoren bei ETW, größere Instandsetzungen.
Gegen unvorhergesehene Kosten durch versteckte Schäden sind Sie wie alle anderen Besitzer und jeder Hausbesitzer nicht gefeit.
Was planmäßige Instandsezung angeht können Sie sich vorher informieren. Da wäre zuerst Ihr Makler, falls Sie einen beauftragt haben. Er hat solche Informationen zur Immobilie vorher abzuklären. Dann der Verwalter der Anlage. Mit dem sollten Sie das Gespräch suchen. Empfehlenswert ist auch das Gespräch mit den zukünftigen Nachbarn falls sie denn die Wohnungen selber nutzen.
Werfen Sie einen Blick in den Keller und den Hausanschlußraum, schauen Sie sich die Heizung an, erkundigen Sie sich nach dem Energieverbrauch.
Der Energieausweis ist nur bedingt aussagekräftig.

Dann haben Sie noch Ihre Sinne und Ihren Verstand der Ihnen sagen sollte ob etwas nicht stimmt.





Hallo und vielen Dank, dass Sie sich Zeit genommen haben für einen Beitrag.

In der Tat, der Kauf einer Eigentumswohnungen birgt immer latente Risiken und man kann -noch schlimmer als beim Autokauf- nicht alles wissen und muss vieles glauben. Wir informieren uns so gut es geht über die Bausubstanz, Protokolle der Eigentümersitzungen etc., nur kommt in unserem Objekt der Begierde ein zusätzlicher Faktor dazu, nämlich der des Denkmalschutzes, dessen Vor- und Nachteile ich zu recherchieren versuche.
Falls Ihnen dazu im Besonderen etwas einfällt, sind wir dankbar.

Grüße

Leon



Denkmalschutz



Denkmalschutz ist kein Nachteil, hier in diesem Fall wertsteigernd.
Das trifft natürlich nicht für alle Käufer zu, genauso wie beim Auto. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und die seinem Stil nach umgestalten will kann da Probleme kriegen. Ich denke da an Leute deren Geschmacksbildung von der Lektüre bestimmter Zeitschrifetn im Wartebeereich beim Friseur oder Zahnarzt geprägt ist. Solche Leute gab es immer und wird es immer geben. Früher das Wagenrad auf dem Balkon und das Blumenfenster mit Riemchenbekleidung, heute Shabby Look und Landhausstil.



Bauhausstil "Eigenheiten"



"Shabby Look und Landhausstil.." amüsant :)

wir leben momentan in einem relativ kargen Hochhaus mit 14 Etagen, allerdings schöner Südausrichtung und großen Fenstern, also wird die besagte Bauhausstil-Wohnung bzw. die Altbau-Wohnung im Bauhausstil-Gebäude eine deutliche Aufwertung für uns sein.

Dielenboden, hohe Decken und das ganze in einem gechichtsträchtigen Gebäudekomplex. Zuegeben einem, der etwas kasernenhaftes hat bzw. einem Gefängnis ähnelt.

Jedenfalls planen wir nicht, irgendetwas zu verhunzen, was nicht im Sinne des Architekten gewesen sein könnte, wir wollen uns nur absichern, was wir vorher wissen müssen. Die Fenster und die Fassade werden wohl unter den Denkmalschutz fallen, was sonst, versuche ich herauszufinden.

Wenn jemand sich im Speziellen im Bauhausstil bzw. der Erhaltung auskennt, sind wir dankbar für Tipps!

Herzliche Grüße

Leon



der internationale Stil


der internationale Stil

Da dies eine neue Bauweise war und sich noch im Entwicklungsstadium befand wurden auch Fehler gemacht. Das betraf vor allem die Wärmedämmung und die Abdichtung. Flachdächer als Warmdach versagten in der Anfangsphase immer wieder da die Abdichtungen aus Teerpappen und deren Verarbeitung Mängel aufwiesen. Thermische Spannungen zwischen tragenden Betonskeletten und Ausfachungen, Putzschäden durch die Wasserführung an glatten Fassaden, große Fensterfronten- die Fehler sind mittlerweile ausgemerzt wenn eine grundhafte Sanierung erfolgte. Falls Sie einen Balkon haben war das ein besonders schadensträchtiger Bereich,speziell die Abdichtung und die einbindende Betonplatte am Übergang zur Außenwand. Das ist eine klassische Wärmebrücke und die hier oben liegende Bewehrung ist anfällig gegen Korrosion. Ich denke aber das so etwas mittlerweile entschärft wurde.
Die Rohbauten an sich sind solide ausgeführt.
Als Teileigentümer dürfen Sie selber ohnehin nur an den Wandoberflächen etwas verändern, die tragenden Bauteile und die Haustechnik sind Gemeineigentum. Bei einem Denkmal kann sich das im Einzelfall auch auf bestimmte Einbauteile wie Schränke,Treppen- und Fußbodenbeläge usw. beziehen.
Zum äußeren Erscheinungsbild:
Ich weiß nicht in welcher Wohnanlage Ihre Wohnung liegt aber die äußere Form ("Kaserne?") hat nur indirekt etwas mit Wohn- und Lebensqualität zu tun. Dazu gehört neben dem Umfeld vor allem die Art und Weise wie die Mieter/Inhaber mit ihrem Umfeld und ihren Nachbarn umgehen.
Manchmal haben Menschen das Bedürfnis sich selber das Leben gegenseitig zur Hölle zu machen auch wenn sie im Paradies wohnen. Das betrifft den Nachbarn mit Blockwartattitüden in der Einfamilienhaussiedlung am Waldrand genauso wie den grölenden Assi der mit seinen Kumpels den Führergeburtstag in der Nachbarwohnung feiert.
Ich denke das in so einer Wohnanlage ein ordentliches Klientel zu finden ist.



Betonbau



Danke Herr Böttcher für die detaillierte Antwort. Was die Nachbarn angeht, haben Sie Recht, die sind immer noch ausschlaggebend für ein positives Umfeld.

Der Bau ist eher ein Betonbau und wurde vor 15 Jahren kernsaniert.

Ich melde mich später erneut mit Details.

Herzlichen Dank



Denkmalschutz



beim Kauf einer solchen Immobilie, sei es ein Haus oder eine Wohnung, gilt der Denkmalschutz als eine besondere Eigenschaft, weil sich hieraus besondere Rechte und Pflichten für den Eigentüber herleiten lassen.
Dieses sollte im Kaufvertrag Erwähnung finden.

Welche Eigenschaften der Immobilie (innen, außen, auch bisweilen Gartenanlagen oder Inneneinrichtung) als schützenswert gelten kann, man dem amtlichen Schreiben der DS Behörde entnehmen, die m.E. zwingend zu den Verkaufsunterlagen gehören.

Wird diese Belehrung nicht vorgelegt, geht man einfach zum Amt und fragt danach.

Veränderungen an den schützenswerten Elementen darf man nur mit vorheriger Genehmigung des DS vornehmen, dafür kann man Sanierungskosten (also alles was der Erhaltung bzw. weiteren Nutzung dient) steuerlich geltend machen.
Nicht genehmigte Veränderungen muss man schlimmstenfalls zurückbauen, das kann bisweilen sogar die Farb- und Materialauswahl betreffen.

eine (hypothetische) Falle könnte sein, dass die Eigentümergemeinschaft zuvor nicht genehmigte Veränderungen hat vornehmen lassen.
Bei Forderungen des DS ist immer der aktuelle Eigentümer (mit-)haftpflichtig.
Es ist also nicht verkehrt, beim DS auch nachzufragen, ob die Grundsanierung seinerzeit die DS Aspekte berücksichtigt hat, oder ob es da Lasten gibt.

schon jetzt Kalkulationen über zukünftige Sanierungskosten zu kalkulieren dürfte sicher unmöglich sein, es sei denn man kennt schon jetzt die Problemzonen ganz genau.
Das gilt auch für Maßnahmen die in die Verantwortlichkeit der Eigentümergemeinschaft fallen (das dürften die meisten sein).

Wenn man eine Maßnahme plant, geht man mit einem detaillierten Maßnahmenkatatlog zum DS und bespricht das.
Dann erfährt man, ob es spezielle Forderungen gibt, die über die üblichen Kalkulationen hinausgehen.

Gruß

GE



Denkmalschutz



Danke Ihnen allen für Ihre sehr wertvollen Beiträge.

Hier ist der Link zu dem Wohnkomplex, wenn jemand Lust und Zeit hat, reinzuschauen.

http://www.carre-eschengraben.de/

Nochmals, tausend Dank.



Eigentumswohnung



Klasse Wohnanlage.
Ein gutes Anlageobjekt.
Solche Bauwerke sind nicht vermehrbar, damit ist der Wert besonders stabil.
Der Denkmalschutz ist ebenfalls wertsteigernd denn er sichert die Einmaligkeit und den Bestand.



Denkmalschutz



Danke für die Bekräftigung und die detaillierten Beiträge. Ich denke, wir sind unserem neuen Zuhause etwas näher gekommen.

Herzlichen Dank