Baugenehmigung fehlt, und nun?

Hallo zusammen!
Wie gut, dass ich auf euch gehört habe und vor Kauf den Termin beim Bauamt hatte. Ihr hattet wohl recht, dass die Bau- und Planungsrechtliche Situation sich eher schwierig gestaltet, was den Ausbau der Scheune angeht. Nun haben wir allerdings erst mal noch ein anderes Problem, bei dem wir nicht so genau wissen, wie wir damit umgehen sollen:
Die jetzigen Besitzer haben vor 35 Jahren einen Teil der Scheune mit Mauerwerk abgetrennt, einen separaten Zugang von Außen gelegt, zur Grundstücksgrenze ein Fenster aus Glasbausteinen eingebaut und das ganze unterschiedlich genutzt, vorrangig als Nebenküche, Lagerraum und Überwinterungsort für Pflanzen etc.. Vor vier Jahren haben sie sich dann entschieden, diesen Raum dem allgemeinen Wohnraum hinzuzufügen und zwei Durchbrüche vom Haupthaus dahin gemacht. Es ist eine schöne Küche enstanden, die nun auch ein Fenster zum Innenhof hat. Die Küche ist 24m² groß und ca. 2,80m hoch, also mehr als 30m³ umbauter Raum. Wenn ich die Landesbauordnung richtig verstehe, hätte die Nutzungsänderung und die Wohnraumerweiterung baurechtlich beantragt werden müssen. Dies ist nicht geschehen.
Was jetzt? Kann man nachträglich eine Baugenehmigung erhalten? Bei unserem Termin auf dem Bauamt haben wir natürlich nicht erwähnt, dass die Scheune schon teilweise ausgebaut ist. Wenn wir das richtig verstehen, erfüllt zumindest die Küche eine wichtige Bedingung: der Mindestabstand von 6m zu den anderen Nebengebäuden ist gegeben (Brandüberschlag). Das Fenster aus Glasbausteinen nach hinten zur Grenze könnte evtl. ein Problem sein, oder? Das Gesamte Grundstück liegt an einem alten Viehtriebgässchen, dass 2m breit und dadurch vom Nachbargrundstück getrennt ist. Das Haus verfügt an dieser Grenzseite über viele kleine Lichtöffnungen aus Glasbausteinen. Dort war früher u.a. eine Milchküche mit Öffnung zum Rausverkauf.
Hat hier jemand Erfahrung wie nachträgliche Genehmigungsverfahren ablaufen? Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Küche zurück gebaut werden muss?
Wir hatten da noch einen Gedanken: Wo kann man prüfen, welche Nutzungsdefinitionen für ein Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude eigentlich bestehen? Es muss doch irgendwo definiert sein, welches Gebäude welche Funktion hat, nur diese Info kann doch Grundlage für die Rechtsicherheit eines Gebäudes haben! Oder?
Das Foto zeigt die Küche von Außen im Scheunenabschnitt. Rechts in weiß das Haupthaus.
Beste Grüße
Nicole

Leider ist die Umnutzung im Laufe der Jahre

eine häufige Sache. Wer fragt schon beim Bauamt nach, wenn er einen Raum nach und nach aufwertet.
Nutzungsänderung wäre hier glaube ich eigentlich das Stichwort, da ja ein vorhandener umbauter Raum einer anderen Nutzung zugeführt wird/wurde.
Wenn ich richtig informiert bin, nur Laie, muss der umgenutzte Raum dann dem aktuellen Baurecht entsprechend ausgebaut sein. Ob es Sinn macht, in dem Zug auch den Ausbau der Scheune mit zu beantragen, oder lieber strategisch nach und nach die Genehmigungen zu beantragen, sollte mit einem im heimischen Baurecht gut bewanderten Architekten geklärt werden. Manche an sich genehmigungsfreie Änderungen werden im Zuge eines Bauantrags schonmal zu einem Problem.
Glasbausteine wurden bei uns übrigens als Belichtungselemente im Altbestand in einer Feuerschutzwand anerkannt. Kann also durchaus sein, dass sie auch bei einer Umnutzung erhalten bleiben können.

Bei uns stehen die groben Nutzungen der Gebäude des Hofraumes im Lageplan, der auch Teil der Baugenehmigung ist. Die Details findet man natürlich in den Grundrissen, sofern welche vorhanden sind.

Es gibt leider keine Pläne zu den Gebäuden!

Auch der Herr vom Bauamt wusste bei der Besprechung unserer Ausbauvorhaben in der Scheune anhand der Flurpläne nicht, welches Gebäude in welcher Nutzung ist. So habe ich ihn zumindest verstanden.
Meine Befürchtung ist, dass wir uns ein dickes Ei ins Nest legen, indem wir das Haus ohne gültige Genehmigung der Küche kaufen. Vielleicht kann mir jemand einen Rat geben, wie man am besten Vorgeht, um die Genehmigung nachträglich zu erhalten.

das

Problem könnte könnte auch der Grenzabstand darstellen, du schreibst nur:"zur Grundstücksgrenze ein Fenster aus Glasbausteinen eingebaut" - meist sind es die NAchbarn, die dann sich beschweren oder sagar klagen und dann kann das Bauamt nicht anders ..... Ich würde mal zum Grundbuchamt gehen - vielleicht gibt es sogar Unstimmigkeiten an der Grenze oder die Gebäude (auch nach 200 Jahren!!) sind nicht eingemessen. Bauakteneinsicht wäre noch ein Gedanke - in unserer Gemeinde liegen die mit den Unterlagen seit um 1870 - da sieht man schon, was wie gebaut und genutz wurde ! Das Risiko kann keienr abschätzen - es ist einfach da !

Keine Unterlagen ist eigentlich nur dann möglich, wenn das Archiv im 2. WK ausgebombt wurde....Sonst muss man zwar lange und tief graben, aber findet in der Regel schon noch Unterlagen.
Flukarten, Katasterauszüge belegen zumindest, dass dort ein Bau besteht und auch rechtens dort steht.
Es ist ja wohl kein Aussenbereich, wenn dort Nachbarbebauung existiert.
Lagepläne haben auch oft die Nachbarn, wir mussten damals recht großzügig auch die Nachbargrundstücke mit einmessen, da es einen komplizierten Grenzverlauf gab.
Hat der Verkäufer auch keinerlei Unterlagen ? Wurde das Gebäude nach dem 2. WK mal verkauft ? Was steht im Grundbuch ?
Die Küche selber würde ich zur Not noch als Nebengebäude deklarieren....Sommerküche, Waschküche.... Aber ihr wollt ja noch weiter umbauen. Da hilft WIRKLICH nur ein Gespräch mit einem Architekten, der am ehesten einschätzen kann, was möglich ist. Dann einen Bestandsplan fertigen lassen und dann die geplanten Umbauten vom Bauamt im Rahmen einer Bauvoranfrage abklären lassen.
Grenzabstände müssen nicht unbedingt zu einem Problem werden. Erst einmal beteht Bestandsschutz für die Gebäude in ihrer derzeitigen Funktion - erst bei einem Umbau muss ggf. die Zustimmung der Nachbarn eingeholt werden, bzw. eine Baulast eingetragen werden. Das sollte man dann auf jeden Fall VOR dem Kauf klären, wenn man UNBEDINGT ausbauen will.
Die Frage ist halt auch, ob der Ausbau zu Dauerwohnzwecken oder als Hobby und Nebenflächen oder Ferienwohnung deklariert werden kann. Da gelten dann schon andere Bedingungen.
Ihr merkt, ein weites Feld - für einen Laien kaum vorhersehbare Risiken und Fallstricke , aber für Fachleute in der Regel ein lösbares Problem.
Hilft nix, sucht euch einen Fachmann, wenn ihr das Haus erwerben wollt.

Nachträgliche Genehmigung

Diese Situation ergibt sich auf dem Lande sehr häufig bzw. ich erlebe sie bei den Kaufberatungen öfter. Ausbauten und Umnutzungen sind überwiegend nicht genehmigt worden.

Für die nachträglche Genehmigung muß ein Bauantrag gestellt werden. Voraussetzung ist die prinzipielle Genehmigungsfähigkeit nach dem Bau- und Planungsrecht.

Diese Situation muß vor Ort eingeschätzt werden, ggf. durch eine Maßskizze aus der sich die grundlegenden Zusammenhänge ergeben wie z.B. Grenzsabstände.

Im Grunde gibt es einen recht großen Spielraum, mit den Behörden diese Punkte zu verhandeln und dabei auch relativ weit gefasst dem Baurecht zu entsprechen.

Ich biete Ihnen gerne meine Kaufberatung zu diesem Objekt an, um genau diese Punkte zu klären und die Spielräume auszuloten. Nähere Infors sende ich Ihnen gerne zu.

Umnutzung

Vor Kauf die planungsrechtlichen Aspekte zu berücksichtigen ist immer sinnvoll.

Wenn tatschlich keine Pläne mehr existieren kann dies auch günstig sein, da das Bauamt dann auch über keine genauen Informationen verfügt und prinzipiell erst einmal Bestandsschutz besteht.

Zu meinem Gebäude von 1910-auch Bonn/Kölner Gegend- sind nach längeren Nachforschungen noch ausgelagerte Originalpläne in Bonn gefunden worden.
Die grenzständige Scheune war bei mir nach dem Krieg zu Wohnzwecken umgebaut worden.

Ich habe eine Aufstockung nach Erstellung der Pläne problemlos genehmigt bekommen- es mußte nur die Wand zum Vorderhaus neben einer angebauten Terrasse als Brandwand mit 24 cm Mauerstärke ausgebildet werden.

Glasbausteine zum grenzständigen Nachbargrundstück wirst du zumauern müssen.In anderen Fällen hatte ich feuerfeste Verglasungen mit entsprechendem Prüfzeugnis geliefert.

Ein Architekt im Ort oder in der Nähe, der die örtlichen Verhältnisse und die Mitarbeiter der zuständigen Baubehörde kennt wird am ehesten sagen können was möglich ist.

Fehlende Genehmigungen können zumindest zur Minderung des Kaufpreises beitragen.

Die Arbeiten auf den rein genehmigunsrechtlich unbedingt notwendigen Teil zu beschränken spart Kosten.

Alles andere hängt von euren Voraussetzugen bei der Beurteilung der Altbausubstanz und von möglichen Sanierungsvarianten ab.
Wenn du schreibst kann ich einiges zu den bei mir vorgenommenen Arbeiten mitteilen- die Gebäude sind recht ähnlich.

Andreas Teich