Ablaufplanung einer Sanierung - Wer hat grundsätzliche Tipps für uns?!

03.06.2006



Hallo liebe Fachwerkfreunde,

ich möchte einfach mal in die Runde fragen wie bei Euch die Sanierung abgelaufen ist. Wo fängt man denn an? Enschuldigung wenn ich so behämmert frage. Ich werde natürlich auch direkt "einen fragen der sich damit auskennt" aber vielleicht hat ja jemand so ein ähnliches Projekt durchgezogen, wie das vor dem mein Mann und ich nun stehen und wertvolle Erkenntnisse bei der Ablaufplanung etc. gewonnen die wir als Laien nutzen können bevor es "losgeht".

Damit Ihr wisst was vor uns liegt:

Da wir handwerklich begabte Verwandte haben und unser Portemonnaie schonen möchten, muss Vieles in Eigenleistung erfolgen.

Wir hatten bisher einen Zimmermann, und einen Dachdecker (beides leider keine Verwandte ;-))im Schlepptau die uns demnächst auch einen groben Kostenvoranschlag geben werden (Dach von Scheune und Stall müssen neu eingedeckt werden (ein Sieb-Boden ist nix dagegen), Stall braucht einen neuen Dachstuhl weil der jetzige nicht zur Isolierung taugt, in der Scheune müssen 3 bis 4 Balken ausgetauscht werden..das kratzt natürlich heftig am Budget, da noch soviel anderes an diesem Haus gemacht werden muss ...:

Das besagte Gebäude ist gewiss kein Gebäude für großes historisches Interesse und das eigentliche Wohnhaus von 1894 ist winzig. Problematisch ist der "Doppelhaushälftencharakter" des Wohnhauses und der Scheune. Ein Teil wird jeweils von unseren Nachbarn bewohnt und die fänden es nicht lustig wenn wir z.B. munter die Gefache mit dem alten Lehm ausschlagen müssten um sie auszumauern (in welchen Fällen muss man sowas eigentlich machen?!)und die Brocken dann auf der anderen Seite durch die Nachbarwohnung kullern würden.

Nun hat mir die untere Denkmalbehörde mitgeteilt dass ALLES im Kernbereich des Dorfes unter Denkmalschutz steht (das scheint unsere Nachbarn allerdings nie wirklich gestört zu haben...)- nächste Woche ist Gesprächstermin und man wird uns hoffentlich erläutern was das für unseren geplanten Ausbau zu bedeuten hat.

Unsere Hauptprobleme sind auch die verschiedenen Werkstoffe und die Frage nach Wärmedämmung (wenn erstmal das Dach auf Scheune und Stall wieder in Ordnung ist- momentan Ziegelabsturzgefahr-KATASTROPHENALARM!!).

Zur Substanz:

Haus:
Eichenfachwerk (weitgehend okay bis auf einen Balken im Dachstuhl-der ist gebrochen. Laut Zimmermann können wir erstmal eine Schlosser beuftragen ein "U" anzulegen um den Balken damit zu fixieren- da das Dach erst vor 25 Jahren neu gedeckt worden ist und wir bei kompletten Balkentausch nochmal abdecken müssten)
ausgemauert mit Blähbetonsteinen, Backstein, teilweise Lehmputz mit Weidengeflecht, teilweise Bruchstein (Sandstein und Granitbrocken).
Böden komplett Diele bis auf die Küche. Dort wurde nachträglich mit Estrich gearbeitet und da gibt es nun auch feuchte Wände und Böden (im kleineneren Maßstab- im Forum habe ich schon Schlimmeres gesehen)

Stall:
Bruchstein und Backstein gemauert, teilweise Sandboden, teilweise Pflaster in Sand und teilweise (feuchter...) Estrich. Für diesen Problemkreis habe ich schon eine Forumsfrage wegen der feuchten Wände verfasst. Hier sollen mal Küche, Heizungsraum, Haushaltswirtschaftsraum und Bad (Thema Kanalanschluss...) sowie im Dachstuhl Schlafzimmer entstehen.

Scheune:
die Scheunenwand zum Nachbar ist mit Lehm-Stroh-Technik und Weidengeflecht versehen, die anderen Wände wurden mit Blähbetonsteinen und Poron ausgemauert.
Der Boden ist dort ebenfalls Sand.
Hier soll mal Wohnzimmer und Arbeitzimmer/ Kinderzimmer entstehen.

Das Grundstück hat keine sanitären Anlagen (Plumpsklo auf dem Hof in quasi Originalzustand), einen Wasserhahn im Wohnhaus, eine handvoll Elektrokabel, dezentrale Holzheizung, Teilunterkellung der Scheune und des Stalls (2,50 m tief, Bruchsteinmauerwerk) und zwei mehr oder minder noch intakte Kamine (Schornstein etwas lediert ansonsten brauchbar).

Erkennt hier jemand "sein" Projekt? Wer hat grundlegende Tipps für den Ablauf der Sanierung? Auf was müssen wir unbedingt achten? Was sind absolute Todsünden und Fettnäpfchen?

wir sind für jeden Beitrag oder Verweise auf andere Forumsbeiträge die hier reinpassen dankbar- besonders wenn es sich um einen handelt der uns etwas Mut machen kann :-)
Wer muss hier noch mit dem hämischen Gegrinse der Fertighausfetischisten aus dem Bekanntenkreis leben?

liebe Grüße

Sabine





Hallo und herzlich willkommen
Mein Tip an euch, versucht das Wohnhaus soweit herzurichten, dass ihr für die Bauphase darin wohnen könnt. Dann habt ihr eine abgeschlossene, weitgehend dreckfreie Wohnung und Privatsphäre. Dann könnt ihr Stall und Scheune konsequent entkerne. Dann braucht ihr die Anschlüsse der Versorgen, Gas,(wenn neu dann Gas),Strom und Kanal. Dann Kanalrohre im Haus verlegen. Dann den Fußbodenaufbau im unterstem Geschoß. Außenhülle Isolieren von innen wegen Denkmalschutz. Dann die Innenwände und Deckengerüste bauen. Nun Heizung, Wasser und Elektrik im Haus verlegen. Wände schließen, kleistern und tapezieren. In die neue Wohnung einziehen und das Wohnhaus vermieten. So hab ich es bei mir gemacht. War hart, aber das Ergebnis befriediegt ungemein. Und die Nachbarn "das ist ein altes Haus und das bleibt ein altes Haus", sind verstummt und gern zu besuch.Auch Sie geniesen unseren Wohnkofort und Ambiente.
MFG
Jürgen Weiss





"Wo fängt man denn an?" :-)

Hiermit und dort auch schön erklärt: http://de.wikipedia.org/wiki/Bauaufnahme

MfG



für SelbstbauerInnen empfiehlt sich zur Projektklärung



die Teilnahme an einem Bauherrenseminar: Altbausanierung mit Lehm-und Naturbaustoffen.Dort werden Ihre Fragen zusammen mit Projektfragen anderer SelbstbauerInnen praxisnah beantwortet.Seminarinfos finden Sie unter www.texbis.de. Seminarorte in Hessen sind Reinheim/Odenwald oder Neu-Anspach im Freilichtmuseum Hessenpark.



Vielen Dank vom Greenhorn für die Links und den Erfahrungsschatz :-))!



Das mit dem Wohnhaus soweit bewohnbar machen und später vermieten ist auch unser grober Plan.
zu dem Kanalanschluss: Weiß jemand wieviel sowas kostet? Der Kanal ist etwa vier meter vom Haus weg- da es ja noch kein Klo, Bad etc auf dem Grundstück gibt richten wir uns einfach danach und lassen an der Stelle "graben" wo man am leichtesten zum Kanal kommt.

Mit der Heizungsart ist das so eine Sache. Wir hätten gerne Gas- ABER: kein Gasanschluss im Dorf vorhanden. Öl wollen wir nicht. Wärmepumpentechnik wäre toll, ist aber mega-teuer. Außerdem müssten wir ans Grundwasser gehen weil wir für eine Bodentherme keinen Platz haben und kurz nach dem Grundwasser gleich Sandstein und Granit kommen (haben keine Gartenfläche in der ehemaligen Hofreite). Und Luftthermie ist wohl weniger praktikabel habe ich mir von einem Heizungsinstallateur erklären lassen.
Angeblich ist dieses Wärmetauschverfahren aber nur bei Flächenheizungen optimal. Hmm?! Ich habe leider keine Bekannten die damit schon am eigenen Leib Erfahrungen gemacht haben. zu Thema Pelletheizung gehen die Meinungen auch sehr weit auseinander- wir sind noch sehr unentschlossen was die Heizungsart anbelangt.
Vermutlich werden wir erstmal primär von unserem Holzvorrat aus der Scheune leben- der reicht noch für 2 Winter und damit für die Entkernungsphase in Scheune und Stall.

So ein Bauherren-Seminar werden mein Mann und ich auf jeden Fall mal besuchen- das ist eine klasse Idee.

noch ein schönes Pfingstfest

Sabine Gottstein



Mit dem Entkernen



sollten Sie sehr zurückhaltend sein! Nichts ist unsinniger, als etwas abzureißen, entsorgen, neu kaufen und wieder einbauen, möglichst ohne zu wissen, welche Baustoffe geeignet sind, falsch zu dämmen, um dann festzustellen, daß Sie sich damit Ihr Haus ruiniert und es zum Kostengrab gemacht haben.
Wenn Sie es richtig und auch selbst mit anfassen, dann haben Sie sich auf Dauer ein lebenswertes, gemütliches Heim geschaffen - bei minimalen Kosten!
Richtig sanieren heißt "minimalinvasiv" sanieren. Lehmwickeldecken, Stampflehm und mit Kalkmörtel ausgemauerte Ziegelgefache sollten unbedingt erhalten werden, auch wenn sie etwas wackeln. Bei der Behebung dieses Problems bzw. ganz allgemein gilt "Immer im System bleiben". Soll heißen: Verwenden Sie die Baustoffe so, wie Sie sie vorfinden, keine Experimente mit Zement, Styropor, Gipskarton oder dergleichen. Überlegen Sie immer, welche Baustoffe man zur Bauzeit des Hauses zur Verfügung hatte, und verwenden Sie nur diese! Den Porenbeton sollten Sie entsprechend ersetzen.
Balken müssen nicht immer komplett ausgetauscht werden, sie können auch repariert werden, indem ein passend bearbeitetes Stück angeblattet wird. Der Aufwand ist nicht höher und fast immer gerechtfertigt, da keine Folgemaßnahmen an entfernter Stelle anfallen, wie z.B. Gefache erneuern, die sonst in Ordnung sind.
Den Tip mit der U-Schiene finde ich nicht so gut, besser wäre ein entsprechendes Stück Kantholz. Warum ist der Balken gebrochen? Ist das neue Dach zu schwer oder der Balken geschwächt?
Feuchtigkeit darf nirgendwo anfallen, darum Lehm, Kalk (poröse) Ziegel verwenden.
Zur Heizung: Wärmetauscher arbeiten mit geringer Vorlauftemperatur, daraus resultiert bei gegebener Heizleistung eine im Vergleich notwendigerweise größere wirksame Oberfläche. Lassen Sie sich nichts schönrechnen, manche Alternative ist nicht wirklich eine, meist verhindern die hohen Anschaffungskosten eine Amortisation in angemessener Zeit. Ein oder zwei vernünftige Grundöfen würde ich auf jeden Fall vorsehen.
Finden Sie einen Planer, der mindestens dies berücksichtigt und Ihnen trotzdem ein kostengünstiges und vor allem detailliertes Angebot machen kann. Seien Sie darauf gefasst, daß Sie lange suchen müssen, auch darauf, daß 9 von 10 Leuten, die Sie um Rat fragen, keine Ahnung haben.
Viel Erfolg und die Kraft, gegen den Strom zu schwimmen!



Entkernen....


Entkernen....

Ja, eigentlich möchten wir die alten Baustoffe auch verwenden und die Lehmgefache sollen auch Lehmgefache bleiben. Nun sind die meisten Gefache zu den Außenseiten aber ziemlich gut mit allen möglichen Steinen ausgemauert worden. Sollte man die alle rausklopfen und dann neue Lehmgefache machen? Ich weiß nicht ob da der Aufwand nicht höher ist als der Nutzen da die Wände mit dem Misch-Masch-Mauerwerk ziemlich stabil sind.

Mit dem gebrochenen Balken im Dachstuhl bin ich mir auch noch nicht so einig, keine Ahung warum der gebrochen ist. Fakt ist dass der Balken schon seit einiger Zeit(mindestens 25 Jahre) abgestützt wird mittels eines kleinen Stamms und eines untergelegten Brettchens.

Die vorgeschlagene Metallkonstruktion soll ja nur behelfsmäßig sein damit wir nicht zwei Dächer auf einmal ab- und wieder zudecken müssen- die Scheune ist einfach riesig und auf Grund der Ziegelabsturzgefahr müssen wir hier sofort handeln. Der Dachboden im Wohnhaus bleibt bis zur endgültigen Reparatur jedenfalls "Offen" und ein Kaltboden, damit wir die Sache im Auge behalten können und das Dach gelüftet ist (das hat dem Haus wohl auch in den vergangenen Jahren das Leben gerettet).

Wenn die Dachlast zu hoch wäre, hätte man das auch an anderer Stelle sehen müssen?? Der Zimmermann meinte, dass das Dach an sich schief sei und der Giebel sich etwas nach außen neige, das wohl aber wegen den eingesetzten Balken so wäre. Jedenfalls sitzen alle Balken noch am Platz und sind ordentlich zusammengezapft und auch mit Holznägeln zusammengehalten. Man sieht in den Gefachen keine verdächtigen Risse- nur oberflächliche Trockenrisse. Auch der Kamin ist unversehrt- nur der Schornsteinteil ist etwas bröckelig im oberen Bereich.

In der Scheune müssen leider ganze Balken ausgetauscht werden da das undichte Dach über mittlerweile fast 10 Jahre hinweg einige Balken schön durchfeuchtet hat und die nun vor sich hin modern. Betroffen ist hier vor Allem ein dicker Balken über dem Scheunentor.

Demnächst werde ich aber mal einen Fachwerk-Fachmann mitnehmen der sich die Sache noch einmal anguckt.

Anbei ein Bildchen von den ausgemauerten Gefachen in der Scheune.

Vielen Dank für Ihre Hinweise!



Unsere Scheune/Stall von außen (Rückseite)



dieser bereich soll zu Wohnraum ausgebaut werden.



gebrochener Balken im Wohnhaus-Dach



So wird der Baken im Wohnhaus seit 25 Jahren gehalten....

Was macht man denn mit sowas?
Da wir erstmal die Scheune in Angriff nehmen möchten und das Wohnhaus noch prima Ziegel hat (Abdecken kann also warten), hat der Zimmermann vorgeschlagen provisorisch ein "U" schweißen zu lassen das den Balken stützt.



Wie sich die Fragen gleich ...


logo

so gleichen sich die Antworten:
Im Prinzip das gleiche - Ob nun Erbmasse oder gekauft:

Titel der Frage: Erbstück und ein Haufen Kummer

---Forenreferenz-----------
Erbstück und ein Haufen Kummer -
Guten Tag. Meine Frage bezieht sich auf nahzu so jede Sorge die man mit seinem Hause haben kann. Bevor ich nun aber verhasst und verpönt werde möchte ich kurz auf die Hintergründe eingehen (sie können den Absatz ja einfach überspringen)

Letztes Jahr verstab bedauerlicherweise mein Schwiegervater von einen Tag auf den anderen. Er hatte nicht die Möglichkeit seiner Tochter geschweige denn mir viel mit auf den Weg zu geben .. und so kam es für uns (22 und 23 Jahre) zum sprichwörtlichem Sprung ins kalte Wasser.
Erbmasse war auch dieses Haus hier. Es ist etwa von 1880 und befindet sich vor den Weinbergen an einer Hauptstrasse. Die Aussenfasade ist Fachwerk. Ein kleiner Fachwerk Balkon sowie das obere Stockwerk sowie Dachstuhl sind teilweise als Fachwerk eingekleidet. Ich habe bissher nicht überall die Tapeten von den Wänden gerissen .. jedoch ist das Fundament aus Sandstein. In den Innenräumen existiert Fachwerk, jedoch bin ich mir bei den Ausenwänden nicht ganz sicher. Wie dem Auch sei.

Hier die schadensbilanz. Das Haus wurde vor 15 Jahren saniert .. so billig wie nur möglich.
- Heitzung ohne Rohrisolation
- Löcher im Dachstuhl
- Keinerlei Isolation unter den Dachplatten
- Keiner Isolation an den Wänden
- Einer der 3 Schornsteinschächte ist .. nunja. Er ist physich anwesend
- Die Holzfragmente aussen brauchen eine neuen Anstrich, das kleinste Problem
- Schimmel in der Nähe des Schornsteins
- Halb vermoderte Bodendielen

Hah, so ein Fachwerkhaus ist so ein erlebniss werden nun viele sagen. Ja. Wir lieben dieses Haus .. doch wir haben keinerlei finanzielle Möglichkeiten. Das Haus besteht so wie es ist und es ist immerhin in einem statisch super zustand. Ich habe sehr viel Zeit damit verbracht das Fundament und die Mauern zu untersuchen und bin heilfroh keine ernsten Schäden gefunden zu haben. Jedoch ist ein Leben bei 7°C im Winter für uns nicht länger zumutbar. Verkaufen kommt auch nicht wirklich in Frage denn neben Herzblut von uns gibt es keine Interessenten wie es scheint.

Zentraler Punkt ist eine Isolation, lieblings Streitthema aller sozusagen. Die Aussenfasade, morsche Dielen und änliches sind wie die Löcher im Dachboden ja kein Problem. Aber der Dachstuhl, der 10-15 Jahre alt ist muss ZWINGEND isoliert werden. Auch würde ich zumindest die obere Etage gerne isolieren. Zur Zeit wäre ja selbst würde ich einfach nur 50 cm Kissen auf den Dachboden-Boden legen ein Fortschritt im Punkt isolation. Es ist gerade mal Mai und schon staut sich hier oben die Hitze im Wohnbereich aufs unermessliche.

Wie isoliere ich am besten den Dachstuhl und wie am besten die Wände der oberen Wohnräume? Ich bin finanziell leider eingeschränkt und daher über jeden nur denklichen Rat sehr sehr dankbar... Der bissherige Plan ist Konkursmassen ersteigern. Dennoch muss ein tauglicher Plan her was wir wie am besten tun.

Vielen Dank mehr ...
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Schauen Sie sich den Thread an:

---Forenreferenz-----------
Schauen Sie sich den Thread an: -
http://fachwerkhaus.historisches-fachwerk.com/fachwerk/index.cfm/ly/1/0/forum/a/editForum/0,53447$.cfm

Das ist ähnlich!
"... bei einem alten Haus ...
ich würde empfehlen, ein vernünftiges Sanierungskonzept erstellen zu lassen, das alle Materialien, Sanierungsgebiete (Heizung, "Dämmung", ...) sinnvoll und nachhaltig integriert und dann kann man anfangen es richtig zu machen.
Ein Gestopsel: 100 g Firma A - 250 g Firma B - 175 g Firma C ... wird Ihnen nicht weiterhelfen. Die Firmenberater wollen nur eines: Verkaufen ob's nun nachhaltig bzw sinnvoll ist und zu dem Haus passt steht auf einer anderen Seite.

Und die Krux liegt wei immer im Detail Wie verbindet man die ganzen Materialien und wie vertragen sich die Sachen überhaupt."


und so weiter!

Ihr Satz:
Daher sieht mein nun erstellter Masterplan erst einmal vor das Dach zu dichten und zu isolieren ist im Prinzip schon richtig aber ein gesundes und richtiges Projektmanagement bedingt das Wissen über die Abhängigkeiten der einzelnen Bausteine und ist keine rein zeitliche Aneinanderreihung von abzuarbeitenden Einheiten.
Und hier nicht nur die "zeitliche Abhängigkeiten sondern vielmehr die faktischen, grundlegenden Abhängigkeiten der Materialien und der Bausysteme. Und das im Realbezug und nicht im oft falsch vorgegebenen Bezug über falsche Versprechen der Werbung und mancher Vorschriften.

Ein Haus - vor allem ein altes, gutes ist und bleibt ein SYSTEM, das man nicht aufbrechen sollte (wenn man noch lange davon profitieren will ...)

Frohes Foschen und Entscheiden!

FK mehr ...
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- http://fachwerkhaus.historisches-fachwerk.com/fachwerk/index.cfm/ly/1/0/forum/a/editForum/0,53447$.cfm Das ist ähnlich!
"... bei einem alten Haus ... ich würde empfehlen, ein vernünftiges Sanierungskonzept erstellen zu lassen, das alle Materialien, Sanierungsgebiete (Heizung, "Dämmung", ...) sinnvoll und nachhaltig integriert und dann kann man anfangen es richtig zu machen. Ein Gestopsel: 100 g Firma A - 250 g Firma B - 175 g Firma C ... wird Ihnen nicht weiterhelfen. Die Firmenberater wollen nur eines: Verkaufen ob's nun nachhaltig bzw sinnvoll ist und zu dem Haus passt steht auf einer anderen Seite. Und die Krux liegt wei immer im Detail Wie verbindet man die ganzen Materialien und wie vertragen sich die Sachen überhaupt." und so weiter! Ihr Satz: Daher sieht mein nun erstellter Masterplan erst einmal vor das Dach zu dichten und zu isolieren ist im Prinzip schon richtig aber ein gesundes und richtiges Projektmanagement bedingt das Wissen über die Abhängigkeiten der einzelnen Bausteine und ist keine rein zeitliche Aneinanderreihung von abzuarbeitenden Einheiten. Und hier nicht nur die "zeitliche Abhängigkeiten sondern vielmehr die faktischen, grundlegenden Abhängigkeiten der Materialien und der Bausysteme. Und das im Realbezug und nicht im oft falsch vorgegebenen Bezug über falsche Versprechen der Werbung und mancher Vorschriften. Ein Haus - vor allem ein altes, gutes ist und bleibt ein SYSTEM, das man nicht aufbrechen sollte (wenn man noch lange davon profitieren will ...)

Frohes Forschen und Entscheiden!

FK

Sanierungskonzept - Planung - Ausführen
Nicht Stückwerk - sondern Schritt für Schritt!





Warum, Herr Kurz, verweisen sie nicht einfach auf den Beitrag und fertig?

Reicht doch, wenn sich Ihre zusammengeschusterten Pamphlete einmal im Forum finden. Herrje jetzt muss man die gleichen Texte auch noch ein zweites Mal lesen.



Entschuldigung



...dass ich Sie überfordere oder belästige damit ... aber für Sie hab ichs ja nicht geschrieben oder reinkopiert sondern "für" den Frager

und wenn Sie schreiben jetzt muss man mein Zeug meine Pamflete noch mal lesen ... lesen Sie drüber weg ...

entschuldigung

mea culpa

FK



Kann (fast) alle Hinweise gebrauchen...



Hallo Herr Kurz, Hallo Herr Hofmann,

da ich momentan noch nicht so fit bin und alle Artikel auch punktgenau finde wenn ich im Schlagwortverzeichnis nachgucke bin ich auch für "Konserven" aus anderen Beiträgen dankbar- solange es auf Dauer keine anderen Forumsleser strapaziert.

Was halten Sie beide von dem gebrochenen Balken?!

liebe Grüße und danke für das Kopfzerbrechen ;-))

habe was Tolles gefunden: Vorräte.... Wie lange halten sich Mirabellem und Kirschen?! Diese sind von 1968. Na was ich da beim Lebendsmitteleinkauf spare kann ich dann getrost auch in die Reparatur des Balkens stecken :-)

Sabine Gottstein



der gebrochene Balken ...



wird nicht das Einzige sein, was zu Denken und Sorgen Anlaß gibt ...

Meine Rede oder mein Gebet nach dem Konzept - erst schlüssiges Gesamtkonzept erstellen und dann arbeiten ... aber wem sag ich das?

und die Überlegung: "erst mal das Dach neu decken" verhindert oft einen sinnvollen Dachaufbau nachdem man sich weitere Gedanken gemacht hat - Jeder Dachdecker und Zimmermann wird das sicher empfehlen - die haben dann das Geld und mit den Ergebnissen muss dann der Bauherr "leben".

Wie man so lesen kann ist es ja eine riesige Hütte mit unterschiedlichsten "Problemen" und aufgeworfenen Fragen ...

mfG

FK



hallo sabine



hallo sabine - ich nehme an, du hast schon eine menge erfahren, ansonsten kannst du gerne noch mal über meine site gucken und dann entscheiden, ob dich was anspricht und anzurufen oder zu schreiben - machen ist das beste seminar - gruß - jg