Nutzungsänderung einer Scheune

01.06.2003



Wir würden gerne eine ganz bestimmte Scheune kaufen. Das Erdgeschoß möchten wir sie genauso erhalten wie es ist und als Werkstatt nutzen, die Dachgeschosse würden wir gerne als Wohnung ausbauen. Der erste äußere Eindruck war für uns von überwältigender Schönheit. Renoviert 1981. Allerdings wurden die Fachwerkbalken auf 2 Seiten der Scheune, im Rahmen eines Dorf Verschönerungsprogrammes, mit Brettern aufgedoppelt. Das Dach wurde im Zuge dieser Aktion nur von einer Seite bis ein Stück über den First mit irgendwelchen Tonpfannen neu gedeckt, ab hier sind noch Bieberschwanz Ziegel quer gemischt und teilweise einfach gedeckt vorhanden. Innen ist die Ausmauerungen der Gefache mit Feldsteinen ersichtlich. Fragt mich aber nicht mit was die vermauert wurden, mit Lehm eher nicht. Die technischen Details, grob: Länge 14 Meter, Breite 12 Meter, Dachschräge ca. 50° , Dachfläche etwa 300 m/2, drei Ebenen im Dachbereich. Baujahr momentan noch unbekannt. Leider sind im Dachboden sehr viele Verstrebungsbalken und die Raumhöhe ist bis zu den Deckenbalken gerade einmal 2,20 Meter. Dazu kommen noch zwei Querbalken, welche nochmals unter den Deckenbalken sitzen, d.h. hier ist die Raumhöhe bei ca. 1,70 Meter. Hierzu meine erste Frage: Hatte schon jemand ein solches Anliegen / Problem mit niedriger Raumhöhe ? Ich persönlich könnte eigentlich damit leben, nach einigen Malen Kopfkontakt merkt man sich die Stellen schon. Gibt es hierzu Auflagen ? Und dann von wem ? Naja, da ist dann auch noch der Holzfußboden. Den Zustand würde der Franke mit „ Allmächt“ beschreiben. Zum allgemeinen Verständnis: Der Zustand ist miserabel. Das bedeutet Bretter raus, neue rein und dann ? Viel höher darf die Sache wegen vorher beschriebener Problematik ja doch nicht werden. Maximal Parkett drauf. Unter dem Boden, also im Erdgeschoß, in der Werkstatt, würde ich die schöne Balkendecke aber auch nicht verkleiden wollen. Nun bin ich mir aber nicht im Klaren, ob es uns dann im Winter oberhalb der unbeheitzten Werkstatt an den Füßen nicht zu kalt wird. Das wohl noch größere Problem ist das Dach. Ich habe schon viele Antworten diesbezüglich im Forum gelesen. Deswegen will ich zur Art oder Ausführung eigentlich auch gar keine Fragen stellen. Doch ich meine, daß diesem Dachstuhl hierbei dennoch besondere Aufmerksamkeit zukommen muß. Aufdachdämmung oder Zwischensparrendämmung ist mir ehrlich gesagt mittlerweile egal. Selbst wenn alle Sparren durch die Dämmung nicht mehr sichtbar wären, so sind noch genügend „Verstrebungen“ sichtbar im Raum. Hierzu meine zweite Frage: Diese ist für mich allerdings etwas schwierig zu erklären. Also, zwischen den Sparren, aber nicht in deren Flucht, sondern um etwa eine Balkenstärke weiter im Raum befinden sich nahezu überall diagonale Kreuzverstrebungen. In der gleichen Dachneigung. Dies würde aus meiner Sicht eine Isolierung „mit was auch immer“ von der Raum Seite zwischen den Sparren doch „ultraschwierig“ machen, oder nicht ? Zudem wäre ohne Entfernen dessen eine Gaube wohl auch nicht möglich ? Dann ist da natürlich an der einen und anderen Stelle der Bewohner Holzwurm mehr oder weniger schlimm tätig. Das gilt für Versteifungen im Dach genauso wie für Balken in den Giebelseiten, welche ich mit Lehm verkleiden würde. Die Tragbalken der Decken schätze ich selbst als noch brauchbar ein. Hierzu meine dritte Frage: Kann mir jemand seine Meinung dazu mitteilen, wie z. B. nur die total zerfressenen Balken müssen raus, oder das ganze Gebäude muß mit dem Heißluftverfahren behandelt werden, oder mach gar nichts und verkleide es. Danke. Ich als Laie würde nur die speziellen, nicht mehr rettbaren Hölzer tauschen. In unserer bestehenden Dachwohnung haben wir wurmige Balken getauscht. Danach war ich allerdings der Ansicht, diese hätten uns ganz bestimmt noch überlebt. Diese Frage verlangt auch noch nach einer Meinung zur Aufdoppelung mit Brettern der Fachwersbalken von außen. Die Gefachausmauerung ist demnach auf diesen Seiten mit den Brettern bündig. Dem sei aber vorangestellt: Ich würde sie, egal welche Vorschläge eingehen werden, nicht wieder entfernen. Nur zu dem Zweck, wenn sich darunter ein total zerstörter Balken befindet, welcher getauscht werden muß. Vielen Dank für die Mühe beim Durchlesen meines umfangreichen Anliegens und liebe Grüße aus dem recht schönen Mittelfranken, Dieter Gleiß



Umfang



Hört sich ja gut an, Ihre Beschreibung. Es ist wie es ist, man muss das Gebäude sehen um Ideen zu entwickeln- und Planer aus Mittelfranken sind im Forum sicher reichlich vorhanden. Nur eins: Auch eine 2,2 m Kopfhöhe ist bei guter Begründung genehmigungsfähig...



Nutzungsänderung einer Scheune



Werter Herr Gleiß,

so eine Nutzungsänderung hat den unangenehmen Nebeneffekt, dass Sie die baulichen Kriterien eines Neubaus erfüllen müssen, da das Gebäude noch kein Wohnraum war. Lediglich der Denkmalschutz könnte Sie von bestimmten Auflagen (z.B. Brandschutz) befreien.


Ihr Sammelsurium an Einzelfragen / Überlegungen ist zwar ganz schön, aber entweder Sie lassen da einen Architekten / Statiker für Geld eine Entwicklung des Objekts durchführen oder lassen Sie die Finger davon.
Wir haben ähnliches in Fürth gemacht, Scheune mittlerweile gekauft, Sanierung geht jetzt bald los.
Für die Zeit des Gutachtens / Konzepts vereinbaren Sie mit dem Verkäufer / Makler eine Reservierung (mit Vorkaufsrecht).
In ca. 3-4 Wochen kann dann ein Architekt eine
Grundrissentwicklung / Schadensanalyse und darauf aufbauend eine grobe Kostenschätzung machen.
Wir haben etwas weniger als EUR 3.000,- für die
Vorstudie investiert, aber sollte man einfach nicht kaufen...

Bei weiteren Fragen zum Vorgehen, rufen Sie mich doch an, 0177 / 23 22 99 8.

MfG, Boris Scharinger



Scheunenumbau



Guten Tag,
Sie haben viel vor. Das Internet kann hier nicht mehr die nötige Informationsmenge übertragen. Für den Bauantrag brauchen Sie sowieso einen mit dem Thema erfahrenen Architekten. Ohne Rat eines Statikers oder wenigstens eines Architekten oder Zimmermeisters sollten Sie keinen der "störenden" Balken entfernen. Nach dem Foto handelt es sich um wichtige (und historisch wertvolle) Windverbände, liegende Stuhlsäulen und Spannriegel. Den Handlungsbedarf bezüglich Holzschutz sollte auch ein Fachmann klären.
mfG. Ulrich Arnold



bitte fachmann einschalten



hallo herr gleis,
hört sich toll an; respekt wenn sie dies durchziehen möchten; ///
jedoch kann ich mich nur den bereits getroffenen aussagen anschließen, hier einen sach- u. fachkundigen kollegen einzuschalten; dieser sollte zuerst mit ihnen eine Bestandsaufnahme (konstruktiv, statisch, etc.) durchführen und dann ihre zielplanung, lässt sich dies kombinieren, würden wir paralell vorgehen: zum einen die rechtliche und technische seite (antrag auf nutzungsänderungen mit seinem gesamten beiwerk ...), zum anderen natürlich eine genauer und detailierter maßnahmenkatalog mit den daraus resultierenden kosten! was nützt der schönste verwirklichbare entwurf, wenn er nicht finanziert werden kann; ///
hoffe ihnen etwas weitergeholfen zu haben; ///
mit sonnigen grüssen aus würzburg



Vielen Dank für die netten Antworten auf meine Frage.



Diese Woche habe ich mein Anliegen auch beim zuständigen Bauamt vorgetragen, dieses hat mich aber weiter zum Landratsamt verwiesen. Jetzt werde ich erst einmal eine Bauvoranfrage einreichen, um sicherzustellen ob eine Nutzungsänderung überhaupt genehmigt wird. Das größte, mir bisher noch nicht bekannt gewesene Problem scheinen die auf zwei Seiten fehlenden Abstandsflächen zu sein. Auf der einen Seite ist ein Weg / Straße, auf der anderen Seite grenzt das noch unbebaute Nachbargrundstück bis ca. 1 Meter an.
Sollte der Nachbar für uns diese Flächen übernehmen, dann dürfte doch das Problem auch gelöst sein, oder ?
Das Objekt habe ich auch schon von unserem Zimmermann Meister begutachten lassen.
Nur wenige Balken würde er tauschen, im ersten Dachgeschoß wären auch ohne entfernen oder abändern der Windverbände pro Seite eine Gaube möglich. Eine senkrechte Abstützung der ca. 9 Meter breiten Decke vom 2. Dachboden nach unten würde Schwingungen nehmen.
Auf meine Anfrage nach Aufdach Isolierung mit Naturmaterialien hat er mir eine auf der Schalung liegende Isolierung mit 2 x 10 cm Pavatex Platten empfohlen. Darauf Konterlattung und Tonziegel. Keine Bieberschwänze wegen dem Gewicht. Kosten für das Dach mit Gerüst usw. geschätzt 25.000.- € . Ist das o.k. für ca. 300 m/2 ?
Grüße, Dieter



Operatives Rumgewurschtel bei Detailfragen



Werter Herr Gleiss,

wenn Sie so weiter machen, werden Sie waehrend des gesamten Sanierungsvorhabens jeden tag auf ein Problem stossen, von dem Sie sagen werden, es scheint das groesste, Ihnen bislang unbekannte zu sein".
Die Abstaende zu anderen Grundstuecken und Gebaeuden haben u.U. teure Auswirkungen auf Brandschutzmassnahmen.
Ob Biberschwanz zu schwer sind oder nicht, beurteilt ein Statiker. Ob Sie auf andere Ziegelformen ausweichen duerfen, u.U. Denkmalschutz oder Bebauungsplan.
Ob der Preis OK ist, wird sich zeigen, wenn Sie wissen wie das Gewerk aussieht und Sie 3-4 vergleichbare Angebote vorliegen haben.
Herr Greb hat voellig recht, wenn er darauf hinweist, dass es einer umfassenden Bestandsaufnahme und einer Art Zielplanung bedarf.
Das leistet kein Handwerker bei einer Begehung.
Abgesehen davon muessen Sie die statitsche Tragfaehigkeit Ihres Ausbaus ja irgendwann dem Bauamt ggue. nachweisen. Das darf kein Zimmermann!

Bitte, tun Sie sich etwas gutes, gehen Sie es systematisch an.
Mit dennoch enthusiastischen Gruessen

Boris Scharinger



Hallo Herr Scharinger,



auch Ihnen vielen Dank für Ihre Meinung. Keine Sorge, ich würde mich nicht komplett alleine durch das Bauvorhaben wurschteln. Das ich wohl einen Architekten oder Statiker benötigen werde, sehe ich auch ein.
Dennoch möchte ich Ihnen wissen lassen, daß ich zu vielen Handwerkern großes Vertauen habe. Ich komme aus dem Anlagenbau und bin selbst Handwerker. Zehn Jahre lang habe ich Produktionsanlagen und deren Peripherie aufgebaut, dabei bekommt man auch ein wenig Gespür dafür was hält und was nicht. Oftmals werden am PC Ausführungen geplant, was auf der Baustelle erst gar nicht realisiert wird. Und ob mein Zimmermann die Tragfähigkeit der Decke wirklich nicht beurteilen kann, sehe ich auch nicht ganz so wie Sie. Jahrzehnte lang lagerten auf dieser ca. 150 m/2 Decke Tonnen von Stroh. Auch wenn eine gewisse Schwächung bezüglich Alter und Holzwurm eingetreten sein sollte, so wird uns diese Konstruktion mit ein bißchen Pflege und Liebe, doch wohl noch als Bewohner mit unseren paar Habseligkeiten 40 – 50 Jahre ohne Schaden zu nehmen aushalten.
Wenn das Dach allerdings mit einer Last in Form einer bisher nicht da gewesenen Isolierung konfrontiert wird, sehe ich ein, Dachziegel zu verwenden, welche etwa nur die Hälfte der bisher vorhandenen wiegen, zumal diese auch noch einfach gedeckt wurden.
Die Angelegenheit mit den fehlenden Abstandsflächen könnte auch gut ausgehen, denn das eine Nachbargrundstück gehört der momentanen Scheunenbesitzerin, auf dem anderen soll noch gebaut werden.
Danke für weitere Meinungen, Dieter