Fachwerhhaus zu kaufen geplant. Einige Fragen offen

25.03.2011



Hallo an alle Fachwerkfreunde,

wir haben in unserer Region ein kleines Fachwerkhäuschen gefunden, das zu verkaufen ist.
Es liegt sehr idillisch in einem alten Dorfkern bei Neuwied und am Ende des Grundstückes fließt ein kleiner Bach.
Allein die Lage und die rd. 600qm Grundstück macht es schon sehr interessant.

Die Grundfläche des Hauses ist 10m x 5m, teilweise unterkellert und das EG mit Bruchstein gemauert.
Ab dem EG bis in den Giebel alles Eichenfachwerk.
Die Gefache sind, wie hier in der Region üblich mit Lehm, teilweise wurde mit Bimsstein und Kalkputz ersetzt.

Das Haus ist etwa Bj.1850, da in dieser Zeit der gesamte Ortskern entstanden ist und wurde um 1930 um eine Küche in massiver Bauweise erweitert. Dieser neue Teil fügt sich aber sehr gut an das Gebäude an.
Kein Denkmalschutz;-)
Insgesamt in gutem Zustand ist das Fachwerk laut Aussage des Sachverständigen. Lediglich an zwei Stellen ist ein Balken leicht angegriffen. Ausschleifen und mit Holzersatz beimachen wäre ausreichend.

Wir überlegen nun, nachdem wir mit Sachverständigen, Dachdecker und Zimmermann gesprochen hatten, tatsächlich zu kaufen.
Wie saniert man ein Fachwerk sinnvoll, auf die ganz urtümliche Weise, mit Stein und Mörtel oder mit Gika Platte und Gips.

Ich lese hier über 4 Monate mit, habe auch Konrad Fischers Ausführung über Dämmung und Sanierung im Net gesehen......
Die Meinungen übers Sanieren gehen auch hier bei Fachwerk.de sehr stark auseinander.
Was ist das Richtige, das schnelle zeitgemäße oder das traditionell bewährte ???

Würde mich über eure Meinung und Diskussionen sehr freuen.

Jochen



Aller Anfang ist leicht



schreibt Goethe

und Sie schreiben:
Insgesamt in gutem Zustand ist das Fachwerk laut Aussage des Sachverständigen.
Was hat er wie angesehen? Wie intensiv?
Schadenskartierung?

Lediglich an zwei Stellen ist ein Balken leicht angegriffen. Ausschleifen und mit Holzersatz beimachen wäre ausreichend.
Holzersatz ist Gift und nicht ernst zu nehmen!
Wei Profihaft war der GA?

Wir überlegen nun, nachdem wir mit Sachverständigen, Dachdecker und Zimmermann gesprochen hatten, tatsächlich zu kaufen.
Gut!

Wie saniert man ein Fachwerk sinnvoll, auf die ganz urtümliche Weise, mit Stein und Mörtel oder mit Gika Platte und Gips.
Mit letzteren NICHT!

Ich lese hier über 4 Monate mit, habe auch Konrad Fischers Ausführung über Dämmung und Sanierung im Net gesehen......
Die Meinungen übers Sanieren gehen auch hier bei Fachwerk.de sehr stark auseinander.
Was ist das Richtige, das schnelle zeitgemäße oder das traditionell bewährte ???

Ich denke eher an das althergebrachte.

Allerdings sollte man die ganze Angelegenheit gut planen und vorher richtig fachlich untersuchen lassen - dann evtl eine Schadenskartierung vornehmen und dann ein ordentliches Sanierungskonzept erarbeiten lassen.

Gutes Gelingen

FK



das Traditionelle .....



Ich habe auch gerade ein Fachwerkhäuschen mit Ziegelanbau gekauft.
Nach der Schadenskartierung, haben wir ein Umbaukonzept ,mit Zeichnung von der Fachfrau,erstellt, unsere Sanierung läßt sich gut in mehrere Bauabschnitte aufteilen.
Mein Partner und ich möchten möglichst viel mit traditionellen Baustoffen arbeiten.

Durch viel Glück habe ich durch Empfehlung anderer Fachwerkfreunde Handwerker gefunden, die sich auf Altbausanierungen verstehen. wichtig war uns auch, dass die Chemie zwischen uns und der Firma stimmt. Wenn ein Firmeninhaber zu uns kommt und raushängen läßt, dass unser haus zusammengeschoben gehört, kann er gleich wieder gehen.
Wände mit schadhaftem Lehmputz werden wieder mit Lehm verputzt.

An manchen Stellen schließen wir auch Kompromisse: beim Ziegelanbau wurde nachträglich eine horizontale Feuchtigkeitssperre eingebaut, mein Wunsch von einer sichtbaren Balkendecke klappt auch nicht. Im Ziegelanbau wurde so oft an und umgebaut sodass keine einheitliche Balkendecke vorhanden ist, so haben wir die Styropordecke entfernt und werden eine glatte Gipskartondecke einbauen :-(

Viel Spaß wünscht Maccaroni



Moin Jochen,



Am besten lässt du's wie's ist, das hat schliesslich bis heute funktioniert....:-))

Betrachte es doch mal von der funktionalen Seite: Das Haus ist schliesslich eure 3. Haut für die nächsten Jahrzehnte und sollte euch entsprechend dienen.

Wärmedämmung etc. ist erstmal dem gewünschten Wohnkomfort geschuldet - wie kuschelig darf's denn sein???

Oder dämmt ihr lieber "am Mann/Frau" mit Wollsocken und Schaffellweste, seid sowieso den ganzen Tag draussen und es reicht euch abends einen zentralen Ofen zu heizen und die Schlafkammern bleiben unbeheizt?

Wenn ihr eure Vorstellungen klar habt, kann man an die Umsetzung gehen und sich verschiedene Wege anschauen.

Sonst qualmt dir der Schädel in Anbetracht der 1000en Möglichkeiten.......


Sweet Dreams, Boris

P.S. Nette Ecke da, hab mal in Königsfeld gewohnt.



Konzept ist:....................



Hallo und Danke für die Anregungen.
Natürlich sollten die Materialien Verwendung finden, die auch beim Bau des Hauses benutzt wurden. ;-)
Allerding wurde in 160 Jahren Hausgeschichte, von den geschätzten 7 Generationen die dort lebten auch die eine oder andere Bausünde begangen worden sein.Trotzdem steht die Hütte noch.

Einige sind schon sichtbar und andere werden auftauchen, soviel ist klar. Es soll innen soweit entkernt werden, wie es nötig ist. Loses wird sachte weggenommen und dann begutachtet.

Ich betrachte dieses Haus allerdings nicht als archologische Ausgrabungsstätte, bin auch nicht der Freund von selbstgestrickten Schaffellwesten.
Habe allerdings den Wohnwert eines Fachwerkhauses schätzen gelernt und respektiere altes Handwerk und dessen Künste, die es wert sind erhalten zu werden.
Mir ist klar... es gibt Hausschwamm, Holzfäule und Insektenbefall, Fehler, die Substanz schädigen können....

Aber ich denke, als die Menschen (Bauern und nicht nur Handwerker )dieses Haus bauten, fällten sie Eichen, gruben ein Loch für den Keller und alles was sie dort rausholten (Lehm und auch Steine), wurde beiseite gelegt um es später zu verwenden. Grundmauern wurden aufgesetzt, waren die fertig, kam der Zimmermann, setzte das Ständerwerk mit Decken und Dachbalken. Meistens war der in der ländlichen Region auch Dachdecker und Spengler.
Wenn das Dach drauf war, stackten die Menschen ihre Gefache selbst, stampften den Lehm aus der Baugrube mit Stroh und stopften alles damit aus. Dielen wurden verlegt und fertig.
Man zog ein.
Traten Schäden auf, wurden sie selbst behoben, war ein Balken durch, kamen meist zwei gute daneben.
Aus diesem einfachen Leben in und mit seinem Haus wird heute eine Wissenschaft des Sachverstandes(und der Sachverständigen gemacht, die es sich bezahlen lassen müssen)
Mir stellt sich die Frage eher, ob ich mit heutigen Systembaustoffen wie Holzfaser oder Fermacellplatten für Deckenschalung wertvolle Bauzeit sinnvoll und richtig einsparen kann und anstatt Bimsschüttung mit Kalkzuschlag moderne Sackware nehmen sollte.



Moin Jochen,



genau diesen Sachverstand fragst du ja gerade an, oder?

Deine Frage ist ansonsten etwas allgemein und theoretisch.

Klar kannst du Fermacell und HW-Platten einbauen, die namhaften Hersteller haben sehr gute Internetauftritte mit einer Fülle von Anwendungsbeispielen.

Ob das dann in deinem Fall brauchbar ist, kannst du ja nochmal konkret und möglichst mit Skizze/Foto nachfragen.

Gruss, Boris



Auf eine klar formulierte Frage...



...könnten auch klar formulierte Antworten eintrudeln. Bauen erfolgt mit Fakten und Materialien, nicht mit Philosophien.

So wie's war, wird's wohl nicht 1:1 wiederhergestellt werden können, da die Nutzung denn ja auch nicht erfolgen soll, wie vor Jahrhunderten.

Sucht Euch einen sanierungserfahrenen Planer, und wählt den nicht nach plärrigen Webpräsenzen, sondern nach Referenzobjekten aus, die funktionieren und deren Bewohner nach Jahren zufrieden damit sind. So ganz ohne die "Wissenschaft des Sachverstandes" wird's nicht gehen - es sei denn, sie schmeißen Ihren Job hin, und versuchen sich selbst über Jahre, mit vielen Rückschlägen, ein Gefühl für die verschiedenen Baumaterialien und deren Zusammenwirken zu erarbeiten. Das nämlich, was auch vor Jahrhunderten nicht auf dem Felde wuchs, sondern von Generation zu Generation weitergegeben und ausgebaut wurde. Wann Sie mit dem Bau fertig sein werden, steht aber in den Sternen.

Diese Plattform kann Ihnen bei vielen Fragen gute Dienste leisten, ein Sanierungskonzept kann Ihnen keiner hier für lau und online erstellen.

Grüße

Thomas



Konkrete Fragen ;-)



Im Schlafraum im OG, also im alten Fachwerkteil ist der Deckenputz gerissen und löst sich stellenweise ab.
Im Dachgeschoss darüber liegen Holzdielen mit Balkenlagen im Abstand von rd. 50cm, dazwischen eine kalkgebundene Bimsschüttung.
Eine Ausbesserung ist das mindeste, aber eher zu erwarten ist eine komplette Sanierung, damit auch die Balken begutachtet werden können.
Welcher Deckenaufbau oder mögliche Konstruktion ist üblich um die Balken teilweise von unten sichtbar zu machen und welche Materialien sollte man dabei verwenden.
Das Dach wird als Wohnraum ausgebaut. Trittschalldämmung ist dabei eher nebensächlich, es richtig zu machen wichtig

Thema Gefache ausbessern:
Keinen Kissenputz, leichten Überstand des Putzes von oben nach unten, Kellenschnitt und diffusionsoffene Farbe ist klar. Aber Kalk oder Lehm? ( Kalk auf Kalk, Lehm auf Lehm??)
und wer verkauft diese Farben?



Fachwerksanierung



Und welche?
Die danach wie man ein Fachwerkhaus richtig saniert?
(In dem man sich vorher Gedanken macht was man will,
vernünftig und ausführlich plant,
die Regeln der Technik beherrscht und beachtet,
in der Umsetzung anständige Qualität abliefert).

Das ist eine Frage aus der Kategorie:
Wie senke ich die Arbeitslosigkeit?
Wie mache ich die Menschen glücklicher?
Wie bekämpft man den Hunger in der dritten Welt am besten?
Wie is deine Frau eigentlich im Bett?
(weiß nich, die einen erzählen so, die anderen so...)

Ich bin kein Politiker, sondern Fachmann im Bauwesen.
Stellen Sie mir konkrete Fragen, dann gibt es konkrete Antworten.
Oder beauftragen Sie mich mit einem Sanierungskonzept.

Viele Grüße

p.s. Wenn Sie sich selber genauer mit dem Thema befassen wollen, bestellen Sie sich bei mir mein Vademecum für Hauskäufer und -Sanierer (Siehe meine Homepage).
Schicke ich Ihnen gegen einen Unkostenbeitrag zu.



und weiter gehts



Leider wurden Kunststofffenster eingesetzt. Natürlich mit Bauschaum, dieser muss raus, aber wie dann abdichten?
Stopfhanf? gammelt der nicht an, wenn er nass bleibt?

Warum kann/sollte man keine kleineren schadhaften Stellen an den Eichenbalken ausschleifen und durch Holzersatzmasse ersetzen. Warum ist diese so schlecht, bzw. was ist die Alternative dazu.

Großflächig die Stelle am Balken einfräsen, einen Ersatzflicken einzapfen?



@Thomas (TWB)



Einspruch, euer Ehren ;-)

"Bauen erfolgt mit Fakten und Materialien, nicht mit Philosophien."

Das ist zwar richtig, aber Philosophien haben Einfluß auf die Wahl der Materialien (nicht auf die Fakten).
Ohne Philosophien wären vermutlich weit mehr Fachwerkhäuser dem Sanieungswahn zum Opfer gefallen.

"...es sei denn, sie schmeißen Ihren Job hin, und versuchen sich selbst über Jahre, mit vielen Rückschlägen, ein Gefühl für die verschiedenen Baumaterialien und deren Zusammenwirken zu erarbeiten."

Ich habe weder meinen Job hin geschmissen, noch hatte ich viele Rückschläge. Das kann zwar passieren, muß aber nicht. (Eine fachwerkgemäße Philosophie ist da hilfreich)

Nur so am Rande ;-)

Grüße
Martin



Fachwerksanierung



Mit den Fotos kann man schon ein wenig anfangen, leider lässt die Auflösung zu wünschen.

Zu den Fragen:
1. Decke
Das mit dem Freilegen der Deckenbalken a´la mode sollten Sie sich nochmal überlegen. Die Decken sind sicher nicht balkensichtig als halber oder ganzer Windelboden, sondern als Einschubdecke gebaut worden. Das sollte sie auch bleiben.
Die Balkenköpfe kann man überprüfen, ohne gleich die ganze Deckenfüllung herauszunehmen. Was defekt ist, kann partiell vom Zimmerer ergänzt werden.
Als Belag bieten sich Dieleung oder Trockenestrich auf Ausgleichsschüttung an. Problematisch ist bei solchen Aufbauten aber immer die Höhe und die Anpassung zur Treppe. Wenn eine neue Treppe hineinkommt, sollte das dann kein Problem mehr sein.
2. Zur Fassade
Zum Putzen eignet sich am besten Kalkputz.
Kleinere Ausbesserungen am Gefachholz werden durch Ausstemmen und Einschlagen von Passhölzern vom Zimmerer vorgenommen.
Nach dem was ich sehe (oder mehr erahne) wird da noch so einiges zum Vorschein kommen, wenn erst einmal ein Gerüst an der Wand steht.
3. Was die Fenster betrifft:
Solange Sie funktionieren und dicht sind, besteht noch kein Handlungsbedarf.
Trotzdem sollten Sie alsbald den Austausch der Fenster vorsehen. Fangen Sie mit dem Giebel an.
Damit hat sich dann die jetzige Einbausituation mit ihrem hohen Fehlerpotential auch erledigt.

Viele Grüße



Moin Jochen,



jede Holzersatzmasse arbeitet anders als der Balken selbst und wird an den Rändern wieder abreissen und dem Regen Gelegenheit geben dort einzudringen.

Die Balkenlage würd' ich mir erstmal von oben betrachten und die Balken von unten nur freilegen, wenn dadurch spürbar an Deckenhöhe gewonnen wird. Real werden es kaum mehr als 3cm sein.

Freunde von mir haben das gemacht aber die Fermacellplatten zwischen schiefe Balken einzupassen ohne danach kartonweise Acryl in die Ritzen pumpen zu müssen, damit's nach was aussieht, ist wahre Fleissarbeit. Die Ritzen alternativ mit Dreieckleisten abzuschliessen schmälert wiederum die "originale" Balkenoptik.

Zum Hanf gibt's reichlich im Netz z.B. hier:

http://www.hanffaser.de/uckermark/index.php/haeufige-fragen/feuchtevertraeglich

Gruss, Boris



@ Martin



wo Du recht hast, hast Du recht :-)

Es ist nie auszuschließen, daß sich ein Hauskäufer zu einem der Ausnahmebauherren entwickelt, die die Sache im Wesentlichen selber und auch noch gut stemmen. Es ist aber eben nicht wirklich die Regel, deshalb der Rat betreffs sachkundigen Planers.

@ Bogenbauer

Auch ich halte eine Deckenlösung wie von Georg beschrieben für sinnvoll.

Den Bauschaum der Fenster jetzt herauszukratzen, um die Plastefenster anders abzudichten, lohnt sich nicht. Soweit das Ganze halbwegs winddicht ist, werden Sie wohl keine Schäden befürchten müssen. Aber Sie sollten das Thema Fenster mittelfristig auf dem Schirm haben, die Fenster der Seite wirken wirklich brutal. Ich würde die Senkrechten wieder durchziehen, und jeweils 2 Fenster mit einer zeittypischen Teilung einbauen.

Grüße

Thomas



Suchen jetzt einen Sachverständigen zur Baubetreuung



Möchte mich für das Mitwirken und die Meinungen bedanken.
So hat es für einen anderen Blickwinkel der Dinge gesorgt.



Wir suchen nun einen baubetreuenden Sachverständigen der aus der Nähe kommt..... PLZ 56564
Für Hinweise oder Adressen immer zu haben

Grüße Jochen



Alles was nicht Naturbaustoff ist, sollte nicht ins Fachwerk!



Vor allen Dingen kein Gika, etc... Bezüglich der Dämmung vor allem darauf achten, dass sich an keiner Stelle in der Aussenwand Feuchtigkeit sammeln kann. Innendämmung aus Weichholzfaserdämmplatten VOLLFLÄCHIG mit Lehm auf gerade geputzter Wand Kleben und nach innen mit Lehm Verputzen und in diesen Putz gleich peisgünstig die Wandheizuung einbauen. So kann Feuchtigkeit nach innen und aussen einfach wieder raus aus der Wand. Auf durchlässige Farbe achten. Am besten auch Lehmfarbe. Wir haben gerade unser Fachwerkhaus Baujahr 1866 auf älteren Grundmauern fast fertig. Kann gerne besichtigt werden!

Lauterbach Project-Service in Essen. lauterbach.info@gmx.net



Innendämmung Fachwerk



Zum Beitrag Lauterbach:
Bei einer kapillaraktiven Innendämmung soll keine! Feuchtigkeit von innen in die Fachwerkwand eindringen und sie auffeuchten.
Das ist ein fundamentales Funktionsprinzip von Innendämmungen.
Der Klebemörtel funktioniert als Diffusions- und Kapillarbremse und verhindert diesen Feuchtetransport von innen nach außen.

Viele Grüße



Danke für den Zusatz



Genau so ist es! Bei den vielen Faktoren, ist es schwierig hier in kurzen Sätzen dem gesamten Umfang aller nötigen Berücksichtigungen zu erwähnen. Wir mussten z.B. die Weichholzfaserdämmplatten wegen unterschiedlichen Untergründen auch mit entsprechend unterschiedlichen Klebern kleben. Pauschale Aussagen sind daher immer mit Vorsicht zu geniessen!
Hinzu kommt die Wirkung der am besten vollflächig eingebauten Wandheizung. Leider fanden wir keinen Architekten oder Inginieur, dessen Berechnungsprogramme eine eingebaute Wandheizung berücksichtigen.

Unsere Recherchen vor Baubeginn dauerten etliche Tage, fast Wochen....





Hallo Mieke,

ich denke es wird sich als zielführender erweisen, wenn Du den Leuten Deinen Werbetext mit der Suche nach Doku-Soap-Teilnehmern direkt mailst oder in das Profil kopierst.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer



Genau so...



...ist das.