Entscheidungshilfe

22.07.2005



Liebe Forumsmitglieder,

wie schon einige andere hier haben wir ziemliche Probleme eine Entscheidung zu treffe; Haus kaufen, Haus nicht kaufen.
Es handelt sich um ein Fachwerkhaus geschätzt von 1840 mit einem Anbau von ca. 1940 durch welchen der Denkmalschutz entfiel. Das Haus hat eine Wohnfläche von ca. 115 m².
Das Fachwerkhaus an sich wurde die letzten 25 Jahre nicht renoviert und gepflegt und benötigt so per se die üblichen Erneuerungen sprich: Therme, Heizung (Gasanschluß liegt), Bad, Elektro und teilweise Fenster.
Da wir zum Glück einen großen Handwerklichen Freundeskreis haben können wir das meiste in Eigenleistungen erbringen, wir sind leider keine von den Reichen und Schönen. Zur Begutachtung der Substanz haben wir uns schon zwei verschiedene Zimmermänner, zwei Architekten und einen befreundeten Unternehmer für Sanierung zu Rate gezogen und daher rührt unser Problem: Jeder sagt was anderes.
Die beiden Zimmermänner finden das alles so ganz ok, also die Wände müßen halt abgeklopft und neu verputzt werden, der Keller ist zwar naß bereitete aber keinem große Kopfzerbrechen (frei nach dem Motto ausschachten Isolieren und gut), neue Böden und der rest so nach und nach.

Riesenfreude unsererseits, dann kämen wir mit den 50.000 veranschlagten Euro zum renovieren erstmal hin (weiteres Gebastel die nächsten 50 Jahre verstehen sich von selbst).

Dann kamen allerdings die Architekten, die fanden dann das Dach schief obwohl es erst vor 4 Jahren "überarbeitet" wurde, und fanden eine unverputzte Wand angrenzend an das nächste Gebäude (dadurch witterungsgeschützt) welche es auch zu Verputzen galt.....OK damit könnten wir auch noch leben

Aber dann kam der Sanierungsbauer und hob die Dielenbretter Wohnzimmer an und fand die ersten "Bodenbalken" also die untersten auf denen alles ruht von Holzwürmern und witterung zu Staub zerfressen.
Den Boden im Obergeschoß stufte er auch als "durch" ein da er "schwingt" wenn man drauf rum hopst(die zimmermänner fanden das normal???).
Ausserdem beunruhigte ihn der Keller. Die Stahltraäger mit denen das Gewölbe abgestüzt wird "blühen" vor Rost. An den stellen wo er geschabt hat genügte ihm die Dicke des Metalls, sollte es aber irgendwo dünner sein müßte man den Keller abstützen. Er schätzt die Kosten auf mind. 100.000Euro - ohne die üblichen "Überraschungen".

Wir sind uns sehr unsicher ob kaufen oder nicht da wir Angst haben das uns bei einer Kernsanierung die Puste ausgeht - nochmehr Fachleute anzurufen ängstigt uns auch, noch drei verschiedene Meinungen mehr? Wenn, wen frag ich denn dann? Die üblichen "Dorffachmänner" waren schon da (s.o.)

Entschuldigt meinen Epistel hier im Forum, aber wir wissen nicht mehr wen wir noch fragen sollen!!!!


Mit der Hoffnung auf gute Ideen, Empfehlungen und vielen Dank im voraus.

W. Pienkosch und D. Schwamb



Wenn das mal reicht ...



Guten Tag, ich denke 50.000,- € sind ganz schnell weg ohne dass man wirklich etwas Handfestes für die Sanierung zustande gebracht hat. Auch 100.000,- € verschwinden, wenn man einmal angefangen hat recht schnell. Die Sache mit dem "schwingenden" Boden finde ich, wenn ich sie höre, nicht so tragisch, das "Herumhopsen" kann keine Untersuchung der Balken ersetzen. Vielleicht ist es ja möglich vor einer Außenwand eine Diele abzuheben und die Balkenköpfe sowie alles was sonst zum Vorschein kommt anzusehen.?
Bei den Lagerhölzern des Fußbodens im EG würde ich einmal prüfen, ob die Zerstörung nur durch Insekten oder auch durch einen Pilz zustandekommt.
Mit freundlichen Grüßen Ulrich Arnold



schief,



hallo miteinander,
und hopsen und schwingen sind wohl nicht die Kriterien, die maßgeblich sind und von Sachverstand sprechen.
Eine Holzbalkendecke schwingt. Das ist so.
Wenn etwas schief ist, dann ist das ein optisches Merkmal, hat aber, es sei denn es sind sehr starke Setzungen, nichts mit der Substanz zu tun.

"von Holzwürmern und witterung zu staub zerfressen"
Ist da noch Holz? Witterung möchte man fast ausschließen, gibt es dort Feuchtigkeit? Lebt der Wurm noch?
Fragen über Fragen.
Fazit: ohne eigenes oder dazugekauftes Fachwissen kann man sich mit so einer Sache auch ein Grab schaufeln.
Bitte fragt mich nicht nach "dem Fachmann"! Den zum Objekt und Budget passenden zu finden dürfte einem Lottospiel gleichen. Fest dürfte, nach den bisherigen Angaben, stehen, daß der noch nicht gefunden ist.
Meine Empfehlug: lesen, lernen, lesen, lernen...
und Konsens mit U.A.



Um Gottes Willen!



Hallo ihr Guten,

ich persönlich frage niemals einen Unternehmer auch keinen mit mir befreundeten, jedenfalls nicht wenns um Geld geht. (Der Arsch sitzt näher als die Hose)

Schwingende Böden sind bis zu einem gewissen Grad normal, die besten Berater sind dafür, ebenso wie für angegriffene Holzbalken Meines erachtens nach alte Zimmerleute.

Um Berechnen zu lassen ob die zulässige Durchbiegung der Holzbalken übertroffen wird, sollte man Ingenieure, Techniker im Hochbau, oder Architekten zu rate ziehen.
(Meist nicht billig)

Die Aussenisolierung zum trockenlegen von Keller und Aussenwand ist oberste Pflicht.

Mürber Verputz sollte ebenso ernst genommen werden.

Mfg
H.Haupt



Wenn die Externen …



… es nicht schaffen, muß man es selbst in die Hand nehmen!
also, wenn die Balken ein bisschen schwingen und ein Dach etwas schief ist, ist das m.E. nicht so schlimm und "meistens" "alternsbedingt"!
Anders sieht es bei den Schäden aus, die an die "Substanz" gehen: morschmodernde Balken, durchgerostete Stahlträger ..
Da kann man dan als "blutiger Laie" einfach nur schätzen und den "gesunden" Menschenverstand einsetzen: Alles möglichst genau ansehen und schätzen wievile % der Balken, der Träger, der Balkenköpfe, Wandflächen, etc so augenscheinlich kaputt sind, die kritischen Bereiche "freilegen" und dann haben Sie einen ca % Kaputt Wert, der Ihrem Bauch schon einiges sagt.

Dann kommt noch die eigene Psyche dazu: wenn sie "verliebt in das Haus sind" werden die Dinge nicht so ernst genommen und etwas rosaner betrachtet! … und einiges an Schwächen wird verziehen.
(… und ich denke, dass es hier vielen oder einigen ebenso geht mit deren "alten Häusern" … wie eine "unendliche Geschichte" voll Liebe und Frust ... aber mit Pfiff, Reiz und "schönheit"

Eine wirkliche Sicherheit können Sie halt erst dann haben, wenn das Haus vollständig untersucht ist - und das dauert ...!

Entscheiden müssen Sie mit Schwund und Elan - und bei zu argen Zweifeln dann halt wieder weiter suchen, bis das "richtige" eben dann gefunden wird.

Glück auf und viel Erfolg bei diesem oder dem Nächsten …

Florian Kurz



Hallo H.Haupt



Das ist mir zu allgemein.
Warum nur alte Zimmerleute?
Was nutzten Ingenieure, Techniker im Hochbau, oder Architekten mit l/300?
"Die Aussenisolierung zum Trockenlegen von Keller und Aussenwand ist oberste Pflicht."
Warum? Was ist mit Kondensfeuchte? Ist eine Aussenisolierung das Allheilmittel?
grübelnd Lukas



Hallo Lukas



1) Mit alte Zimmerleute wollte ich nur zum Ausdruck bringen daß es Erfahrene Männer sein sollten.(Keine Frischlinge)

2) Mir ist nicht gegenwärtig ob andere Ausbildungen ebenso darauf vorbereiten Durchbiegungen zu errechnen.????
(Würde mich aber Interessieren, wer denn noch??)

3) Ich habe selbst Aussenisolierungen angebracht bei unterkellerten Gebäuden, durfte auch bei einigen Gebäuden die Resultate im Innenbereich beäugen und war sehr zufrieden.
Einschränkenderweise muß ich hinzufügen, daß die Aussenwandisolierungen lediglich von Kellerunterkante bis Oberkante des Spritzwasserbereichs, cirka 30cm-50cm über Erdreich, ausgeführt werden sollten.
Ergenzenderweise ist oft auch eine Drainage nicht falsch, aber nicht immer notwendig.
Man sollte das Lüften auch im Keller nicht vergessen.

Bei Ausschachtarbeiten sah ich mansches mal zerplatzte Steine, was auf Wasser-und Frosteinfluss zurückzuführen ist.
Um dieses, und aufsteigende Kapillarfeuchte zu vermeiden, bin ich tatsächlich der Meinung daß eine Aussenwandisolierung das richtige ist.

Ich bin kein Prophet, und für neue Anregungen immer Empfänglich.

Mfg
H.Haupt





Hallo, W. Pienkosch und D. Schwamb,

Eure Frage bzw. Unsicherheit war doch allein: Sollen wir dieses Haus kaufen - oder nicht.
Je mehr Ihr jetzt Fachleute ins Haus holt und fragt, desto mehr Meinungen werdet Ihr haben. Vergrößert das Eure Unsicherheiten oder fördert es Eure Entscheidung.!?

Wenn Ihr der Meinung seid: Ja, das ist unser Haus, das wir wollen, dann müßt Ihr auch zugreifen. Besser wird es vom Reden nicht. Florian hat es schon angedeutet. Eigentlich merkt man es doch: Will das Haus zu uns.?
Dann werdet Ihr auch ein gutes Gefühl darin haben.
Auch mit weniger Aufwand kann man ein Haus erhalten. Oder kleinere Reparaturen eben später machen.

Ihr könnt noch so viele Fachleute fragen, die Entscheidung liegt allein bei Euch.

Ermunternde Grüße
Dietmar



Hallo Ihr Hausverliebten



Kurz und Fröhlich haben recht. Wenn Ihr glaubt, das sei Euer Haus, dann werdet Ihr alles dafür tun. Nicht alles, was schlimm aussieht ist auch schlimm. Abgesehen davon sieht das sowieso jeder anders. Gerade wenn er verliebt ist. ;-)
Vorher müsst Ihr eher Eure Bank überzeugen. Die Bank sagt Euch schon : Finanzieren wir ja, oder finanzieren wir nein. Da wollen die bei den alten Häusern schon genaue Aufstellungen von Zahlen von Euch sehen.

Wenn ihr eine seriöse Bank habt, dann können die auch mal umhorchen, was bisher auf dem Kreditmarkt über das Haus gesprochen wurde .... Ihr seid nämlich bestimmt nicht die ersten, die sich für das Haus interessieren und Eure örtlichen Banken wissen vielleicht mehr als manch Bekannter.

Tja wünsche Euch viel Glück. Bei uns ist es ähnlich ewesen.

Gruß aus dem Siegerland





Anhand ihrer Beschreibung lässt sich keine Ferndiagnose erstellen, sowie eine Ferndiagnose in solchen Fällen eigentlich selten möglich ist. Was ihre Entscheidung betrifft stimme ich Dietmar Fröhlich zu, nur sollte vor einem Kauf die Realisierbarkeit und die Größenordnung kalkuliert sein.

Schwingende Deckenbalken sind nichts besonderes. Nicht selten haben die Altvorderen die Balken auf der breiten Seite liegend verbaut, im Unterschied zur heutigen Machart, sie hochkant aufzustellen. Die Decken jedenfalls waren dadurch oft „weicher“. Der Dielenboden steift die einzelnen Balken dann zu einer „Scheibe“ aus. Das heißt, wenn eine Kraft über dem Deckenbalken einwirkt, so wird diese Kraft über den Dielenboden auf die benachbarten Balken mitübertragen Wenn die Deckenbalken also zu sehr schwingen, könnte es auch daran liegen, dass die „Scheiben“ Wirkung nicht mehr da ist. Vielleicht lose Dielen? Dann müsste man einfach mal die Befestigungen korrigieren. Meine halbwegs ausführliche Beschreibung, welche nicht die wahre Ursache beschrieben haben muss, ich weiß ja noch nicht einmal, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, soll nur beispielhaft verdeutlichen, wie unabdingbar bei einem solchem Objekt die sachkundige Vor-Ort Beratung, Planung und Besichtigung ist.

Was den feuchten Keller betrifft, und die „modernden“ Schichten unter dem EG Dielenboden, sollte es denn wirklich so sein, da könnte ein Feuchteproblem vorliegen, dessen Ursache behoben werden sollte. Da würde ich aus dem Bauch heraus mal ein wenig zur Vorsicht mahnen.

Mit Feuchteproblemen und der einhergehenden Angst des Bauherren werden die Leute gerne über den Tisch gezogen. Es ist schließlich auch nicht unlukrativ.

Abdichtungen können manchmal genau das falscheste sein, was zu tun ist, und in ungünstigen Fällen den Wasserdruck in der Wand sogar erhöhen. Oft gibt es Leckagen im Außenbereich, die zu schließen Wunder wirken. Vielleicht wurde mal ein Abwasserrohr umverlegt, und die alten Öffnungen nicht richtig geschlossen?

Nicht zu vergessen, dass es ernstzunehmende Stimmen in dieser Branche gibt, die als einzig wirklich funktionierende Abdichtung die Horizontalsperre betrachten, und von Injektionen bedingt und von (nachträglichen) Beschichtungen generell abraten.

Eine Baumaßnahme (Abdichtung) dieser Größenordnung zu initiieren wäre sträflich, sofern nicht dezidiert geklärt ist, woher überhaupt die Feuchtigkeit kommt, und ob diese zu beheben überhaupt irgendeine Relevanz besitzt. Da gibt es also zahlreiche mögliche Ursachen sowie Fragestellungen.

Die Stahlträger im Kellergewölbe sind auch so eine Sache, denn eigentlich trägt sich das Gewölbe ja selbst. Gab es da mal einen Schadensfall, eine sich andeutende Senkung? Das könnte man jetzt dann auch noch sehen. Oder war da ein Laie einfach nur ängstlich? Eine punktuelle Last gegen die Innendecke Gewölbe, kann sogar eine Störung der Statik verursachen. Ich würde sagen, da sollte man wirklich mal ein damit erfahrener Bau-Ing. zu Rate ziehen. Die Kosten halten sich für so etwas sicher im Rahmen.

Was für eine Qualifikation bringt denn eigentlich dieser „Sanierungsbauer“ mit? Mir ist diese Berufsbezeichnung unbekannt, und die Vorgehensweise auch etwas suspekt, vielleicht wird diese ja aber auch über Ihre Beschreibung zu dessen Ungunsten verfärbt.

Also mein Tip: Weiter informieren, weiter nach der Fachkraft suchen. Mit guten Zimmerleuten sind sie sicher an der richtigen Adresse. Es braucht aber auch jemanden der etwas von Bauaufnahme versteht, und der gewerkeübergreifend plant und denkt.

MfG

P.S. Keller sollte man im Winter lüften, und im Sommer eher geschlossen halten. Das nur am Rande für Herrn Haupt ;-).



Sanierung ?



Dachog. Bin auch der Meinung, der Mehrheit der Forumskollegen. Sinn des Forums empfinde ich, ist Hinweise und Ratschläge zum Erhalt des Erbes unserer Altvorderen zu vermitteln. Wenn vom Ratsuchenden Zustanddetails beschrieben werden, so ist es doch unsere Aufgabe ihm Hilfestellung bzw. Argumente in die Hand zugeben die ihn bestärken, daß Erbe anzutreten. Was ist machbar?. Die Architekten wollen den alten Kasten zu einem "Schloß" umfunktionieren. Der Unternehmer will Materialmasse umsetzen, naja die Zimmerleute hüpfen auf dem Fußboden und stellen fest der schwingt. Muß er auch. Keinen Hinweis auf Ursachen. Z.B. Rost an den Kappenträgern im Keller. Rost hat auch etwas Positives, Ab einer bestimmten Rostdicke wird die weitere Korrosion unterbunden und das Durchrosten der Träger verhindert. Ist das Dach schief, so hat es sich selbst in diese Lage gebracht. Man muß Kompromisse finden, wo beide mit leben können, das Dach und der, der unter diesem Dach lebt. Mfg ut de ole Mark



Also! Herr Kurze!



… Sie schreiben da ja allerhand!
Die Architekten wollen den alten Kasten zu einem "Schloß" umfunktionieren
Aber es heißt doch: "my home is my castle" oder hab ich da in meiner Ausbildung was falsch verstanden!!??
nvu!
:-)

FK



Also Herr Kurz



Dachog. Wie sicherlich erkannt wurde, bezogen sich meine Hinweise auf konkret am Objekt Beteiligte bzw. Benannte. Ähnlichkeiten oder Übereinstimmungen mit verstorbenen oder noch lebenden Personen sind nicht beabsichtigt und wären rein zufällig. Mfg ut de ole Mark





Moin, moin,

der alte Zimmermann war's ...

wg dem blieb ich hier hängen!

Ein alter Zimmermann, geheuert als Oberaufseher, sorgte mal
für den einzigen gravierenden Fehler am Haus eines selbst
bauenden Kunden!

Ein alter Schmied machte mir klar, dass er aufgrund seiner
langjährigen Erfahrung die Fähigkeit besass, meinen Hammer-
meissel fachgerecht aufzuarbeiten! Ich war echt beeindruckt! Auch, als nach ca 50 Schlägen die Spatenspitze abfiel!

Ein älterer Installateur erklärte mir fachmännisch, wie es
zu dem Rohrbruch kommen musste, den er gerade behob! Dabei
sorgte er gleichzeitig dafür, dass der nächste auch kommen
wird!

Deshalb werfe ich alter Sack die Frage auf: 'Ist Alter ei-
ne Garantie für Kompetenz?'

Ich habe echt Respekt vor topp Handwerkern, aber momentan
kenne ich nur noch zwei Exemplare dieser anscheinend aus-
sterbenden Spezies!

Die gelungensten Häuser haben die Leute, die bereit sind,
sich selbst mit der Materie zu befassen und dann auch die
Arbeit selbst zu machen!

Davon ab, in ca 28 Jahren hatte ich einen einzigen Kunden,
dessen gebrauchtes Haus seinen Preis wert war, weil er es,
ohne Laber, zum wirklichen Freundschaftspreis bekam!

Die weitaus meisten Hauskäufer wissen doch garnicht, was
auf sie zukommt und selbst wenn sie meinen es zu wissen,
sind es bisweilen die kleinen Überraschungen, die selbst
Profi nicht checken, weil sie erst nach Freilegung eines Bauteils auftauchen, oder so!

Manches wird auch erst nach dem einen Jahrhundert-Wolken-
bruch offenkundig, wenn dann der Keller zum Pool wird, o-
der die 100.000,00 EURO Briefmarkensammlung zwischen den
Fäkalien rumdümpelt!

Momentan arbeitet ein Kunde von mir seit ca zwei Jahren an
seinem ersteigerten Altbau! Geplant war ein Jahr! Drei wer-
den es mit Sicherheit! Wg Kostendruck ist er bereits in ein
30 m² Appartement umgezogen, was allerdings nicht tragisch
ist, denn er ist eh meistens am Bau!

Ich sage, ein gebrauchtes Haus auf den heutigen Qualitäts-
standard zu bringen wird meist viel teurer, als neu zu bau-
en! Denn, ich muss ja vieles erst mal abbrechen, sofern das
hoffentlich noch geht, ohne dass die Hütte umfällt! Das Ab-
gebrochene muss ordnungsgemäss entsorgt werden und das geht
inzwischen auch echt in die Pinunse! Wenn's sich dann evtl
noch um asbestöse Teile handelt, kommt echt Freude auf!

Genug geplappert, jetzt ein Link um Ihnen eine Vorstellung
zu vermitteln, was das Material für einen Neubau kostet:

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Und noch einen, zu einem super Material, bestens geeignet,
wenn die Sohle des Altbaus erneuert werden soll!

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Bei www.sgag.de gibt's dazu weitere interessante Infos!

Viele Grüsse und alles Gute!


Gerry S