Hauskauf

Hallo,

wir möchten ein 1898 erbautes Haus mit Holzbalkendecke kaufen.
Das Gebäute hat eine 460 m² große Wohnfläche verteilt auf 4-Etagen.

Das Haus steht jetzt etwa ca. 4Jahre leer und hat schon einige Winter hinter sich.

In 2 Etagen hängt der Fußboden im Bereich der ehemaligen Badezimmer durch.

Im Bereich der Duschwanne sind die Balken ,,morsch"
Der Fußboden ist dort etwas geöffnet worden.
Das Holz ist dort in längrichtung zersetzt und Teilweise pulverförmig.

Der Makler hat uns versichert das das Holz untersucht worden ist.
Angeblich sei kein Schwammbefall festgestellt worden.
Das Holz ist furztrocken.
Fruchtkörper sind keine zu entdecken.

Das Haus hat auf allen Etagen umlaufend aufgesetzte Simse/Vorsprünge im Kopfbereich der Holzdeckenköpfe.
Außerdem ist es verklinkert.

D.h. überall wo Balken eingelassen sind beträgt die Baufeuchte des Putzes ca. 70-80 %.

Ist zu erwarten, daß das Holz dort schadhaft ist ?
Wir sind mit zwei Personen hochgesprungen um fstzustellen of die Auflagen bzw. die Decke lose ist.
Alles ok.
Wackelig ist die Decke nur im Badbereich.

Kann mann davon ausgehen wenn Holz feucht wird, daß automatisch Schwamm entsteht ?`

Der Markler möchte natürlich nicht das die Decke überall geöffnet und damit Zerstört wird.
Der schöne Dielenboden !!!

Zerstört ein kalter Winter den Pilz ?
Das Haus war ja schon lange unbewohnt.

Im Dachbereich sind Pfannen von 1958 verbaut.
Das Haus ist 1958 neu aufgebaut worden.
Die Dachsparren sind kantig und sehen also nicht nach Bj 1900 aus.

Sie sehen dunkel getränkt aus (honigfarbend)
Sind diese evtl. schon behandelt so daß dort keine Schwamm entstehen kann ?

Alle tragenden Wände sind aus Ziegel.
Die nichtragenden aus ausgemauertem Fachwerk.
Der Preis beträgt 100t €
Der Bodenwert beträgt schon 80t €.
Das Haus liegt an einer stark befahren Hauptstraße.

Was meint ihr ?
Kaufen oder lieber lassen ?

Ach noch was,
wennn ich das Haus kaufe und später feststelle, das alles marode ist, was ist zu tun ?

Kann ich das Haus ,,zurückgeben" ?
Wer trägt die Kosten ?
Oder gibt es eine Klausel wie z.b. gekauft wie gesehn oder
als Abbruchgebäude ?
Halt so daß ich kein Umtauschrecht habe ?
Kann ich den alten Eigentümer haftbar machen ?

Grüße

Hauskauf

Also nach allem, was Sie schreiben, würde ich es nicht kaufen.
Wenn Sie es trotzdem wollen, müssen Sie alle Eventualitäten im Kaufvertrag absichern, sonst werden Sie Ihres Lebens nicht mehr froh...

Alles Gute

@Thomas

Ich würde den Preis etwas anders berechnen. 80t-Euro minus 20t-Euro Abrißkosten.
Lasse es du siehst sicher nur die Spitze des Eisberges.
Und die 80t-Euro für ein Baugrundstück hängt natürlich davon ab, ob man nach heutigen Maßstäben auch eine Baugenehmigung auf diesem Grundstück bekommen würde. Das ist nicht so sicher.
Mir ist so ein Fall bekannt. Da hat einer ein Haus gekauft und nach einer intensiven Untersuchung entschieden, dass ein Neubau günstiger ist. Nach dem Abriß hat er dann eine Baugenehmigung beantragt. Aber Pustekuchen laut Verordnung sowieso und Raumdingsbumsplan wegen nicht Einhaltung eines Abstandes zu einer Zuchtanlage (waren 300m) ist ein Neubau nicht zulässig. Nun hat er kein Haus aber einem teueren Garten und noch die Abrißkosten. Klasse nicht?
Also die 80t-Euro nicht so einfach schlucken sondern prüfen!

Gruß

Marko

die um 1898 gebauten Häuser weisen in der Regel

eine gesunde, gute Bausubstanz auf.Beim Altbau-Kauf ist immer ein Risiko dabei.Nach Ihrer Beschreibung habe ich nicht den Eindruck, daß das ganze Haus marode sei, zumal Ihr Decken-Springtest positiv verlaufen ist. Ich würde mir vom Makler Einblick in die durchgeführte "Hausuntersuchung" verschaffen. Falls Sie das Haus kaufen sollten,empfehle ich als Heizsystem wahlweise eine Haus-Temperierung (2-3 im Sockelbereich entlang der Außenwand eingeputze ,warmwasserführende Kupferrohre) oder eine gut geplante Fußleistenheizung, montiert entlang der Außenwände.

Im bewohntem Zustand war das Problem wohl nie vorhanden.
Die Heizungsrohre sind im Fußleistenbereich montiert.

Außderdem sind nur jeweils 2-3 Balken durchgefault.
Spannweite ca. 4m.

Bin am überlegen ob man gleich Betondecken verbaut da das Gebäude momentan kompl. leer steht.

Bin selbst Handwerker (Heizungsbau) und kann meine Angestellten zu Zeiten (Sommer) wnn leerlauf ist da ranstellen.

Wir haben erst vor 5 Jahren unser Firmengebäude entkernt.

Fachwerk kompl. raus und dafür 4 Stützfeiler mit einer geschweißten Stahlkonstruktion rein.
Daraft haben wir dann Stahl/Betonträger gelegt und die Zwischenräume mit Betonsteinen ausgefüllt.
Deckenstärke ca. 30cm kpl.

Deckenhöhe ist genug da.

1.Etage 4,36 m
2.Etage 3,60 m
Dachgesch. 3,60 m

mal sehen was wir machen.

warum die vhd. Holzbau-Deckenstatik mit Betondecken zerstören?

Wenn Sie meinen.daß die Baklenauflager im Außenwandbereich nicht mehr intakt sind, gibt es hierfür einfachere und viel preiswertere Sanierungsmethoden: z.B. vor die Außenwände ein großzügig dimensioniertes, sichtbares Holzständerwerk auf statisch abgelastete Schwellbalken stellen,dann ein schönes, sichtbares Rähm unter die Deckenbalken als Balkenauflager-Unterstützung einbauen.

geht natürlich auch.
aber mit Beton ist ruhe für immer.
hier mal ein Bild vom Haus in das ich mich irgendwie verliebt habe, trotzdem es an einer Hauptstraße liegt und wahrscheinlich für Wohnzwecke nicht sehr beliebt sein wird.

ja, bei so einem schönen Haus würd es auch mir schwer fallen,

nein zu sagen. Evtl. Schallschutzprobleme können durch Lehmbauplatten 6cm, homogen vor die Außenwand gemauert mit 3-5cm Korkgranulat oder Korkleichtlehmzwischenfüllung gelöst werden.

"Ruhe für immer"

Dieses herrliche Argument hört man auch für Plastefenster. Das "Immer" dauert allerdings nicht ewig, schon bald merkt man, daß das Zeug versprödet. Und reparieren kann man rein gar nichts dran. Wenn Sie sich tatsächlich in dieses Haus verliebt haben, dann zerstören Sie es besser nicht. Hier im Forum finden Sie alles zum Deckenaufbau mit den vorhandenen Balkenlagen.

Zum evtl. Pilzproblem: Pilze sterben bei Kälte nicht ab, und auch (jetzt) trockene Balken bedeuten nicht, daß da keine Pilze mehr vorhanden sind.

Wenn Sie das Haus ohne Gutachter kaufen, werden Sie vermutlich die eine oder andere Überraschung mehr erleben, das Gutachterhonorar wäre gut angelegtes Geld.

Der Gutachrer sollte sich auch mal die honigfarbenen Dachsparren genauer ansehen. Inzwischen verbotene Holzschutzmittel könnten dafür sorgen, daß Sie da oben nichts ausbauen können, weil alles kontaminiert ist.

Wie wollen Sie das Haus eigentlich nutzen, wenn Sie eine schlechte Vermietbarkeit befürchten? Mein Lieblingsmakler nennt mir immer wieder die 3 wichtigsten Kriterien für den Hauskauf: Lage, Lage und Lage.

Grüße

Thomas

@ Herrn Schillberg

Der Mann hat das Haus doch noch gar nicht gekauft.
Ist es nicht etwas zu früh dafür, Ihren Katalog abzuarbeiten?

Grüße

Thomas

@Herrn Böhme: beim Hauskauf gibt es auch sowas wie:

"Liebe auf den ersten Blick".Außerdem habe auf den Beton-Vorschlag des Kaufinteressenten lediglich einen Alternativ-Vorschlag gemacht.

Ergänzungen...

zu bisher unbeantwortet gebliebenen Teilaspekten:
1. einen Kaufvertrag rückgängig zu machen ist im Normalfall außerordentlich schwierig. Sie müssen dann ggfs. eine arglistige Täuschung des Verkäufers nachweisen, z. B. wenn er Ihnen ABSICHTLICH nicht mitgeteilt hat, dass ein befall durch Echten Hausschwamm vorliegt.
2. Meine Erfahrung bei der Untersuchung von Häusern aus diesem Zeitraum ist eigentlich, dass wenn man genau hinschaut immer kaputte Deckenbalken findet. Prädestinierte Stellen sind hierfür unterhalb von Nassräumen, ehemaligen und vorhandenen Toiletten, Auflager der Deckenbalken in den Außenwänden, insbesondere Gebäudeaußenecken.
3. Es gibt auch zerstörumgsarme Untersuchungsmethoden für Deckenbalkenköpfe: Bohrwiderstandsmessung und Endoskopuntersuchung. Beides ist nicht immer voll aussagekräftig, aber wenn man kaum was öffnen darf, zumindestens eine erste Hilfestellung. In ihrem regionalen Umfeld finden Sie bei den Community-Mitgliedern auch Ulrich Arnold als Holzschutz-Sachverständigen. Sprechen Sie den doch mal an.
Grüße aus Leipzig
Martin Malangeri

P.S.: Bild zeigt Wandstreichbalken an einer Außenecke eines freistehenden Wohngebäudes. Zur Giebelwand hin hat sich Braunfäule gebildet. Ursache: Kondenswasserbildung an einer geometrischen Wärmebrücke; Sanierung: Rückschnitt des Deckenbalkens und Einbau eines Wechsels und eines Füllholzes mit hinterlüfteten Abstand zum Außenmauerwerk.

Also sowas baut heut keiner mehr

das ist schon ein super Ding Thomas aber auch viel Arbeit und Geld. Ich halte es mit 100t-Euro aber trotzdem für zu teuer. Mit Nebenkosten kommst du da schon auf über 110t-Euro. Als Richtwert für einen Hauspreis habe ich mir mal sagen lassen-7 Jahre erzielbare Kaltmiete im Kaufzustand.
Also vergesse mal deine Liebe zu dem Haus! Und was würdest du für eine Kaltmiete/m² zahlen? Und das mal m² und schon hast du einen groben Richtpreis. Und schon 4-Jahre leer! Da scheinen ja die Käufer förmlich schlange zu stehen. Und die Nachfrage bestimmt doch wohl den Preis. Und beim Kauf ab 2008 kommt die ENEV und du musst(theoretisch)dämmen! Teilweise nicht bewohnbar da morsche Balken! Also ich würde wenn überhaupt 40t mit 2Wochen Bedenkzeit für den Verkäufer bieten. Der muss nämlich alles weiter bezahlen Grundsteuer,Versicherung usw. Der hat also Kosten die er loswerden will! Und vom längeren Leerstand wird es wohl auch kaum besser und teurer!

Aber Du und Deine Familie müsst wissen ob ihr das alle wirklich wollt? Das bedeute nämlich Jahre mit viel Arbeit und wenig Geld. Und wenn du Kinder hast denen ist meistens ein eigenes Haus sch...egal. Die wollen eine Playstation ein neues Fahrrad und später ein Auto. Mit so einem großen Haus und ggf. ohne Mieter? Schon die Heizkosten für 460m²!
Überlege dir das gut! Sowas kann einen ganz schnell ruinieren! Und eine Beziehung kann auch sehr darunter leiden.

Gruß

Marko

Ja Zeit hat der Verkäufer anscheinend genug.
Die haben die ,,Kiste" angeblich vor 2Jahren im Zuge einer Zwangsversteigerung erstanden.
Angeblich in einem Paket mit 3 Häusern in Münster und dieses halt in Schwerte.

Ein Kunde wollte das Haus vor 1,5 Jahren schon erwerben.
Er hat ein festes Gebot von 90t€ abgegeben mit bitte um Rückantwort.
Im Internet steht es für 129 t€

Na ja so groß scheint das Interesse wohl nicht zu sein.
Es waren schon einige Türken da aber keiner war bereit mehr als 90 t€ zu bezahlen.
Eigendlich sagt das ja alles.

Zu Wohnzwecken würde ich das Haus nicht beziehen.
wir haben bei meinen Eltern 120m² angebaut und wohnen fast mietfrei.

Mein Interesse liegt eigendlich ganz wo anders.

Ich habe eine kleine Firma.
Zur Zeit haben wie 240m² sanierte Lagerfläche (bj 1890, massiver Ziegelstein 50cm Außenwand, inneres Fachwerk kompl. entfernt und durch massive Stahlstützen mit Betondecken ersetzt.) in guter Lage.
Das alte Fachwerk hat über 3 Jahre lang unser Wohnhaus mit 240m² erwärmt.

Diese Fläche soll teilweise in Wohnraum umgewandelt werden.
Gerne hätten wir in guter Lage ein zusätzliches Ladenlokal.

Die böte sich das neue Objekt an.
Für Ladenlokale zahlt man hier ab ca. 6,5 €/m² + Nebenkosten + Parkplätze.

Das Gebäude liegt an einer stark befahrenen Straße (jeder der im Umkreis auf die Bahn möchte A1 muß dort vorbei)
Wer jetzt rechnet,
120 m² EG * 6,5 €/m² = 780 € Kaltmite !!! + Nebenkosten.
Bei Vollfinanzierung kostet das Haus 530 €/Monat.
+ den Verdienst durch die anderen Etagen (3x120m²).

Mann könnte es als günstige Büroräume vermieten.
aktuelle Mietpreise liegen an dieser Straße bei ca. 5 €/Altbau.

Mal angenommen man macht einen super Preis von 3,7 €/m² macht das in Zukunft für 3 Etagen ca. 1332 €/Monat ohne das EG.

Der Baumarkt zahlt für diese Werbetafel 100 € Monat.
Angebote über zwei weitere Werbetafel liegen mir vor.
Aber man will sich ja nicht die Ansicht verschandeln.

Rechnen würde es sich also schon bei der Nutzung des EG.
Leider nur wenn keine zu großen Überraschungen kommen.

Genug Arbeitskräfte für Rep. sind vorhanden.
Als Heizungsbaubetrieb git es oft Leerlauf.
Im Jan. müssen die meisten Kunden ihre Versicherungen bezahlen.
Im Sommer wird das Geld für den Urlaub ausgegeben und zur Weihnachtszeit will keiner mehr Dreck zu Hause haben.

Bisher haben wir immer an useren Immobilien gewerkelt.
Nun sind die schon alle saniert und da gibt es ab 2008 nichts mehr zu tun.

Bin noch am nachdenken und werde der Balkenlage nochmal zu Leibe rücken.
Hauptsache der Dachstuhl muß nicht neu.
Den Rest kann man rausschnippeln und nach statischer Berechnung ne neue Beton-Decke rein.

Die kostet ohne Arbeitslohn ca. 40 t€ für alle Etagen.
Die alten Balken erbringen dann immer noch einen Nutzen.
Wärme !
Was kostet eigendlich der Raummeter Holz zur Zeit ?

Ach ja im Keller steht noch ne Zündap von 19....


Grüße

Na wenn das so ist

dann greif zu für ca. 90t Euro, dann lohnt sich das.
Übrigen der Festmeter(ich glaube ca.0,7 Raummeter)gespalten, getrocknet und angeliefert ca. 50 Euro.

Gruß Marko

Brennwert von Holz

Wenn Holz verfault ist, hat es so gut wie keinen Brennwert mehr. Wenn Holz langsam brennt und richtig Wärme gibt, dann war es auch nicht kaputt und warum soll man es dann herausreißen??

fragt

Beate