Starker Schimmelbefall

05.09.2010



Hallo liebe Community,

da ich hier schon mehrmals gute Erfahrungen mit kompetenten Forumsbeiträgen gemacht habe, möchte ich Euch heute in einer unschönen Angelegenheit um Rat fragen.

Es geht um einen starken Schimmelbefall in meiner Eigentumswohnung (siehe Foto).

Der Sachverhalt ist wie folgt:

2004 kaufte ich eine Eigentumswohnung in einem Jugendstilhaus von 1908. Die Wohnungen wurden in den 60er Jahren neu aufgeteilt und umgebaut (u.a. Decken abgehangen). Das Haus wurde danach mehrfach saniert.

Ich habe nach meinem Kauf die Decke wieder geöffnet und dabei einen leichten Wasserschaden festgestellt, der durch einen Balkon von einer oberen Wohnung verursacht wurde. Der Balkon wurde wohl nicht fachgerecht saniert. Es sammelte sich wohl Wasser in einer Ecke und drang in die Hauswand ein. Ich informierte die Hausverwaltung, die gleichfalls die Eigentümerin informierte. Soweit ich weiß wurde dann eine Firma eingeschaltet die den Balkon neu sanierte.

Kurze Zeit später musste ich beruflich die Stadt verlassen und habe die Wohnung vermietet.

Nach 4 Jahren habe ich nun zum ersten Mal einen Mieterwechsel. Dabei wurde ein massiver Schimmelbefall festgestellt. Und zwar an der Ecke an dem der Balkon der Nachbarwohnung sitzt. Die Eigentümerin dieser Wohnung (die damals den Balkon hat sanieren lassen) ist mittlerweile verstorben.

Es gibt noch ein anderes Foto, was auch einen leichten Schimmelbefall auf der anderen Seite des Balkons zeigt. Jemand der sich sehr gut mit Innenausbau auskennt, meinte das wäre die Stelle wo Eisenträger nicht richtig abgeschirmt verbaut wurden und das so ein Schaden wohl nie richtig behoben werden kann.

Jetzt stellen sich mir folgende Fragen:
1. Ist der Balkon tatsächlich der Verursache des Schadens?
2. Kann man solche Schäden überhaupt ein für alle mal sanieren und wenn ja, was kostet so was ungefähr?
3. Wer trägt die Kosten der Sanierung?
4. Muss die Eigentümerin des Balkons die Kosten tragen oder gehört die Wand dem Gemeinschaftseigentum und wird im Rahmen der Gebäudeversicherung abgedeckt? Wenn die Eigentümerin des Balkons den Schaden tragen muss, wer tritt dann dafür ein (da sie verstorben ist)? Gibt es sowas wie eine Rechtsnachfolge oder muss gar der neue Besitzer dafür einstehen?
5. Generell: wie sollte ich mich jetzt am besten Verhalten?

Ich habe zunächst die Hausverwaltung eingeschaltet und warte nun auf eine Reaktion. Sollte diese nicht am Montag erfolgen, werde ich die Eigentümerversammlung informieren.

Ich hoffe jemand von Euch kann mir ein paar positive Nachrichten schreiben. Die ganze Angelegenheit ist sehr beunruhigend.

Beste Grüße,
M. Henze



hast



du auch ein Foto von außen ?

Aufgrund Deiner Bescheibung würde ich auch Kondensat als Ursache nicht ausschließen. Kalte Zimmerecke, hohe Räume, eingebauter Stahlträger als Wärmebrücke, dichte neue Holzfenster, da gibt es mehrere Anhaltspunkte dafür. Gibt es eine Messung der Feuchte in der Wand ?



Balkone



Hallo,
au Backe - über die Ursache läßt sich nur spekulieren ... vielleicht gibt es auch eine Außenansicht? Es sieht jedenfalls so aus, als ob sich dort permanent Wasser sammelt oder nicht richtig verdunsten kann ... hinter dem Putz fanden dann die Schimmelsporen ein lauschiges Plätzchen. Es könnte tatsächlich die Anschlußkonstruktion des Balkons sein - diese greift vermutlich tief ins Mauerwerk ein (eventuell eine Zugverankerung) und für einen ordentlichen Ablauf (hinter dem Putz verankert) oder eine Tropfkante hat der Spengler nicht gesorgt? Wetterseite?

Ich hatte selbst einmal ein ähnliches Problem als Miteigentümer in einer WEG: Damals haben die Leute mit Balkon ihre 20jährigen Holz-Balkone abreißen und durch neue ersetzen lassen und das wurde vom Hausverwalter, auch einem Balkonier, auf alle Parteien umgelegt. Nach jahrelangem, nervenzehrendem Prozessieren wurde entschieden 70% Gemeinschaftseigentum - 30% Privateigentum. Der Balkon ist "Bestandteil des äußeren Erscheinungsbildes" und somit zumindest teilweise Gemeinschaftseigentum.

Viele Grüsse,



Messung



Hallo,

eine Messung der Feuchtigkeit in der Wand gibt es noch nicht. Der Schaden wurde mir erst Freitagabend gemeldet.

Ich selbst bin nicht vor Ort, weil ich nun in Frankfurt arbeite und nicht mehr in Kassel. Nach Beschreibungen der Mieterin scheint die Wand ehr trocken gewesen zu sein.

Ich habe noch ein Foto was den oben Balkon von unten zeigt. Man erkennt deutlich die Eisenträgerkonstruktion und Schimmelbefall unter dem Boden des Balkons.

Grüße,
Michael



Weitere Ansicht



Hallo Herr Böhm,

ich habe noch eine Außenansicht beigefügt. Ich lade auch gleich noch ein Bild hoch auf dem der leichte Schimmelbefall zu sehen ist. Es scheint sich dort Wasser zu bilden wo die Stahlträger der Balkone ins Mauerwerk geht.

Die anderen Eigentümer haben ihre Decken noch abgehangen. Wenn tatsächlich die Stahlträgerkonstruktion Verursacher der Schäden ist, dann sieht es unter den Decken der anderen Eigentümer bestimmt ähnlich aus. Nur sehen sie es nicht, da die Decken zu sind.

Was meinen Sie?

Grüße,
Michael



Weitere Ansicht II



Leider kann man meine Beschriftungen auf den Fotos nicht richtig erkennen, daher hier noch einmal eine kurze Erläuterung.

Links sieht man auf dem Foto wie der Stahlträger in die Wand geht. An der Seite gibt es in der Wohnung einen leichten Schimmelbefall (siehe Anhang).

In der Mitte sieht man den Balkonboden, der auch Schimmelspuren aufweist.

Rechts im Bild geht ebenfalls ein Stahlträger in die Wand. Hier wurde der starke Schimmelbefall festgestellt (siehe Foto weiter oeben).



Kondenswasser



Das sieht aus, als wären die Stahlträger druck- und zugfest angeschlossen und würden die Lasten direkt (und nicht über Stirnplatte und Dübel) ins Mauerwerk einleiten. Eventuell durchdringen sie das Mauerwerk sogar komplett. Bei -10° Außentemperatur kann man sich vorstellen, daß es dort feucht wird ... die wassergesättigte warme Raumluft kondensiert auf den kalten Stahlträgern. Das Wasser kommt allem Anschein nach nicht von außen (wenn die Abflußrohre funktionieren!)



Kondenswasser



Hallo Herr Böhm,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Bedeutet das in Konsequenz das der Mieter nicht richtig geheizt/gelüftet hat und das das Problem leicht durch richtiges Lüften zu beheben ist?

Oder heißt es das man an den Stahlträgern was machen muss?
Liegt die Schuld also bei der Konstruktion und somit bei der Hausgemeinschaft?

Ich bin mir nicht sicher was die Konsequenz ist und wie aufwendig/teuer es zu beheben wird. Können Sie was dazu schreiben?

Kann man so ein Problem dauerhaft beheben? Wenn ja, wie?

Grüße,
Michael



Sanierung



Allein mit Lüften wird es nicht getan sein - ich bezweifle, daß man das sogar jetzt im Sommer durch Lüften trocken bekommt, oder?
Architekt, Statiker oder Maurermeister haben es damals schon gut gemeint, weil die gemauerten Balkone ja ein ganz schönes Gewicht haben - das war "von außen mit Dübeln" vermutlich gar nicht machbar - eventuell hätte man statt dem "direkten Mauerwerksauflager" an der Außenfassade zusätzliche Stahlstützen anbringen können, aber das hätte optisch die schöne Fassade verschandelt. Das wäre der einzige Sanierungsvorschlag, der mir einfällt - die Stahlträger Außenkante Mauerwerk abflexen, die im Mauerwerk befindlichen Stücke herausnehmen - dann das Loch wieder zumauern und die abgeflexten Balkonträger oder die neuen Stützen andübeln - ob das geht muß örtlich ein Fachmann abklären.



Stahlträger raus



Ihrer Antwort entnehme ich das es ehr ein Konstruktionsproblem ist. Das würde also das Gebäude / die Fassade und somit die Gemeinschaft betreffen.

Es geht mir nicht um Rechtsberatung, sondern nur um ihre persönliche Meinung. Aber habe ich es soweit richtig verstanden? Würden Sie sagen dafür steht die Gebäudeversicherung ein?





Hallo,

ich bin mir nicht so sicher ob hier Wasser nicht auch von außen über die Stahlträger eingetragen wird.
Schließlich kühlen die Träger bei fallenden Temperaturen des nachts schnell aus, eh sie sich am folgenden, wärmerem Tag wieder aufwärmen dürfte deren Temperatur eine ganze weile unterm Taupunkt liegen.
Da die Stahlkonstruktion direkt mit der Wand verbunden ist, ist ein Feuchteeintrag von außen durchaus denkbar.


Grüße aus Schönebeck



mal ehrlich,



von innen kommt der Gammel nicht.

Und der geneigte Hausbesitzer wird (wenn er schlau ist) immer ein waches Auge auf die Außenhaut seines Hauses werfen.

...Luxusproblem,gruß...J.



Balkone



Ich glaube, daß es ein Konstruktionsproblem ist - Sie können ja mal von innen an die Stelle klopfen, wo der Stahlträger sein müßte - vielleicht hören Sie dann ein metallisches Klacken ...
Rechtlich kommt es nur auf einen Beschluß in der Eigentümerversammlung an ... eventuell steht auch was in der Teilungserklärung. Ich als EG-Bewohner hätte aber immer noch keine Lust für die von "denen ihren Balkonen" verursachten Schäden mit zu bezahlen - würde aber vermutlich nicht darum her umkommen.



[forum 151276]



Ich wäre schon froh wenn der Schaden nicht komplett an mir hängen bleibt und der Schaden ein für alle mal saniert werden kann.

Vielen Dank für die vielen Antworten. Als nicht Fachmann freue ich mich über die vielen zahlreichen Beiträge und danke ihn insbesondere das sie sich alle am Sonntag die Zeit zum Antworten nehmen.





Mit einer Thermokamera kann man die Oberflächentemperaturen der Innenwand sehen. Wenn es ein Kondenswasserproblem ist, kann eine Innendämmung der Wand an dieser Ecke Abhilfe schaffen - wenn das Wasser teilweise von aussen kommt, wird es dadurch schlimmer.
Was mich erstaunt, ist, dass die Balkonentwässerungsrohre so nahe an der aufgehenden Hauswand angeschlossen sind. Ein richtig ausgeführter Balkon hätte doch Gefälle nach aussen, und folglich müssten diese Rohre an der Balkonaussenkante anfangen.
Sehr kritisch ist folglich der Anschluss bzw. die Abdichtung der Balkonoberfläche gegen die aufgehende Wand.
Von diesen entscheidenden Details sieht man leider nichts.
Wenn Sie den Balkon sanieren lassen, die Balkongeländermauer zusätzlich auch noch mit einem Notablauf an der Aussenkante versehen (Loch mit Tropfblech reicht), damit das Wasser nach aussen abfliessen kann, falls das Ablaufrohr mal verstopft.

Die rechtliche Seite, wer den Schaden trägt, und wieviel die WEG als Ganzes zu tragen hat, ist eine andere Sache.
Ich würde hier eine ausserordentliche Versammlung beantragen und das dort diskutieren.



Anschluss bzw. die Abdichtung der Balkonoberfläche



Hallo Herr Paulsen,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich werde versuchen Bilder von der Abdichtung der Balkonoberfläche zu besorgen.

Grüße,
Michael



Gutachten



Hallo,

heute war die Gutachterin da. Gottseidank alles halb so schlimm.

Durch den Balkonschaden vor ein paar Jahren hatte sich damals Feuchtigkeit in der Wand gebildet, welche nicht richtig nachgegangen wurden ist.

Mir war das nicht bewusst und daher hatte ich damals zu früh über tapeziert. Die Wand ist jetzt also trocken.

Es muss also nur der Schimmel beseitigt und neu aufgeputzt werden. Dann war es das.

Über die Aufteilung der Kosten muss dann an anderer Stelle noch mal diskutiert werden. Laut Gutachterin war es ein Versäumnis der Hausverwaltung oder zumindest der ausführenden Firma der Balkonsanierung, welche hätte damals die Feuchtigkeit in der Wand hätte ermitteln müssen.

Grüße,
Michael