Bestandsschutz für nicht bewohntes Fachwerkhaus

31.01.2010



Hallo,

wir möchten in nächster Zeit ein kleines Fachwerkhaus erwerben, es nach und nach ortstypisch sanieren und als Wochenendhaus nutzen. Das Haus wurde um 1850 erbaut und hat einen kleinen Anbau aus Ziegelsteinen, in dem das Bad untergebracht ist (Baujahr ?). Außerdem wurde es in den letzten 20 Jahren nicht bewohnt.

Uns stellt sich nun die Frage, ob diese Haus Bestandsschutz genießt. Wenn nicht, dürfte eine Nutzung als Wohnhaus wohl ausgeschlossen sein, und überhaupt, was passiert dann damit? Abriss?

Nach meiner Recherche hat ein Gebäude nur dann Bestandsschutz, wenn es "nach früher gültigem Recht rechtmäßig errichtet wurde". Woher könnte ich ggf. Dokumente bekommen, die bescheinigen, das daß Haus nicht illegal gebaut wurde? Wie waren 1850 die Genehmigungsverfahren für Bauvorhaben? Und welche Möglichkeiten haben wir, wenn entsprechende Dokumente nicht mehr aufzutreiben sind.

Fragen über Fragen.....

Vielleicht hat jemand einen guten Rat für uns

Gruß
Lupus





Baudokumente können im Krieg untergegangen sein, das kommt vor.
Aber lassen Sie das doch den Verkäufer erledigen. Er soll den Status des Gebäudes, Denkmalschutzauflagen usw. herausfinden (ist ja sein Haus), ebenso, welche Nutzungsauflagen bestehen, und dies alles kommt als zugesicherte Eigenschaft in den Kaufvertrag.





Hallo Lupus,

steht das Gebäude innerhalb oder außerhalb einer geschlossenen Ortschaft?

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer



wenn



es vor Gründung der Bundesrepublick gebaut wurde, wird wohl keiner allen ernstes nach der Baugenehmigung von 18xx fragen!
Interessanter ist, ob es - je nach Bundesland verschieden - mehrere Jahre nicht als Wohnhaus genutzt wurde ##und## im Außenbereich liegt. Zumindest in Sachsen könnte / würde es dabei Probleme geben. Ich würde, da das doch eine größere Investition ist, beim Bauamt mal höflich mittels Lageplan und Fotos mal vorsprechen.



In diesem Fall



würde ich auch erst einmal mit der zuständigen Baubehörde reden und vor allem abklären,ob sich das alte Fachwerkhaus im unbeplanten Außenbereich befindet.Dort sind Wochenendhäuser
nicht zulässig.Nicht der Bestandsschutz,sondern der zum Bestandsschutz gehörende Nutzungsschutz könnte entfallen,wenn ein Wochenendhaus entstehen soll.



Bestandsschutz



@ all


Warum als Wocheendhaus nutzen? Bei der Gemeinde fragen, ob es eine Zweitwohnsitzsteuer gibt und wenn nicht einfach als Zweitwohnsitz anmelden...

Bstandsschutz im Außenbereich gibts zB in M/V nur, wenn das Gebäude weniger als 5 Jahre nicht bewohnt war. Dannach gibts in M/V keine Baugehehmigungen mehr für Sanierungen. Durch diesen Schwachsinn verfallen viele Fachwerkhäuser und auch alte Güter im Aussenbereich, obwohl es Interesseten gibt.
Bei unserer Suche nach einem Haus in meiner alten Heimat sind uns einige alte Häuser (unter anderem eine 800 Jahre alte Umspännerei, die jetzt zusammengebrochen ist) verwehrt worden.


Andreas



Und wieder scheint sich die alte Regel zu bestätigen ...



Wenn der Papierkrieg gewonnen ist, ist das Schlimmste schon fast vorbei!
Wobei Kombinationen wie Denkmalschutz, aber keinerlei Nutzung als Wohnraum, wohl ausgeschlossen sind? Der Besitzer ist verpflichtet, das Gebäude, ein ehemaliges Wohnhaus, zu erhalten, darf es aber weder bewohnen noch vermieten noch für eine andere Nutzung verändern? Das ergäbe dann einen negativen Kaufpreis! Wieviel kriege ich, wenn ich es nehme?
Ich komme auf meinen vorherigen Beitrag zurück: Wenn der aktuelle Eigentümer sich um derlei kümmern muss, kann das aus Sicht eines möglichen Käufers nur günstig für den Kaufpreis sein.



Bestandsschutz



@ Jens


"Der Besitzer ist verpflichtet, das Gebäude, ein ehemaliges Wohnhaus, zu erhalten, darf es aber weder bewohnen noch vermieten noch für eine andere Nutzung verändern?"


Bei solch einer Situation gibts nur zwei Möglichkeiten, eine gute Rechtschutzversicherung oder den roten Hahn.
Es wäre eine Einschränkung der Nutzung meines Eigentums und wäre Entschädigungspflichtig seitens der Gemeinde, dh selbst erwerben oder Nutzungsentschädigung.


Andreas





Im Rahmen des Bestandsschutzes werden auch bereits bestehende Gebäude von dem grundrechtlichen Eigentumsschutz gemäß Art. 14 Grundgesetz (GG) erfasst.

Bestandsschutz bedeutet, dass ein altes Gebäude, dass zwar nach früher gültigem Recht rechtmäßig errichtet wurde, aber dem heute gültigem Baurecht nicht mehr entspricht, erhalten und weitergenutzt werden darf.

Der Grundrechtsschutz umfasst in diesem Zusammenhang den Schutz einer Bebauung, die nach der geltenden Gesetzeslage scheinbar illegal ist. Allerdings kommt es auf die näheren Umstände des Falles an, ob die Behörde nicht eine Abrissverfügung erlassen darf.

Voraussetzung des Bestandsschutzes ist, dass die vorhandene Bebauung überhaupt funktionsgerecht nutzbar und damit als solche noch schutzwürdig ist. Geschützt ist allein das fertiggestellte Bauwerk, nicht ein Bauvorhaben. Weitere Voraussetzung ist, dass das Gebäude zum Zeitpunkt seiner Errichtung oder später dem materiellen Recht entsprochen hat. Unterschieden wird in aktiven und passiven Bestandsschutz

Vom Bestandsschutz gedeckt sind: Unterhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.
Nicht gedeckt sind aber qualitativ und quantitativ wesentliche Änderungen.



Herzlichen Dank



für die vielen Antworten und Anregungen, vor allem die Idee mit dem Zweitwohnsitz finde ich sehr interessant ;)

Das Haus befindet sich innerhalb einer geschlossenen Ortschaft, liegt also schon mal nicht im Außenbereich. Es wurde allerdings in den letzten 20 Jahren nicht bewohnt.

Werde wohl erst mal versuchen den Verkäufer diese Angelegenheit regeln zu lassen.

Lupus



Für die Detektivarbeit,



die Sache des Eigentümers und Verkäufers ist,gibt es mehrere Ansatzpunkte.Uralte Bauakten und Flurkarten werden vom Landesarchiv verwahrt.Anschrift und Kontaktmöglichkeiten kann man im Internet feststellen.Zudem wird für das Haus auch Grundsteuer bezahlt nach Maßgabe des steuerlichen Einheitswertes.Im Abgabenbescheid der Gemeinde wird das Aktenzeichen des vom Finanzamt erlassenen Einheitswert-Bescheides genannt.Die Festsetung beruht auf Angaben des Eigentümers bzw. der Voreigentümer und/oder die Schlußabnahme nach Ausnutzung einer Baugenehmigung.Die Akten des Finanzamtes sind ebenfalls eine Fundgrube für denjenigen,der die Grundsteuer an die Gemeinde bezahlen darf.Im übrigen wäre natürlich zu prüfen,ob eine in früheren Zeiten erteilte Baugenehmigung auch mit der heute vorhandenen Bausubstanz übereinstimmt.



wobei



das RP in Sachsen/Chemnitz der Meinung ist, dass Finanzrecht (Steuer für Eigenheim) nicht das gleichzeitige Baurecht (Wohnung im Außenbereich) begründet, das sind zwei völlig verschiedene Schuhe..... Etwa so - zu zahlst als Halter KFZ-Steuer, dein Tüv oder deine Fleppen sind aber abgelaufen. Mußt dann eben deine Steuer abmelden oder kannst weiterzahlen, das Recht der Nutung ist aber hin.
Der Einbau eines neuen ISO-Fenster statt alter Metall-Industriefenster im Grenzbereich bedeutet angeblich Verlust des Bestandschutzes, nur das Glas dürfte repariert werde. Tja, der Amtsschimmel !