Haus im Haus unter Reet und Fachwerk

01.06.2012 Sausi



Hallo,

meine Frau und ich suchen schon einige Zeit nach einem Resthof in touristisch geeigneter Lage.

Mangels nennenswerter Rentenansprüche wollen wir ein Objekt erstellen, daß durch die Vermietung von Ferienwohnungen unser Grundeinkommen sichert.

Vielleicht haben wir nun unser Objekt gefunden. Ein 200 Jahre altes Bauernhaus in MeckPom, 800 mtr. von der Ostsee entfernt. Auf dem Gelände stehen drei total runtergekommene Gebäude.

Im großen Haupthaus möchten wir selbst wohnen sowie ca. 6 Ferienwohnungen errichten. Das Dach ist mit Reet gedeckt, der drangeflanschte Anbau mit Dachpfannen.

Im Haupthaus wurden in der Vergangenheit nur ca. die untersten 2,50 mtr ausgebaut. Der ganze riesige Dachstuhl war weitestgehend ungenutzt.

Wer mag, kann sich hier ein paar Bilder anschauen:

http://www.mars-webdesign.de/testserver/Haus/

Meine Idee ist nun, im Haupthaus quasi ein Haus im Haus zu bauen. Also Entkernen (nur die Innenwände, nicht die Gefache), Fußboden auskoffern, eine solide Sohle gießen und darauf ein nahezu in sich geschlossenes Innengebäude aus Porenbetonsteinen zu errichten.

Auf ca. 3,50 mtr hat das Fachwerk eine sehr starke Balkenlage, die ich als erste Geschoßhöhe annehmen wollen würde. Durch die Aufmauerung sollte es doch statisch auch möglich sein, hier eine Zwischendecke zu gießen.

Das Reetdach müßte mit mehreren Gauben geöffnet werden, da es bisher keinerlei Lichteinfall gibt.

Ist dieses Haus in Haus Konzept sinnvoll und mit vertretbarem Aufwand umsetzbar?

Gehe ich recht in der Annahme, daß eine Entkernung, also der Abriß der auf der untersten Geschoßebene befindlichen Mauern, wegen des stabilen Ständerwerks eher unproblematisch ist?

Die Außenhülle mit Fachwerk, Klinker und Reetdach soll dabei baulich nicht verändert werden. Denkmalschutz liegt allerdings nicht vor. Machbar ist alles.



aber Hallo



Hallo

für solche Maßnahmen sollten Sie sich einen Berater, Planer oder Architekten suchen, der Sie dahingehend unterstützt und Ihnen die Machbarkeiten darlegt und was darin für Konsequenzen stecken!

Sonst wird aus der "guten Idee" ein grosses Fiasco!

FK



und nicht zu vergessen:



Einen potenten, geduldigen und unkonventionellen Ideen aufgeschlosenen Finanzpartner.



Das ist klar



Natürlich werden wir kurzfristig einen Bausachverständigen beauftragen, der hier ein belastbares Gutachten erstellen muß.

Die weitere Planung sieht vor, dann eine Bauvoranfrage zu stellen, wo mit Hilfe eines Architekten alle geplanten Maßnahmen aufgeführt werden.

Erst wenn die Bauvoranfrage positiv beschieden wäre, käme eine Unterzeichnung eines Kaufvertrages in Frage.

Aber es gibt ja immer mehrere Wege zum Ziel. Und ich würde hier gerne Erfahrungsberichte erfragen, ob so ein Haus in Haus-Konzept überhaupt ein solcher sein kann.

Wenn der Gutachter die vorhandenes Substanz als absolut marode einstufen würde, hätte sich eh alles weitere erübrigt.



Herr, laß Geld regnen...



"Einen potenten, geduldigen und unkonventionellen Ideen aufgeschlosenen Finanzpartner."

Bisher gehen wir von einer Eigenfinanzierung aus. Das können wir bis etwa 400.000 € ausreizen. Dann ist aber auch Schicht im Schacht.



400.000



...reichen nicht...
Keines der Gebäude auf dem Fotos ist nutzbar. Euren Fachwerktraum müßtet Ihr komplett abtragen und vollsanierend wieder aufbauen. Ich sehe keine Schwellenbalken mehr, ein Teil des Fachwerks ohne statische Funktion.

Zuerst würde ich erst mal abklären, ob es noch Wohnrecht gibt. Euer Erwerb sieht nach Außenlage aus, da erlischt idR in M/V nach bereits 5!! Jahren das Wohnrecht. Außenlage ist alles hinter dem Ortsschild.


Andreas



Schöne Lage, ....



... schwerer Fall. Auf die zahlreichen sanierungsbedürftigen Details einzugehen, ist in diesem Rahmen nicht möglich. Das soll ein fachkundiger Architekt durch eine Bauaufnahme klären.

Grundsätzlich würde ich den Komplex als in schlechtem bis sehr schlechtem Zustand befindlich einstufen, mit Sanierungskosten zwischen € 1.800,-/m2 bis € 2.500,-/m2 BGF. Dafür kann man prima neu bauen.

Ein "Haus im Haus" macht wenig Sinn, wenn das äußere Haus über dem inneren Haus zusammenbricht. Ganz abgesehen von den bauphysikalischen Problemen, die damit verbunden sein können: Feuchtansammlung, Schimmel, Verrottungsprozesse.

Das Objekt befindet sich garantiert im Aussenbereich nach §35 BauGB. Die Nutzung und insbesondere die Umnutzung von Gebäuden in einer derartigen Lage ist formal stark eingeschränkt. Ob Ihre geplante Ferienanlage mit 6 Wohnungen genehmigungsfähig ist, kann nur ein Vorgespräch mit der Baubehörde und eine Bauvoranfrage klären.

Das sollten Sie tun, bevor Sie sich ernsthaft mit dem Objekt beschäftigen, Daneben müssen zahlreiche andere bauordnungsrechtliche und planungsrechtliche Fragen geklärt werden, z.B. die Erschließung. Mit Sicherheit gibt es keinen Anschluß an das öffentliche Kanalnetz, sondern nur eine Sickergrube. Über welchen Grund und Boden laufen die Zu- und Ableitungen (Strom/Wasser)? Eigener Grund oder Nachbarsgrund mit Leitungsrecht als Baulast?

Diese FRagen sollten Sie mit Ihrem Architekten vorab klären. Und natürlich den Sanierungsaufwand mit realistischem Ansatz. Machbar ist zwar alles, aber nicht alles ist sinnvoll.

Ihre Frage "Ist dieses Haus in Haus Konzept sinnvoll und mit vertretbarem Aufwand umsetzbar?" muss insofern mit "Nein" beantwortet werden.



auch sinnvoll ist nur relativ



Die Kosten und behördlichen Rahmenbedingungen stehen natürlich auf einem anderen Blatt, aber gerade weil das Objekt sowieso schon durch viele Generationen dermaßen verbaut und verhunzt ist, eröffnen sich bei der Sanierung bzw. Umgestaltung völlig neue Perspektiven, die man bei einer "klassischen" Fachwerkrestaurierung in dieser Art gar nicht hätte.

Beim Blättern in Hochglanz-Architekturzeitschriften oder entsprechenden Bildbänden finden sich genug Beispiele gewagter unkonventioneller Lösungen, mit denen man auch hier ansetzen könnte. In vielen dieser Fälle hat es mir persönlich zwar nicht gefallen, dass historische Gebäude zur reinen Staffage moderner Architektur geworden sind, dass die noch vorhandenen Relikte der alten Bausubstanz zum schmückenden Beiwerk, zu Authentizitätszitaten geworden sind, aber wenn allemal nicht mehr viel zu retten ist, warum nicht?

Ich kann es nur begrüßen, wenn sich jemand findet, der die Herausforderung annimmt und das Ding ausgehend von einer seriösen Machbarkeitsstudie projektioniert.

Verfall und langweilige Neubauten haben wir mehr als genug.



Wohnrecht



"da erlischt idR in M/V nach bereits 5!! Jahren das Wohnrecht. Außenlage ist alles hinter dem Ortsschild."

Aus diesem Grund ist die Verkäuferin dort noch gemeldet, wohnt aber tatsächlich in einem Haus schräg gegenüber. Das ist also sichergestellt.



Eine Baulast liegt nicht vor



"Ob Ihre geplante Ferienanlage mit 6 Wohnungen genehmigungsfähig ist, kann nur ein Vorgespräch mit der Baubehörde und eine Bauvoranfrage klären."

Das ist auch so geplant.

"Daneben müssen zahlreiche andere bauordnungsrechtliche und planungsrechtliche Fragen geklärt werden, z.B. die Erschließung."

Laut Aussage der Verkäuferin wurde das Grundstück vor einigen Jahren zwangsangeschlossen und alle Ver- und Entsorgungungseinrichtungen liegen am Grundstück an. Also Wasser, Strom und Abwasser.

"Mit Sicherheit gibt es keinen Anschluß an das öffentliche Kanalnetz, sondern nur eine Sickergrube. Über welchen Grund und Boden laufen die Zu- und Ableitungen (Strom/Wasser)? Eigener Grund oder Nachbarsgrund mit Leitungsrecht als Baulast?"

Das Grundstück ist wohl Außenbereich, aber nur ca. 200 mtr vom Dorfrand entfernt. Alle Anschlüße kommen von Seiter der öffentlichen Straße her.


"Ihre Frage "Ist dieses Haus in Haus Konzept sinnvoll und mit vertretbarem Aufwand umsetzbar?" muss insofern mit "Nein" beantwortet werden."

Das wäre tatsächlich das Killerargument für das Projekt



Gar nicht so verhunzt.



"weil das Objekt sowieso schon durch viele Generationen dermaßen verbaut und verhunzt ist, eröffnen sich bei der Sanierung bzw. Umgestaltung völlig neue Perspektiven, die man bei einer "klassischen" Fachwerkrestaurierung in dieser Art gar nicht hätte."

Das Haupthaus ist eigentlich ziemlich ursprünglich gehalten. Dort ist kaum etwas gemacht worden die letzten 200 Jahre. Aber gerade das scheint mir ein Vorteil zu sein, da hier quasi mir der reinen Ursubstanz des Hauses gearbeitet werden kann.

Die Nebengebäude sind da schon anders gelagert.

Beim Haupthaus schaut man in den Gefachen Innen wie Außen direkt auf den Klinker. Das ist nicht mal eine Tapete dran.