Wie rette ich mein Haus? Fe-Wo-Baugnehmigung für Außenbereich

17.12.2011



Hallo! Ich bin verzweifelte Hauserbin und weiß nicht mehr weiter. Meine Immobilie steht nun schon 2 Jahre leer und ich stehe kurz davor, sie zu veräußern, da es keinen Ausweg mehr zu geben scheint. Die Immobilie steht im Außenbereich, ist von 1921 ca, Papiere sind nur bruchstückhaft bis 1970 vorhanden (da die Behörden diese vernichtet haben!); Immobilie wurde zu Wohnzwecken genutzt nebst einer Garage + ein Wohnungsanbau 1969 (genehmigt). Da ich nicht vermögend bin, auch nicht vor Ort wohne und dort auch nicht hinziehen kann (dann müßte ich 240 km zur Arbeit pendeln jeden Tag), war mein Plan der, das lukrativste (und einzig finanziell tragbarste, da alles andere zu wenig Kohle reinbringt, da das Haus komplett saniert werden muß) daraus zu machen, nämlich 2 Ferienwohnungen; der Architekt hat gute Pläne gemacht, die Bank würde mitspielen, die Vermietungsagentur auch, also alles ready to go, und jetzt kommt es: Außenbereich ohne B-Plan und keine Nutzungserlaubnis für FeWo; meine Anwälte sehen schwarz für mich, daß ich da keine Erlaubnis für bekomme (Nutzungsänderung, Baugenehmigung), die Bauaufsicht vom Kreis ist da wohl hartnäckig, und dem Bürgermeister im Ort ist es egal, sollen wir Hausbesitzer doch alle verkaufen. Die Immobilie steht so gut wie alleine dort, es würde niemanden stören, daß dort FeWos sind, für den Ort wäre es gut, für den Tourismus auch (der sehr ausgeprägt in diesem Ort ist), und für mich die einzige Option, das Haus zu halten (die Bank gibt mir ja sonst kein Geld!). Jetzt steht da halt eine Top-Immobilie in bester Lage (mit Meerblick) und gammelt vor sich hin. Wenn das Deutschland ist, dann wandere ich aus. Nur weil ich nicht vermögend bin oder ein Großunternehmen mit Namen bin (die sich überall hinpflanzen und alles platt machen dürfen > Ikea in Kiel, jetzt dazu noch Möbel Kraft), kann ich meine Immobilie vergessen....Gibt es Chancen, daß ich mein Haus irgendwie behalten kann? Kann man diese Genehmigung für FeWos doch irgendwo bekommen? Ich bin am Ende.....



Was genau…



… hat denn die Bauaufsicht zur Begründung geschrieben?

Wer ist denn überhaupt zuständig? Der Kreis? Gar der Bürgermeister??? Oder das Bauamt der Gemeinde? Behörde hat Papiere vernichtet? Was heißt denn "wohl hartnäckig"? Sind gleich schon mehrere Anwälte im Spiel? Ist das nicht teuer?

Es klingt ja schon ziemlich absurd, wenn ein Ort, der vom Tourismus lebt, FeWo-Nutzung verbietet. Normalerweise ist es doch eher umgekehrt:

http://dejure.org/gesetze/BauGB/22.html

Anderseits: Die meisten sind doch in erster Linie Privathäuser, die temporär als FeWo quasi untervermietet werden. Ohne jetzt große Ahnung zu haben, vermute ich dass der größte Teil des Angebotes auf Portalen wie homeaway/fewo-direkt.de niemals irgendwo offiziell als FeWo genehmigt wurde, unanhängig von offiziellen Vorschriften, die ja tatsächlich bestehen:

http://www.erfolgreicher-vermieten.de/rechtlicherrahmen.html

Tja, ohne ein paar weitere Fakten wird das vermutlich nix mit sinnvollen Hinweisen, aber vielleicht findet sich ja ein Jurist oben im Norden, der die Sache in die Hand nimmt.
Wäre dann aber schön, wenn das Ergebnis dann später hier noch mitgeteilt würde.

Schade, bei uns im Rheinland scheinen die Behörden in dieser Hinsicht eher eine lockere "laissez faire"-Haltung zu pflegen und reagieren in solchen Fällen tendenziell wohlwollend. Manchmal vielleicht zu wohlwollend, wenn ich mir die furchtbaren Keramikklinker-Vorbauten und Eternit-Verkleidungen vormals schöner Gebäude in touristisch relevanten Regionen so anschaue.



Wie rette ich mein Haus? Fe-Wo-Baugnehmigung für Außenbereich Teil2



Danke erst Mal für die Antwort. Also zuständig ist die Bauaufsicht in Eutin, und begründet haben die noch garnichts, da mein Archtiket noch keinen Bauantrag gestellt hat aufgrund der schlechten Aussichten bei diesem Vorhaben; es gibt einen Artikel im Netz über die Situation dort vor Ort (mal googlen > "Spitzel Heiligenhafen"), es gibt sehr viele illegale Fe-Wos; betrifft mich nur indirekt, da ich ja garnichts Illegales machen will, sondern ganz legal mit Gewerbe anmelden und Steuern zahlen, aber Knackpunkt bleibt der fehlende B-Plan bzw die Nutzungserlaubnis für Fe-Wo, die ich nicht habe; ein Streit vor Gericht kann Jahre dauern und geht wahrscheinlich nicht gut aus für mich.........ich habe Gott sei Dank für den Fall der Fälle 2 Rechtschutzversicherungen(ja, für ein leerstehendes Haus braucht man eine spezielle Versicherung....seufz...); aber ich verstehe diese Blockade-Haltung der Behörden nicht, diese Region lebt vom Tourismus, und ich würde ein gutes Objekt haben mit vielen Vermieteungstagen, da sichert auch Arbeitsplätze vor Ort....



Klingt ja ziemlich absurd…



… vielleicht bringen die nächsten Wahlen Linderung. ;-)



Fe- Wo Außenbereich



Hallo Ulrike,
lesen Sie sich in aller Ruhe mal den § 35 des Baugesetzbuches durch (falls sie es noch nicht kennen, finden Sie im Internet). Da steht alles relevante zu dem Thema drin.
Ohne die genaue Kenntnis der Örtlichkeiten und den lokalpolitischen Besonderheiten wird Ihnen hier wohl niemand eine bindende Rechtsauskunft geben können.

Viele Grüße
p.s. Ich würde in so einem Fall erst einmal eine Bauvoranfrage stellen und danach weitersehen.



Ab wieviel Betten...



ist das denn überhaupt eine gewerbliche Nutzung? Ich hatte 'mal in Sachsen recherchiert, da war's wohl ab 9 Betten.

Unter dieser Grenze, ist das da überhaupt eine Nutzungsänderung, die genehmigt werden muß?

Und eine eigene Wohnnutzung kann sich doch sicher für einen Teil des Hauses auf 3 Wochen im Sommer begrenzen?

Grüße

Thomas



Wie rette ich mein Haus? Fe-Wo-Baugnehmigung für Außenbereich Teil3



Nochmals Danke für die Infos. Die Wahlen abwarten ist auch gut ;-), mal sehen, was das bringt, vermutlich darf ich dann einen Schweinestall draus machen aber keine FeWo. Ich habe mir § 35 bereits vorgenommen laienhaft, eine Satzung der Stadt Heiligenhafen gibt es- glaube ich - aber da müßte wirklich ein Fachmann ran, das sind böhmische Dörfer für mich. Fewos unterscheiden sich erheblich von der Nutzung als eigenes Wohnobjekt und sind definitiv gewerblich, das geht aus diversen Urteilen hervor so mein Anwalt. Die Bettenanzahl ist meines Erachtens egal, nur bestimmte Größen der Zimmer usw muß man einhalten. Eignenutzung ist kein Thema, da ich es selber nicht nutzen werde, das steht fest. Das mit der Bauvoranfrage werde ich mit meinem Architekten und den Anwälten wohl nochmal erörtern müssen. Vielen Dank! Ich hoffe, es geht bald mal bergauf.....



Wenn...



...Du definitiv und auf Dauer nichts da selber nutzen willst, wozu baust Du es dann aus?

Es gibt wesentlich risikoärmere Möglichkeiten, sein Geld anzulegen. Ich vermute ferner, daß Du nicht vom Bau bist, oder? Du wohnst auch nicht da, kannst also auch nix wirklich selber machen. Selbst für die Betreuung der fewos wirst Du dann ja wohl jemanden engagieren müssen. Das Einrichten der Fewos kostet cash. Du bist in schlichtweg allem auf andere angewiesen, die Du bezahlen musst. Glaubst Du wirklich, da wächst Dir so ganz einfach ein Renditeobjekt zu?

Ich würde das Haus verkaufen. Selbst wenn der Kaufpreis nur als Tagesgeld angelegt wird, hast Du sichere zusätzliche Einnahmen.

Einer Wohnnutzung wird ja wohl keiner widersprechen können, es hat also für viele Interessenten schon lagebedingt einen hohen Wert.

Grüße

Thomas



Wie rette ich mein Haus? Fe-Wo-Baugnehmigung für Außenbereich Teil 4



Also eine eigene Nutzung per se schließe ich nicht aus, aber halt eher später; vom Bau bin ich nicht und ja, ich müßte alles in fremde Hände geben (Architekt, Vermietungsagentur usw., das habe ich alles schon angeleiert), aber das würde sich schon rentieren bei konstanter Vermietung und bei 2 Wohnungen a 100 € bis 120 € pro Tag; das Einrichten der Fewos übernimmt z.T der Architekt und ich habe noch Mobilar aus der Familie, welches man nutzen könnte; das Haus soll aber im Familienbesitz bleiben, das habe ich meiner Verwandten noch vor ihrem Tod versprochen; ja, Interessenten gibt es genügend.....aber Verkauf kommt nicht in Frage...ich weiß, ist sentimental....



Konstante Vermietung ???



Hallo Ulrike,
Vorsicht bitte bei den Aussagen von Vermietungsgesellschaften bezüglich der "konstanten Vermietbarkeit" der Fewos.
Bedenke bitte, dass von den von Dir angegebenen 100 - 120 € die recht hohen Nebenkosten in Form von
Wasser, Strom, Heizkosten, Versicherungen, Hausnebenkosten, wer macht den Garten ??, Schneebeseitigung, Strassendienst.....
+
Bewirtschaftungskosten der Agentur ( Hauswart, Reinigung, Vermarktung.....)
+
Die Provision je Vermietungszeitraum abgehen ( das können alleine schon durchaus 20 % der Vermietungseinnahmen sein )
+
Beseitigung der durch die Nutzer hinterlassenen Schäden an Geschirr, Mobiliar, Teppichen.....
Dann rechne noch einmal mit Leerstand zwischen November und März.... Wir sind bei unserer Wohnung im Durchschnitt mit 140 Vermietungstagen pro Jahr dabei....trotz Meerblick.

Vielleicht ist es ja eine Alternative 1 Wohnung dauerhaft zu vermieten und die andere WE als eigengenutzte Wohnung immer mal wieder privat zu vermieten. Dann entfällt auch die Umnutzung zur Ferienwohnung.

Bitte noch einmal mit wirklich spitzem Bleistift genau berechnen - und auch die Kreditkosten nicht vergessen.
Viele Grüße
anna



vermieten



Du wirst aber kaum ganzjaehrig fuer 100Euro/Tag vermieten koennen, damit ist die Kalkulation illusorisch. Kannst du nicht einfach das ganze Haus so wie es ist vermieten? Vielleicht findet sich jemand, der das Haus mietet um da jedes Wochenende hinzutigern und sich ein dauerhaftes "Ferienhaus" einrichten moechte. Dann waere das ein normaler Mietvertrag ohne Nutzungsaenderung und wenn du mit der Miete entgegen kommst und der Mieter sich dafuer selbst einrichtet und das Haus unterhaelt hast du sicher weniger Aufwand.



Time-sharing.



Moin Ulrike,

Was auch angeboten wird ist das time-sharing, d.h du erwirbst das Recht eine Immobilie soundsoviel Wochen im Jahr zu nutzen.

Inwieweit das eine Umnutzung ist, kann ich dir nicht sagen, aber es geht ja wohl erstmal darum das Haus zu halten.

Ich würde jedenfalls zunächst nur bescheiden investieren, bis du eine zufriedenstellende Lösung gefunden hast.

Viel Glück, Boris



Kein Leerstand



Mit einer Vermietung beider FeWos an 365 Tagen im Jahr zu rechnen ist unseriös. Meine Eltern haben auch eine Ferienwohnung (allerdings im Skigebiet), und ich kann Anna nur zustimmen. Die Nebenkosten sind nicht zu verachten, und wenn man kaum was selber machen kann ist das auch alles andere als günstig. Besonders Geschirr und Besteck bekommt sehr schnell "Beine" oder wird kaputt gemacht. Und auch was die Vermietungszeit angeht ist das weit entfernt von 100%, selbst wenn man sich nur den Winter ansieht.

Ich würde ehrich gesagt mit etwa 30-40% Auslastung rechnen. Alles was darüber hinaus geht ist schön, aber für die Finanzierung würde ich das nicht einbeziehen. Ich denke auch, wenn vermieten, dann als "normale" Wohnungen. Da hat man deutlich weniger Nebenkosten und die eigene Anwesenheit vor Ort ist auch weniger von Nöten. Da muss man dann mal schauen, ob sich das rechnet (auch eventuell weniger sanieren und dafür geringere Miete). Das ist aber aus der Ferne nicht zu beurteilen, ohne Haus, Sanierungsaufwand etc. zu kennen.



Wie rette ich mein Haus? Fe-Wo-Baugnehmigung für Außenbereich Teil 5



Ja, die Option der "normalen Vermietung" wäre auch denkbar, aber die Frage ist, ob sich das rentiert, denn ich muß sanieren (Dach, Fenster, Dämmung, Sanitär, Elektro, also irgendwie mal so alles) und das muß ich erstens ja von der Bank bekommen und dann auch entsprechend Miete kassieren, um den Kredit zurückzuzahlen; dauerhaft gute Mieter zu finden, die entsprechned hohe Miete zahlen, halte ich für schwieriger als Fewos, denn bei den Fewos liegt es ja auch im Interesse der Vermietungsagentur, daß das Haus läuft, die kassieren ja 18 % davon, und in dem Ort sind 180 bis 230 Vermietungstage Standard; ich bin mir nicht sicher, ob es normale Mieter gibt, die so 1500 - 2000 kalt (meine Schätzung) zahlen wollen, dann wollen sie in der Regel kaufen oder bauen sich gleich was eigenes für das Geld......oder kennt hier jemand jemanden, der für ein Haus am Meer so viel Miete monatlich zahlen würde? Ich muß mir das alles noch mal sehr gut überlegen und durchrechnen; alles sehr schade, da erbt man ein Haus und denkt, was für eine schöne Altersvorsorge, aber Pustekuchen.....



Vergleichsmiete?



Ob man das Haus entsprechend vermieten könnte hängt davon ab, was am Ort für entsprechende Häuser an Miete gezahlt wird. Und es gibt durchaus Leute, die sehr viel Miete zahlen und eben nicht kaufen (weil beispielsweise entsprechend Eigenkapital fehlt oder man sich nicht für ewig an einen Ort binden will).

Und es ist noch die Frage, was an Sanierung sein muss, und wo es zwar schön wäre, man aber auch mit dem aktuellen Zustand leben könnte. Da ich annehme, dass das Haus aktuell ein EFH ist dürfte es billiger werden, wenn man das so lässt und eben nicht in zwei Wohnungen aufteilt. Aber wie gesagt, dass muss der Architekt sagen.

Auf jeden Fall viel Glück, dass irgendeine Lösung gefunden werden kann.



Mieter finanziert Immobilie



Hallo Ulrike,

in den wenigsten Faellen kann dir der Mieter die Immobilie finanzieren. Das ist nur Wunschgedanke der bei genauer Kalkulation nicht funktioniert. Selbst wenn es anfangs gehen sollte, was machst du wenn der Mieter nach ein paar Jahren abspringt und die Miete fuer ein halbes Jahr ausfaellt, bist du dann pleite? Musst du wirklich alles sanieren oder ist das nur ein schlechtes Gewissen das aus moderner Propaganda resultiert? Alte Fenster muss man nicht austauschen nur weil sie alt sind, bei niedriger Miete wird ein Mieter auch schlechte Daemmung und Heizung akzeptieren. Wenn das Haus irgendwie noch bewohnbar ist wuerde ich versuchen einen Mieter zu finden der sich damit arrangiert. Lieber wenig (bis realistisch fast keine) Mieteinnahmen und dafuer auch kein Schuldenberg auf der Bank.

Gruesse,
Stefan