Baugenehmigung Umfang / Kosten / genehmigungsfähig?




Hallo wertes Forum,

nachdem ich bei meinem Haus (Aussenbereich) beide Giebel erneuert habe, erhielt ich vom Bauordnungsamt den "Auftrag" eine Baugenehmigung zu beantragen, da mein Vorhaben wohl nicht genehmigungsfrei sei. -.-

Nun meine Frage:

1. Kann eine Baugenehmigung abgelehnt werden?
Sollte vor dem Erstellen der Baugenehmigung gefragt werden, ob diese überhaupt genehmigungsfähig ist?

Wie kann ich mich absichern, das die beauftragte Baugenehmigung auch umsetzbar ist?

2. Ist es korrekt, das die komplette Statik, Energiebedarfsrechnung (EneV), Abwasser, Löschwasser, etc. beantragt werden muss.
Also vom Umfang her wie bei einem Naubau?

3. Wo liegen die Kosten in etwa für ein EFH?
(Mir ist bekannt das sich die Gebühren nach der HAOI richten, allerdings hätte ich gern mal gewusst, welche Beträge dafür üblich sind.

Besten Dank für alle Antworten.
Frohe Ostern wünscht Michael



Zu den Fragen...



ad 1. Ja natürlich kann ein Antrag bei einer Behörde auch abgelehnt werden, allerdings muss es eine rechtssichere Begründung dafür geben.
Man sollte sich im Vorfeld schon klar sein, was man da beantragt... Die Umnutzung eines Gartenhauses zur Sessellifttalstation wird sicherlich mehr Fragen nach sich ziehen, als der Anbau einer Garage...
Absichern?... Eigentlich gar nicht, Du darfst nur nicht gegen geltendes (Bau-)Recht verstoßen...

ad 2. Ja, wenn das nach Einschätzung der Behörde über ein gewisses Maß hinausgeht...

ad 3. Die Behördenkosten haben mit der HOAI nichts zu tun...

MfG,
sh





Hallo Herr Hausleitner,

vielen Dank für die Antwort.

zu 3. Da waren die Kosten für das Erstellen einer solchen Baugenehmigung gemeint, also die des Vorlageberechtigten.

Die Kosten der Behörden sind mir in etwa bekannt.



guggst Du...



... da:
http://www.hoai.de/online/hoai_rechner/index.php

MfG,
sh



Bauen im Außenbereich



Immer wieder ein heikles Thema. Grundsätzlich gilt für Gebäude im Außenbereich nur der passive -im günstigesten Falle der aktive- Bestandsschutz, wenn die Nutzung der Gebäude eine andere ist als die ursprüngliche Nutzung oder die, die nach §35 BauGB, heutig zulässig ist.

Alle Veränderungen der Bausubstanz, die nach der jeweiligen Landesbauordnung genehmigungspflichtig sind, müssen per Bauantrag genehmigt werden. Das sind z.B. alle Eingriffe in die Konstruktion, die statisch "nicht geringfügig" sind, z.B.Austausch ganzer Fachwerkwände, Erneuerung von Dachstühlen, großflächige Wand- und Deckendruchbrüche etc.

Es ist immer sinnvoll, sich beim Bauen im Außenbereich vorher mit den Behörden abzusprechen, was genemigungspflichtig ist und gehemeigt werden würde und ob z.B. auch noch andere Dienststellen an der Genehmigung beteiligt werden (Denkmalschutzbehörde, Wasserbehörde, Umweltbehörden).

Um die Genehmigungsfähigkeit einer Sache vor dem eigentlichen Bauantrag generell zu klären, insbesondere dann, wenn andere Behörden beteiligt werden müssen, ist es notwendig, eine Bauvoranfrage zu stellen.
Wenn diese positiv beantwortet ist, wird auch der Bauantrag genehmigt werden.

Eine Bauvoranfrage kann abgelehnt werden, ein Bauantrag sollte nicht abgelehnt werden. Andernfalls hat der mit der Planung beauftragte Architekt seine Aufgabe verfehlt. Er schuldet Ihnen eine genehmigungsfähige Planung oder weist Sie nach einer sorgfältigen Grundlagenermittlung und Vorgesprächen mit der Behörde darauf hin, daß aus Ihrer Angelegenheit wohl nichts werden wird oder Sie sich auf den langen Weg zur Erlangung von Ausnahmegenehmigungen machen müssen.

Ihr Umbauvorhaben wird wie ein Neubau behandelt. Alle üblichen Unterlagen und Nachweise werden vom Bauamt verlangt.

Die KOsten bis zum BAuantrag nach HOAI richten sich nach der Honorarzone z.B. Wohngebäude Honorarzone III, dem Honorarsatz (Mindest- bis Höchstsatz), meistens der Mittelsatz, dem Umbauzuschlag von 20-80% auf das Nettohonorar bei Bauen im Bestand, den anrechenbaren Netto-Baukosten
(meistens/mindestens Kostengruppe 300-400: Bauwerk- und technische Ausstattung) und den bauftragten Leistungsphasen (Lph) von 1-9. Dazu kommen noch mindestens 5% Nebenkosten und die MwSt. von 19%.

Die anrechenbaren Baukosten bekommen Sie als Kostenschätzung (der erste von 4 Kostenrechnungsschritten) vom Architekten nach der Lph 2 genannt.

Bei Neubauten macht der Honorarsatz etwa 13%-16% der anrechenbaren Netto-Baukosten aus, bei Bauen im Bestand liegt er in Abhängigkeit vom gewählten Umbauzuschlag, zwischen 16%-28%, meistens bei 20%-22%.

Bis zum Bauantrag werden die Leistungsphasen 1-4 mit 27% des zuvor errechneten Gesamthonorars abgerechnet (Grundlagenermittlung / Vorplanung / Entwurfsplanung / Genehmigungsplanung). Da sind die Honorarkosten, die Ihnen bis zum Bauantrag entstehen

BAuen ist in Deutschland (fast) immer genehmigungspflichtig und das Hinzuziehen eines Architekten immer ratsam, weil es für Sie den ganzen Planungs- und Bauprozess finanziell und organisatorisch überhaupt erst transparent und planbar macht.



§ 35 BauGB



Hallo Michael,
Zu Ihren Fragen:
1. Eine Baugenehmigung kann nicht abgelehnt werden , aber ein Bauantrag auf Erteilung einer Baugenehmigung schon.

1.1 Natürich sollten Sie vor einer Antragstellung prüfen (lassen), ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist.

1.2 siehe 1.1

2.Das kommt auf Ihre Landesbauordnung an.

3.Hier hat der Kollege Will Pickartz ausführlich geantwortet.

Allgemein : Ihr Problem ist nicht das Bauordnungsrecht, sondern das Planungsrecht nach § 35 BauGB.

Bauen im Aussenbereich fordern immer Einzelfallentscheidungen, die meist an dünnen Fäden hängen.

In einem anderen Posting hatte ich Ihnen schon weitere Ratschläge erteilt.

viele Grüße und noch schöne Ostern.




Umbau

Vielen Dank für alle Antworten und die Aufklärung.

Ich habe mal ein Bild angehängt, auf dem von Aussen ersichtlich ist, was gemacht wurde.

Auf der anderen Seite die nicht abgebildet ist wurde nur der obere Teil des Giebels erneuert.

Das Bauordnungsamt meint der Um- und Ausbau sei nicht verfahrensfrei, daher habe ich mir nun einen vorlageberechtigen Dipl. Ingenieur gesucht, der dies für mich erledigen soll.

Dieser hat mir erklärt was alles zu beantragen wäre und auch einen Preis für die Dienstleistung genannt.

Ich wollte mich allerdings noch versichern, ob der Umfang (kompl. Statik, etc) des Antrags tatsächlich so hoch sein muss und ob diese auch abgelehnt werden kann.

Bei dem letzten Teil der Frage haben Herr Pickartz (an dieser Stelle nochmal Danke für die lange und ausführliche Erklärung) und Herr Göbel mir schon sehr geholfen.

Bezüglich des Umfangs der Baugenehmigung werde ich mir mal die LBO Sachsen anschauen.

Ursprünglich nahm ich an, das mein Vorhaben generell keiner Genehmigung bedarf.

Daher bin nun neben den zusätzlichen Kosten und auch wegen der Verzögerung bis zur Klärung der Angelegenheit etwas verärgert.

Ein anderer Bauing. der am Anfang beauftrag wurde, meinte im übrigen es sei keine Baugenehmigung notwendig, ihm waren die geplanten "Umbauten" aber ebenfalls bekannt.



Bauantrag



Hallo Michael,
da haben Sie ein Bauamt, das Ihnen gewogen scheint.
Die Reaktion hätte auch ganz anders ausfallen können.
"Bei meinem Haus beide Giebel erneuert" klingt wie an einem bestehenden Wohnhhaus beide Giebel auszuwechseln um deren Funktionalität zu sichern.
So habe ich das jedenfalls verstanden.
Das auf den Fotos ist ETWAS GANZ ANDERES!
Hier wurde eine Scheune bzw. Stall zu Wohnzwecken umgebaut.

Viele Grüße





Nunja, bemängelt wurde die fehlende Baugenehmigung für den Um- und Ausbau des Gebäudes.

In wie weit das Bauamt den hinteren unteren Teil als Scheune erkennt ist noch offen.

Bisher hat niemand gefragt was das mal war.

Ob eine Umnutzung genehmig werden könnte oder beantragt werden muss, wird sich zeigen.



Umnutzung im Aussenbereich



Hallo Michael,

wie Georg Böttcher schon geschrieben hat: Die Erneuerung der Giebel ist nicht das Hauptproblem, sondern die Umnutzung. Unser Haus steht nicht im Außenbereich, aber die Umnutzung von Stall/Scheune zu Wohnraum war einer der Hauptgründe dafür, dass unsere Baugenehmigung deutlich aufwändiger war als bei einer reinen Sanierung.

Dir ist klar, dass jetzt im schlimmsten Fall der Abbruch des Gebäudes durchgesetzt werden kann?

Viele Grüße

Dirk





Dir ist klar, dass jetzt im schlimmsten Fall der Abbruch des Gebäudes durchgesetzt werden kann?

Nein, wieso sollte das so sein?

Das Haus ist ein Neubauernhaus bei dem der hintere Teil eine Scheune war.

Unabhängig von einer Umnutzung wäre es sowieso notwendig gewesen den Giebel auszumauern, da dieser vorher aus Holz bestand, beim Wohnteil war dies im übrigen auch so.

So wie ich das sehe kann man doch maximal die Umutzung untersagen.





Vorab: Ich bin weder Jurist noch Architekt und habe absichtlich "im schlimmsten Fall" geschrieben. Aber ich wäre im Außenbereich wirklich sehr vorsichtig.

Mal zum Einlesen (ja, sehr lang):

http://www.baunetz.de/recht/Bestandsschutz_im_oeffentlichen_Baurecht_44458.html

Beispiel: "Zu beachten ist, dass der Bestandsschutz i.d.R. auch dann entfällt, wenn es zu Änderungen des Bauvorhabens / der Nutzung kommt, für die der Bestandsschutz entstanden ist [...] Bereits bei geringen baulichen Veränderungen des grundsätzlich Bestandsschutz genießenden Gebäudes durch Umbauten oder Erweiterungen ist nicht auszuschließen, dass der Bestandschutz für das umgebaute oder erweiterte Gebäude insgesamt entfällt"

"Weiter könne auch bloße Nutzungsänderungen grundsätzlich ebenfalls zu einem Entfall des Bestandsschutzes führen, mit dem Ergebnis, dass das Gebäude, in welchem die Nutzung geändert wurde, wie ein Neubau sämtlichen derzeit geltenden Vorschriften zu entsprechen hat und ggf. angepasst werden müsste."

Frage an die Experten: Wie seht Ihr das?



Bestandsschutz



Was da geschrieben steht, ist klar formuliert. Es ist so, wie es ist!

Die Möglichkeiten, den "Bestandschutz" zu interpretieren und zu seinen Gunsten auszulegen, gibt es. Bedeutet aber, möglichst frühzeitig mit den Baubehörden den individuellen Fall im Detail zu besprechen und nichts zu vergessen oder zu verheimlichen.

"Bestandschutz" als Thema ist noch heikler als "Bauen im Außenbereich" und macht ein hohes Maß an Kommunikation notwendig. Gelegentlich muß man sich auch Präzendenzfälle aus der Rechtssprechung dazu besorgen, z.B. bei der Rechtsberatung der Architektenkammern. Dazu ist dann ein Architekt sehr hilfreich. Wie zu vielem anderen auch. Am besten vor Baubeginn.



Sorry, aber das kam echt mit Vorwarnung



Hallo Michael,

Du schreibst oben:
"Daher bin nun neben den zusätzlichen Kosten und auch wegen der Verzögerung bis zur Klärung der Angelegenheit etwas verärgert."

Und ich sehe grade erst Deine Frage von 2012:

http://www.fachwerk.de/fachwerkhaus/wissen/balkenaussenkante-aussenbereich-188639.html

... und in den Antworten wurde von mehreren Schreibern sehr deutlich auf die Gefahren hingewiesen, was passiert wenn es keine Genehmigung gibt. Mein Mitleid hält sich daher in Grenzen.

Die Reaktion des Bauamts ist bisher noch freundlich - ich kann nur dringend raten einen richtigen Experten zu suchen, der sich mit Bauanträgen und rechtlichen Themen sehr gut auskennt. Sonst wird der ganze Spaß nämlich sehr teuer und noch viel ärgerlicher.

Ich drücke die Daumen...

Dirk



Umnutzung im Außenbereich birgt erhebliche Gefahren



Hallo Michael,
so wie Ihnen ergeht es leider vielen bauwilligen Interessenten, gerade wenn Nebengebäude zu Wohnzwecken durch eine entsprechende Baumaßnahme umgenutzt werden sollen.Deswegen empfehlen wir immer die vorherige Absprache eines Bauvorhabens mit der zuständigen Baubehörde / Bauamt.Die bisherigen Erfahrungen haben jedoch gezeigt, dass sich die dortigen Mitarbeiter grundsätzlich konstruktiv verhalten und versuchen Wege aufzuzeigen bzw. zu ebnen. Häufig wäre auch eine Bauvoranfrage im Vorfeld nach den ersten Gesprächen mit der Baubehörde sinnvoll (zu Frage Nr. 1 2. Absatz ) um planungsrechtlich die Realisierbarkeit der beabsichtigten Baumaßnahme überhaupt beurteilen zu können.
Wie die vorherigen Anmerkungen bereits deutlich gemacht haben, ist der Umfang Ihres Bauvorhaben nicht generell beurteilbar, zumal landesbaurechtliche Aspekte mit einfließen und der Umfang der Umbaumaßnahmen mit den notwendigen statischen Veränderungen ohne weitere Detailktn. seriös nicht einzuschätzen sind.Für unsere Kunden und Interessenten haben wir wegen der häufig bestehenden Bauunsicherheit einen Bauantragsservice eingerichtet, der von unserem Kooperationspartner Ingenieurbüro Henning Blume http://www.ingenieurbuero-blume.de/index.html schnell und preisgünstig für alle Bundesländer angeboten wird.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg !

Viele Grüße

Deutsches Fachwerk
www.deutsches-fachwerk.de



Umnutzung im Außenbereich birgt erhebliche Gefahren


Umnutzung im Außenbereich birgt erhebliche Gefahren

Hallo Michael,
so wie Ihnen ergeht es leider vielen bauwilligen Interessenten, gerade wenn Nebengebäude zu Wohnzwecken durch eine entsprechende Baumaßnahme umgenutzt werden sollen.Deswegen empfehlen wir immer die vorherige Absprache eines Bauvorhabens mit der zuständigen Baubehörde / Bauamt.Die bisherigen Erfahrungen haben jedoch gezeigt, dass sich die dortigen Mitarbeiter grundsätzlich konstruktiv verhalten und versuchen Wege aufzuzeigen bzw. zu ebnen. Häufig wäre auch eine Bauvoranfrage im Vorfeld nach den ersten Gesprächen mit der Baubehörde sinnvoll (zu Frage Nr. 1 2. Absatz ) um planungsrechtlich die Realisierbarkeit der beabsichtigten Baumaßnahme überhaupt beurteilen zu können.
Wie die vorherigen Anmerkungen bereits deutlich gemacht haben, ist der Umfang Ihres Bauvorhaben nicht generell beurteilbar, zumal landesbaurechtliche Aspekte mit einfließen und der Umfang der Umbaumaßnahmen mit den notwendigen statischen Veränderungen ohne weitere Detailktn. seriös nicht einzuschätzen sind.Für unsere Kunden und Interessenten haben wir wegen der häufig bestehenden Bauunsicherheit einen Bauantragsservice eingerichtet, der von unserem Kooperationspartner Ingenieurbüro Henning Blume http://www.ingenieurbuero-blume.de/index.html schnell und preisgünstig für alle Bundesländer angeboten wird.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg !

Viele Grüße

Deutsches Fachwerk
www.deutsches-fachwerk.de



Deutsches Fachwerk? 1. April?



Hm... liebes "Deutsches Fachwerk"... Ihr seid also Mitglied bei fachwerk.de, IGB und co?

http://www.deutsches-fachwerk.de/index.php?seite=43.mitgliedschaften

Und dann habt Ihr hier auf fachwerk.de nicht mal ein eigenes Profil, macht aber Werbung? Merkwürdig...

Ps: Ok, ich war zu langsam beim Schreiben, jetzt gibt's auch ein Profil auf fachwerk.de ;-)