Nachträgliche Nutzungsänderung für ausgebaute Scheune

18.05.2008



Erstmal hallo an alle,

ich hoffe das mir jemand hier weiterhelfen kann, bzw. ein paar nützliche Tips geben kann.
Wir haben vor einen kleinen Resthof (Aussenbereich)zu kaufen in dem wir etwas über 2 Jahre schon zur Miete wohnen. In den 70-er Jahren wurde von unsrem Vermieter/Verkäufer die nebenstehende Scheune als Ferienhaus ausgebaut, leider nach der Methode, wo kein Kläger da kein Richter. Jetzt war vor einigen Monaten das Bauamt da und hat eine Bestandsaufnahme vom Grundstück und Gebäuden gemacht, da keine Pläne mehr vorlagen, die wissen jetzt Bescheid!
Bei dem ersten Kaufgespräch teilte uns unser Vermieter mit, dass sie die Aussage vom Bauamt haben, dass die Ferienwohnung vom neuen Käufer nicht mehr als solche genutzt werden kann, sondern nur als Stall, Hobby, Werkstatt.... (Sie wiederum dürften sie als solche weiternutzten, weil "Gewohnheitsrecht")
Nun zu meiner Frage: Kann man nachträglich eine Nutzungsänderung/Bauantrag dafür stellen? Hat man da überhaupt eine Chance? Wäre ja schon ganz schön doof wenn man das vielleicht sogar rückbauen müsste, es ist ja nunmal da!!!
Schon mal danke und viele Grüße
Kerstin



Nachträgliche Nutzungsänderung für ausgebaute Scheune



Hallo Frau Kerstin,
Außenbereich ist beim Bauamt ein "Heiligtum" ,aber im Einzelfall ist viel möglich. Nach dem neuen BauGB sind bis zu 3 Wohnungen im Außenbereich zulässig.
Rufen Sie mich doch einfach mal an.
Viele Grüße



warum nicht?



Natürlich kann man eine nachträgliche Nutzungsänderung beantragen. Wenn es sich wirklich nur um eine Nutzungsänderung handelt u nicht Neubau dürfte es auch nicht zu Schwierigkeiten kommen.

Ich sleber arbeite ja im Architekturbüro u da kam auch das eine oder andere mal ein Bauherr NACH der Fertigstellung der Baumaßnahme u wollte eine Baugenehmigung...

Einfach beim Bauamt mal nachfragen. ;-) Eventuell kommen dann aber noch Auflagen wg Entwässerung auf euch zu.

Könnt ihr das nicht der jetzigen bzw. alten Besitzerin noch aufs Auge drücken?

VG



Nutzungsänderung Scheune



Gewohnheitsrtecht im Baurecht ist mir ja was ganz neues. "Gewohnheitspragmatiker", denen es um Rechtsfrieden und Durchsetzbarkeit geht, sind in Ämtern aber nicht selten. Dazu gehören Ihre Vertreter der Obrigkeit zweifellos. Es macht ja auch Sinn, den Altbesitzer nicht zu zwicken und Vorschriften erst beim Eigentumswechsel durchzusetzen, wenn man bisher alle Augen zugedrückt hat.

Aber zurück zu Ihren Fragen:
Nachträgliche Bauanträge sind möglich und unter Umständen auch sinnvoll.
Wenn alles nicht hilft, geht villeicht eine Genehmigung über § 35 Abs.4 Nr.4 (sinnvoll zur Erhaltung kulturell bedeutsamer, landschaftsprägender Gebäude, also i.d.R. Fachwerkhäuser).
Gesicherte Erschließung muß natürlich gegeben sein, also Schmutzwasserentsorgung, Versorgung mit Feuerlöschwasser, Zuwegung.

Grüße vom Niederrhein



Erst nach dem Kauf...



Hallo Ulrike J.,

die Nutzungsänderung werden wir eher nicht der jetztigen Besitzerin auf´s Auge drücken, denn jetzt kaufen wir "nur" eine "Scheue" mit und kein ausgebautes Ferienhaus! Ihre Preisvorstellung ist jetzt schon vernab der Realität und wir werden noch ordentlich handeln müssen! Es interessiert uns aber mal ob sowas im Aussenbereich nachträglich überhaupt noch genemigt wird, ob da jemand Tips für uns hat wie man da dann ran geht, vielleicht auch Erfahrung damit hat oder ob wir im schlimmsten Fall, was man uns auch schon sagte, rückbauen müssen!

VG
Kerstin



das geht schon...



Hallo Kerstin,

ich bin mir ziemlich sicher, dass ihr eine nachträgliche Nutzungsänderung bekommt!

Am Besten ihr holt euch einen Architekten, denn ihr braucht Pläne! Und ein Wärmeschutznachweis muß auch geliefert werden... Aber das steht dann alles in der Baugenehmigung.

Rückbau? Das fände ich übertrieben u ich habe das bis jetzt noch nicht erlebt. Ruf am besten beim Bauamt an, erklär den Sachverhalt und was eure AUflagen als Neubesitzer sein könnten.

Stehen die Gebäude eigentlich unter Denkmalschutz? Denn hier müssen Änderungen ja auch mit der Behörde abgesprochen werden! Nicht das aus dieser Sicht ein böses Erwachen kommt.

Ich habe damals beim Denkmalschutz angerufen und gefragt was das überhaupt bedeutet. Und ich habe auch gefragt ob denn die Sachen (Fasssade, neue Fenster) auch mit dem Denkmalschutz besprochen wurden...

VG



Gewohnheitsrecht ?





Gewohnheitsrecht ?



Hallo Frau Kerstin,
Warum brauchen Sie eine nachträgliche Nutzungsänderung für die ausgebaute Scheune ?
Wurde sie etwa "schwarz" ausgebaut ?
Dann gibt es auch kein "Gewohnheitsrecht":
Es gibt doch kein Recht im Unrecht!
Ich vermute der Ausbau als Ferienwohnung dient(e) einem landwirtschaftlichen Betrieb. BauGB §35 (1) Satz 1.
Wenn die Landwirtschaft jetzt aufgegeben wird , muß strenggenommen das ganze Anwesen "zurückgebaut" werden.
Um das zu vermeiden wurde ja das BauGB überarbeitet.
Suchen Sie sich einen baurechtserfahrenen Anwalt.
viele Grüße
PS Nachtrag BauGB § 35 (4)
1.die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 unter folgenden Voraussetzungen:
a)das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b)die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c)die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d)das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e)das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes,
f)im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und
g)es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich,





Hallo Herr Göbel,

hatte gestern schonmal versucht sie telefonisch zu erreichen!
Also, das ganze hier ist wohl ein kleiner Resthof (Bj. zw. 1850-1900), zwei Gebäude, das Haupthaus und ein Nebengebäude, welches nicht mit dem Haupthaus verbunden ist. Dieses ist in den 70-er Jahren von unserem Vermieter zum Ferienhaus ausgebaut worden! Eine landwirtschaftliche Nutzung liegt mit Sicherheit 40-50 Jahre zurück und diente in erster Linie der Eigenversorgung. Das sind die Aussagen von Nachbarn. Danach wurde die "Scheune" als Lagerraum und Werkstatt usw. genutz. Bis sie "schwarz" zum Ferienhaus umgebaut wurde!
Das es ein Gewohnheitsrecht nicht gibt wissen wir, aber so hat es unser Vermieter ausgedrück. Laut Bauamt dürfte er das FH als solches weiternutzen, wenn er nicht verkauft! Aber bei Verkauf dürfen wir das nicht mehr, sondern lediglich als Hobby-, Lagerraum oder Werkstatt. Aber da es ja nunmal da ist, wäre das ja ganz schön doof! Daher die Frage was wir tun können!?
Noch eine Anmerkung, es besteht kein Denkmalschutz.

VG Kerstin



Vielen Dank...



... für die nützlichen Tips, haben nächste Woche einen Termin am Bauamt um im Vorfeld auch noch mal die generelle baurechtliche Seite abzuklären, ein Objekt im Aussenbereich ist ja doch schon etwas speziell und auf die Nase wolle wir da auf keinen Fall fallen.

Wünsche ein schönes Wochenende
VG Kerstin



Machbar



Ich habe im Außenbereich die Umnutzung zu einer Zimmerei genehmigt bekommen. Länger als 6 Jahre keine Landwirtschaftliche Nutzung und die Zimmerei ist kein privilegiertes Gewerbe.
Mußte natürlich mehrmals hin und gut zureden.
Als sie mir dann wohgesonnen waren haben sie sich Mühe gegeben einen Weg zu finden.
Das ist das entscheidende. Sie hätten auch auf stur stellen können.
Dann könnte ich jetzt nicht mit meinem Kaffebecher in der Hand morgens direkt von der Wohnung zur arbeit gehen...