Einschätzung Fachwerk - Woran erkenne ich Schäden am Fachwerk

17.02.2011



Hallo,
wir wollen uns ein Fachwerkhaus kaufen und da habe ich ein paar Bedenken wegen des Fachwerkes und dem Gefache. Das Haus wurde 1993 von Grundauf saniert. Hierbei wurden die Balken teilweise ausgewechselt und die Gefache neu gemauert. Des Weiteren wurde die Wand im Untergeschoss von innen mit einer normalen Ziegelwand verstärkt.
Ich habe mir das Haus mit 2 Sachverständigen angesehen und habe nun 2 unterschiedliche Meinungen bekommen. Der Eine Sachverständige (ein Firmenchef) hatte sich die Balken angesehen und gemeint, das ggf die Balken von innen angegangen sein könnten und ich lieber eine Fassade vorhängen soll. Der eine Riegel unter dem Fenster muss nicht unbedingt getauscht werden. Er gab mir auch gleich ein Preisangebot. Der andere Sachverständige (ein Maurer mit langjähriger Erfahrung) meinte das die Balken in Ordnung sind und ggf nur neu gestrichen werden sollten...
Was mache ich nun... Fassade vorsetzen und Fachwerk weg oder sanieren.. aber was.. woran erkenne ich Balken die getauscht werden müssen wenn sie von aussen sehr gut aussehen und beim abklopfen auch gut klingen... Der Firmenchef meinte wenn sie sich etwas drehen ist das ein Zeichen dafür das da was im argen ist.. stimmt das?



Bei so viel Fraglichkeiten



… würde ich die Finger davon lassen.

Aus der Ferne kann man da gar nichts sagen.
Abklopfen und "hören" obs im argen liegt, kann man nur mit Erfahrung.

Man muss wissen was für Material verbaut wurde, die Aussen und Innenputze sind etc. pp.

Ob die 2 Personen: Sachverständige sind ist fraglich - denn so kann sich jeder nennen - und jeder, der ein Zertifikat dafür hat muss nicht "gut" sein, bzw auf dem Gebiet bewandert.

Nur "Balken streichen" als Sanierungsansage ist halt etwas dünn!

FK



Einschätzung Fachwerk - Woran erkenne ich Schäden am Fachwerk



So wie auf dem Biuld sieht das Haus von Aussen immer noch aus. Nur die Balken sind etwas verblichen....
Die zusätzliche Wand wurde nur von innen verbaut...

Mfg
Rene



Missverständlich



Hallo René,
ich bin kein Fachwerk-Experte, aber zwei Sachen kommen mir als Laien seltsam vor: Was hilft denn eine vorgehängte Fassade, wenn die Balken von innen „angegangen“ (=angegammelt?) sein könnten?
Und was bedeutet „wurde von innen mit einer Ziegelwand verstärkt“? Übernimmt die eine statische Funktion? Oder soll das der Dämmung dienen? Was ist zwischen Fachwerk und Ziegelwand, was ist auf der Ziegelwand (Putz, Tapete, Rigips oder was da sonst noch alles möglich wäre)?

Ich würde nochmal mit einem Fachmann hingehen, der wirklich Erfahrung mit Altbauten und Fachwerk hat. Vielleicht wirst Du hier im Forum fündig (oben auf Marktplatz klicken) oder versuche es mal bei der Interessensgemeinschaft Bauernhaus:

http://www.igbauernhaus.de/index.php?id=234

Auf der Karte schaust Du nach einer Kontaktstelle in Deiner Nähe, rufst da mal an und läßt Dir einen Kundigen vermitteln. Bei uns hat das seinerzeit sehr gut geklappt.

Viel Erfolg,
mag



diese Aufbauten mit 2 Schalen



sind m.E. sehr riskant bei Fachwerkhäusern.
Taupunktverschiebung und mangelhafte Materialien machen dann die Substanz kaputt.
Und da treten die Schäden an den Oberflächen sichtbar erst auf, wenn es wirklich zu spät ist.
Das ist das Gefährliche.

Suchen Sie evtl eines, das nicht so schön aussieht aber von Grund auf keine Risiken birgt.
Die Optik ist halt meist nur "oberflächlich"!

FK



Fachleute



Wenn man jemanden fragt der einem Vorhangfassaden verkaufen möchte, muß man sich über solche Antworten nicht wundern.
Zwischen einem Sachverständigen und einem Handwerker, der gern einen Auftrag haben möchte, gibt es einige Unterschiede.

Viele Grüße

p.s. Im allgemeinen Rechtsgebrauch versteht man unter einem Sachverständigen jemand, dessen
themenbezogenes fachliches Wissen weit über dem Duchschnitt normaler Fachleute liegt,
der kein wirtschaftliches Interesse an einem bestimmten Ergebnis seiner Begutachtung hat und
der unparteiisch und unvoreingenommen arbeitet.



Dann ist der...



Maurer eher der Sachverständige... vorallem wo er mit seinem Sohn zur Zeit ein Bauernhaus saniert.....(auch alles Fachwerk)

Mpf...



Das kann man auch so



… pauschal nicht sagen

denn die einen Handwerker machen es "so" und die anderen dann "so".
Da gibt es sicher auch gewaltige Unterschiede.

Das können Sie ja auch hier im Forum nachlesen, da gehen ja die Meinungen innerhalb der Dipl. Ings eben so auseinander wie die der Handwerker und die der "Do it yourselfer".

So einfach ist das eben leider nicht.

Wenn man es für sich selbst macht bleibt der Erfolg oder Misserfolg bei einem kleben.
Wenn man sich einen "Berater" holt kann man den Schaden, der evtl auftritt auch haftpflichtig zurückholen oder bauen lassen.

Gutes Gelingen

FK



Das was ich mir .....



bei seinem Sohn angesehen habe sieht sehr gut und fachmännisch gemacht aus.... neue Balken, Verklinkert, von Ihnen Lehmputz + Luftschicht + Vorsatzwand aus Poroton....
Ich habe mal einen von der IG Bauernhaus angeschrieben und hoffe eine Rückmeldung zu bekommen.....



da bin ich sprachlos



Zitat:
von Ihnen Lehmputz + Luftschicht + Vorsatzwand aus Poroton....

no comment

FK



äh, blöde Frage



ich kapier das mit Lehmputz -Luftschicht und Porotonwand nicht .Was soll das sein ? Eine Innendämmung?



Bei allem Respekt ...



finde ich es mittlerweile recht sinnfrei, auf derlei komplexe Fragestellungen im Forum eine Ferndiagnose zu erwarten.



Ich denke schon .....



das das eine Art innen Dämmung darstellen soll bzw kann... zumindest schadet es nicht dem Wohnklima...


@retrogarde:
Ich erwarte ja gar keine Ferndiagnose sondern nur Anregungen. So wie zum Besipiel das es die IG Bauernhaus gibt, an die man sich wenden kann.. Das war schon eine echt gute Information, die ich nicht kannte. Vorallem wo der nächste Ansprechpartner 2 Dörfer weiter wohnt (so in etwa)



So - jtzt wissen wir es:



Die Konstruktion oder auch alles

zumindest schadet es nicht dem Wohnklima...

na dann

Glück auf!

FK



Eine Erklärung dafür,



warum die Fachleute mit Unverständnis reagieren, sollte man vielleicht doch noch hier schreiben.
Ich bin kein Fachmann, aber ein Leser, deswegen würde ich mir herausnehmen einen Erklärungsversuch für einen anderen Laien zu unternehemen.

Dein (zukünftiges ?) Fachwerkhaus ist ständig Feuchte oder gar Nässe ausgesetzt: von außen weil's regnet und von innen, weil sich Deine feuchte Atemluft auf der vergleichsweise kalten, schlecht gedämmten Wand niederschlägt. Feuchtigkeit lässt deine Balken rasch sterben (siehe totes Holz im Wald), trockene Balken halten sehr viel länger.
Nun kann man den Wassereintrag von außen z.B. durch eine vorgehängte Fassade vermeiden (dann sieht man das Fachwerk nicht mehr) innen müsste man eine dampfdichte Sperre anbringen, damit die feuchte Luft die kalte Wand nicht erreichen kann (so 'ne art Ganz-Raum-Condom, muss aber wie immer perfekt dicht sein) . Was dabei herauskommt, hat mit dem Foto deines Fachwerkhauses und mit dem Begriff Raumklima nichts mehr zu tun.

Die Kunst ist es, dafür zu sorgen, dass die unvermeidlich eingetragene Feuchtigkeit möglichst rasch wieder verschwinden kann. An Stellen, die häufig Schlagregen ausgesetzt sind (Wetterseite), ist ein vorgehängter Schutz oft unumgänglich. Sieh Dich mal in der Umgebung um, an welcher Seite die Schindeln sind, da gehören sie bei Dir auch hin.

Die Feuchtigkeit, die in die Wand eingedrungen ist, wird durch Stoffe, die flüssiges Wasser aufgrund ihrer kapillären Eigenschaften wieder an die Oberfläche bringen, dorthin transportiert, wo sie wieder verdunsten kann: Z.b. wenn man lüftet, eine Wandheizung hat, oder die Sonne auf die Fassade scheint. Zu diesem Zweck wird der Lehm eingesetzt, der kann das Wasser ganz gut transportieren.

Jede Sruktur, die diese Flüssigkeitstransport behindert, wird Deine Balken eine frühen Tod sterben lassen.
Und wenn man Deine Stichworte liest, wird klar, dass das o.g. Konzept nicht realisiert ist.

Klinker können praktisch kein Wasser aufnehmen und auch nicht transportieren; nun sind aber nicht alle roten Steine Klinker.

Eine Luftschicht kann gar kein flüssiges Wasser transportieren (es sei denn, es regnet morgen quer). Das Konzept funktioniert nur dann, wenn möglichst gar keine Luft in der Wand ist.

Eine vorgesetzte Wand auf der Innenseite mag gerade und handwerklich gut gemacht aussehen und sich auch warm anfühlen, Deine Fachwerk-Außenwand hat aber die Hälfte ihrer Verdunstungsfläche verloren.

Was die Spezis sagen wollen ist, dass man mit den üblichen Methoden zur Sanierung von Außenwänden ein FW Haus meist dauerhaft schädigt. Wenn Deine Berater es früher auch schon so gemacht haben, haben sie wohl nix dazugelenrt. Die historische Bausubstanz ist in den 60-80'er Jahren auf diese Weise schwer beschädgt worden.

Also mein Rat: das Haus sieht (auf dem Bild) ja ganz nett aus. Wenn Du etwas unternehmen möchtest, frag jemand, der sich speziell und genau damit auskennt und auch Referenzen hat, die man sich mind. 10 Jahre später auch noch ansehen kann.

Wenn Du ein solches Haus haben möchtest, mach es wie der Autonarr. Der fährt mit seinem alten Käfer Cabrio auch nicht zum nächsten Schrauber und auch nicht zur nächsten VW Vertragswerkstatt.

Gruß G.



das ist ja mal eine....



super Erklärung.
Die Häuser in der nähe meines zukünftigen Hauses sind auch alles Fachwerkhäuser, nur das bei denen auf allen Seiten eine Fassadenverkleidung gemacht wurde. Auf der Gibelseite ist in der Regel immer Biberschwanz gelegt und auf den anderen Seiten sind manchmal Dachpfannen und manchmal Schiefer...

Mfg
Rene





Tja ...
Als Altbaubesitzer MUSS man sich über gewisse bauphysikalische Dinge schlaumachen, wie Dampfdiffussion, Taupunkt, Wärmeleitfähigkeit, Wärmespeicherfähigkeit ...
Dann sollte man versuchen, die bestehende Konstruktion zu verstehen, bevor man daran herumbaut, und auch der Unterschied zwischen "alt" und "kaputt" sollte geläufg sein.
Wer in jeder nicht absolut geraden Wand einen Mangel sieht und in jedem Schwindriss einen Holzfehler, der baut besser neu.

Eine Frage wie "woran erkenne ich Balken die getauscht werden müssen wenn sie von aussen sehr gut aussehen und beim abklopfen auch gut klingen?" lässt sich genau so leicht beantworten wie "Woran merke ich, ob ein Autoverkäufer mich gerade über den Tisch ziehen will?".

Für die Forumsdiskussion ist es hilfreich, wenn klar ist, ob der Frager seine Meinung bestätigt haben möchte oder wissen will, was die anderen davon halten.





@ jens

Besitzer ist er ja noch nicht, deswegen kann er auch nicht überall einfach mal aufmachen und nachschauen (das Gefühl kenne ich auch).

was der Drache braucht ist

a: ein echter Fachmann, da sind sich alle einig. Der wird aber als erstes fragen, was denn alles 1993 gemacht wurde und warum.

b: also muss er das herausfinden mit Hilfe des jetzigen Besitzers und ggf. auch der Nachbarn.

c: dann braucht er Plan b bis.....f (mindestens). Was mache ich, wenn ich das Haus gekauft habe und der Balken, der gestern noch so schön ausgesehen hat nun doch völlig vergammelt ist (@ Rene: innen bedeutet in diesem Zusammenhang nicht Innenwand, sondern innen drin, quasi "in des Balkens Mitte"). Hierfür könnte dann

d: das nötige Kleingeld hilfreich sein und/oder natürlich auch viel Zeit, sehr viel Zeit und Ausdauer und Sachkenntnis und eine stabile Beziehung.....

@ rene,

Ein Gutachter, der eine belastbare schriftliche Stellungname von sich gibt, kostet so viel, wie 1-2 Handwerkertage.

Ein Verkäufer, der eine sachgerechte Prüfung nicht zulässt, hat begründete Angst, dass etwas schreckliches dabei heraus kommt.

Ein Haus, dass ggw. keinen Behang hat, obwohl alle Nachbarn einen haben, sollte besonders gut geprüft werden.

Das Foto ist offenbar nicht neu, sieht's ggw. vielleicht doch nicht so gut aus? (der Wein muss ab!!).

Wenn nun alle sich von diesen Diskussionen verschrecken lassen würden, gäb's diese Häuser und dieses Forum bald nicht mehr. Vielleicht ist das Haus ja wirklich gut in Schuss, finde es 'raus!

Hier wimmelt es nur so von Typen, die nicht auf die üblichen guten Ratschläge /DIN hören. Die haben sich aber kundig gemacht und wohnen jetzt so, dass sie von den ehemaligen Ratgebern beneidet werden.

Götz



Du machst mir wieder Mut...



...
ich hatte zwischen durch auch schon Angst das ich dachte das ich es lieber wieder lassen sollte.
Angst vor dem was kommt habe ich eigentlich nicht. ich habe ja auf dem Bau gelernt und scheue mich nicht davor das halbe Haus weg zu reißen und neu zu machen. Aber ich habe bedenken das meine Frau dann auf die Barkiaden geht. Wenn es nach ihr geht soll ja behang dran... so eine Plastikscheiße die aussieht wie Mauerwerk... ich bin eigentlich gar nicht dafür und würde gern die Gefache rausnehmen und mit Klinker ausmauern... ich habe immer von einem Fachwerkhaus geträumt...

Mfg
aus dem harz
Euer Rene





wenn bei meinem Beitrag ein altes Haus herauskomt, das erst halb eingerissen wird und dann mit Plastik oder "Klinker" versorgt wir, ziehe ich alles, was ich geschrieben habe zurück.

Im Harz müsste es doch viele Häuser geben, die schon so aussehen, wie es bei Euch mal aussehen wird. Warum kauftst Du nicht gleich eine solche Bude?

Ende meiner Empfehlungen.



Nein das sollte....



nicht heißen das das Haus in diesem Zustand ist. Meines erachtens ist es in einem guten zustand. Ich wollte damit nur klar machen das ich eigentlich keine Angst vor der Arbeit und der Verantwortung habe.

Mfg
Rene





Dass Du keine Angst hast, ist mir schon klar geworden.

Die erste Frage war doch aber, ob das Holz noch gut ist. Das weiß bis jetzt keiner, Zweifel sind aber angebracht. Inzwischen sollen die Gefache 'rausgekloppt und neu ausgemauert werden, ersatzweise Ziegeloptik. Warum, wenn es doch noch in einem guten Zustand ist? Was bleibt denn da noch? Was gefällt euch eigentlich an dem Haus?

Ich fand das Haus auf dem Foto eigentlich ganz nett so wie es ist. Ich würd's reparieren / Restaurieren / erhalten und nicht umbauen. Allerdings sieht das Bild aus wie aus einem Exposè, wäre also reine Werbung (Achtung: wenn's so ist, müsste es wegen der Rechte hier 'raus).

Wenn man als 'Gast' durch den Harz oder das Eichsfeld fährt, kommen einem manchmal wirklich die Tränen. Eine typische Vorhangfassade wurde dort früher mit sehr kleinen Holzschindeln gemacht. Dass diese Fassaden heute erhalten und und intakt sind, ist die Ausnahme. Meist hat man den Eindruck, dass das Geld nur für Asbest oder Plastik gereicht hat. Wenn nicht ist's eben vergammelt.

Ich glaube, das Haust passt nicht zu euch!



Das Bild ist...



nicht aus einem Exposé sondern aus dem Internet. Wenn man die Adresse in Google eingibt und sich nur Bilder anzeigen lässt bekommt man per Zufall genau dieses Bild...





Lass Dich nicht verrückt machen, Rene. Du hinterfragst die Dinge und legst nicht einfach los, das ist schon mal der richtige Weg.

Und wenn so ein altes Haus Dein Traum ist, halt daran fest. Wahrscheinlich wirst Du dann den Spruch: „da habt Ihr Euch ja was vorgenommen“ sehr oft hören. Und Leute, die keinen Schimmer von alter Bausubstanz haben werden Dich mit dem Brustton der Überzeugung beschwatzen, dass sie den vollen Durchblick haben, um Dir ihre untauglichen Baustoffe/Dienstleistungen/Ratschläge zu verkaufen.


Aber je mehr Du Dich mit der Materie beschäftigst, desto mehr Verständnis wirst Du entwickeln – und desto mehr Fragen werden sich auftun... Aber man kann ja auch aus den Fehlern anderer lernen, dafür gibt's ja das Forum hier ;-)



Ich bin froh....



das es dieses Form gibt. Ich habe hier beim Durchschauen schon so manche Anregung und Lösung zu so manche Frage, die sich mir im Vorfeld stellte gefunden.

Weitere Fragen werden noch kommen und werde ich dann garantiert auch hier im Forum stellen.

Danke Euch allen für den gloreichen Empfang hier....
Euer Rene



@Margareta



Den Spruch "Da hast du dir aber was vorgenommen" habe ich bisher nie gehört.

Als ich gerade mit dem Austausch einiger Balken beschäftigt war, kam ein, von mir sehr geschätzter Nachbar und alteingesessener Landwirt des Weges.

Er kommentierte meine Bemühungen mit folgendem Satz:
"Du weißt schon, dass nichts mehr Geld verschlingt als alte Häuser und junge Frauen?"

Der handwerklich, fachliche Inhalt dieser Aussage war gleich Null, der Wahrheitsgehalt um so größer ;-)

Grüße
Martin



@Margareta



Doppelt! deshalb gelöscht!



Off-topic



Den "Da hast du dir aber was vorgenommen" höre ich regelmässig.
Oder alternativ "da habt ihr 'ne Menge Arbeit".
Zumeist jedoch von unabhängigen Bauberatern die selbst zur Miete wohnen oder ein Fertighaus haben bauen lassen.
So ist das eben, mit der Zeit amüsiert es nur noch.

Grüße
Michael