Verliebt in ein Fachwerkaus von 1840




Hallo liebe Foris,

ich trage mich mit dem Gedanken ein Fachwerkhaus von 1840 zu kaufen. Der Kaufpreis ist ok - etwas zu hoch für das was man kauft, da unglaublich viel gemacht werden muss.

Ich beschreibe mal das Objekt:
BJ ca 1840. Gefache mit Lehmbauweise. Sandsteinkeller, Freistehend. Wohnfläche 84 qm, Nutzfläche 45 qm. 2 Etagen. Von aussen sarniert vor ca 5 Jahren. Ein Ofen, Rest Nachtspeicheröfen. Elektrik aus den 70er Jahren. Dielenböden. Keine Innendämmung. Denkmalgeschützt (so wie ich es verstanden haben Aussen - Dorfdenkmalschutz)

Was gemacht werden muss:
Von aussen:
2 Gefache sind durch kaputte Regenrinne beschädigt
Die Balken wurden mit einer Farbe gestrichen, die sehr dick aufgetragen ist und eigentlich nicht genommen wird bei Fachwerk (schwer runterzubekommen und kann nicht so einfach überstrichen werden)


Keller:
- Sandsteinkeller wurde verputzt, ist daher feucht. (Sandstrahlen, Trockenlegen)
- Kellerdecke Dämmung im Eimer zum Dielenboden darüber
- In einem Balken Schädlingsbefall - nicht absehbar, wie weit er verbreitet ist im Haus!!

Erdgeschoss:
- Bad renovieren
- Anschlüsse (Wasser) für Küche vom Bad in zukünftige Küche legen

Treppe:
Die Treppe wird zwar nicht zusammenbrechen, ist aber zu steil und lebensgefährlich (müsste neu und mit Wendung neu gemacht werden - auch wenn sich dadurch der Eingangsbereich verkleinert)

Dach
- Dachstuhl verstärken
- Dach neu eindecken
- Dach dämmen
- Schornstein erneuern

Haus gesamt
- Dielenböden aufarbeiten
- Risse in Wänden und Decke aufarbeiten

Tja, dazu kommt: Welche Heizung? So wie ich es verstanden habe geht kein Öl, da der Tank niergends hin kann. Erdgastank im Garten ginge. Ich habe jetzt viel über Luft/Erdwärmepumpen gelesen. Für Wassererwärmung Durchlauferhitzer oder mit der Pumpe kombinieren. Könnt Ihr was empfehlen?

Bin ich wahnsinnig? Ein Freund der Architekt (40 jahre im Geschäft, äußerst Fachwerkerfahren)ist, rechnet mit Worst-Case 70.000 Euro. Andere sagen 30.000. Was kann man selbst machen? Gute Handwerkliche Begabung aber noch nicht eingearbeitet bzw. "angelernt"...

Würdet ihr die Finger davon lassen? Klar ist, was ich investiere, werde ich so bei einem Verkauf (im Alter) nie mehr reinholen können (liegt sehr ab vom Schuss).

Habt ihr Tipps oder Links für mich?

Ich weiss, es ist sehr ins Blaue rein, aber Worte des Muts sind auch willkommen...

Tausend Dank
Sabine



der



Aufwand nach der Aufzählung wird wohl weit oberhalb der 30 liegen !

Besser wäre es - auch für die weiteren Fragen - ein paar Fotos hochzuladen - jedes Bild geht nur einzeln.
Das hilft oftmals mehr als lange Beschreibungen.



Seit wann wird verkauft?



... vor fünf Jahren außen "saniert" ... weit ab vom Schuss ...

Hier würde ich noch mal kritisch nachhaken. Wenn das Haus nur zum Verkauf außen etwas aufgehübscht wurde, dann darf das nicht blenden und drückt eher den Preis (unbrauchbare Farbe auf Fachwerk - evtl. auch falsche Farbe oder Putz auf der Ausfachung).

Dieses "etwas zu hoch" muss nicht unbedingt sein. In Dörfern, wo die Bevölkerung und Infrastruktur immer mehr abnehmen, wäre ein "etwas zu hoch Preis" nicht gerechtfertigt.

Einfach mal die "Worst-Case-Kosten" von dem erfahrenen Freund + Kaufpreis zusammen zählen und durch die übliche Miete in der Region teilen. Dann eben gut abwägen, ob Du da die nächste Zeit leben willst und es finanziell passt.

Noch vor dem Kauf würde ich auf alle Fälle mit dem Architekten alle Erwartungen des Denkmalschutzamtes abfragen.

Fachwerk verträgt viel Eigenleistung, wenn diese fachlich gut betreut wird. Oft sind kleinere Handwerksbetriebe zu so einer Zusammenarbeit eher bereit und für so ein Fachwerkhaus sogar leistungsfähiger und -williger. Evtl. kann hier die Denkmalschutzbehörde noch Tipps geben. Evtl. auch die IGBauernhaus.de

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de



Worte des Muts



Hallo Sabine,

Worte des Muts: Viele hier im Forum sind ebenfalls ein bisschen wahnsinnig ;-)

Und Deine Liste mit Aufgaben ist lang, "unglaublich viel" ist es nicht. Mein "Bauchgefühl" als Laie sagt, dass 70.000 Euro verflixt viel Geld sind - aber man für Deine Liste sicher auch mehr brauchen kann. Beispiel: Elektrik aus den 70ern kann bedeuten dass man mit ganz wenig Änderung auskommt - oder dass man alle Elektroleitungen rausrupft und neu macht. Und das bedeutet, dass alle Wände leiden, sehr viel beigeputzt werden muss etc. Wenn Du die Elektrik unter Aufsicht (befreundeter) Elektriker selbst neu machst gehts günstig, musst Du viel machen lassen wirds teurer...

So was kann aber Dein fachwerk-affiner Architekt vor Ort viel genauer abschätzen als wir.

Bei "weit ab vom Schuss" wäre ich persönlich sehr vorsichtig. Es gibt in Hessen viele abgelegene Ecken in denen selbst sehr gut restaurierte Häuser schwer zu verkaufen sind.

Schau' mal unter http://denkxweb.denkmalpflege-hessen.de/ nach, ob die entsprechende Region bereits übers Netz recherchierbar ist. Wenn ja, solltest Du da genauere Informationen darüber bekommen, ob das Haus ein EINZELDENKMAL ist oder unter Ensembleschutz steht. Ansonsten gibt es auch in der Wikipedia Denkmallisten für Hessen:
http://de.wikipedia.org/wiki/Wikipedia:WikiProjekt_Denkmalpflege/Deutschland/Hessen/Gemeinden

Und wir haben gute Erfahrungen damit gemacht, einfach in die Sprechstunde der Unteren Denkmalschutzbehörde zu gehen (deren Webseite findest Du vermutlich per Suchmaschine).

Viele Grüße

Dirk

Ps: Das Mutmach-Foto zeigt wie unser "Wahnsinnsprojekt" auf der Rückseite ausgeschaut hat...



Gesamtkonzept ist zwingend notwendig



Richtig ist, dass ein Fachwerkhaus eine Liebhaberei ist. Trotzdem sollte man mit Herz und Verstand an dies Sache rangehen. Dazu braucht man ein Gesamtkonzept. Man muss wissen, was alles zu sanieren und renovieren ist, welche Alternativen es gibt, was man selbst machen kann und welchen Anspruch man hat. Man braucht einen sehr guten Architekten oder Fackundigen, viel Geduld und einen großen zeitlichen Rahmen. Und natürlich Geld. Wir sanieren seit Juni ein Haus, Handwerker sind rar, mit dem Architekten sind wir nicht immer einer Meinung (Dank sei dem Forum!), wir können einiges an Eigenleistung einbringen, haben eine gewisse Zeit und waren auf viele unvorhersehbare Überraschungen gefasst. Manches Kröte mussten wir schon schlucken. Aber jetzt zu den Kosten: Bis jetzt haben wir für Kellerdämmung (Wände, Fußboden), Ersetzen eines morschen Balkens, Verbreiterung der Fläche für die Treppe (Sambatreppe: wird auch erneuert , weil sie so steil und scheußlich ist), Entfernen von 2 Wänden, 1 neue Innenwand (Gesamtkosten: 28.000.-), Fußbodenheizung und neuer Heizbrenner (16000.-), ein einfaches 4 qm Duschbad (9.000.-). Für neue Treppe, Estrich, Dielenboden, Wände verputzen, Fliesen, Decke aufbauen, Türen renovieren, Fachwerk außen überarbeiten, Elektrik kommen die Kosten noch dazu, bestimmt nochmals mindestens 30.000.-. Ich denke aber nicht, dass wir insgesamt mit 100.000.-€ hinkommen, denn wir brauchen noch eine Küche, verschiedene neue Böden und mehr. Dabei legen wir keinen Wert auf Perfektionismus und machen vieles selbst. Das muss man schon realistisch sehen, sonst kann man ganz schön frustiert werden.



Du solltest...



...da vielleicht, ergänzend zu Deinem Architekten, mit einem fachwerkerfahrenen Wertgutachter durchgehen. Der würde sicher helfen, den Preis etwas zu "erden".

Was für den Kauf nicht weggeht, bleibt für die Sanierung.

Grüße

Thomas

Ach ja, auch Öltanks kann man draußen eingraben:

http://www.ichbin2.de/heizoeltanks.html



Schon mal Danke!



Tausend Dank für Eure Antworten!!! Da sind prima Infos und Denkanstösse dabei, die mir helfen werden eine Entscheidung zu treffen, die ich nicht bereuen werde!

@Olaf
Bilder habe ich keine, wenn der Makler das erlaubt werde ich die nachreichen.

@Frank
Es wurde vor ca 5 Jahren gemacht und hat einen Dorfpreis fürs schönste Haus gewonnen. Vor über einem Jahr ist die Besitzerin gestorben, die Kinder versuchen es seitdem zu verkaufen (wohnen auch ganz woanders). Der ursprüngliche Preis lag wohl bei 85.000. Das Gutachten bei 38.000 und sie wollen 45.000. Ich weiss aber nicht, ob der Schädlingsbefall im Gutachten berücksichtigt ist - das werde ich morgen beim Makler erfragen und auch beim Denkmalschutzamt anrufen.

@Dirk
Danke für die Links! Leider ist über den Ort nichts verzeichnet. Es ist ein 200 Seelen Ort ohne Läden etc. Alles Gute für Eure weitere Renovierung! Bin gespannt auf Bilder ohne Efeu!

@Rosetta
Das hilft mir schon Mal sehr weiter! Im Grunde rät mir mein befreudeter Architekt davon ab, aber ich kann nicht so einfach loslassen. ich werde ihn morgen anrufen und nochmal die einzelnen Posten durchgehen - er ist so Erfahren und lange im Geschäft, dass die "Hausnummern" da helfen können, was machbar ist und was nicht. Perfekt muss es nicht sein, wer so einen Anspruch hat, würde sich nie in schiefe Wände und ausgebeulte Decken verlieben können...

@Thomas
Link schon gesichtet und auf Merkliste - Danke! Tja, es wäre in der Tat prima, wenn sich im Preis noch was machen lässt. Ich muss eionfach rechnen...

Liebe Grüße
Sabine



Noch mal Fragen ;-)



Hallo Sabine,

wie groß ist denn das Grundstück? Und wie hoch ist der Grundstückswert? Macht einen klitzekleinen Unterschied ob es 60qm oder 6000qm hat. Und obs im Außenbereich liegt (da darf man - als Laie ausgedrückt - nie wieder was anderes bauen) oder obs ein Baugebiet ist, wo Du die Hälfte vom Grundstück abspalten und an Häuslebauer verkaufen kannst.

Bei den Denkmallisten gehts weniger um die Größe des Orts, sondern ob die Daten für den Kreis eingepflegt sind.

Schönstes Haus von vielleicht 60 Häusern im Dorf ist prinzipiell schick, könnte aber - bös gedacht- darauf basieren, dass die vorige Besitzerin die tollsten Geranien hatte und alles mit Silikon schön gemacht hat. Oder Du schaust grad wirklich das allerschönste Perlchen an, das außer Dir keiner erkannt hat. In meinem Profil findest Du einen Link zu unserem Blog mit Ruinchen-Perlchen-Bildern ;-)

Noch was zum 200 Seelen Ort: Wenn die Infrastruktur ansonsten passt, kann das trotzdem passen. Wie weit sind Kindergarten, Schulen, Bäcker, Supermarkt entfernt? Die Kernstadt ist 3km entfernt? Oder fährt man 20km durch die Pampa ins nächste Kaff? Fährt da nen Bus hin? 2 mal am Tag oder 12 mal? Gibts DSL? Für Dich heute vielleicht noch keine Frage, aber wenn Du irgendwann blöderweise doch verkaufen müsstest - würdest Du das Haus wieder halbwegs gut los werden?

Viele Grüße und alles Gute bei Deiner Suche!

Dirk



eigentlich ist schon das meiste geschrieben worden,



solche Liebesbeziehungen sind immer riskant.

Dach, Schornstein, Treppe, Heizung, Bad, Küche, Dämmung, Fassade, Keller

eigentlich herrscht überall Handlungsbedarf.
dafür dürften die 70.000 auch schon knapp bemessen sein.
Eigenleistung ist ok, etliche der Leistungen können aber nur von Fachbetrieben erbracht werden.

Schließlich ist noch zu bedenken, ob man außer dem DS noch anderen Auflagen unterliegt.

Ein Schädlingsbefall im Keller und vielleicht auch noch woanders? unbedingt vorher klären!
Wo hat der DS überall Mitspracherecht?

Was bekommt man für sein Geld?
wenn man 110000€ für Kauf und Renovierung rechnet, hat man hinterher ein recht kleines Häuschen (mit Grund?), das weit abgelegen ist, und diesen Preis wenn man mal verkaufen muss, nur schwerlich erzielen wird.
Für jemand, der seiner Schaffenskraft über Jahre freien Lauf lassen und schließlich das Haus nur mit den Füßen voran verlassen möchte, ist das kein Argument.
Für einen jüngeren Menschen, der sich vielleicht noch beruflich verändern möchte oder muss, oder der irgend eine Art von Zuwachs bekommt, könnte das ein k.o. Argument sein.


Für die Kaufentscheidung sollte man sich von jeglicher Romantik trennen.

Gruß Götz



Kann noch nicht loslassen



Langsam arbeite ich mich voran. Habe eben mit einem sehr netten Menschen bei der Denkmalbehörde telefoniert. Das Haus unterliegt einem Denkmalschutz Gesamtanlage - sprich ich habe lediglich Vorgaben, die Form, Farbegebung etc einzuhalten. Für das Dach heisst das - die Ziegel sollten rot sein, es müssen aber keine Bieberschwänze sein - uffz. Auch hat der supernette Mensch mir gesagt, welche Firma da in den letzten Jahren restauriert hat - also habe ich auch mit denen telefoniert. Die gehen mit mir hin und ich bekomme eine kostenlose "Schadensaufnahme" und ein Angebot, was es kostet dies zu machen - plus was die nächsten Jahre fällig sein wird.

@Dirk
Das Grundstück hat 204 qm - eigentlich ist mir der Garten zu klein. Infrastruktur im Dorf gibt es nicht, aber ich habe in zwei Richtungen alles was ich brauche - mit dem Auto höchstens 10 Minuten. Habe mir mal Deine Seite angeschaut - wow was ein Projekt - das wird superschön! Ich habe hier sehr langsames Internet - konntet Ihr Euren Zeitrahmen halten und schon einziehen?

@Götz
Ja, Du hast ja so recht. Ich muss da "kaufmännisch" ran gehen und ich werde wohl nie mehr das reinbekommen, was ich reinstecken muss. Aber ich will mit den Füssen voraus erst wieder ausziehen ;-). Ich harre der Dinge und muss einfach schauen, was es mich kosten wird - dann kann ich entscheiden...

Ich halte Euch auf dem Laufenden!

Danke und Herbstgrüße aus dem wunderschönen Lahntal!
Sabine



Das ist das Glück der alten Fachwerkhäuser ...



..., dass es noch solche Liebhaber wie die Bine gibt.

Dennoch: Gut abwägen. Bevor Du aus dem Haus mit den "Füßen voraus" wieder ausziehst, wird u.U. eine Zeitspanne kommen, wo es Dir wichtig werden kann, dass Du das eine oder andere auch etwas näher als in 10Min. mit dem Auto erreichst.

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de



Langsames Internet



Hallo Sabine,

Dein langsames Internet ist definitiv nicht dran Schuld: Wir sind noch ein ganzes Stück vom Einzug entfernt. Unseren Zeitplan hat es aus verschiedensten Gründen ziemlich durcheinander gewürfelt. Und das ist bei Sanierungen wohl leider auch nicht ganz unwahrscheinlich... das nur mal so als Warnung... ;-) Oder weniger lustig betrachtet: Auch mit deutlichem Zeitverzug sollte unter anderem die Finanzierung weiter klappen.

Und irgendwie passt das zu Deiner Frage: Wer aufs Internet angewiesen ist ("Home Office"), muss leider auch darauf achten ob das Wunschhaus halbwegs schnell ans Internet angebunden ist.

Viele Grüße

Dirk