Einzeldenkmal oder doch nicht???




Hallöchen,

bin noch ein ziemlicher Grünschnabel in Fachwerksdingen - begeistere mich aber bereits seit Jahren dafür.

Nun habe ich durch Zufall (bin durch eine Altstadt geschlumpert) ein zwar etwas angeranztes aber doch sehr hübsches altes Häuschen entdeckt, durch rumfragen in der Nachbarschaft ließ sich schnell der Kontakt zum Eigentümer herstellen - konnte das Haus sofort besichtigen) zu meiner Überraschung steht es tatsächlich zu Verkauf. (Wenngleich seit Jahren nichts mehr dran gemacht worden - zeigt es keine Wasserschäden, Setzungsrisse, etc. - denke im Dach müßten evtl. ein bis drei Balken mal eine eingehendere Kontrolle über sich ergehen lassen).

Mir stellen sich da aber noch ein paar ganz gewichtige Fragen (vor dem Kauf):

Bei dem Häuschen handelt es sich um ein sogenanntes Einzeldenkmal. Es ist ca. 1450 oder früher gebaut. Der schöne Gewölbekeller soll sogar aus dem 1200 Jahrhundert sein.

Erste Gesprächsversuche mit dem Denkmalschutz waren ein wenig frustierend.

Laut dem Denkmalschutzamt, steht das Haus innen und aussen komplett unter Schutz. Sprich ich darf die betroffenen Balken NICHT austauschen, wenn ich die Tapete von der Wand kratzen möchte muss ich vorher um Erlaubnis bitten, und ganz krass wird es, wenn es um das ggf. neue Verlegen von elektrische Leitung geht.

Das Haus wurde vor sehr vielen Jahren von aussen komplett verputzt, so dass man absolut nichts mehr von dem Fachwerk sieht. (Fotos auf dem noch das Fachwerk zu sehen ist, existieren weder im Familienbesitzt, noch im Stadtarchiv).

Jetzt habe ich erfahren, dass das Erdgeschoss des Hauses angeblich vor einigen Jahrzenten - vor dem kompletten Verputzen - mit Hohlblocksteinen neu gemauert wurde!?

Ähm, wenn dem wirklich so ist - kann auf dem Gebäude noch ein Einzeldenkmalschutz liegen und was für mögliche Konsequenzen hat das für mich - wenn ich ggf. die Aussenfront anfasse, sprich das Fachwerk wieder rausholen will (der Rest soll noch Original sein).

Muss ich dann das nicht mehr vorhandene Fachwerk NEU aufbauen um wieder den Anforderungen des Einzeldenkmalschutzes zu genügen???

Kennt sich da jemand aus?

Liebe Grüße
Feli





Hallo,

genau da fragen Sie am besten den zuständigen Denkmalpfleger, mit dem sowieso alles abzustimmen ist.

Grüße





Hallöchen,

mit den entsprechenden Behördenvertretern (Stadt und Untere Denkmalschutzbehörde) werde ich in der kommenden Woche vor Ort einen gemeinschaftlichen Besichtigungstermin (inkl. Eigentümer) haben. Für mich persönlich wäre es allerdings hilfreich, wenn ich zumindest schon mal eine leise Ahnung davon hätte, was mich da evtl. erwartet.

(Wie kann man ein bereits vor vielen Jahren unwiederbringlich zerstörte Bausubstanz ersetzen, wenn niemand eine Ahnung hat, wie sie aussah?)

Liebe Grüße
Feli



denkmalschutz



du solltest dir ein konzept,am besten mit einem architekten, erarbeiten was du der Denkmal Behörde vorlegst.
und den klar sagen was du willst.dann eine Bauvoranfrage stellen und erst wenn diese genehmigt ist über den ankauf nachdenken.
wenn du erst kaufst und dann mit dem denkmal amt den Umbau abstimmen möchtest hast du in der regel immer schlechtere karten als wenn du das schon alles vorher geklärt hast.
dem amt ruhig glauben lassen das du noch alternavien zu dem genannten haus hast
viel erfolg
thomas





Hallo,
wir haben ein zwar nicht ganz so altes, aber genauso erhaltungswürdiges Schätzchen gekauft. Etwas nördlicher in Hessen (wir unterliegen dem Landratsamt Marburg-Biedenkopf). Hier haben wir auch bei der unteren Denkmalschutzbehörde eine furchtbar nette Beamtin (Architektin) gefunden, die sich wirklich viel Zeit genommen hat, und uns ausführlich erklärt hat, was machbar, ratsam und möglich ist. Der zuständige Denkmalpfleger hat sich auch sehr engagiert für uns eingesetzt. Wir dürfen die ehemals aufgemauerte Front unseres Hauses nur mit der Auflage, altes, bereits verbautes Holz einzusetzen, neu gestalten. In der Gestaltung wurde uns freie Hand gegeben. Ebenso wurden viele andere Wünsche unsererseits genehmigt. Auch finanziell wurde uns sehr entgegen gekommen. Einfach nur normal mit den Leuten reden, was man will, und was finanziell aus eigenen Mitteln machbar ist. Das sind echt keine Unmenschen. Die sind mehr am Erhalt solcher Objekte interessiert, als wenn Sie dann in 10 Jahre die Genehmigung zur Abrissglocke geben müssten.
LG
Marion



Unser Haus ist auch...



... ein Einzeldenkmal.
Liebe Feli, wir haben unser Haus in diesem Jahr bezogen. Es ist von 1804 und ist auch ein EINZELDENKMAL (Hessen, Wiesbaden). Unser Haus ist auch außen und innen verputzt. Hierbei handelt es sich allerdings um kein Sichtfachwerk. D. h.: es soll niemals ein freigelegtes Fachwerk gegeben haben. Daher haben wir es auch wieder neu verputzt.

Bevor wir wussten, welche Balken ggf. ausgetauscht werden konnten, mussten wir erst den Putz komplett abschlagen. Als wir Umbaumaßnahmen mit einem Architekt geplant haben, mussten alle Kleinigkeiten mit dem Amt für Denkmalschutz abgesprochen werden (innen und außen).
Die Stadt hat einen Gutachter geschickt, der ein sog. dendrochronologisches Gutachten erstellt hat. D. h., dass er jeden Raum, jede Tür, alle Fenster Fotografiert und beschrieben hat und an den Balken Bohrungen vorgenommen hat, um deren Alter zu bestimmen. Erst danach konnten wir loslegen.
Wir haben (bzw. der Architekt hat) den Bauantrag wie üblich gestellt. Darin waren natürlich auch Elektroleitungen usw. eingezeichnet. Dabei gab es aber keine Probleme.
Bei uns hat die Denkmalschutzbehörde vor allem auf die Bauteile Wert gelegt, die eben das Denkmal betreffen: Fenster, Dachziegel, Außenputz, Material des Dielenbodens usw.
Alles war verhandlungssache. Und man konnte dem Amt f. Denkmalschutz auch hier und da plausibel machen, dass die Sanierung z. B. der Fenster so nicht möglich war. Blöd ist es in deinem Fall, dass du vermutlich erst investieren müsstest, um Genaueres zu erfahren (ausführliche Gespräche mit 'nem Architekten und dem Amt).
Fazit: Man hat schon hohe Auflagen (auch für die Innengestaltung), aber es gab dabei kaum Punkte, in denen wir nicht mit dem Amt übereingestimmt haben.
Du musst dir bewusst darüber sein, dass es auf jeden Fall teuer und aufwändig wird, aber unter dem Strich sage ich: Es hat sich gelohnt.

Ich hoffe, ich konnte dir etwas weiterhelfen. Viele Grüße, gutes Gelingen und schönen Abend!





Hallo Feli,

bei den Denkmalbehörden sind keine Unmenschen unterwegs, ich habe da eher gegenteilige Erfahrungen gemacht. Die Gespräche - auch bei den Erstterminen - sind allerdings hin und wieder frustrierend und es bleiben keine Fakten übrig, auf die man sich stützen kann.
Wie auch. Was soll ein Behördenmitarbeiter sagen ohne genau zu wissen, was Sie wirklich vor haben und was hinter dem Gipskarton steckt? Nur eingereichte Planungen schwarz auf weiß bringen die Mitarbeiter wirklich zu Reaktionen und Aussagen – und das ist auch richtig so!
Die Reaktion auf "Ich hole erst einmal den Putz runter und schaue dann wie die Substanz aussieht." ist zwangsläufig ein Kopfschütteln. Viel zu viele Bauteile gingen bereits durch solche Maßnahmen unwiederbringlich verloren.

So mancher Immobilienkäufer zuckt erschrocken zurück, das muss aber nicht sein.

Die Maßnahme muss konkret dargelegt werden und wenn Sie zum Ersttermin klar machen, dass erst nach einer durch die Denkmalbehörde genehmigten (und manchmal auch bezahlten) Begutachtung, Zustandsbeschreibung, ggf. dendochronologischen Untersuchung, Darlegung der Maßnahmen etc. mit Bauarbeiten begonnen wird und die Behörde Ihnen Ihr enrsthaftes Vorgehen abnimmt, werden Sie eine wohlwollende, maßnahmenbegleitende Unterstützung während der Genehmigungs- und Bauphase erhalten. Neben dem nicht minderwichtigen Faktor "Geld" wird allerdings ein weiterer Faktor meist unterschätzt: "Zeit".

Nehmen Sie sich ggf. jemanden mit der sich das Haus einmal ansieht und nicht nur auf Durchführbarkeit, sondern auch auf Schäden schaut und darauf, ob das Gebäude nicht nur scheinbar preiswert, sondern auch den Preis wert ist.

Bei Interesse: Wenn ich auf die Daten schaue und auch an die Geschichte mit den Hohlblocksteinen denke könnte es sein, dass ich in dem Gebäude bereits einmal gewesen bin. Wenn nicht hier, dann schicken Sie mir doch ein mal per Mail etwas zum Gebäude, vielleicht kann ich Ihnen bereits etwas berichten.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer





Hallo Feli,

in Hessen ist es tatsächlich so, das Einzeldenkmale sowohl außen als auch innen unter Schutz stehen. D.h. alle Maßnahmen (auch die "inneren") müssen vor Beginn beantragt und genehmigt werden. Anders als z. B. beim "Ensembleschutz", da spielen die "Innereien" nicht so die Rolle.

Letztendlich kann aber die Zusammenarbeit mit den Behörden eine sehr fruchtbare sein. Voraussetzung ist jedoch, das man insbesondere bei den Materialien denkmalschutzkonform "denkt". Wer also versucht Gipskarton und "Konsorten" durchzudrücken wird von vornherein schlechte Karten haben.

Wer sagt euch übrigens, dass die Ausmauerung mit Hohlblocksteinen (wenn es denn so ist) nicht zu einem Zeitpunkt geschah, als das Haus schon unter Schutz stand? Quasi ungenehmigt? Bei dem Baujahr würde ich es für möglich halten, dass das Haus schon viele Jahrzehnte geschützt ist.
Da könnte ein gutes Stück Engagement seitens des Käufers notwendig sein, das Fachwerk wieder herzustellen. Aufgabe der UDB wäre es allerdings, zu klären, ob der Verputz des Fachwerks nicht typisch für Häuser dieses Ortes ist. Kann ja auch sein, dass Sichtfachwerk gar nicht üblich war. Da wäre es denkmalgerecht, die Fassade verputzt zu lassen oder wieder so zu gestalten.

@Marion
Du schreibst, das die einzige Auflage bei euch war, bereits verbautes Holz zur Fachwerksanierung zu verwenden.
Das halte ich seitens der Behörden für genau das, was es Besitzern oder Käufern so schwer macht. Erstens ist Fachwerk in Zweitverwendung manchmal schwer zu bekommen, dazu noch schwer zu Verarbeiten und aus meiner Sicht völlig fern des Denkmalschutzes.
Da wurde wohl versucht einen "Zustand" zu konservieren, aber nicht ein Denkmal wie es "leibt und lebt" zu erhalten.

Fachwerkhölzer sind die "Verschleißteile" eines Fachwerkhauses und die Erneuerung dieser gehört zum Leben eines solchen Hauses. Warum sollte man das durch Ersatz schadhafter Hölzer mit neuem Holz gleicher Holzart nicht zeigen?

Grüße
Martin





@Martin
grade das war unser größtes Problem. Zudem ist die Hälfte des Hauses schon mit neueren Balken repariert worden. Wir haben im Durchschnitt 24er Balken verbaut. Sowas kriegst Du nicht überall. Unser Zimmermann war echt am Schnaufen... Heute ist der Erste reingekommen. Hab übrigens noch ca. 4m³ Eichenbalken ca. 18cm (gut erhalten, waren unterm Dach verbaut) in allen Längen rumliegen, falls jemand Interesse hat... Musste gleich alles kaufen, war günstiger so. Aber irgendwie ist alles machbar! Dafür kommt das Denkmalamt uns aber auch irgendwo mal wieder entgegen( Wir dürfen einen Balkon anhängen).
Gruß
Marion