Denkmalgeschütztes Fachwerkhaus von 1750

14.09.2011



Hallo,

wir haben uns letzt ein Haus mit 1200 m2 Grundstück angeschaut mit eine Hofreite bei der ein Ensemble Schutz besteht. Bei dem Wohnhaus handelt es sich um ein ca. 260 Jahre altes Fachwerkhaus was wohl 2001/2004 von Aussen saniert wurde (Fassade gestrichen…) leider wurde das nicht richtig gemacht, es wurde eine Farbe verwendet die nicht Dampfdurchlässig ist und nun ist diese gerissen und das Wasser konnte in die Balken eindringen. Das hat zur Folge das wohl ein paar Balken verfault sind und wenn man im Haus zur Aussenwand schaut sind da Risse und es macht den Eindruck als wenn das Haus auf der einen Seite nach unten arbeitet. Des weiteren hat das Haus keine Heizung ausser Holzöfen in fast jedem Raum, die Sanitäreinrichtung/Leitungen und die Elektrik müssen erneuert werden. Dämmung ist soweit man das sieht keine Vorhanden. Die Fenster müssen alle erneuert werden. Das Haus hat ca. 170m2 Wohnfläche. Soweit zur Lage. Nun meine Frage(n) an die erfahrenen Fachwerksanierer und Leute die sich damit auskennen….
Was könnte das ganze für Kosten verursachen? Laut Maklerin ca. 100000 Euro…
Wenn und welche Firmen können sie empfehlen im Rhein-Main-Gebiet?
Wie lange könnte es dauern bis das Haus einzugsbereit wäre?
Kennt sich jemand mit Förderung für denkmalgeschützte Gebäude aus?
Wie würde die Sanierung der Balken aussehen? Müssen die Gefache raus?

Viele Grüße

Jenny Schubert



Sanierungskosten



Nach Ihrer Beschreibung ist wohl mit einer Totalsanierung zu rechnen. Der derzeitige Zustand des Hauses entspricht wahrscheinlich der Kategorie "mittel-schlecht". Für die Sanierung können Kosten pauschal, als erste Kenngröße, von € 1.700,-/m2 bis € 2.300,-/m2 brutto ohne Baunebenkosten (Honorare für Architekt, Statiker etc./Gebühren etc). Heißt: Sie müssen míndestens mit dem 3-fachen der von der MAklerin genannten Summe rechnen. Sofern nicht Eigenleistungen in beträchtlichem Umfang geleistet werden.

Nicht berücksichtigt sind dabei nicht absehbare Kosten aus verdeckten Schäden, die erst im Verlauf des Umbaues ersichtlich werden. Mit einer Kostensteigerung von mindestens 30% gegenüber den ursprünglich per Kostenschätzung veranschlagten Kosten ist zu rechnen.

Die Dauer einer Sanierung ist ohne Detailkenntnisse schwer abzuschätzen. Wenn alles sehr gut vorbereitet ist, sehr gut koordiniert und keine großen Überaschungen eintreten -also der unwahrscheinliche Idealfall- würde ich vorsichtig mit 1-1,5 Jahren rechnen. Arbeiten mit Lehm und Kalkputzen können z.B. nur in der frostfreien Periode zwischen April und November ausgeführt werden und haben jeweils längere Trocknungszeiten zur Folge, bis der nächste Arbeitsschritt getan werden kann.

Für die Sanierung der FW-Balken müssen i.d.R. die Gefache entfernt werden.

Meine Empfehlung: Wenn Sie den Eindruck haben, daß der Kaufpreis des HAuses reell ist (er sollte, bezogen auf den beschriebenen Zustand des Hauses, bei etwa € 40.000,- bis € 50.000,- liegen + Grundstückskosten), Sie mit eventuellen Sanierungskosten von über € 300.000,- leben können, dann lassen Sie von einem in der Fachwerksanierung erfahrenen und neutralen Planer/Gutachter eine Bauzustandsaufnahme anfertigen inkl. Schätzung der Sanierungskosten. Das wird zwar einige tausend Euro an Honorar Kosten, hält Sie aber ggf. davon ab, sich in ein nicht zu kalkulierendes finanzielles Abenteuer zu stürzen.

Und: ein solches Objekt nicht emotional begründet kaufen oder sich verkaufen lassen (... da kann man was drauss machen ...). Mehrmals besichtigen und untersuchen und sich so viel wie möglich an Informationenen vom Makler bzw. den Vorbesitzern besorgen.



Vorher und nicht im Nachhinein!



Hallo

Wie schon vom Vorredner bemerkt:

Nehmen Sie einen Berater, der sich damit auskennt und lassen Sie sich das Haus so weit erklären in dem Sie mit dem mal das Teil ansehen.

So eine Begutachtung wird ca. 1500.-- als Erstbeschau kosten.
Wird auf den Umfang ankommen …

Dann sehen Sie realer, was es kosten, was auf Sie zukommt und ob es sich für Sie lohnt.

Verkäufer und Makler wollen verkaufen!


Sie brauchen objektive Beratung um eine Entscheidung zu treffen!

Es kann ein Schnäppchen sein oder ein Groschen- oder Scheinegrab!

Wenn Sie einen Berater suchen, kann ich Ihnen auch dienen.
Mache so etwas in ganz Deutschland.

Und bitte VORHER und nicht NACH einem Kauf!

Viel Erfolg

FK



Danke für die schnellen Antworten



Hallo,

vielen Dank für die schnellen Antworten.
Das die 100000 von der Maklerin eine schön schön schön Rechnung sind war mir klar wobei das 3-fache schon heftig ist. Die m2-Preise bei uns fangen bei 260Euro an und das Haus + Grundstück sollen 220000 Euro kosten.
Das muss dann gut überlegt und durchgerechnet werden da man ja dann auch über min. 1Jahr eine Doppelbelastung hat.
Würde kein Haus kaufen ohne vorher einen Sachverständigen zu Rate zuziehen, gerade bei so einer Immobilie. Es gingt ersteinmal um eine grobe Schätzung um zu schauen ob es überhaupt noch im Budget liegen würde.

Vielen danke noch mal.

Vg
Jenny Schubert



das 3 fache



ISt doch nicht in Steingemeisselt!

… es kommt immer darauf an!

Wie gesagt:
Es kann sich um ein Schnäppchen oder um eine Scheinegrab handeln.

Dann kommt es darauf an, was Sie für Ansprüche haben …
Less is more oder
Neubau standart im alten Haus

Müssen alle Fenster raus?
Welche Heizart ist sinnvoll …

Alles muss man sehen, besprechen, planen …

erst dann kann man was sagen und oder schreiben!

FK



Nachfrage



Hallo Herr Pickartz,

zu Ihrem Eintrag habe ich direkt eine Nachfrage: Was sind "beträchtliche Eigenleistungen" gemäß Ihrer Definition?

1. Tapeten entfernen.
2. Gefache entfernen und Holz von außen vom Spachtel befreien.
3. Böden und Türen ausbauen.
4. Nach erfolgter Holzsanierung Gefache mit Lehm ausfachen.
5. Innenwände verputzen.
6. Türen und Rahmen Abschleifen und streichen.
7. Neue Dielenböden abschleifen und versiegeln.
8. Angebote einholen, Bauplanung machen, Handwerker koordinieren.

Das wäre das, was wir als Eigenleistung bringen können. Wieviel würde das bei Ihrer Kalkulation von 1700-2300 Euro pro qm ungefähr ausmachen? Beste Grüße, Pia Struck



Hofreite in Rhein-Main



Liebe Frau Schubert,

ich war in eben dieser Hofreite mit einem Fachwerkarchitekten, der nie "Neubau-Standard" baut, aber mehrfach den Denkmalschutzpreis gewonnen hat.

Ohne Eigenleistung sind die Kosten: Rund 300.000 Euro für das Wohnhaus. Rund 130.000 Euro für die völlig baufällige Scheune. Hinzu kommt dann noch Grundstück, Zufahrt, Tor etc.

Beste Grüße, Pia Struck