Einige Fragen zum Kauf/Renovierung Fachwerkhaus

18.06.2011



Guten Abend,

mein Name ist Nicole und wir sind grade dabei ein Fachwerkhaus, Bj. 1870, in Büttelborn ( Kreis Groß-Gerau - Rhein-Main-Gebiet - Hessen ) zu kaufen.
Zuerst stelle ich, die mir bekannten Daten vor und stelle dann , meine sicher sehr laienhaften Fragen.

Also, es handelt sich um eine Hofreite im Ortskern, Bj. 1870, das Haus ist außen und innen verputzt ( lt. Verkäuferin ist nicht isoliert worden ). Am Haus befindet sich ein Fachwerkanbau, der ca. 50 Jahre jünger ist. Im Anbau befinden sich Küche/Bad/Abstellkammer im EG und 1 Zimmer im OG. Gesamt hat das Haus 4,5 Zimmer, Küche und Bad.
Es ist nicht unterkellert.
Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 120 qm. An der Seite wurden die Fenster bereits durch doppelverglaste Kunsstofffenster ersetzt, dies müssten wir an der Front noch mit 4 Fenstern machen ( einfachverglaste Holzfenster ).
Beheizt wird z.Zt. mit einem Kachelofen der im Wohnzimmer im EG steht und die 2 Räume oben im Haus über einen Schacht? mitheizt. Außerdem sind in allen Zimmern ( außer im Bad ) Nachtspeicheröfen.

Das Dach ist nicht isoliert ( ganz laienhaft Balken und darauf liegen die Ziegel ). Der Boden auf dem Dach ist mit Lehmbrandziegeln ausgelegt, darunter die übliche Holzkonstruktion. Das Dach schein Dicht zu sein, jedoch zieht es durch.
Das Haus steht mitten im Ort, hat also ein Nachbarhaus, ist jedoch nicht direkt an dieses Haus angebaut sondern es ist ca. 1/2 m. zwischen beiden Häusern, also rundum umlüftet.
Aus der Giebelwand dieser Seite sind etliche Steine aus den Gefachen gefallen. Die Besitzerin ( 80 Jahre alt ) hat die nur notdürftig mit ein paar Platten und einer Folie zumachen lassen.

Wir haben es mittlerweile nochmal mit einem Architekt besichtigt ( war nicht die beste Wahl, da er ein sehr moderner Architekt ist und mit alten Häusern nicht soviel am Hut hat aber gut ).

Folgende Aussagen wurden von ihm getroffen:
-Dachgebälk ist in Ordnung, klar kleinere altersbedingte Macken aber nichts was man machen müsste.
-Dacheindeckung älteren Datums scheint dicht ( hat beim besichtigen normal stark geregnet über längere Zeit, kein Wassereintritt sichtbar )
-die defekte Giebelseite ausmauern lassen ( die Seite ist von aussen nicht sichtbar )
-ggf. den Boden vom Dach ( Lehmbrandziegel auf Holzdecke )mit Isoliermaterial auslegen, ansonsten Dach lassen wie es ist, da irgendwelche Dämmaktionen eher Schaden als nutzen.
-sollte ein Dachausbau irgendwann angesagt sein, dann in Kombination mit komplett neuem Dachaufbau und vernünftiger Isolierung.

Im Haus ansich konnte kein Schimmel, Schwamm oder Feuchtigkeitseintritt oder irgendwelche Ausblühungen gefunden werden. ( Wände sind komplett nur verputzt und gestrichen, keine Tapeten )
Hier war die Aussage: ... das steht seit 140 Jahren, das steht auch noch 140 Jahre!
Sämtliche Rohrleitungen laufen Aufputz, die meisten Stromleitungen wohl auch. Der Sicherungskasten ist ausreichend dimensioniert.
Das Haus war immer bewohnt, wurde also immer bewohnt.
Es steht seit ca. 3 Monaten leer. Es ist kein muffiger Geruch im Haus feststellbar ( auch wenn mehrere Tage nicht gelüftet wurde ).

Die Renovierungsmaßnahmen sollen sich im kleineren Bereich bewegen. Also minimaler Standard!
Geplant ist:
- Einbringen einer Heizung und Lösung Warmwasserversorgung
- Ersetzen der alten Fenster
- Wenn nötig Austausch der Wasserleitungen
- Ausmauern der Gefache im Giebel
- Überprüfung und ggf. Anpassung der Elektroinstallationen
- Komplette Badsanierung ( wobei keine Veränderung der Räumlichkeit stattfinden wird )
- im oberen Bereich wird der alte Holboden erhalten, im UG Verlegung von Fliesen und Parkett.

Sämtliche Leitungen ( Heizung, Wasser, Strom ) werden weiterhin aufputz gemacht. Ich möchte so wenig wie möglich in die Wandstruktur eingreifen.

Nun meine Fragen:

Das größte Problem stellt die Heizung dar. Erdgas scheidet aus. Es liegt kein Gas am Haus an und der Weg von der Straße zum Heizraum ( Ehemalige Waschküche im Anbau, die direkt ans Bad angrenzt ) ist so weit, das alleine die Erschließungskosten rund 8-10.000 Euro wären.

Für die Heizung ( incl. Heizkörper und Installation ) liegt das Budget bei max. 18.000 Euro. Was würdet ihr empfehlen.
Im Vorabtelefonat mit dem Heizungsbauer ( Sonntag wird Vorort besichtigt ) kamen Pelletheizung ( 2. Schornstein ist im Heizngsraum vorhanden, jedoch noch nicht vom Schornsteinfeger begutachtet ), Flüssiggas und Luftwärmepumpe ins Gespräch. Das Ganze sollte mit normalen Heizkörpern betrieben werden. Fußbodenheizung scheidet für uns, unter anderem aufgrund der niedrigen Deckenhöhe, aus. Der Kachelofen soll weiterhin unterstützend betrieben werden.
Was für Empfehlungen bzw. Tipps könnt ihr mir geben?

Gibt es irgendeine Möglichkeit ( außer Putz abschlagen ) um festzustellen wie die Substanz der Hausmauern ist?

Bringt das Auslegen von Dämmmaterialien auf dem Boden des Daches etwas oder ist das kompletter Quatsch? Wenn es etwas bringt/bringen kann, was für Material könnt ihr empfehlen und in welcher Form sollte man es auslegen?

Welche Tipps bzw. Besonderheiten gibt es auf die man achten/schauen kann um gewisse Probleme/ Mängel zu erkennen?

Welche Steine kann ich beim Ausmauern der Gefache im Giebel verwenden ( von aussen nicht sichtbar ). Muss also nichts sein was dem alten Stein entspricht. Muss beim entfernen der restlichen alten Steine etwas abgestützt werden oder ist das bei den kleinen Gefachen kein Problem? Zumal einige "Fächer" eh schon leer sind!

Das Haus wird von 3 Personen bewohnt.

Über viele informative Antworten freue ich mich sehr.

LG, Nicole





Hallo,

Sie sprechen de ganzen Komplex von Fragen, der sich bei einer Gebäudemodernisierung stellt, auf einmal an. Das ist mit ein paar Zeilen im Internet nicht zu beantworten. Ich möchte Ihnen deswegen raten, sich mit einem der Kollegen im Rhein-Main-Gebiet direkt in Verbindung zu setzen, z.B. Christoph Kornmeyer.

Grüße vom Niederrhein



Moin Nicole,



erstmal Herzlich Willkommen und schön dass du schon vor'm Kauf hier vorbeischaust, dass macht doch alles wesentlich entspannter.

Hört sich nach einem "ehrlichen" Haus an, wo man von Anfang an sieht was los ist und nicht noch ewig den Murks von den Vorgängern + Folgeschäden beseitigen muss.

Zum Thema Heizung gibt's hier viel zu lesen, stöber doch mal ein bisschen, viel trifft auch auf eure Situation zu.

Beginnen würde ich mit einer Begehung mit eurem Schorni, der kann euch am besten sagen, was bei den verschiedenen Varianten von seiner Seite verlangt wird, er muss es schliesslich nachher abnehmen (und ihr müsst es zahlen).

Deine Rechnung kann ich erstmal nicht ganz nachvollziehen:

Unsere Gasbrennwerttherme hat ca. 2500€ gekostet, vergleichbare Ölbrenner kosten mindestens das doppelte + Öltanks + Tanklagerraum + mind. 5m² Flächenverlust......da bist du auch schnell bei 8-10000€.
Wirklich vergleichen kannst du nur konkrete Kostenvoranschläge die alles beinhalten, auch den Verbrauch auf 20 Jahre.

Wollt ihr den Kachelofen als Hauptheizung nutzen?

Putzrisse, Ausblühungen, Abblätterungen geben erste Hinweise auf evtl. darunter liegende Mängel, am besten stellst du ein paar Fotos ein, dann kann man mehr sagen (Hier im Forum anmelden und hochladen).

Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist m.E. im Altbau die Dämmmassnahme mit dem Besten Kosten-/Nutzenverhältnis.
Holzweichfaserplatten wären eine Möglichkeit.

Wieso sind die Gefache überhaupt rausgefallen (z.B. Giebel an der Wetterseite)?

Altes Fachwerk hält von Hause aus auch ohne die Ausmauerung, deshalb ist es ja so reparaturfreundlich.

Vollziegel mit Kalkmörtel vermauert wäre eine klassische Variante.

Grüsse, Boris



Danke für



die ersten Antworten.

Schornsteinfeger ist der nächste Ansprechpartner, morgen kommt der Heizungsbauer.
Werde morgen ein paar Fotos machen und versuchen sie einzustellen.

Mein größtes Problem ist der Finanzier der Immobilie.
Es ist der Lebensgefährte meiner Mutter, der zum einen alte Häuser doof findet, von handwerklichen Dingen soviel Ahnung hat wie eine Kuh vom stricken und in seinen Horrorvorstellungen sieht, das so ein Haus beim ersten Windstoss umfällt!!! Stöhn... typisch Beamter!

Mir ist schon klar, das mir hier keiner einen kompletten Sanierungsplan erläutern kann, mir ging es um grobe Antworten, mit denen ich bei dem morgigen Kriegsrat in der Familie, beim Finanzier, etwas punkten kann.

Ich hatte auch den Eindruck, das es sich um ein "ehrliches" Haus handelt. Es wurden auch keinerlei schnelle optische Verschönerungsaktionen betrieben um evtl. Schäden zu vertuschen, im Gegenteil, ich hätte einige Kleinigkeiten behoben um einen besseren Ersteindruck beim Käufer zu machen.

Fakt ist, das zum jetzigen Zeitpunkt keine Vollsanierung stattfinden wird.
Es soll ein minimaler Wohnstandard hergestellt werden, der meinen Ansprüchen gerecht wird und dem Haus nicht schadet.
Viele mögen das nicht verstehen ( mein Bekanntenkreis schüttelt nur den Kopf *lach* ) ich mag das Haus so wie es ist.

Warum die Steine aus der Giebelwand gefallen sind, kann ich nicht sagen, es ist nicht die Wetterseite und durch das ca. 50 cm entfernt stehende Nachbarhaus besteht, meiner Meinung nach ein zusätzlicher Schutz.

Wie gesagt, bei den Begehungen waren weder Risse noch abblätternder Putz noch Ausblühungen zu erkennen, ich werde morgen aber nochmal ein besonderes Augenmerk darauf legen.

Bezüglich der Heizung werde ich dem Heizungsbauer morgen nochmal genaustens auf den Zahn fühlen und mir verschiedene Möglichkeiten vorstellen lassen.

Melde mich dann umgehend mit Bildern und Fakten.

Nochmals vielen Dank für die Hilfe.

Nicole



Hab vergessen..



zu schreiben, das der Kachelofen unterstützend genutzt werden soll. Ich hatte noch nie einen, kann mir daher die genaue Wärmeentwicklung, sowie die Häufigkeit des Nachlegens nicht vorstellen.
Da ich aber günstig, teilweise umsonst an Brennholz komme, werde ich natürlich versuchen ihn möglichst viel zu nutzen um eben Heizkosten zu reduzieren und die behagliche Wärme zu nutzen. ( Bekannte hatten so einen kleinen Ofen aus dem Baumarkt und haben damit ihre Kneipe beheizt! Da wars immer superwarm und behaglich! )



Gestern



war der Termin mit dem Gas-Wasser-Heizung-Fachmann.
Im Gespräch waren Luft/Wasser-Wärmepumpe, die hohe Vorlauftemperaturen liefern kann, Solar und Gasbrennwerttherme.
Die Wärmepumpe hätte, grob übern Daumen gepeilt, einen Stromverbrauch von 1800 - 2000 Euro im Jahr. Das fällt für mich aus!
Solar bekommen wir mangels Dachfläche, Dachzustand und Käufer nicht aufs Dach.
Nun wird es wohl eine Gasbrennwerttherme werden. Morgen kommt der Energieversorger, zwecks Besichtigung und Besprechung. So wie es aussieht kann die Leitung geschossen werden, somit fallen die aufwändigen Erdarbeiten weitestgehend aus.

Bilder habe ich vor lauter reden vergessen.

Gestern hat es stark geregnet, ich konnte an einem Stück Aussenmauer etwas Feuchtigkeit im Innenbereich sehen. Vom Anschluss Mauer auf Bodenplatte ca. 15 cm hoch über ca. 2,5 Meter.
Von aussen sieht man, das sich das Wasser im Anschluss vom Hofboden an die Hauswand im Putz hochzieht.
Laienhaft würde ich denken, das an dieser Stelle irgendwas undicht ist.
Was kann man da tun?
Kann man diese Übergangsstelle irgendwie abdichten, ohne einen Riesenaufwand zu betreiben?

LG, Nicole





Hallo Nicole,

bevor solch eine Giebelwand zugemacht wird, sollte man herausfinden, weshalb die Gefache herausfallen. Möglicherweise wurde die Last verändert (z.B. Betondachsteine), Fenster in der Außenwand vergrößert, oder in einem Geschoss Wände entfernt ...

Wenn Wasser irgendwo "hochzieht" sollte man sich auch diesen Bereich etwas näher anschauen. Möglicherweise gibt es hier Fehler in der Materialwahl, Leckagen, ...

Im Landkreis GG war in der letzten zeit ziemlich viel Schrott im Angebot. Wenn Du mir die Sout-ID zusendest kann ich Dir sagen, ob ich das Haus bereits kenne. Wenn nicht kann ich mir das bei Bedarf gerne einmal anschauen.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer



Moin Nicole,



kann es sein , dass der Regen an der Stelle lediglich vom Boden hochgespritzt ist, das wäre nicht ungewöhnlich.

Gruss, Boris



Hallo



@Christoph, du hast Post.

Klar kann das Wasser auch hochspritzen, das habe ich nicht beobachtet, Vom Feuchtigkeitsbild auf dem Putz am Sockel würde ich jedoch dazu tendieren, das es sich darin hochzieht. Das würde auch zu der Feuchtigkeit an der inneren Wand passen. Ansonsten ist das Haus rundum trocken.
Versuche morgen Bilder zu machen.

Liebe Grüße,

Nicole



Gekauft!



Das Schätzchen ist uns! Bank hat heute grünes Licht gegeben.

Heizungsentscheidung ist auch gefallen, es wird eine Gasbrennwert und normale Heizkörper, bei allem anderen spielt der Finanzier leider nicht mit.

Wenn wir die Schlüssel haben werde ich ein Bautagebuch eröffnen und euch sicher noch löchern, mit vielen Fragen!

Schönen Abend,

Nicole



Glückwunsch!



Ich wünsche viel Erfolg.

Gruss, Boris





Glückwunsch & viel Erfolg. Bei Fragen einfach fragen, ich komme häufig an Büttelborn vorbei.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer