Aus Scheune mach Wohnhaus

Hallo zusammen,
wir haben Interesse an einer (baufälligen) Fachwerkscheune, die wir gern zum Wohnhaus umbauen würden. Es ergeben sich div. Fragen, damit wir überhaupt einschätzen können, ob das für uns Sinn macht.
Hier die Fakten: die Scheune liegt mitten in der Altstadt eingebettet in andere Fachwerkbauten und hat eine Grundfläche von ca. 180 qm. Ausserm gibt es einen zwischenboden und einen Gewoelbekeller mit ca. 55 qm.
Erste Frage: wie bekomme ich Licht da rein, ich meine Tageslicht, es gibt kaum Fenster derzeit - klar bei einer Scheune - und ich habe vielfach hier im Forum gelesen, dass Dachflaechenfenster eigentlich bei Fachwerkbauten gar nicht zulässig sind. Darf ich in die Wände und Giebelseiten soviele Fenster einbauen wie ich möchte?
Zweite Frage: wir wurden gern zwei Ebenen bauen, sprich am Ende werden das evtl. weit über 200 qm Wohnfläche. Was kostet sowas, wenn man ja quasi alles neu machen muss, zumal die Fachwerkaussenwaende auch eher baufällig aussehen und wir ja die ganze Wohnfläche neu erstellen müssen? Ich brauch einfach mal ne Hausnummer, damit wir sagen können ob wir uns das überhaupt leisten können.
Dritte Frage: darf ich innendrin so modern bauen, wie ich möchte? Bei einer Scheune gibt es ja innen keine erhaltenswerten Bauteile aus denkmalsicht, oder? Wir stellen uns das ganze etwas loftartig vor, Kamin wäre auch schön. Es wird also eine Mischung aus Sichtbalken und dazwischen Trockenbau mit eingelassen Halogenstrahlern, etc.
Ach, ja, falls es noch nicht ersichtlich war, das Objekt ist unter Denkmalschutz, natürlich. :-(
Für ein paar Antworten wäre ich sehr dankbar.

Scheunenumbau

es ist eine Umnutzung, die bauantragspflichtig ist. Der Denkmalschutz muss sich vorher dazu äußern, worauf er sich bezieht (ganzes Gebäude, innen oder außen, Teile des Gebäudes) mit konkreten Auflagen, falls er einer Umnutzung zu Wohnzwecken zustimmt.

Wenn die Scheune beengt eingebaut ist, vielleicht 1-3-seitig grenzständig, müssen Fragen des Bestandsschutzes und des Brandschutzes geklärt werden. In grenzständige Wände dürfen Sie keine Fenster einbauen. Damit ist eine Wohnnutzung schon mal erschwert bis unmöglich, außer es werden in Absprache mit den Baubehörden, Sonderegelungen möglich.

Auch muß die Erschließung gesichert sein: Zuwegung, Stellplätze, Ver- und Entsorgung (u.a. Kanalanschluß), ohne, das Sie andere Grundstücke damit belasten müssen (Grunddienstbarkeiten als Grundbucheintrag). Oder Sie müssen diese Möglichkeiten kostenpflichtig erst schaffen, in Absprache mit den Nachbarn.

Sanierung, Instandsetzung, Gebäudedämmung nach EnEv, Innenausbau, Honorare für Statiker + Architekt, sonstige Baunebenkosten: rechnen Sie mal grob mit brutto € 1.600,- bis € 2.000,- /m2 Bruttogeschossfläche bei schlechtem bis sehr schlechtem Erhaltungszustand. Billiger wird´s seltener. Der Eigenanteil an Sanierungsleistung sollte nicht zu hoch angesetzt werden, falls überhaupt, max. 10%.

Suchen Sie sich bei konkretem Interesse auf jeden Fall einen umbauerfahrenen Architekten, der all diese Fragen im Vorfeld, inkl. einer realistischen Kostenschätzung, mit den Behörden und Ihnen klärt.

Eines möchte ich hinzufügen:

"Gebäudedämmung nach EnEv" kann man gleich mal vergessen. Entweder Denkmalschutz oder EnEv aber beides zusammen ist nicht.

Diese Aussage

... ist komplett falsch!

MfG,
Sebastian Hausleithner

Macht es Sinn

... Zuerst den Denkmalschutz zu kontaktieren, um zu erfahren, ob eine Wohnnutzung ueberhaupt genehmigt werden würde, bevor ich einen Architekten beauftrage, der dann ja sicherlich Kosten in Rechnung stellt sobald er tätig wird? Und sollte ich vorab auch alle meine Fragen und Wünsche vortragen? Oder lieber dosiert? Man liest hier im Forum ja ganz unterschiedliche Vorgehensweisen mit dem Denkmalamt. Ist wahrscheinlich auch ein bisschen personenabhaengig...

Hallo Conni,

Brandschutz, Energieeinsparverordnung, Anordnung der Fenster und Innenausbau sind erst einmal Nebenkriegsschauplätze.
Zu Beginn steht hier erst einmal ein baurechtliches Problem: Soll die Scheune als Wohnraum genutzt werden muss hier eine bauantragspflichtige Umnutzung erwirkt werden, wie es Herr Pickartz schon geschrieben hat. Der erste Gang führt hier zum Bauamt nach Bad Schwalbach. Nehmen Sie ein paar Fotografien mit und einen Lageplan und tragen Sie dort vor was Sie beabsichtigen. Hier kann geklärt werden ob für das Gebäude Denkmalschutz nach §2 HDSchG besteht oder auch ob es einen Teil einer geschützten Gesamtanlage darstellt. Möglicherweise muss der Denkmalschutz nicht involviert werden. Sollte das Anwesen / das Gebäude in irgendeiner Weise unter Schutz stehen möchte ich darauf hinweisen, dass ich in den letzten Jahren ausschließlich gute Erfahrungen mit dem Denkmalschutz in diesem Bereich gemacht gemacht habe, wenn der Behörde ein vernünftiges und nachhaltiges Konzept vor der Maßnahme dargelegt wurde.
Ebenso erhalten Sie Auskunft darüber, ob ein gültiger Bebauungsplan besteht oder ob Ihr Vorhaben auf Zulässigkeit innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile geprüft werden muss. Dann wissen Sie in etwa Bescheid, was auf Ihrem Grundstück möglich ist. Bei einer Grenzbebauung müssen im Übrigen auch die Nachbarn der Umnutzung zustimmen.
Eine rechtssichere Aussage erhalten Sie erst nach Stellung eines Bauantrages oder einer Bauvoranfrage. Bei Bedarf helfe ich Ihnen gerne weiter.

Gruß aus Wiesbaden
Christoph Kornmayer