Denkmalgeschütze Ortschaft




Hi
Wir haben ein Grundstück in einer denkmalgeschützen Ortschaft. Auf meinem Grundstück steht eine Scheune. Diese Scheune dürfen wir abreissen und einen Neubau drauf stellen.
Jetzt haben wir vom Bauamt eine ellenlange Liste mit Auflagen u.a. Holzfenster, Holztüren, Farbe der Dachziegel, franz. Gitter, Material der Regenrinnen und und und
Jetzt meinte ein Bekannter, daß wir diese Auflagen bei einem NEUBAU nicht bekönnen dürften - ist das korrekt?
Er meinte, daß uns bei einem Umbau ganz klar die Hände gebunden wären, aber nicht bei einem Neubau. Da das ja doch ein Kostenfaktor ist, wäre ich für einen Tipp sehr dankbar
Viele liebe Grüsse
Sandra



P.S.



Wichtig für mich wäre vorrangig die Auflage der Fenster. Wir hätten lieber Kunststoff...





Hallo Sandra,

kommt darauf an, wo das im Ort ist.

Da gibt es den Ensemble-Denkmalschutz, z. B. für Stadt- oder Orskerne oder für Anlagen, die irgendwie zusammenhängen (auch optisch). Da muss dann auch ein Neubau so gebaut werden, dass er zum Ganzen passt. Mussten unsere Nachbarn auch, nachdem sie das alte Fachwerkhaus abgerissen haben und neu gebaut haben. Holzfenster, rote Tonziegel (dasunddas Modell)...

Grüße Annette





Ach so, noch was:

Wenn man dann doch z. B. Kunststoffenster einbauen würde, dann könnte das Ärger bedeuten, im schlimmsten Fall müsste man die wieder rausmachen oder ne fette Strafe zahlen.

Aber da wo kein Kläger, da kein Richter.

Grüße Annette (mit den Nachbarn mit den Kunststofffenstern :o)



Na super



Hallo Annette,
wir sind in einer Ortschaft bzw. nur die Strasse in der wir bauen steht unter Denkmalschutz.
Wir dachten auch schon daran, allerdings habe ich echt Angst, daß die sagen: wieder rausmachen..... Mussten Eure Nachbarn auch die Angebotsunterlagen des Fensterbauers beim Bauamt einreichen vor Vergabe?



Auch - Na super!



Sie ziehen in eine Ortschaft, die "unter Denkmalschutz steht" - evtl weil es dort ganz schön ist.
Sie bauen ein Haus und die Nachbarn dürfen Ihren (ich sage es mal überspitzt) hässlichen Neubau ansehen und Sie sehen die schönen alten Häuser!
Warum kaufen sie kein Grundstück in einem schönen neuen Wohnneubauviertel wo man Kunststoffenster reinbauen kann, auch andere tolle Dachziegel und sonstigen individuellen Schnickschnack - Dann tun Sie sich leichter und haben weniger Ärger!
Warum sind den viele alte Dörfer und Ortskerne so schön und harmonisch?
Weil sich die Bauherren angeglichen haben und bescheidene Verschönerungen und zurückhaltende Individualität herausgestellt haben und die gleichen, einfachen, regionalen Baustoffe verwendet haben!
Vielleicht ist die böse "Vorschrift" gar ein Wink etwas schöner und der Umgebung angepasster zu machen! Und wenn Sie nicht nach deren Pfeifen tanzen wollen - machen Sie es noch schöner und besser!

Aber bitte keine Kunststoffenster - Holzfenster mit Leinölfarben halten um Jahrzehnte länger, sind besser und gesünder!

Auf ein schöneres Bauen!

FK



Satzungen


Neubau - trotz historischer Vorgaben

Habe vor geraumer Zeit gleich einmal mit unserer Behördenfrau über dieses Thema gesprochen.
Hier ist es sicherlich von großem Vorteil, sich einmal darüber zu informieren, ob es dazu Satzungen gibt.
Sicherlich doch, denn sonst hätten Sie ja nicht die Maßnahmevorlagennerhalten.
Jetzt wäre es natürlich sinnvoll, getreu dem alten Sprichwort: "So wie man in den Wald hineinruft, so schallt......", sich hier mit der Behörde zusammenzusetzen und über konstruktive Lösungen zu sprechen. Desweiteren wäre es eben auch sinnvoll, einen Architekten zu finden, der genau dieses Thema mit aufnimmt und ein für Sie interessantes gesamtkonzept daraus erarbeitet.
Hier gibt es wirklich gute Möglichkeiten, diesem zu entsprechen und einen guten Konsens mit der Verwaltung zu finden.
Lassen Sie sich begleiten und machen bitte nicht auf Konfrontation!
Wir würden Ihnen dabei gern mit Rat und Tat als Gesamtgruppe von Fachwerk.de-Regionale Mitglieder mit zur Seite stehen wollen.

In diesem Sinne
gutes Überlegen, viel Diplomatie, Feingefühl und
Entscheidungsvielfalt,

Udo Mühle



..



Also, es ist in meinem Fall nicht so, daß da lauter niedliche Fachwerkhäuser stehen. Die Häuser sind zu 70% alt und fast baufällig. Die Strasse hatte früher lauter Bauernhöfe und in der ganzen Strasse gibt es 2 Fachwerkhäuser. Von daher ist die Aussage mit der schönen Gegend und dem hässlichen Neubau nicht richtig.
Die Strasse steht unter Denkmlaschutz, weil es die älteste Strasse im Ort ist.
Das Grundstück habe ich nicht gekauft, sondern geschenkt bekommen. Meine Eltern wohnen auch auf dem Grundstück.
Hinzu kommt, daß mein Onkel auch dort wohnt, allerdings im letzten hinteren Drittel und es bei ihm keinerlei Auflagen gab. Aussage der zuständigen Dame: Bei mir wäre der Bauantrag so nicht durch (der vom Onkel).



Bauamt



P.S. Das Problem ist, daß unser erster Planer und die Dame vom Bauamt nicht so gut harmoniert haben und ich den Eindruck hatte, daß vieles aus "Willkür" passiert ist. Als ich direkt mit ihr gesprochen hatte, konnte ich mich sogar mit ihr auf braune statt rote Dachziegel einigen. Wir wollen unser Haus verklinkern und da hatte ich ihr einen Abzug geschickt und dann kam als Kommentar "Der wäre mir aber zu dunkel". Naja, das man sich dann aufregt ist denke ich verständlich. Allerdings habe ich das nicht vor ihr gemacht. Immer kommt sie mit der Begründung "Also ich würde das so und so machen"....das kann ganz schön anstrengend sein, vorallem weil vom ursprünglichen Bauplan nichts mehr übriggeblieben ist und wir das Haus ganz nach ihren Vorstellungen gemacht haben u.a. mit einer viel zu grossen Wohnflächen, aber das Haus sollte nun mal so gross sein, wie die Scheune,die z.Z. noch draufssteht.
Ja, wahrscheinlich steht das alles so in Gesetzen und wahrscheinlich wäre ich nicht so frustiert, hätte der Planer mich von vorneherein darauf aufmerksam gemacht, daß es a) Denkmalschutz ist und b) was es da für Auflagen gibt.
Aber gut, jetzt geht es bald los und wenn es gar nicht geht, füge ich mich halt dem Schicksal...



Denkmal & Nachbarn



Hallo!
Bei uns ist die Straße auch unter Ensemble-Schutz.
Wir mussten beim 1. Bau die Auflagen des Denkmalamts erfüllen, beim 2. wussten wir um das Ergebnis und wollten auch.
Aber: wir haben einiges Geld ausgegeben, wegen den Auflagen des Amtes (z.B. im Eingangsbereich eine bestimmte Bodenfliese, Treppengestaltung, Fenster etc.)- irgendwie würde es mich ärgern, dass, nur weil nebenan ein Neubau entsteht, dieser so völlig aus der Art schlagen darf -
Gerade darum wurde ja der Ensembleschutz ins Leben gerufen, dass eine Art roter Faden durch die Straße geht. Das heute die anderen Häuser in Ihrer Nachbarschaft noch nicht die Auflagen erfüllen, heißt ja nicht, dass diese nicht z.B. auch in einem Jahr umgebaut werden.
Grüße
Silke



Ja, der liebe Denkmalschutz!



Mit den Fenstern war bei uns in der Firma ähnlich. Aber der Beamte wollte, dass die Fenster nur so aussehen wie er es wollte. Das hieß, Plaste war i.O. wenn die Oberfläche Holzimitat war. Natürlich auch nicht billig.

Mit dem Denkmalschutz habe ich auch so manche Bedenken. Nicht prinzipiell. Sondern mit der Art der Handhabung. Wenn die Behörde eine bestimmte, teure Ausführung verlangt sollte sie auch für die Mehrkosten aufkommen. Den Effekt dieser "ich wünsch mir was und eine anderer muss es bezahlen" Handhabung hast du ja schon beschrieben Sandra. Viele schöne alte Häuser verfallen weil eine Sanierung unwirtschaftlich wird. Davon hat dann keiner etwas.
Die größte Frechheit ist natürlich die Forderung nach einer bestimmten Größe des Hauses. Damit werden dann auch Folgekosten festgelegt(Steuern, Versicherung Straßenausbaugebühren usw.). In 20 Jahren kann sich doch kein Mensch mehr an die Größe der Scheune erinnern.
Bei uns gabe es vor Jahren ein denkmalgeschütztes leeres Fabrikgebäude. Dies gehörte der Stadt. Da aber "komischerweise" keine Firma ein solches Gebäude haben wollte verfiel es immer mehr. Da die Erhaltung der Stadt dann zu teuer wurde, wurde eben der Denkmalschutz widerrufen und das Gebäude gesprengt. Toll nicht! Bei einem privaten Besitzer kennen man aber selten Gnade. Ich vermute mal, dass die Vernichtung des privaten Vermögens durch behördlich verordnete Unwirtschaftlichkeit, sagen wir mal billigend in Kauf genommen wird.
Aber vielleicht gibt es auch andere Fälle. Kennt jemand einen Fall wo bei einem privaten Gebäude durch Fördermittel die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung vollständig abgedeckt waren? Von Folgekosten und -aufwand mal ganz abgesehen? Habe ich noch nie gehört! Aber man hofft ja noch.

Gruß Marko



Wenn es um Behörden geht!!



Ist dies nicht mittlerweile ein alltägliches Politikum geworden?
Wer an den Hebeln sitzt, kann auch hebeln?
Und wer am gut gefüllten "Suppentopf" sitzt, der kann löffeln?
Nicht jeder Beamtenstuhl soll hier gekippt werden, doch wäre es nicht an der Zeit, über die gesamten Mißstände komplex einmal nachzudenken?
Der oder die, die neu bauen möchten, bekommen Förderungen in gigantischen Höhen, weil man ja die Erschließungskosten der Neubebauungsflächen einspielen möchte, damit dort auch wirklich jede Parzelle belegt wird. Die Kehrseite der Medaille ist aber, daß die Kerngebiete der Ortschaften mit ihrer typischen Struktur und regionalen Erscheinungsform und der damit verbundenen Identität komplett verfällt und bald in eine undiskutable Einheitsmasse verkommt.
Hier ist wirklich die Politik und das Kapitalwesen gefragt, neuen Anreiz zu schaffen. Sanierungswillige Immobilieninteressenten sollten auf Händen getragen und mit "Schlagsahnekränzen" umringt werden, weil sie beitragen helfen, den regionalen Kulturschatz "Bauerbe" fortbestehen zu lassen.
Wir haben einen aktuellen Fall, der zwar etwas anders gelagert ist, aber auf ähnlichem Grund basiert.
Eine interessierte Bauherrnschaft hat sich entschlossen ein schönes Umgebindehaus in der Oberlausitz als ihren neuen Wohnsitz zu erklären und dieses Haus mit aller Kraft und fachlichen Sachverstand zu sanieren.
Ein Weg zu ihrer Hausbank in Bayern, wo man sich die Finanzierung erhoffte, ergab, daß man sie fragte, "Wo liegt die Oberlausitz?" "Und da wollen sie hin und wir sollen dort finanzieren?". Großes Erstaunen und kein Kapitaltransfer!!!!
So ist Deutschland!
Leider!

Aber nicht's desto trotz, schauen Sie nach vorn und versuchen jede Möglichkeit in einem konstruktiven und freundlichen Gespräch zu suchen.
Es gibt immer Wege und Lösungen.

Nachdenkliche Grüße

Udo



Ja, Glück gehabt ..



.. das die Scheune weg darf , da sind Auflagen doch ok !
Alte Hausschützerforderung : Wo Abriß von erhaltenswerter Bausubstanz , da - zumindest zeitlich befristet - kein Neubau .



die Steuerseite



Was mich an der Sache ja fuchst, ist es, daß ich grundsätzlich kein Problem mit den Auflagen habe.
Würde ich einen Restaurierung vornehmen, so könnte ich den Mehraufwand ja sogar im Rahmen meiner Einkommensteuererklärung steuerlich absetzen. Das wäre bei meinem Steuersatz eine tolle Sache. ABER: Im Gesetz ist geregelt, daß diese notwendige - vom Bauamt erstellte - Steuerbescheinigung ein Neubau NICHT bekommt. Und das finde ich nicht korrekt. Wenn Denkmalschutz und Auflagen, dann aber bitteschön auch die gleiche steuerliche Behandlung wie die Bestandsobjekte, oder?





@ Marko

Das ist aber bei allen Baustellen so, dass man sein Haus in derundder Farbe einzudecken hat, dass das Haus x meter von der Straße weg sein muss, soundsogroß sein darf...

Na ja, ist garnicht so schlecht, sonst würds ja bei uns aussehen wie Kraut und Rüben ;o)

@ Sandra

Stimmt. Auflagen ja, Zuschuss oder steuerliche Begünstigung nein.

Warum Restaurieren Sie denn nicht? Mit ner schönen großen Scheune kann man auch viel machen. Außerdem: Der Aspekt der steuerlichen Abschreibung beschert uns, dass wir min. 3 Jahre früher mit dem Abzahlen fertig werden als gedacht :o)

Grüße Annette



Umbau Scheune



Mein Mann wollte die Scheune zuerst umbauen. Da ich kein Fachmann bin, drücke ich es mal mit meinen Worten aus: Soviel ich weiss, ging das nicht. Die Scheune ist mehr oder weniger baufällig. Seit Jahren stehen da Ziegen drin, so daß es hiess, daß a) der Geruch nicht mehr aus dem Mauerwerk rausgehen würde und b) wären wohl auch die Wände die noch stabil sind, feucht. Aber wie gesagt, dass sind meine Worte. Mein Stiefvater hatte das geprüft und auch gemeinte, ein Umbau wäre nicht drin.



Ein Umbau...



...denkmalgeschützter Substanz ist nahezu immer möglich.

Da es Ihre Ziegen noch nicht erschlagen hat, steht der Bau ja wohl noch. Wände können so saniert werden, das sie nicht mehr nach Stall riechen. Und sie sind trocken zu bekommen. Sie sparen Abriß und Teile des Neuaufbaues, haben andererseits zusätzliche Sanierungskosten. Mit einem versiertem Planer sollte das kosteneutral oder preiswerter als ein Neubau möglich sein. Und Sie können fleißig steuern sparen.

Letztlich planen Sie ein Allerweltshaus mit häßlichen Bauteilen (braunes Dach, Plastefenster...) in ein noch nicht saniertes, aber wohl doch potentiell höherwertiges historisches Umfeld. Fragen Sie sich bitte noch 'mal, ob es das wert ist und ziehen Sie bei einem zögernden Ja oder einem Nein die Reißleine.

Grüße

Thomas



Also!



Thomas, so kennt man dich doch garnicht!
Du kannst doch Sandra nicht einfach unterstellen das sie ein hässliches Haus bauen will. Oder zumindest hässliche Bauteile verwenden will. Das soll ihr Haus werden, da sollte sie ihre wünsche schon mit einbringen dürfen! Ansonsten könnte die Denkmalbehörde oder auch das Bauamt gleich ein paar Hausvarianten zur Auswahl stellen und was anderes darf nicht gebaut werden. Na gut, allzuweit sind wird ja davon auch nicht mehr entfernt.

Gruß Marko



Hallo Marko,



es ist nun aber so, daß ich Plastefenster (vielleich auch noch mit gülden eloxierten "Sprossen"?) und braune Dachziegel (braun - igitt) häßlich finde. Die Farben der traditionellen Dächer reichen mir völlig zu, wozu denn braun, oder vielleicht auch glänzend blau glasiert?

Das alles mag sich ja gern in den Kleinbürgerghettos (Eigenheimsiedlungen) austoben: wahlloser Mischmasch von Dachformen und -farben, jeder Giebel zeigt woandershin, exakt 6m von Hauswand zu Hauswand. Riesige Fensterflächen, mit Rolläden verrammelt. Bauen fernab jeglicher Proportion und Harmonie. Diese Hauskonvolute stehen ja meist für sich auf der ehemals grünen Wiese, nur die, die da wohnen, müssen halt hingehen.

Mich ärgert aber, wenn wertvolle Ortskerne durch baulichen Sondermüll verschandelt werden, der überzogenen Individualität wegen und/ oder weil Bauamt oder Denkmalpflege geschlafen haben. Sicherlich gibt es in dieser Richtung schlimmere Sünden als Plastefenster und braune Schindeln, aber für den Fall, daß der Bauherr nicht von sich aus ein Gefühl für das in der baulichen Umgebung angemessene entwickelt, müssen da eben Ämter als Bremsklötze fungieren. Betrachtet man einen geschlossenen Altbaubestand, sieht man, daß neben den individuellen Gestaltungen auch durchgängige Regeln eingehalten wurden. Ein solcher Stadtteil wirkt harmonisch, dort wohnen die Menschen gern. Mit den unüberschaubar vielen grellen und wenig dauerhaften Surrogaten der Baumärkte ist das nicht zu erreichen.

Grüße

Thomas



Altbausiedlung



Hatte ich schon erwähnt,daß wir keine Altbausiedlung haben :) ?
Ich verstehe natürlich die Meinung der Denkmalliebhaber...aber ich persönlich finde rote Dachziegel und z.B. gelbe Hausfassaden ganz furchtbar. Das ist halt Geschmackssache und Geschmäcker sind Gott sei Dank verschieden. Und da wir einen braunen Klinker wollen, sieht es optisch einfach schöner aus, einen braunen zu nehmen. Nichts glänzendes oder modernes. Zumal in der ganzen Strasse 10 x braune Dachziegel und 3 x rote Dachziegel vorhanden sind. Wir braunen sind also in der Überzahl :)
Und ich denke es so: Man baut in seinem Leben normal nur einmal und da sollte es einem doch ein bisl gefallen oder?
Ich finde Fachwerkhäuser auch ganz toll, aber sowas haben wir ja nicht. Wir haben keine Altbausiedlung, wo man durchläuft und denkt, ach wie schön historisch. Leider. Unsere Strasse hat auch keine schönen Kopfsteinpflaster. Wenn man es nicht weiss, würde man nie denken, daß das eine denkmalgeschützte Ortschaft ist.
Ich habe auch nichts gegen Holzfenster, nur höre ich oft,daß da eine Menge Pflege dahintersteckt und ich kenne einige, die sagen "nie wieder". Aber natürlich gibt es auch dazu geteilte Meinung.



Wenn es Klinker sein sollen?



Aber auch da gibt es eben die schönen Varianten aus den Hochglanzmagazienen der Großmärkte und dann gibt es eben noch die, die ihr Handwerk verstehen und gute historische Vorsatzklinker (weichgebrannt und mit Holzkohle, nicht mit Gas!) anbieten, um eben auch dieser Substanzerhaltung Rechnung zu tragen.
Dazu bieten diese Hersteller dann auch gleich noch einen guten Sumpfkalkmörtel (feucht und fertig zum vermauern) mit an, damit das Gesamtergebnis ein wahrer Hingucker wird.
Sie sehen also, daß auch auf Ihrer Wunschebene es eine sinnvolle produktpalette zur Verfügung steht, damit Ihr Vorhaben nicht zur Gleichgültigkeit der grauen Einheitsmasse mit verfällt.
Der Denkmalsbehörde wird es gefallen, wenn Sie mit diesen Vorgaben aufwarten.

Grüße und gute Entscheidungskraft

Udo



Hausbau



Hallo
Sie schreiben:
Man baut in seinem Leben normal nur einmal und da sollte es einem doch ein bisl gefallen oder?
Das mit dem ein mal bauen ist schon richtig, aber das mit dem "gefallen" ist halt so ne Sache!
Die hat doch sehr stark was mit einer momentanen Mode zu tun: Wenn Sie heute eine Sendung aus den 70er Jahren anschauen, dneken Sie doch auch: Wie konnte man das Zeug nur anziehen - Aber das hat damals gefallen!
Bei Sachen, die so ewig wie ein Haus stehen bleiben, sollte man auf weniger Mode und mehr auf zeitlose Werte setzen!

FK



..



Ja, das ist schon richtig. Ich bin allerdings nicht der Typ, der den momentanen Modetrends nachhetzt. Mir ist schon klar, daß das Haus eine ganze Weile stehen muss und die Trends sich ständig ändern.

@ Udo: Ich glaube, hier kann ich Dich beruhigen: Die schönen Klinker die Du erwähnt hast, die haben wir auch ins Auge gefasst. Hast Du vielleicht eine Adresse, wo man solche beziehen kann?



Gutes Haus - schlechtes Haus!



Hallo

Das Gesamtsystem muss passen - und Vorsicht bei "modernen" Baustoffen!

Eine Klinkeradresse:
www.ziegelkontor.de

FK



Thomas; deine Antwort kann ich so voll unterschreiben.



Der Häuslebauer mit Denkmalschutzauflagen sollte seine wünsche in einem tolerierbaren Maß mit einbringen können und nicht unangemessen gegenüber einem Häuslebauer ohne derartige Auflagen benachteiligt sein.

Wie wir sehen denkt doch Sandra schon in Richtung denkmalgerecht. Also gehe ich mal davon aus, dass ihre Wünsche bei der Hausgestalltung nicht hässlich sind.
Ich wünsche ihr hiermit viel Erfolg beim Hausbau und dass die Behörde bei ihrem Pflichtbewusstsein nicht das nötige Augenmaß für die Balastungen der Bauherren vermissen lässt.

Bei der ganzen Diskussion um schöne alte Häuser sollte man aber auch beachten, dass es auch schöne neue Häuser gibt. Leider klingt dies hier im Forum manchmal nicht so.

Gruß Marko



.



Danke Marco.





Hallo Sandra,

wir bauen gerade im Bayerisch-Schwäbischen (Ortskern). Einzige Auflage: rote Dachziegel, ansonsten ging es durch (auch Dank meinem guten Kontakt zu der Behörde).

Ich denke: guter Geschmack ist keine Frage der Beliebigkeit (ich will ich will ich will) sondern auch der Bildung im Sinne von: Weiterentwicklung und Offenheit.

Ad: Fenster.
Natürlich gibt es Horrorberichte zum Pflegeaufwand. Vor allem bei Fenstern mit Alkyd- und/oder Akryllacken (nach der Gewährungsfrist selbstverständlich)

Tip: Gutes Holz (Eiche, Meranti, Lärche keine Kiefer, keine Fichte, kein Hemlock); 3-mal mit Leinöl-Standöl "weiß" gestrichen; 1 mal pro Jahr zusammen mit dem Frühjahresputz an den kritischen Seiten mit dem Lappen nachgeölt; hält ca 200 Jahre. Und um himmels willen keine RAL-Montage!

Ausgleich für das Nachölen: weniger Putzaufwand (Holz läd sich im Gegenteil zu Plastik nicht statisch auf, was die Hausfrau/Putzfrau auch unterm Jahr erfreut.).

Kopf hoch und viel Spaß!

Martin



Und gleich noch eine Frage bzgl. des Kellers


Und gleich noch eine Frage bzgl. des Kellers

Hi,
ich finde es echt klasse, daß ich so viele Antworten / Tipps bekommen. Vielen Dank.

Jetzt eine andere Frage:
Wir haben ein Angebot der Fa. DENNERT über einen "Fertigkeller" (jetzt werden sich wieder einige auf mich stürzen :)

D.h. die Fa. Dennert würde den Keller "malerfertig" hinterlassen und würde die Decken fürs KG und EG liefern.

Ist ja nicht ganz billig so etwas.

Wir könnten den Keller auch selbst machen (Vorschrift ist allerdings Beton - warum weiss ich nicht...ich habe doch da keine Ahnung). Wir müssen den Keller unterfangen (Grenzbebauung - nebenan eine alte Scheune, die uns sonst aufs Grundstück fällt) und dann einen Keller aus Beton hinklotzen.

Jetzt die goldene Frage:
Weiss jemand, ob sich so ein Fertigkeller kostentechnisch lohnt, bzw würde es günstiger kommen, wenn wir es selbst machen? Allerdings müssten wir uns die Schalung leihen, weil es irgendein Sondermass ist (mein Mann ist Maurer, arbeitet in einer Baufirma, aber die hätten diese Schalung, die wir brauchen nicht!?)

Klarer Vorteil: Der Keller steht an einem Tag. Und da ich schon fleissig Vorfälligkeitszinsen zahle, ist es natürlich schon eine Rechensache; je nachdem, wie lange ein normalsterblicher Mensch für den Keller bräuchte.

Für Anregungen sage ich jetzt schonmal Danke.

LG Sandra



Fertigteilkeller



Liebe Sandra,
was sagt denn Euer Planer zu den beiden Varianten?
Er ist auch in der Lage, die Kosten grob abzuschätzen, inklusive der Unterfangung der Nachbarscheune.
Noch eine etwas provokative Frage: Geht es vieleicht auch ohne Keller bzw. an einem anderen Ort?
Grenzbebauung mit Fundamentunterfangung sollte man ohne Not nicht anfassen, das ist meine Erfahrung...
(außer man hat viel Geld und streitet sich gern!).

Viele Grüße
Georg Böttcher



..



Lieber Georg,

woanders geht leider nicht. Das Grundstück ist bei meinen Eltern und die "nette" Dame vom Bauamt hat auch die Grenzbebauung zur Auflage gemacht. Mein Mann will allerdings trotzdem ein Stück wegbleiben.

Planer: der erste Planer kennt sich, denke ich, da nicht so aus und der Planer jetzt, der macht "nur" die Werkpläne. Ich habe ihn noch nicht gesprochen, aber ich muss ehrlich sagen, mein Geld geht irgendwann aus (wenn ich nur mal dran denke, was ich bis jetzt an Planer, Statiker, Werkpläne, etc bezahlt habe). Grad aktuell wurde die Statik nochmal geändert, weil der 1. Planer da ein bissl gemurkst hat und schon sind wieder € 1.000 weg...Allerdings ist das Ganze jetzt wohl von den Baukosten weniger durch die Änderung der Statik.

Wie meinst Du das mit dem sich gerne streiten? (*hilfe*)



Alternativ eben keinen Keller unters Haus


Natur-Ziegel-Keller: Erste Ziegel-Fertigteil-Segmente

Dann hätten wir dazu eine wirklich interessante Alternative.
Eine Ziegelgewölbekeller. Ebenfalls ziemlich fertig und den kann man z.B. neben dem Gebäude nur halbtief einlassen und dann mit Erde überfüllen.
Eben einen Naturkeller, aber auch vorgefertigt.
Preislich sicherlich auch interessanter, hängt aber von Größe, Anspruch etc. mit ab.
Nachfolgend ein Foto von einem komplett unter der Erde liegendem.

Grüße Udo



Grenzbebauung, Unterfangung



Hallo Sandra,
sowohl Grenzbebauung als auch Unterfangung von Nachbargebäuden sind gutes Futter für Rechstanwälte, da am Nachbargrundstück während der Bauzeit immer etwas kaputtgeht bzw. angeblich kaputt gegangen ist.
Bei Unterfangungen sind Setzungen und damit Risse am Nachbargebäude so gut wie unvermeidlich, vor allem wenn es um alten Bestand wie Scheunen geht. Auch früher wurde gern an der Gründung gespart, ich habe da schon ein paar haarsträubende Dinge erlebt!
Übrigens, wenn ein Planer bzw. Statiker was vermurkst hat, muß er dafür auch finanziell einstehen und nicht der Bauherr.
Der Architekt, der für Euch die Entwurfsplanung macht, der ist dafür zuständig, Euch anständig zu beraten, z.B. über Vor- und Nachteile von Bauweisen, Risiken, Kosten usw. Dafür habt Ihr Ihn bestimmt schon bezahlt.
Was sagt eigentlich das Baugrundgutachten zur beabsichtigten Kellergründung?

Viele Grüße
Georg Böttcher

p.S. Gute Planung kostet Geld.
Nachträge auch.
Rechtanwälte, Gerichte, Mängelbeseitigungen noch mehr...





Hallo Sandra,

:o) ehrlich gesagt, so ein Bauamt ist nicht "wünsch Dir was" und wenn die sagen, es MUSS Grenzbebauung sein, dann ist das auch so...

Stell Dir vor, Du sitzt im Bauamt und hast immer solche "Kunden", die einfach nicht das machen wollen, was Du ihnen vorschreibst (und wenn die was vorschreiben, hat das ja in der Regel auch seinen Grund).

Würdest Du dann nicht sehr böse werden?

Die sitzen am längeren Hebel und so ein Baustopp zwischendurch kann möglicherweise ganz schön anstrengend sein (auch für den Geldbeutel).

Ich weiß ja wirklich nicht, was Ihr Euch so denkt ...

Grüße Annette



...



Hallo Annette,

also wir wollen da keine 2 Meter wegbleiben. Nur einen halben Meter oder weniger. Oder soll die Aussenwand von der Scheune stehen bleiben!? Ich weiss es echt nicht genau. Ich weiss nur, daß wir schon Angst hatten, daß die Scheune vom Nachbarn umfällt. Die ist nämlich noch älter wie unsere.

Das Bodengutachten wird erst nach dem Aushub gemacht.

Planer 1: Klar, der ist schon bezahlt. Aber der sagt, er wusste nicht, daß es Denkmalschutz ist und ist nicht von einer Grenzbebauung ausgegangen.

Wie so oft, steht man manchmal am Ende alleine da.

Für gute Leistung zahle ich gerne gutes Geld, aber ich habe immer das Glück, zuviel an schlechte zu bezahlen und bei mittlerweile fast € 40.000 ohne überhaupt angefangen zu haben, muss ich ehrlich sagen, habe ich keine Lust mehr, weil sonst kann ich mir nämlich kein Bau mehr leisten, weil das Geld alle ist. :)



Vorher und nachher!


Dachkonstruktion leicht und locker

Hallo

Da hat der Herr Böttcher was gutes geschrieben:

p.S. Gute Planung kostet Geld.
Nachträge auch.
Rechtanwälte, Gerichte, Mängelbeseitigungen noch mehr.

ergenzen möchte ich:

gute Beratung auch!

Das Schwierige ist folgendes: Alle und vor allem Bauherren wollen sparen. Ist ja gut so: man darf ja nichts verschenken! Der Bruder, der schwiegervater und der nette Berater allen empfehlen, machen und tun alles mögliche in die Suppe, dazu kommt noch Gefundenes aus dem Internet - und dann braucht man einen Plan! Nein keinen Planer (der ist zu teuer; denn einen Plan kann ja auch ein Bauzeichner erstellen.) Damit geht man zum Bauamt - Ui da fehlt was und das ist auch nicht so 100%ig also: der nächste. Das wird sich zu bis zum Einzug ziehen und das Ergebnis ist fast überall zu betrachten und nach 15 Jhren zu sanieren - aber da sagt der Berater vom Baumarkt: "Das ist heute so!"
Ich sage immer ein Haus kostet einen Preis X
Sie können hier und da sparen und dort noch und da auch noch ...
Dann kostet das Haus (vermeindlich) weniger! (X - a - b - c …)
Im Laufe der Zeit kommt dann aber noch dies und jenes und dies und das … dazu und kurz danach wird repariert und saniert und das vermeindlich "günstige" Haus wird doppelt so teuer wie am Anfang gespart.
Zu dem kommt noch dazu, dass die anfänglich mögliche Qualität nicht mehr durch die Repariererei und Saniererei hergestellt werden kann.

Das kann man nur am Anfang entscheiden!

Genau wie Herr Böttcher in seinem Motto schreibt: " immer vorher …"

Danke!

FK

Zum Bau auf der Grenze: Vorher (da haben wir es schon wieder) einen Gutachter beauftragen, der sichtbare Mängel an den Nachbargebäuden aufnimmt und dokumentiert.
Nach so einem Bau, den Sie machen wollen kommen dann die unmöglichsten Forderungen plötzlich und die Nachbarn sanieren auf Ihre Kosten deren Bruchbuden.
Also: Vorher agieren um nicht nachher das grosse Jammern zu bekommen.
Sie denken: Pessimist - ich sage Realist!

FK



..Hilfe



Nein, nein, das ist schon ok so. Ich muss dazu sagen, daß mein erster Planer Mandant von mir ist und ich mir dachte, tust ihm was gutes, ich verdiene ja auch Geld an ihm.

Ich will nochmal betonen, daß ich kein "Billiger ist geil"Typ bin. Und ich denke, mein Statiker ist ziemlich gut und das hat auch Geld gekostet. Und dieser hat mir dann unseren jetztigen Planer empfohlen. Der ist auch super. Hat klasse Ideen eingebracht und auch Tipps gegeben. Keine Frage. Aber da gehen die 10-tausende ins Land. Und ich habe einfach Panik, dáß das ganze Geld leer ist, bevor wir das EG fertig haben.

Gute Leute sollen ihr Geld bekommen - keine Frage. Nur ich habe leider zu viel Geld an "Fehler" bezahlt. Aber Schwamm drüber, ist vorbei.

Der Bodengutachter kommt so oder so. Kann der auch die Schäden beim Nachbar aufnehmen oder muss ja jemand neues kommen? Ich weiss halt nicht, ob es Sinn macht, daß ein Bodengutachter kommt, solange die Scheune noch steht!?





Hallo Sandra,

na ja, Grenzbebauung heißt AUF der Grenze und nicht 10 cm weg, 20 cm weg oder n halber Meter...

Wir haben ja auch sehr! viel Leer(nicht mit H)geld bezahlt, trotz Architektin. Aber bei Euch scheint mir das doch etwas planlos (sorry, wenn ich das jetzt so sage), wenn Ihr schon 40 T€ "verpulvert" habt (bei uns wars deutlich weniger aber trotzdem ärgerlich).

Nun ja, irgendwie scheint ihr Euch auch alle nicht einig zu sein, was ihr wollt oder sollt oder doch anders machen wollt, als vorgeschrieben...

Wer jetzt zuständig ist, herauszufinden, ob da Denkmalschutz ist oder nicht, das weiß ich nicht, kann aber bestimmt einer der Architekten hier beantworten. Was heißt denn "Planer"? Ist er nicht Architekt?

Ich muss doch zumindest wenn ich baue wissen, was ich eigentlich will. Und wenn mir die Behörden sagen: nein, rote oder braune Ziegel und dies und das, dann mach ich das halt oder wenns mir so schlecht bei dem Gedanken wird, dann such ich mir woanders n Bauplatz (der vielleicht ja schon bezahlt wäre mit den 40 T€). Aber hier im Forum kann Ihnen dabei keiner helfen...

UND bevor ich irgendwelche PLÄNE zeichnen lasse, erkundige ich mich doch vorher beim Bauamt - was darf ich, was soll ich, was muss ich.

Sorry, das versteh ich nicht. Na ja...

Grüße Annette





Was soll denn ein BODENgutachter (wie der Name schon sagt: BODEN) Ihrer Meinung nach beim Nachbarn gucken?

Grüße Annette



..



@ Annette:
Seit doch nicht so ekelig.

Lieber bleibe ich doch 10 cm weg, als das mir die Scheune auf den Kopf fällt

Ich habe mich auf meinen Planer (Planer = Architekt, die dürfen aber auch Baupläne erstellen und einreichen) verlassen. Blind. Ich war der Meinung, der weiss was er tut.

Wir wissen schon, was wir wollen, nur bekommt man von allen Seiten was erzählt und weiss am Ende nicht, ob es richtig ist oder nicht. zB die Holzfenster. Ich finde Holzfenster eigentlich sehr schön. Dann sagen viele, die welche haben: nie wieder. Dann sagen welche: die kommen vom Bauamt eh nicht und prüfen das und und und.

Denkmalschutz: das erfährt man erst, wenn man den Bauantrag eingereicht hat. So ging es zumindestens uns. Wir hatten ja zuerst einen völlig anderen Plan. Keine Ahnung, ob ein Architekt vor jeder Planerstellung erstmal frägt, ob es eventuell Denkmalschutz ist. Da kenne ich mich nicht aus. Und ich wäre auch nie auf die Idee gekommen, da beim Bauamt zu fragen, ich bin kein Fachmann, für sowas habe ich ja einen Planer, oder?

Gut, das mit den roten Ziegel haben wir ja geklärt. Rot war vorgeschrieben und als ich gefragt habe, ob ich auch braune haben kann, wurden diese ja vom Bauamt genehmigt.

Und warum soll ich mir woanders einen Bauplatz nehmen, wenn ich einen geschenkt bekomme? Es hat ja keiner geahnt, daß das so ein Akt wird. Mein Onkel hat vor 5 Jahren auch auf dem Grundstück gebaut (Grosses Grundstück) und der durfte bauen, wie er wollte, d.h. keine Denkmalschutzauflagen.





:o)

na ja, also wenn die Scheune umstürzen sollte, da wird sie von 10 cm Abstand auch nicht gehalten...

Ich verstehe es halt nicht. Man will was abreißen und muss das sowieso erstmal beantragen. Dann sagen die: nö, geht nicht, weil Denkmalschutz. Und bevor ich nicht weiß, ob ich überhaupt abreißen darf, reiche ich doch nicht schon Pläne für meinen Neubau ein?

Alles ziemlich konfus. Auch wird Ihr Mann doch wissen, was es kostet, wenn er den Keller macht. Er ist doch Maurer.

Ich wundere mich wirklich... :o)

Grüße Annette



Abriff



die Abrissbescheinigung haben wir schon längst. Von der Seite her ist also alles klar.

Ein Maurer hat mit den Preis ja nicht viel am Hut. Er erledigt nur die Arbeit. Da er nur angestellt ist, weiß er nicht, was die Materialkosten von so einem Keller sind. Die muss er wie jeder X-beliebige auch erst erfragen



Baugrundgutachten



Liebe Sandra,
Jetzt fängt es langsam an bei mir zu kochen.
Vor Wut (aber nicht auf Dich).
Sondern auf den, der für Dich den Bauantrag gemacht hat.
Um Dir meine Emotionen zu erläutern, einiges zu den Aufgaben eines Planers:
Mit Planer werden übrigens die Leute bezeichnet, die berechtigt sind, für andere Bauunterlagen zu fertigen und bei Bauämtern vorzulegen. Das können vom Berufsbild her Architekten und Bauingenieure sein.
Der Planer ist in Deinem Fall dazu da, Dir als Bauherren aber Laien fachlich zur Seite zu stehen, Dich zu beraten, nach Deinen Vorstellungen das Bauwerk zu planen, in Deinem Auftrag mit Baubehörden zu verhandeln, den Bauantrag zu erarbeiten, für die Baugenehmigung zu sorgen usw.

Die genauen Tätigkeiten sind in der HOAI(Honoraranordnung) in 9 Stufen detailliert beschrieben, sie sind Grundlage für das Honorar. Wer also bereits Geld erhalten hat, sollte dafür auch die laut HOAI geschuldete Leistung als Werkleistung erbracht haben. Das bedeutet, der Planer schuldet auch den Erfolg seiner Leistung.
Was sagt die HOAI?
Leistungsphase 1 3%(LP 1): Grundlagenermittlung
(Ermittlung der Vorausetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung)
LP 2 7%: Vorplanung
(Erarbeitung der wesentlichen Teile einer Lösung der Planungsaufgabe)
LP 3 11% Entwurfsplanung
(Erarbeiten der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe)
LP 4 6% Genehmigungsplanung
(Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen)
Jetzt geh mal in Dich, ob der das alles gemacht hat.

Das wäre denn wohl der jetzige Stand, der eingereichte Bauantrag, oder?
Erst wenn die Baugenehmigung vorliegt, hat der Planer sein Geld verdient!
Danach käme die LP 5 25% Ausführungsplanung.
Hier gehört auch die Statische Berechnung hin.

Es ist riskant, schon die Statik zu rechnen, wenn die Baugenehmigung nicht vorliegt, bei Änderungen muß nachgerechnet werden. Wer war der Grund für die Änderungen? Euer Entwurfsplaner? Dann muß er dafür blechen.

Also:
Wer eine Genehmigungsplanung anfängt, ohne zu wissen welche Auflagen vorliegen, kriegt solange kein Geld, bis seine Planung genehmigungsfähig ist; eventuell einen Abschlag.
Überprüft, ob euer Planer die o.g. Leistungen erbracht hat. Die %- Zahlen sind übrigens der Anteil am Gesamthonorar für diese LP`s.

Noch ein Wort zum Baugrundgutachten.
Irgendwie habe ich so was geahnt.
Normalerweise macht kein seriöser Statiker die Berechnung, wenn ihm keine gesicherten Erkenntnisse über die im Gründungsbereich anstehenden Baugrundverhältnisse bekannt sind. Wie will er denn die Gründung bemessen, soll er raten? Er kann natürlich den übelsten Baugrund ansetzen, dann liegt er auf der sicheren Seite, aber das kostet bestimmt etwas mehr...- Ist ja Euer Geld!
Woher soll der Planer wissen, ob der Aushub zur Wiederverfüllung geeignet ist?
Welche Abdichtung der Keller braucht?
Dafür brauche ich übrigens keine Baugrube bzw. Schürf, das geht auch mit anderen Verfahren.
Daher ist ein Baugrundgutachten immer von Vorteil, es ist bei nicht normalen Gründungsverhältnissen wie hier (abweichend von der geotechnischen Kategorie 1) zwingend erforderlich.
Es ist VORAUSSETZUNG für eine Planung und kein lästiges bürokratisches Muß, gerade bei diesem diffizilen Vorhaben wie eine Unterfangung.
Wie im wilden Westen, erst schießen, dann fragen...
Damit Ihr beim Bau nicht weitere Überraschungen erlebt, nenne ich Euch die weiteren LP`s:
LP 6 10% Vorbereitung der Vergabe
(Ermitteln von Mengen und Aufstellen von Leistungsverzeichnissen)
LP 7 4% Mitwirkung bei der Vergabe
(Ermitteln der Kosten und Mitwirkung bei der Auftragsvergabe)
LP 8 31% Objektüberwachung
(Überwachung der Ausführung des Projektes)
LP 9 3% Objektbetreuung und Dokumentation
(Überwachung der Beseitigung von Mängeln und Dokumentation des Gesamtergebnisses.
Die Entscheidung, ob Ihr diese Aufgaben selber machen wollt, dem Praktikanten vom Studenten übertragt oder Euch jemanden nehmt, der davon Ahnung hat, bleibt Euch überlassen.

Viele Grüße
Georg



..



Hallo Georg,

vielleicht hatte ich das noch nicht erwähnt...wir haben seit Dezember letzten Jahres die Baugenehmigung auf dem Tisch, allerdings mit div. denkmalrechtlichen Auflagen.
Die Statik haben wir basierend auf der Genehmigung machen lassen und der Statiker hat auch gleich zu einem Bodengutachten geraten.

Tatsächlich ist es so, daß wir als Bauherren uns unheimlich oft mit dem Bauamt "rumschlagen" musste, für Dinge, die normalerweise der Planer macht (habe ich aber erst später erfahren, bzw. hat mir der nette Mann auf dem Bauamt das gesagt). Wir sind z.B. auch zu der Dame hin, mit unserem ersten Bauplan und haben mit ihr zusammen Pläne erarbeitet, die ihr zusagen. Mein Mann hat von Hand gezeichnet, sie hat ihr ok gegeben und dann haben wir es dem Planer gegeben, damit er den Bauantrag ändern kann.

Der jetztige Planer hat uns auch gesagt, daß eigentlich der Bauherr mit dem Bauamt nicht viel am Hut hat, sondern dass alles der Planer macht. Im Nachhinein ist man immer schlauer.





Hallo Sandra,
habe eben durch Zufall von deiner misslichen Lage mitbekommen.
Ich bin durchaus in der Lage dir die Kosten für euren Keller zu kalkulieren. Ich mache das fast jeden Tag.Auch zu berücksichtigen ist die Unterfangung des Nachbargebäudes. Dieses ist eine diffizile Angelegenheit und benötigt sehr viel fachliches und handwerkliches Wissen.

Gruss Dieter N.



Wer ist denn dieser gute Fachmann?



Taucht hier ein neues Mitglied für Fachwerk.de auf?
Wäre doch gut, wenn es Euch hilft und vielleicht auch für die Plattform eine Bereicherung damit sich entwickelt.
Einfach profil anlegen und gesicht zeigen.
Andere haben da vielleicht auch noch Bedarf.

Wie steht denn der Gedanke mit dem Naturziegelkeller noch im Raum als Alternative?

Grüße zur Gesamtsituation

Udo



Naturziegelkeller



Hallo Udo,
der Naturziegelkeller ist für den Neubau von Sandra nicht die Lösung.
Ist aber Interesant dieser Natur.... keller.
Gruß Dieter



Kleider machen Leute



Hallo
… und Natur macht Naturkeller.
In diesen Ziegelkellerfertigteilen hat der Ziegel so viel zu tun, wie bei einem Ziegelsturz, den es im Baustoffhandel zu kaufen gibt.
… der Ziegel macht den Beton und den Stahl, der die Arbeit ist zum Ökoprodukt - er "verkleidet" !
Dann wird der Naturkeller noch angestrichen und abgedichtet!
Viel Erfolg beim Naturkeller - Bauen!

Bringt die Frage auch nicht weiter!

FK



@Florian



Klar kann man alles in Frage stellen!
Doch wollen wir wieder zur "Höhlendynastie" uns zurückmutieren oder doch gewissen Alternativen die Chance lassen, die sich eben abheben gegenüber Kellerlösungen aus komplett Stahlbeton, Weißer Wanne und dem anderen Zeugs?
Kommt es in Deiner Tätigkeit nicht auch hin und wieder zu Gratwanderungen, wo man entscheiden muß, Auftrag bekommen und Kompromisse machen?
Bei dieser Ziegelvariante ist es ja die fantastische klimatische Situation, die hier im Vordergrund mit steht und da ist doch der Ziegel wirklich im Vorteil und Stahl ist nur sehr gering vorhanden.
Und Abdichtung? Natürlich wird abgedichtet, sonst hätten wir ja " überdachten Swimmingpool" und eine in den gewachsenen Lehm gestochene Natursteinlösung aus der Zeit unserer Altvorderen, ist heute nicht mehr bezahlbar (zumindest von der breiten Masse nicht!!).
Ich denke, man sollte die Kirche im Dorf lassen, wo sie einmal entstanden ist und nicht unbedingt versetzen wollen.
In Sachsen gab es zwar jetzt gerade diese Lösung, doch dort war eine andere Ursache die Erklärung!!

Diskutierende Grüße

Udo



Fenster



...um Himmels Willen........
Kunststofffenster und am BESTEN Holzimitat..

in nem DMGG, nicht zu fassen,

schnell weiter scrollt,
Mechel