Bauleitplanung ohne Architekt?

18.02.2005



Hallo,
ich habe vor, ein ca. 300 Jahre altes Fachwerkhaus komplett zu sanieren und zu renovieren. Hiefür habe ich einen sehr kompetenten Architekten engagiert. Die Eingabeplanung ist nun abgeschlossen und der Architekt hat mir eine Kostenschätzung für die Sanierung gemacht. Die Kosten hierfür überschreiten jedoch erheblich meine finanziellen Möglichkeiten, d.h. ich muss an allen Ecken und Enden sparen. Der erste größere Sparefekt wäre der Architekt. Ist es möglich, vernünftig zu sanieren, auch ohne Architekt? Ich bin handwerklich nicht ungeschickt und habe auch einige Leute, die mir mit Rat und Tat zur Seite stehen würden. Ich bin mir jedoch ziemlich unsicher!



Hallo



ich habe in meiner langjährigen Tätigkeit selten einen Architekten erlebt der zum einen die Kompetenz zur Sanierung eines alten Gebäudes hat, noch der daran Interesse hatte kostenbewusste Lösung zu finden. Viele Grüße Gerd Meurer



hoppla





Ich darf mal...



... meine Standartantwort einfügen.
Hallo Georg
Das Haus verstehen, also verstehen wie es Gedacht war, und jedes Bauteil genau beschauen und lieber dreimal überlegen ob es wirklich erneuert werden muss, oder ob es restauriert werden kann.
Das macht sehr viel Arbeit, spart aber auch Geld wenn man es selbst macht.
Und wenn das Haus nun doch schon ein paar Tage länger steht, bedarf es dann eines Architekten? oder tut es auch ein erfahrener Zimmermann? von wegen der meist notwendigen Holzarbeiten.
Und wenn ein Architekt dann einen der diese Grundsätze verinhaltlicht hat.
Denn wenn das Haus erstmal komplett entkernt ist, und es evtl wie ein Neubau bewertet wird, dann wird es teuer, denke ich mal.
Gruß
Hartmut



warum komplett entkernt?







Hallo Herr Bernard
Sorry wollte keine Gerüchte in die Welt setzen, mein Gedanke ging in die Richtung das genau das oft falsch gemacht wird, nämlich erstmal alles was vorhanden ist rausreissen und dann einen Neubau draus machen.
Auch ich bin der Meinung das das nicht sein muss, sondern alles Alte was noch intakt ist drin bleiben sollte.
Gruß
Hartmut



Planung ohne Architekt



Na ja!

Gehen tut alles!

Ob es allerdings sinnvoll und nachhaltig ist??

Grüsse aus Nürnberg

Florian Kurz



Bauen ohne Architekt?



Der Architekt ist IHR Baupartner: er plant nicht nur sondern schreibt die Bauleistungen auch neutral aus und ist Ihnen bei der Vertragsgestaltung mit den Firmen behilflich. Er kontrolliert die Arbeit der Baufirmen und koordiniert einen reibungslosen Bauablauf. Das nicht alle Architekten auf Altbauten spezialisiert sein können, liegt auf der Hand. Aber deshalb auf einen Fachmann zu verzichten, halte ich für sehr gewagt und zahlt sich unterm Strich wohl kaum aus.
Freundliche Grüße aus dem Norden



Planung ohne Architekt



Dachog, warum nicht? Wenn keine Behörde im Spiel und das Haus soweit intakt. Sich klar werden was man will, zum Bauamt dies darlegen und die sagen dann schon "ne, dafür brauchense ne Genehmigung" oder " lassen Sie das weg, dann brauchen Sie keine Genehmigung". Sollten genehmigungsfähige Bauvorlagen beim Bauamt eingereicht werden müssen, dann beauftragen Sie nur für diesen Bauteil (z.B.Gaube)und auf Stundenhonorar. Dessen Höhe muß vorher vereinbart werden. Grüße ut de ole Mark.



mehr nein als ja...



Ich bin der festen Überzeugung das eigentlich die meisten grundlegenden Sanierungen nicht ohne planerische Hilfe laufen können.
Werden Sie ausschreiben und Angebotsvergleiche einholen und an jeder Stelle das Gefühl haben nicht über das Ohr gehauen zu werden?
Wissen Sie schwer wasserdichte Ausschreibungen sind?
Habne Sie die Zeit sich einen Marktüberblick über vergleichbare, aber kostengünstigere Varianten zu bestimmten Lösungen zu verschaffen?
Werden Sie kostengünstigere Lösungen in Ihrem Raumkonzept finden?
Werden Sie schnellstmögliche, sinnige Lösungsvorschläge finden, wenn die Luft am brennen ist oder mal wieder jemand Wundertüten in Ihrem Altbau geöffnet werden?
Die Liste könnte ich problemlos noch um ein paar Punkte erweitern.
Ich an ihrer Stelle würde eher den beauftragten Architekten um kostengünstigere Baulösungen, oder um eine andere Einschätzungen seines Honorars bitten, als auf ihn ganz zu verzichten. Wenn dann nur um vielleicht zu einem anderen Architekten zu wechseln, der ihr Problem bessernachvollziehen kann.
Schönen Gruß aus Leipzig von
Martin Malangeri



kostenschätzung



hallo,
ich möchte mich auf die Kostenschätzung konzentrieren:
Wie sieht diese Schätzung aus: Ist es eine Pauschalschätzung nach m²Nfl bzw. nach m² BGF und m³ BRI? Alles fein säuberlich auf DIN A4 Formblätter der DIN 276 geschrieben? Ist eine Bestandsaufnahme durchgeführt worden?
Oder ist es etwas genaueres, z.B. Kosten nach Gewerke, oder nach Bauteile.
Die erste Methode "schafft" man in einer Stunde vielleicht auch zwei. Klar dass es ungenau ist.
Für die zweite Methode brauche ich einen Tag, (manchmal mehr wenn die Sache kompliziert ist oder wenn Alternative Lösungen mit enthalten sein sollten), ist dafür je nach Bauelemente, Bauteile oder Teilgewerke detailliert. Die DIN 276 hilft sehr wenig dabei. Diese Art von Kalkulation wird dann Baubegleitend stets überprüft und ergänzt. Ich benutze dafür drei quellen: Sirados Bauelemente, Sirados Baudaten, und Baukosten von Schmitz et al. Diese Quellen werden jährlich aktualisiert. Es gibt noch andere Quellen (Heinze, Mittag, etc.). Zu dieser Kostenschätzung werden Spalten frei gelassen für Bemerkungen und für Selbstarbeiten (die wieder den Preis reduzieren). Die Fehlerquote ist geringer, aber für solch eine Arbeit braucht man einen neutraler Fachmann.
Und dann muss noch Überprüft werden ob alles so eingebaut worden ist wie geplant. Auch die Rechnungen müssen überprüft werden. In Gross-Brittanien gibt es einen speziellen Beruf dafür, der "Quantity Surveyer". Das zeigt wie wichtig diese Sparte ist.
Sie müssen sich daher im Klaren sein, was können Sie selber machen, was nicht. Und auf welche Grundlagen (Plan, Bestandsplan, Kostenschätzung) Sie sich für einen Fachmann als Begleiter entscheiden wollen oder nicht. Polemik hilft nicht sehr viel in dieser Hinsicht.
m.f.g.
J.E.hamesse



Milchmädchenrechung



Lieber Herr Dorn,
meines Erachtens machen Sie eine Milchmädchenrechnung, wenn Sie denken daß Sie Geld sparen, wenn Sie den Bau ohne Architekten und mindestens genauso schlimm ohne Statiker durchführen können.
Sie müssen sich darüber im klaren sein, daß Sie sich, ab dem Zeitpunkt ab dem Sie alles selber machen wollen oder die Ausführung den Firmen überlassen auf sehr glattes Eis begeben. Zum einem ist es nicht sehr wahrscheinlich, daß Sie z.B. die günstigsten Reparaturmaßnahmen wählen, zum anderen überlassen Sie den Firmen die Ausführung und haben überhaupt keine Kontrolle mehr ob die Lösung auch wirtschaftlich sind. Wenn Ihr Gebäude vielleicht auch noch ein Denkmal ist oder im Bereich eines denkmalgeschützten Ensembles ist sind außerdem Fehler beim denkmalgerechten Umgang und Ärger mit Behörden vorprogrammiert. Sind Sie doch froh daß Sie einen guten Architekten haben.Viele Grüße aus Ostunterfranken
Johann Müller



@Florian Kurz



Ich habe mal Ihre Eintrag mit in diesen Beitrag genommen

Hallo Herr Meurer
Habe gerade Ihren Beitrag über "kompetente Architekten" gelesen! Wieviele Architekten kennen Sie denn? Ist das wirklich so mit der Kompetenz??
mfG
Florian Kurz

Wenn ich aus meiner persönlichen Erfahrung schöpfe, dann darf ich das schreiben ohne den Architekten im Forum auf die Füße zu treten, oder??. Ich lese hier im Forum und das jetzt schon seit Jahren Beiträge von Architekten mit denen ich bisher keinen Kontakt hatte. Auf meinen Baustellen und das sind einige im Bereich Denkmalpflege und Öko-Bau habe ich keinen kennengelernt der den Bauherren die behutsame Sanierung nahe legen konnte, der die bauphysikalischen Zusammenhänge eines alten Hauses verstand, und der versuchte kostenbewusst zu arbeiten.
Viele Grüße Gerd Meurer



kostengerechte Planung



Am Anfang jeder Sanierungsplanung steht bei uns ein Gespräch mit den Bauherren über Investitionsrahmen und Bauwünsche. Meistens paßt das nicht ganz zusammen und muß korrigiert werden. Dies sollte jedoch nicht auf Kosten der Qualität erfolgen!

Der gesamte Planungsprozess erfolgt bei unseren BV immer mit Bezug auf den Kostenrahmen. Zu jedem Zeitpunkt kann reagiert werden, z.B. können weniger wichtige Arbeiten zurückgestellt oder alternative Ausführungen gewählt werden. Dieses Kostenmanagement begleitet unsere Leistung bis zur Fertigstellung. Schließlich ist die Einhaltung der geplanten Bausumme ein wesentlicher Bestandteil der Investitionsentscheidung und damit der Beauftragung des Architekten.

Bei Bauvorhaben mit sehr knappen Mitteln vereinbaren wir mitunter nach der Genehmigungsplanung lediglich eine Beratung auf Abruf nach Stundenaufwand. Damit kann bei kritischen Punkten eingegriffen bzw. ein paar Details geliefert werden etc. Wir hatten schon BV, wo das ziemlich gut geklappt hat, selbst im überregionalen Bereich. Dabei hängt es in erster Linie vom Geschick der Bauherren ab, die Beratung des Architekten zum richtigen Zeitpunkt abzufordern. Die Verantwortung des Architekten ist bei einer solchen Regelung natürlich sehr gering.

Rudolph Koehler



John Ruskin läßt grüßen



Hallo,
ich habe keine große Zeit und Lust alle vorherigen Antworten zu lesen, das Thema ist müßig. Also, auch auf die Gefahr hin, daß ein Vorredener (oder besser -schreiber) sich schon dahingehend geäußert hat: wenn ein Architekt aus dem alten Haus einen Neubau macht, dann ist es wohl der falsche Architekt. Hat er Ihre Vorstellungen und Vorgaben nicht oder unzureichend berücksichtigt, so hat er sein Planungsziel verfehlt, somit den Vertrag nicht erfüllt und seinen Honoraranspruch verwirkt. Am besten bauen Sie ohne einen Architekten, der verjubelt Ihr sauer verdientes Geld eh´ nur mit blonden Miezen beim Champagnerfrühstück. Und wenn Sie doch einen Architekten um Rat fragen, nehmen Sie den billigsten, den Sie kriegen können - nur so haben Sie die Gewißheit, daß sich Ihr Vertragspartner auch wirklich für die Realisierung Ihres Lebenstraumes einsetzt. Schlechte Erfahrungen hin oder her - denkt eigentlich irgendjemand hier ernsthaft, daß mehr oder weniger qualifizierte Handwerker oder Bauunternehmer einen guten Architekten ersetzen können? Ergänzen, ja. Ersetzen? Nie. Die "Urkunde" "Restaurator im Handwerk" oder "Fachhandwerker in der Denkmalpflege" kann sich jeder über´s Sofa nageln, der einen 4 bis 8 Tage Kurs absolviert. Glauben Sie nicht? "Holznagel", Heft 01/2005, Seite 64 rechts unten. Leider findet John Ruskin immer seltener Beachtung: Es ist unklug, zuviel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zuwenig zu bezahlen. Wenn Sie zuviel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn Sie dagegen zuwenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann.
Und ganz zum Schluß noch ein Klugschiß vom Architekten: Die Bauleitplanung ist das wichtigste Instrument der Stadtplanung. Sie hat die Aufgabe die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu steuern. Rechtsgrundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB) Die Bauleitplanung ist zweistufig aufgebaut. Der Flächennutzungsplan ist der sogenannte vorbereitende Bauleitplan. In ihm ist für das gesamte Gemeindegebiet die beabsichtigte Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen. Der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines Grundstücks. Er ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Schade, die letzten 10 Minuten hätte ich auch in einen guten Zeit-Artikel inverstieren können....



Nachfrage



Guten Tag Herr Dorn, wie ist Ihre Sache ausgegangen?

Hat ihr Architekt weiter helfen können? Gruß