Angemessenheit des Architekten-Honorars.

06.06.2018 hedoda



Hallo Community,

ich bin neu hier und habe mich nach einer längeren Phase als Leser dieses Forums dazu entschlossen, mich anzumelden. Ich bin Eigentümer einer 130 Jahre alten Hofreite, dessen ehemalige Pferdestallung ich ausbauen möchte. Ich habe dazu einen Architekten beauftragt, der eine Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung und Kostenplanung durchgeführt hat.

Grobe Eckdaten:
20 mal 10 Meter Fläche, 1. OG vollständig Wohnfläche, EG 50 qm Eingangsbereich mit Kellerräumen.

Soweit so gut. Nach einer ersten Kostenermittlung, schlüsselfertiges Bauen ohne Eigenleistung, standen 400.000 Eu Baukosten für die Durchführung des Umbaues im Rahmen der Kostenermittelung im Raum.

Durch Hinzuziehung, Vergleichsangebote, Gespräche mit erfahrenen Handwerkern aus dem persönlichen Umfeld und weiterer Dienstleister konnten durch mich eine Summe von 300.000 Eu Baukosten inkl. Steuern als "realistischere" Baukosten ermittelt werden, die auch für das weitere Vorhaben bescheinigt wurden (für Bankgespräche etc.). Insofern war die beauftrage Kostenschätzung des Architekten für uns nutzlos. Vielmehr diente diese eher als Festlegung einer Obergrenze für das Vorhaben, wenn der Bauherr selbst nichts macht.

Ich habe mittlerweile die Baugenehmigung und habe zur Planung des weiteren Vorgehens und zum Überdenken des Ganzen einen "Baustop" eingelegt.

Insbesondere die Baunebenkosten bereiten mir starke Kopfschmerzen. Diese gliedern sich aktuell wie folgt:

1. Architektenkosten für Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung: 12.000 inkl. Steuern
2. Architektenkosten für Ausführungsplanung: 10.000 inkl. Steuern
3. Bauüberwachung, reduziert auf Bauleitung i.S.d. HBO: 6.000 inkl. Steuern
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Architektenkosten somit bis zum Ende ca. 28.000 inkl. Steuern

Dabei wurde durch den Archtekten keine LP6: Vorbereitung der Vergabe, einschließlich Ermitteln der Mengen und Aufstellen von Leistungsverzeichnissen (LV) sowie keine LP7: Mitwirkung bei der Vergabe inklusive Kostenanschlag durchgeführt.

Das Architektenhonorar liegt in unserem Fall also - trotz einer Reduzierung des Leistungsumfanges sowie bei der Bauüberwachung - bei über 10 % der Baukosten.

Mir ist klar dass eine genaue Analyse der Zahlen nicht möglich ist. Kann man vieleicht trotzdem sagen, ob diese Zahlen denn so akzeptabel sind oder ob wir für vlt. das Gespräch mit einem anderen Architekt für die Ausführugnsplanung und Bauleitung suchen sollten?

Hinzukommen noch Vermesser, Statiker, ENEV-Nachweiß, die auch etwa 10.000 eu inkl. Steuern gekostet haben.

Vieleicht bin ich weltfremd, aber ist es normal dass man also knapp 40.000 eu inkl. Steuern zahlen "muss", bevor auch nur ein Stein bewegt wurde?

Ich freue mich über offene Worte, da meine Motivation aktuell im Keller steckt.

Vielen Dank,
liebe Grüße,
Michael.



Architektenhonorar



Damit ein Stein bewegt werden kann, ist eine genehmigungsfähige Planung notwendig. Dafür wird der Architekt bezahlt.

Als anrechenbare Kosten des BV nach der HOAI werden in der Kostenrechnung des Architekten die Einheitspreise (EP) angesetzt, die er jährlich aktualisiert als statistische Kostenkennwerte vom BKI (Baukosteninformationsdienst der Architektenkammern) erhält. Der Architekt sollte Ihnen die Honorarberechnung nach der HOAI transparent gestalten. Meine Rechnung für ein derartiges Bauvorhaben (Hofreite, eventuell Denkmalschutz) würde lauten:
- Baukosten, brutto : € 400.000
- anrechenbare Baukosten, netto : € 336.000
- Honorarzone : 3 (Wohngebäude
- Honorarsatz : mindestens Mittelsatz, eventuell auch 3/4 Satz bei komplexen Zusammenhängen
- Umbauzuschlag : 25% (bei Denkmalschutz 28%), bei Bauen im Bestand
- beauftragte Leistungsphasen : 1-5
- Nebenkosten: 6%
- MwSt. 19%

Diese Werte in den online HOAI-Rechner eingegeben : brutto Architektenhonorar € 40.632 + pauschal € 6.000 für verminderte Leistungen der Lph 8 (Bauleitung) = Gesamthonorar € 46.632.

Sonderkonditionen, die der Bauherr auf Materia
Beim Bauen im Bestand summieren sich alle Baunebenkosten (Kostengruppe 700: Architekt, Statiker, Bodengutachter, Vermesser, sonstige Fachingenieure, behördliche Gebühren)) i.d.R. auf 22-25% der Brutto-Gesamtbaukosten auf, in Ihrem Falle also ca. € 88.000 - 100.000..

Das sollte Ihnen Ihr Architekt genau so erklären können



Vielen Dank,



...schonmal für die schnelle und kompetente Antwort.

Vieleicht haben mich die Rückmeldungen aus meinem Freundeskreis etwas zu stark irritiert; so entsteht bei Personen, die neu bauen lassen oder neu bauen oft ein überraschtes Gesicht, wenn ich meine Architektenkosten schildere. Ich krieg dann zu hören, dass das viel zu teuer sei.

An welchen Stellen des Honorars hat denn der Bauherr überhaupt die Möglichkeit, Kosten zu senken?

1. Kann die Ausführungsplanung beispielsweise auf ein Grundrepertoire reduziert werden?
2. Oder kann die Bauüberwachung auf das "bloße" (mir sind die Auswirkungen der Unterschrift bewusst, insbesondere der Haftungsübergang) Unterschreiben der Amtsdikumente reduziert werden?
3. Oder kann beide Leistungen u.U. nur bis zur Rohbaufertigstellung beauftragen?

Wenn ich das richtig sehe besteht die Möglichkeit einen Bauunternehmen zu finden, der die Ausführungsplanugn und die Überwachung gleich mitmacht. Dies ist jedoch im Bestand deutlich schwieriger, als im Neubau, so mein Eindruck.

Lieben Dank.



Kosten



Aus dem, was ich in meinem Umfeld und auch bei mir immer wieder feststell(t)e....das, was anfangs grob auf dem Papier steht, passt am Ende doch ganz gut. Oftmals verschätzt man sich in vielen Dingen als Laie...man kennt gewisse Dinge gar nicht, schaut im Internet nach dem günstigsten Preis für das Material und am Ende kommen gefühlte 1000 Kleinigkeiten dazu.

Bei dem Vorhaben brauchst Du jemanden, der diese Phasen überwacht, der die Ausschreibungen macht und vor allem vergleichen kann und auch deren Durchführung überwacht...wie viele Bauleute habe ich gesehen, die das, was sie angefragt haben und das was sie angeboten bekamen, gar nicht von einander unterscheiden konnten...
Wie viele Dinge habe ich gesehen, die durch falsche Planung/Vergabe dann nochmal gemacht werden mussten...

Was bringt es Dir, hier und da und dort zu sparen, wenn Du dann am Ende 1 Jahr länger baust, Dir die Freizeit opferst, Ärger mit der Familie einhandelst und am Ende dann Mieteinnahmen erst 1 Jahr später fließen können?

Ich habe sehr sehr viel allein gemacht...gelesen...geplant...mich hinein gedacht...allein das Lesen/Verstehen/Hineindenken erfordert Zeit und Geduld, die man aufbringen muss.

Und - nicht zu vergessen...bei den Banken einen Nachtrag aushandeln ist hin und wieder nicht einfach - vorher wäre das oft einfacher gewesen.



Ausführung und Überwachung



Diese beiden Themen würde ich NIEMALS in eine Hand geben...der eine überarbeitet, der andere muss überwachen!!!!



Planung und Kosten



passen nach meiner Meinung nicht zusammen.
Oder ist mein Planer hier aus dem Discount? Der berechnet nach Stunden und hat dann beim Kaffee noch gute Vorschläge.
Wenn ein Pauschalangebot abgegeben wird, dann ist der Weg offen, damit das Geld fliest, ohne genaue Kontrolle.
Ich würde NIE alles pauschal und von einem machen lassen.
Wobei ich ganz klar schreibe: nicht alle Architekten sind schlecht und wollen nur Geld abziehen. Aber wenn man wie ich seit fast 20 Jahren renoviert, dann lernt man und bezahlt auch leider viel Lehrgeld.
Ich würde mir ein zusätzliches Angebot / Gutachten von einem anderen Architekten bzw qualifizierten Handwerkern einholen. Denn auch der Betrag kommt mir sehr hoch vor, das ist aber nur meine Meinung.
Viel Erfolg

Klaus



Da versteht man Bauträger-Lösungen und Neubau ... und wie deutsche EFH in den 60ern gebaut werden konnten



Wenn man die Kosten auf mehrere Bauten verteilt ... oder nur die Immobilienblase mit Negativzins den Negativnutzen von EnEV und sonstigem Schwachsinn kompensiert.

Vielleicht ist dabei auch wie bei Hebammen die Berufshaftpflicht schuld.

Oder die Intelligenzbefreiung der Politik, die meint, dass Leistungsempfänger das demographische Problem lösen ... oder Kostenfresser Energie sparen.