Ameisen, feuchter Keller, feuchte Wände, undichte Fassade




Hallo liebes Forum,

ich habe mich hier angemeldet, nachdem ich in den letzten Tagen bei meiner Internetrecherche immer wieder in diesem Forum gelandet bin.

Ich habe mir ein Zweifamilienhaus aus Klinker/Backstein mit Anbau (Treppenhaus um 1970 und alter Scheune und Stall) gekauft. Das Treppenhaus wurde nachträglich zwischen das Haupthaus und die Scheune gesetzt.

Bei der Besichtigung wurde vom Makler darauf hingewiesen, dass das Haus einen feuchten Keller hat und eine Drainage gelegt werden müsste. In dem 1970 angebauten Treppenhaus, welches auch zum Keller führt, dringt von einer Seite her Wasser ein, das die Wände im Treppenhaus hochzieht. Im Keller selbst sind Abplatzungen des Putzes an Wand und Decke zu sehen, Ausblühungen, rostige Stahlträger und ein Loch mit Wasser, worin sich eine (kaputte) Pumpe befindet, die eindringendes Wasser eigentlich abpumpen sollte. Hinzu kommt, dass beim Bau des Hauses die beiden Kellerräume, die direkt an das neue Treppenhaus anliegen würden, wieder zugeschüttet wurden.

Im Erdgeschoss (über den zugeschütteten Kellerräumen) roch es bei der Besichtigung leicht feucht und moderig. Der Makler sagte mir damals, dass die untere Wohnung seit einem halben Jahr leer stehe und nicht beheizt war. Als wir die Wände im westlichen Zimmer mit einem Feuchtigkeitsmesser prüften, war sie zwar feucht, aber nicht alarmierend feucht, was wir darauf schoben, dass nicht geheizt war.

In den Ecken einiger Räume im Untergeschoss sowie auch im Obergeschoss fanden wir an den Fußleisten kleine Häufchen mit Putz und Styroporkügelchen, was uns irgendwie seltsam vorkam. Auf mehrmalige Nachfrage hin sagte uns der Makler, dass an diesen Stellen einfach etwas Putz abgerieselt sei.

Auch unserem Baufachmann ist an dieser Stelle bei der zweiten Besichtigung nichts aufgefallen.

Nun haben wir den Schlüssel schon vor der Übergabe bekommen und haben festgestellt, dass wir auf der Westseite im Untergeschoss ein MASSIVES Ameisenproblem haben. Als wir einen alten Nachtspeicherofen von der Wand abrückten, strömten uns aus der Wand 10.000ende Ameisen entgegen. Nachdem wir die Fußleisten demontiert und den Teppich am Rand entfernt hatten, wurde uns das Ausmaß klar: an den Stellen, an denen die merkwürdigen Häufchen lagen, wüten Ameisen.
Im Zuge dessen haben wir uns die Hauswand von außen angesehen und haben festgestellt, dass der Sandputz in den Fugen zwischen den Klinkersteinen an vielen Stellen löchrig und bröselig ist und dass hier Ameisen ein- und ausmarschieren. Hinzu kommt, dass an dieser WESTseite natürlich durch die Löcher in den Fugen Wasser eindringt.

Bei der Inspektion des Obergeschosses stellten wir fest, dass die Ameisen bis die westlichen Räume im 1. Stock vorgedrungen sind. Die Fußböden bzw. Zwischendecken konnten wir noch nicht öffnen, da das Haus noch nicht richtig übergeben ist und der Noch-Besitzer noch nicht möchte, dass wir den Boden öffnen.

Auf dem Dachboden haben wir nun noch zwei Wespennester gefunden, an der Stelle am westlichen Dach dringen die Wespen ein, durch die defekte Stelle am Dach ist der Balkon feucht, etc…

Jetzt ist die Frage, ob die genannte Probleme alle zusammenhängen? Wir haben die Ameisen bestimmen lassen, es handelt sich um die Art Lasius emarginatus, die feuchtes Baumaterial ausnutzt, um dort zu nisten. An der Nordwand, an der Drainage gemacht werden soll, zeigt sich der Boden etwas unterspült, an der Wand erkennt man im Boden noch altes Styropor und einen Bitumenanstrich. Jetzt ist die Frage, ob der feuchte Keller von einer alten, defekten Drainage herrührt, vom Grundwasser (leichte Hanglage), von den zugeschütteten Kellerräumen, vom nachträglich angebauten Treppenhaus. Und was nun zuerst tun? Drainage legen, Fugen sanieren, Ameisen bekämpfen, Kellerräume ausschachten? Eigentlich dachten wir, wir lassen eine Drainage Verlegen und können einziehen und nun wird es immer mehr und mehr, was gemacht werden muss. Und natürlich haben wir die finanziellen Mittel für die zusätzlichen Maßnahmen in kleinster Weise eingeplant.

Kann man noch irgendwie Makler oder Verkäufer für Falschauskünfte belangen? Sind das Schäden, die uns hätten gesagt werden müssen? Die Ameisen waren zum Zeitpunkt der Besichtigung (März/April) noch nicht aktiv… Fragen über Fragen. Wir freuen uns über alle Tipps, Hinweise und Ratschläge!
Vielen lieben Dank!



Hauskauf mit Mängeln



Wie alt ist denn das Gebäude?
Es wird ja nicht alles aus den 70 ern stammen?

Insgesamt hört es sich noch nach relativ üblichen Mägeln an, wie sie bei älteren Gebäuden vorkommen können.

Verkäufer und Makler sind keine Bauspezialisten und normalerweise nur dann haftbar zu machen wenn sie bekannte Mängel verschweigen-
aber nur wenn ihr ausdrücklich nach Mängeln fragt.

Von sich aus muß niemand auf Mängel hinweisen.

Zugeschüttete Keller freizulegen wird günstig sein um die Austrocknung benachbarter Räume zu ermöglichen.

Feuchte Keller an sich sind nur ein Problem wenn eine andere Nutzung geplant ist.
Inwieweit angerostete Stahlträger statisch bedenklich sind läßt sich nur vor Ort feststellen.
Ameisen und Löcher in mineralischen Baustoffen lassen sich normalerweise relativ leicht beseitigen- muß man sehen.

Wo in NRW seid ihr denn?
Das sollte sich jemand ansehen, der auch Details sieht und günstige sinnvolle Sanierungsmöglichkeiten vorschlagen kann.
Bilder u weitere Infos ggf an meine Emailadresse schicken, ich kann dann weitere Infos dazu geben

Andreas Teich





Guten Abend Andreas,

vielen Dank für deine Nachricht.

Irgendwie ist die Info wohl untergegangen. Das Haus ist von 1900. Der Anbau erfolgte ca. 1970. Dabei wurde ein Treppenhaus zwischen Stall und Haupthaus gebaut.

- im Treppenhaus dringt laut Makler Wasser ein (wir haben bei den letzen starken Regenfällen nichts feststellen können)
-Treppenhaus weist bereits Bauschäden auf (stand hier Wasser?)
- die Fugen zwischen den Backsteinen sind schon stark beschädigt.
- ein Balkon ist auch von Wasser beschädigt (auch Anbau 1970)

Wir haben heute in dem feuchten Zimmer im EG den Boden geöffnet und unter den Bodenplatten noch die originalen Dielen gefunden. An der Außenwand waren die Dielen feucht und ließen sich aufbrechen. Darunter befindet sich… Erde! Wir haben ein wenig gegraben und unsere Vermutung ist, dass man sich direkt bis in den zugeschütteten Kellerraum durchgraben kann.
Wir haben auf unserem Profil eben ein Album erstellt, dort habe ich auch ein Foto vom Boden eingestellt.

In der Küche im OG haben wir auch die Fliesen geöffnet und darunter ein Massaker aus Styroporschnipseln gefunden. Da haben die Ameisen ganze Arbeit getan. Was aber beruhigend ist, dass der Balken der Zwischendecke auf den ersten Blick noch ganz ok aussieht.
Auch hier ein Bild in unserem Album.

Wir wären total dankbar, wenn sich jemand mal unsere Bilder ansieht (ich habe auch die originalen Grundrisse hochgeladen) und evt. eine Meinung dazu abgibt! Wenn Bedarf ist, können wir gern noch mehr Bilder hochladen, wir haben auch Lagekarten des Hauses, etc.

Das Haus steht in Niedersachsen, grob zwischen Hannover und Braunschweig (Hildesheim).

Vielen lieben Dank und liebe Grüße
Veronika



Altbau-Sanierung, Begutachtung



Hallo Veronika
Bei einem komplexeren umfangreicheren Objekt wie eurem Gebäude würde ich erst einmal einen Plan machen mit Angabe der Reihenfolge nach Dringlichkeit der vorzunehmenden Arbeiten.
Zuerst Feuchtigkeit vom Bau abhalten,
also defekte Dachziegel reparieren, Dachentwässerung kontrollieren,
Abwasserleitungen und sonstige Wasserleitungen kontrollieren.
Wasserloch im Keller auspumpen und sehen woher Wasser nachfließt und wie schnell.
Dann ggf eine trockenlaufsichere Automatik Pumpe hineinstellen.
Beim Wasserschacht draußen überprüfen von welchen Stellen Wasser hineinläuft und wohin es abfließt.

Wie ist der Balkon unterstützt?
Hat er Gefälle nach außen und eine Entwässerung?
Sind unter dem Balkon Feuchtigkeits- oder Putzschäden feststellbar?

Wieweit sind die Stahlträger der Kellerdecke angegriffen?
ZB mit Schraubenzieher oder spitzem Hammer lose Rostschichten entfernen bis festes Metall kommt- auch die Auflagerpunkte in der Wand überprüfen. Das müßte dann ein Fachmann beurteilen wenn stärkere Schäden vorliegen.
Ggf mittig im Raum quer zu den alten Trägern einen neuen daruntersetzen.
Die gibt's ggf vom Schrott oder Abruchfimen relativ günstig.

Den Dielenboden besser ganz entfernen wenn Randbereiche schon geschädigt sind.
Ggf die verfüllten Kellerräume darunter freilegen- entweder mit kleinem Bagger oder Förderband für den Materialtransport nach draußen oder viele Helfer.
Die freigelegten Kellerräume benötigen dann Türöffnungen und Querbelüftungsmöglichkeiten- ggf kleinen Ventilator installieren.

Dann Decke herstellen je nach Befund und Möglichkeit.

Was ihr zuerst fertigmacht hängt dann von euren Bedürfnissen ab.

Die Ziegelwände würde ich mit Hochdruckreiniger von losem Material, Grünzeug etc befreien, dann mit entsprechendem Kalkmörtel verfugen.

Styropor etc im Innenbereich komplett entfernen, alle Löcher zuputzen sodass keine Insekten etc mehr eindringen können.

Dann müßt ihr euch natürlich überlegen wie die zukünftige Nutzung, Raumverteilung, Bäder, Küche etc ggf geändert werden muß.

Soll gedämmt werden?
Welche Wärmeabgabe, zB Heizkörper, Wandheizung?
Wie geschieht die Wärmeerzeugung, Heizmaterial?
Wärmepumpe, Holz, Gas etc?

Fenster-Türenerneuerung?
Dachdämmung?
Elektroinstallation?

-Zuerst sorgfältig planen
-Dann die Statik betreffende Arbeiten vornehmen
-Dann alles durchführen was Abriß Staub und Dreck verursacht.
-Abwasserleitungen

Möglichst zuerst obere Stockwerke fertigstellen, dann die tieferen, damit kein Materialtransport durch fertig sanierte Räume stattfinden muß.

Du kannst noch Bilder vom Gebäude außen machen und vom Balkon von außen.

Das ist jetzt nur ein ganz grober Abriß- das kann im Grunde nur vor Ort beurteilt werden.
Grundsätzliche Möglichkeiten findet man unter 'Suche' hier im Forum.

Was bei Euch aber am Besten paßt, Beurteilung der Substanz, sinnvolle und günstige Sanierungsvarianten und Möglichkeiten zur günstigen Raumaufteilung, Leitungsführungen, Dämmmöglichkeiten Heizsystem etc
verlangt dann viel mehr Informationen und Austausch.

Wollt ihr auch selber bei der Sanierung tätig werden ?

Andreas Teichä



Was steht denn...



dazu im Kaufvertrag? Üblicherweise versichert der Verkäufer, ihm bekannte Schäden anzugeben.

Den Ameisenbefall kann er nicht übersehen haben, da er wohl kaum neu sein wird. Wie das freilich juristisch einzusortieren wäre, will ich nicht mutmaßen.

Grüße

Thomas