altes Haus geerbt...was nun?!

16.09.2015



Ich bin etwas überfordert, da ich nicht weiss wie weitermachen.
Wir wohnen seit Jahren in einem renovierungsbedürftigen Haus, was ich nun geerbt habe.
Egal wen ich Frage, bekomme ich andere Auskünfte. Die einen meinen zuerst Gutachter, andere meinen Zimmermann und dann isolieren.
Jedenfalls sind einige Balken in schlechtem Zustand und die Fassade muss dringend erneuert werden.

Was wäre euer Tip, an ein Paar was vollkommen ahnungslos in solchen Dingen ist, was nun als erstes gemacht werden muss?
Und könnt ihr evtl. wen empfehlen?

Grüssle Jutta



Wie vorgehen?



Kaum generell zu sagen wenn so wenig Infos vorliegen.
Bilder sind immer hilfreich.
Gibt's Denkmalschutzauflagen?
Hat es eine erhaltenswerte Sichtfassade?
Ist das Dach dicht und ist die Entwässerung etc ok?
Wollt ihr den Wohn- und Dämmstandard verbessern oder genügt's euch wie es ist?
Gibt's sichtbare statische Mängel oder auch Feuchteschäden am Fachwerk, Dachkonstruktion ?
Nach Beantwortung läßt sich evt mehr beitragen
Andreas Teich



Herangehensweise



Hallo Frau "Jutta",

klar ist es doch nun mal so, wenn sie fünf leute fragen, haben sie am Ende vielleicht sogar sieben oder acht verschiedene Antworten.
Aus meiner langjährigen Erfahrung heraus urteilend, kann ich ihnen nur dazu raten, einen unabhängigen und kompetenten Fachmann sich zu Rate ziehen (Baubiologe, auch Architekt u.U.), der Ihnen ihre Substanz analysiert und aus Ihren Ansprüchen und Budgetverfügungen die Machbarkeiten und Herangehensweisen aufzeigt.
Klar, es wird immer verschiedene wege geben, aber unter dem Strich müssen sie dem Gebäude und auch Ihnen nachhaltig Rechnung tragen und sinnvoll sein.
Viele Handwerker sind leider nicht mehr fähig, Wichtiges von Unwichtigem zu trennen und sind den vielen modernen Materialien verfallen und wittern dahingehend auch ihren Auftrag natürlich.
Es fehlt teilweise an fundierter Sachkenntnis für Altbausubstanz und das Feingefühl für bauliche Sensibilität.
Keinen jetzt hier verurteilend zu nahe zu treten, aber die täglichen Situationen im Alltag unseres Tun und Handelns zeigen dies massiv auf mittlerweile.

Wenn Bedarf ist, stehe ich ihnen auch gern zu einen telefonischen Gespräch zur Verfügung.

Noch einen schönen Tag jetzt wünschend und viel positiven Erfolg bei ihren weiteren Recherchen,

Udo Mühle



Vorgehensweise



Auch ich empfehle Ihnen, zunächst von einem unabhängigen Gutachter = Architekt in einem ersten Gespräch mit Objektbegehung den allgemeinen Erhaltungszustand und den auf jeden Fall notwendigen Sanierungs- und Instandsetzungsumfang annähernd einschätzen zu lassen.

Mit diesem Architekten können Sie dann auch die gewünschten Modernisierungsstandard besprechen und Ihre Wünsche zu Grundrissveränderungen, Um- oder Ausbaumaßnahme, die statisch relevant werden können.

Eine solche Sanierung ist anspruchsvoll und komplex. Sie muß aus einer Hand geplant und durchgeführt werden. Ich rate Ihnen auf Jeden Fall auch sehr ausdrücklich davaon ab, eine Sanierung nur mit unkoordinierten Handwerkerleistungen durchführen zu lassen, die Sie selbst von der Qualität und der Quantität (Aufmaß, Rechnunsgkontrolle, Gewährleistung) nicht beurteilen können.

Wie Udo Mühle bereits schrieb, kann man sinngemäß auch dem dt. Handwerker/Meister in keinem Falle blind vertrauen (... von Ausnahmen einmal abgesehen, aber sehr selten zu finden ...)

Nutzen Sie die Suchfunktion auf dieser Seite und recherchieren Sie unter Ihrer PLZ, welche Architekten in Ihrer Region zu finden sind. Oder Sie kontaktieren die IG Bauernhaus. Sie können auch bei der Unteren Denkmalbehörde einmal anfragen, welche Architekten für eine FW-Sanierung empfohlen werden können. Oder Sie recherchieren im Internet nach Architekten. Über die Landes Architektenkammer können Sie ebenfalls Architekten in Ihrem PLZ-Bereich finden.



Zustimmung



So wie Herr Pickartz, würde ich es auch empfehlen.
Oder halt über generelle Empfehlung von Fachhandwerkern und dazu aber dann noch bemerkt, sich auch mal mit einigen Projekten dieser Empfehlungen vertraut machen und deren Besitzer kontaktieren und abfragen.

FG



Antwort



Danke für die Tips. Ich sehe ihr seid auch der Meinung, dass wir zuerst einmal einen unabhängigen Sachverständigen brauchen.

Zu den Fragen von Herrn Teich:
Es gibt weder Denkmalschutzauflagen, noch eine erhaltenswerte Sichtfassade.
Das Dach ist noch in gutem Zustand und dicht. Entwässerung...hmm..meinen sie damit Dachrinnen? Sorry für die Frage, aber wie gesagt, hab keinen Plan von sowas und mein Partner leider genauso wenig.

Und ja, wir wollen den Dämmstandard verbessern, da das Haus bisher ohne Dämmung ist.
Da ist nun ebenfalls die Frage welches Material verwenden?!

Und ja, es gibt Feuchteschäden an den Balken. Die müssen teilweise sicherlich komplett erneuert werden.

Ich hab euch mal Bilder von den schlimmsten Stellen der Balken gemacht. Dort wurde der Putz abgeschlagen, um nachzusehen.
http://img.webme.com/pic/o/of-neverland/DSC_2904.JPG
http://img.webme.com/pic/o/of-neverland/DSC_2905.JPG
http://img.webme.com/pic/o/of-neverland/DSC_2906.JPG
http://img.webme.com/pic/o/of-neverland/DSC_2907.JPG
http://img.webme.com/pic/o/of-neverland/DSC_2910.JPG

Grüssle Jutta, die gern gedutzt werden darf



Finanzen ?



Hmm, morsches Fachwerk, aussen aufgesetzte Fensterläden, kein Schmuckstück... Balken ersetzen ist aufwendig, da dabei innen und aussen der Putz weg muss.

Fassade kann man punktuell erneuern - wenn der Putz grossflächig ersetzt wird, muss nach EnEv gedämmt werden. Und das macht wenig Sinn wenn die Balken darunter mürbe sind.

Ich würde einen Schritt zurücktreten, und erst mal abschätzen -

Was wäre das Haus wert wenn es fachgerecht renoviert ist ? Was würde die Renovation kosten ? Ist das Haus "gut geschnitten" ?

Was würde ein gut gestalteter Neubau kosten, und was wäre er an dieser Lage wert ?

Wie lange kann man in diesem Haus wohnen bis es "nicht mehr geht" ? Also nur das absolute Minimum machen. Sind die Heizkosten erträglich ? Muss die Heizung demnächst ersetzt werden ?



genügsam



Muss sagen, dass mich z.B. sowas wie die aussen aufgesetzten Fensterläden nun gar nicht stört. Wir möchten auch kein Schmuckstück daraus machen, sondern lediglich das Haus soweit herrichten, dass es nicht weiter kaputt geht und eben nicht mehr gammlig wirkt.

Es jetzt, in diesem Zustand zu verkaufen oder gar abreissen und Neubau ist uns eindeutig zuviel an Kosten, bzw. es würde sich kaum verkaufen lassen, da wir in einem kleinen Dorf leben.

Welches Dämmmaterial würdet ihr denn empfehlen für so ein Haus?
Und wieso muss es nach EnEV gedämmt werden? Ist das inzwischen gesetzlich vorgeschrieben? Das gilt doch nur wenn man Zuschüsse möchte, oder?

Heizung ist im unteren Stockwerk mit Nachtspeicheröfen und oben haben wir einen Holzofen.
Früher oder später, wird also schon auch ne Heizungsanlage fällig werden.

Vom Schnitt find ich das Haus nicht schlecht. Es kann mit kleinem finanziellen Aufwand, ein 2 Familienhaus daraus gemacht werden, was wir irgendwann auch mal machen möchten.



Altbau-Sanierung und Dämmung



Hallo Jutta,
du kannst Fotos von allen Außen-Seiten machen, ggf von sonstigen Schäden und evt Pläne einstellen dann läßt sich mehr dazu sagen.
Welche Energieverbräuche hattet ihr bisher?
Wie groß ist die Wohnfläche?
Wie alt ist das Gebäude?
Könnt ihr auch selber Arbeiten übernehmen?

Ggf an meine hinterlegte Adresse mailen

Andreas Teich