Altbauwohnung kaufen: Wirtschaftliche und andere Fragen

05.09.2007



Hallo, ich beabsichtige in den nächsten Monaten mir eine Altbauwohnung in einer Zwangsversteigerung als Anlagemöglichkeit zu kaufen. Ich habe mich bisher auf den Wohnungstyp Altbau bis 1925 und ein gewisses innenstadtnahes Viertel festgelegt, von dem ich denke, dass in Zukunft hier noch Wertsteigerungen zu erwarten sind. Einige Gutachten habe ich schon eingesehen und nun frage ich mich aber, wo man seine Gebote einpendeln lassen sollte.

In Gutachten ist oft von "Restnutzungsdauer" die Rede. Es wird angenommen, das ein Gebäude 100 Jahre hält und dann zusammenfällt?!? Sind nach 100 Jahren typischerweise besondere Investitionen nötig?

Was sind typische Bauschäden an Mehrfamilienhäusern aus der Zeit um 1900?

Hat jemand noch Tipps für mich?



Altbauwohnung



Guten Tag,

es ist halt schnell und viel gebaut worden um die Jahrhundertwende. Dementsprechend wurde auch gepfuscht. Aber viel entscheidender: für wen und mit welchem Anspruch ? Neben repräsentativen Bürgerhäusern finden sich auch einfache und einfachste Arbeiterwohnungen.
Auch wichtig: Was ist in der Zwischenzeit gemacht worden ? Hatte das Haus Kriegsschäden ?

So pauschal läßt sich das alles nicht beantworten, anschauen und nachfragen !
Im Zweifel nehmen Sie einen erfahrenen Architekten / Bauing./ Handwerker mit.

Grüße





Hallo Carsten!

"In Gutachten ist oft von "Restnutzungsdauer" die Rede. Es wird angenommen, das ein Gebäude 100 Jahre hält und dann zusammenfällt?!? Sind nach 100 Jahren typischerweise besondere Investitionen nötig?"

Die Restnutzungsdauer von von Denkmalobjekten ist mit "unendlich" anzusetzen da aufgrund des Erhaltungsgebotes der Boden nie frei wird und damit auch kein gesonderter Erlös für diesen angesetzt werden kann.
Finanzmathematisch ist eine Restnutzungsdauer von 100 Jahren faktisch mit "unendlich" gleich zu setzen.

Technisch gesehen halten Gebäude - Gott sei's gedankt dass doch noch einige schöne Objekte erhalten sind - mehrere Hundert Jahre. ORDENTLICHE INSTANDHALTUNG VORAUSGESETZT.

Die Restnutzungsdauer ist jedoch vor allem eine "wirtschaftliche Restnutzungsdauer".

Bsp: In Zeiten explodierender Energiepreise ist ein ungedämmtes Objekt nicht mehr wirtschaftlich da entweder die Nebenkosten (falls beim Vermieter verbleibend) die Erlöse auffressen oder (falls vom Mieter zu tragen) sich kein Mieter findet der bereit ist eine "zweite" Miete zu zahlen.

Du musst Dier einfach mal klar machen dass wenn Du Dein Objekt jetzt von Grund auf modernisierst in ein paar Jahren dann wieder Kosten anfallen werden, z.B.:

Malerarbeiten ca. 10 Jahre
Dach ca. 30Jahre
Haustechnik ca. 20 Jahre
....

Der ganz Grobe Ansatz lautet:

Ertragswert Denkmal = Reinertrag/Liegenschaftszinsatz
(Wegen mangelnder Sachkenntnis wird es Dir aber kaum Möglich sein die Eingangsparameter zu Bestimmen)

Gruss H. Schmid

PS: Wer heute noch 100 Jahre RND im Sachwert ansetzt kann nicht ganz bei Trost sein





Hallo Harald,

Vielen Dank soweit für die Ausführungen. Ich will auch beim Kauf nichts überstürzen, das in Frage kommende Stadtviertel ist groß, da ist immer mal wieder was in der Zwangsversteigerung zu erwerben.
Ich habe mich auf Altbau festgelegt, da hier seit langem ein Trend zu Wertsteigerungen zu erkennen ist, im Gegensatz zu Plattenbau etwa.

Über das Thema Energieeffizienz habe ich auch schon nachgedacht. Bei diesen typischen Altbauwohnungen aus der letzten Jahrhundertwende wird im Normalfall nach hinten gedämmt und das Dach oder die oberste Geschossdecke. Vorne werden effizienzverbessernd die Fenster ausgetauscht, idealerweise gegen solche aus Holz in der ursprünglichen Aufteilung, nur eben mit Isolierglas.
Mehr geht aus denkmalpflegerischer Sicht wohl nicht - und das ist auch gut so!!
Damit kommt man natürlich niemals auf Neubau-Niedrigenergiestandard... Meinst Du, in Altbauwohnungen will in 5-10 Jahren keiner mehr leben?
Was meinen andere Leser hierzu?

Ich habe als guten Tipp für den Erwerb einer vermieteten Immobilie immer mitbekommen: "So gut in Lage, Grundriss und Charakter, dass Du auch selbst darin wohnen wolltest!" Das ist heute ganz klar Altbau. Aber wenn die Energiepreise weiter steigen...?