Hat dieses Haus noch eine Chance?

15.10.2011



Ich habe mich in dieses Haus spontan verliebt und würde es gern kaufen. Allerdings steht es seit 16 Jahren leer und ist entsprechend in schlechter Verfassung, d.h. Dielen durchgefault, Holzbalken im Innenbereich vom Holzwurm befallen sowie feucht/ bröselig.
Ich vermute stark, dass das gesamte Gebäude entkernt, sämtliche Holzbalken ausgetauscht werden müssten und nur die Ziegelwände noch erhalten werden könnten. Wer kann mir Tipps geben, wie ich nun am besten weiter vorgehen könnte, um festzustellen, welcher Sanierungsaufwand betrieben werden muss? (vor ev. Kaufvertragsabschluss zuerst Statiker reinholen?) Die Eigentümerin ist sich nicht sicher, welchen Kaufpreis sie dafür verlangen: für das Haus an sich wahrscheinlich nichts mehr, oder? (Drinnen ist nichts mehr an Wert erhalten-alles ist im Laufe der Jahre durch Vandalismus zerstört worden). Danke schon vorab für Ratschläge...



Hat dieses Haus noch eine Chance?



Hallo,

verliebt sein in eine "Ruine" mag zwar auf den ersten Blick ganz schön sein. Ich empfehle Ihnen aber eine Kaufberatung durch eine Sachverständigen. In dieser schriftlichen Beratung sollte auch der wahrscheinliche Aufwand für eine umfassende Instandsetzung dieser Immobilie seinen Niederschlag finden. Diese Auflistung ist für eine Kaufentscheidung von ausschlaggebender Bedeutung.



Wenn der Kaufpreis sehr gering ist,



was spricht denn dann gegen eine radikale Lösung: einem Abriß mit anschließendem Neuaufbau? Der finanzielle Aufwand für eine Sanierung wird sicherlich nicht gering sein!



Chance für altes Haus



Hallo Norma



Jedes alte Haus hat eine Chance... wenn sich jemand findet, der zuviel Geld, zuviel Zeit und einen übersteigerten Optimismus hat.

Allerdings sind es oft "Bausachverständige", "Energieberater" und "Denkmalschützer", die man NICHT fragen sollte. Denn diese netten Leute sind Realisten, die haben bei Althaussanierungen eher den Daumen unten, warum auch immer. Meistens kommt das Kostenargument, ("ein Neubau kommt billiger"), welches ganze Häuserzeilen und Ortskerne sterben lässt.
Viele alte Häuser könnte erhalten werden, wenn Idealisten und gezielte Förderungen zusammenkommen würden.




Andreas



Warum nicht ?



Hallo, Norma,
wenn man/frau die gesamte Woche über nur am Schreibtisch sitzt und am WE sich körperlich ausarbeiten möchte, dann kann man so etwas anstreben und anpacken. Romantiker zu sein allein reicht nicht. Man muß es als Hobby betrachten (können) sowie enorm Fleiß, Wissen und Sparsamkeit mitbringen. - Bedenken wurden oben schon geäußert. Diese teile ich auch. Grundsätzlich gilt jedoch auch: Man wächst mit der Aufgabe.

Die Entscheidung zum Erwerb und Erhalt kann Euch letztendlich niemand abnehmen. Viel Ausdauer und Kraft sind freilich nötig. Und durchaus auch harte Lernprozesse. Aber es mag Gründe geben, warum man solch ein Haus anpacken will.

Wo etwa steht dieses Anwesen? Ich empfehle Euch auch gern einmal die Kontaktaufnahme zur Interessengemeinschaft Bauernhaus (IGB e.V.) www.igbauernhaus.de >IGB in Ihrer Nähe.
Das sind gleichgesinnte, oft erfahrene Leute, die Rat geben können und nicht gleich mit dem Taschenrechner durchs Haus gehen.

Weise Entscheidungen wünscht
D.Fr.



Gut überlegen



sollte man sich solch ein Unterfangen auf jeden Fall.
Dabei bitte auf jeden Fall auch überprüfen lassen, ob das Haus denn auch gerettet werden darf.
D.H. liegt es im sog. Außenbereich, ist es möglich nach 16 Jahren Leerstand eine Wiederzulassung zur Wohnnutzung zu erlangen, oder hat zwar das Gebäude Bestandsschutz - aber eine offizielle Wohnnutzung ist nicht erlaubt.
Ist mir hier in Brandenburg bereits untergekommen - man schlug allen Ernstes ein "Beseitgung der Bodenirritation" , also einen Abriss des Gebäudes vor ( Baujahr um 1890 !)
Leider kann man nicht einfach so renovieren, wie man möchte. Sobald größere Eingriffe am Gebäude vorgenommen werden müssen, will leider auch das Bauamt gerne mitsprechen. Und dann folgt der ganze Rattenschwanz von Baugenehmigung ,auf Grundlage der heutigen Bauordnungen, über Statik, auch gerne Prüfstatik, bis hin zur unsäglichen ENEV....
Also in jedem Fall einen altbauerfahrenen Planer/Architekten mit hinzu ziehen - und wenns dann wirklich passt.... Willkommen im Club der Fachwerk/ Altbauverrückten :)
anna



Mit Sicherheit...



...kostet es doppelt soviel wie ein Neubau, und dauert viermalsolange.

Aber wo die Liebe hinfällt, wächst ja bekanntlich kein Gras mehr :-)

Viel Erfolg

Thomas



Das Dach



sieht eigentlich auf dem Foto noch verblüffend stabil aus... wie ist denn das von innen?

Prinzipiell würde ich bei so einem Haus sowohl im Sinne des Geldbeutels als auch im Sinne der Erhaltung des Charmes und der historischen Bausubstanz alle Energie darauf verwenden, keine schlafenden Hunde zu wecken, d.h. alle Sanierungsschritte so zu planen, dass möglichst wenig Genehmigungen erforderlich sind und bei genehmigungspflichtigen Schritten dreimal zu überlegen, ob sie wirklich notwendig sind. Solange man Bestand erhalten kann kommt man in der Regel meiner Erfahrung nach mit Bestandsschutz durch, ändert man etwas kommen neue Vorschriften zum Tragen.





Erst mal danke für die Antworten. Mir wurde gesagt, dass man auf jeden Fall eine Baugenehmigung braucht, wenn man da was machen will...



Barum?



Sie schreiben


Mir wurde gesagt, dass man auf jeden Fall eine Baugenehmigung braucht, wenn man da was machen will...

Warum?

Muss nicht sein.
Das ist Bestand, hat Kamin - war Wohnhaus??
Wenn keine Umnutzung oder andere baurechtlichen Sachen dagegen sprechen???

Zum Bauamt gehen mit einem der sich damit auskennt.
Mache Kommunen wollen nur ihre Ruhe und lieber ein Neubaugebiet ausweisen, das was her macht.
Mit dem Eigentümer sprechen.

Mit einem Fachmann durchgehen ob sichss lohnt

da sollte man noch vieles machen

FK



Keine Ahnung



Hallo Norma,

ich habe keine Ahnung, was die "richtige" Entscheidung für Dich ist. Ich weiss aber, wie wir bisher bei unserem "Ruinchen" vorgegangen sind. Und ich hoffe, dass wir in ein paar Jahren zurückschauen und unsere Entscheidungen nicht bereuen...

Also: Bei unserem Haus war vorher klar, dass es unter Denkmalschutz steht. Wie ist das bei Deinem Traumhaus? Man hört sehr häufig dass es Probleme mit "den Denkmalschützern" gibt, bei uns ist es bisher aber ganz anders gelaufen. Denn der Mensch auf der anderen Seite vom Schreibtisch weiss auch, dass das Haus ohne verliebte Retter abgebrochen wird - und kann vielleicht helfen: Mit Unterstützung bei anderen Behörden, Steuerabschreibungen und wenn man Glück hat auch etwas Förderung. Und nicht zuletzt: durch kritischen Blick aus "Denkmalschützeraugen" auf das Traumhaus bevor man es kauft. Damit man dort vor Ort gemeinsam Ideen diskutieren kann - laufen die dann komplett auseinander, wird das ganze ungemütlich. Und dann wird die Sanierung schwer...

Selbst wenn das Haus (noch) nicht unter Denkmalschutz steht, können Dir nette Denkmalpfleger trotzdem Tipps zur Sanierung geben. Eventuell besteht dabei das "Risiko", dass Dein Traumhaus unter Denkmalschutz gestellt werden könnte - was mich nach unseren Erfahrungen bisher nicht schocken würde.

Ansonsten: Ohne genaue Besichtigung durch Sachverständige hätten wir das "Ruinchen" nie gekauft - wir hatten allerdings Glück und die ersten paar Besichtigungen und Beratungen waren kostenlos. Vor dem Kauf (da hatten wir uns aber schon hoffnungslos in unser Traumhaus verguckt, ein "nein" wäre sehr schwer gewesen...) haben wir dann gegen Bezahlung eine ausführliche Kostenschätzung erstellen lassen.

Zum Kaufpreis: Kosten für das Grundstück abzüglich Abrisskosten wären vermutlich ein fairer Preis. Wenn die Eigentümerin doch noch irgendwie an dem Haus hängt, kommt sie Dir vielleicht preislich entgegen, wenn Du von Deiner Liebe schwärmst und versprichst es nicht abzureissen?

Ich drücke Dir die Daumen, dass Du in einigen Jahren aus vollem Herzen sagen kannst: "Es war die richtige Entscheidung!" - egal ob ja oder nein...

Dirk



Wer



hat das mit der Baugenehmigung gesagt?

In Deutschland dürfte die Regelung soweit ich das bislang mitbekommen habe in den meisten (wenn nicht allen) Bundesländern strenger sein als hier, aber hier braucht man fast nur eine Baugenehmigung für umfangreiche Um- und Neubauarbeiten die das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern (kleinere von außen sichtbare Änderungen wie Dachneudeckung und Änderung/Einbau/Austausch von Fenstern erfordern lediglich eine formlose Bauanzeige mit wesentlich vereinfachtem Verfahren). Insofern ist meine Maxime: wenn möglich keine tragenden Wände rauskloppen (auch wenn das nicht genehmigungspflichtig wäre), keine Anbauten (auch keine Balkone u.ä.), kein Dachbodenausbau mit Änderung der Dachform, etc.

Konkret für dieses Haus würde ich empfehlen, mal mit verschiedenen Leuten unerbindlich zu besichtigen und allerhand Komponenten so genau wie möglich unter die Lupe nehmen - tragendes Mauerwerk, gegebenenfalls Fachwerk, Holzdecken, Dachstuhl, Dacheindeckung,...

Das Foto ist natürlich nur ein unglaublich grober Überblick, aber es sieht für mich gar nicht so hoffnungslos aus. Es gibt eine sogar noch reichlich gerade wirkende Dachrinne, das Dach wirkt gerade und stabil (was gegen einen schon teilweise eingestürzten oder kurz davor befindlichen Dachstuhl spricht), sogar ein Fenster ist noch drin, das man gegebenenfalls erst einmal Restaurieren könnte - wenn es jemand interessiert stelle ich mal Vorher-Nachher-Fotos unseres Badezimmerfensters rein, das ein Tischler als hoffnungslos bezeichnet hat. Der Außenputz hat's hinter sich, aber das ist nicht wirklich der teuerste Punkt bei so einem Bauvorhaben, dafür ist offensichtlich kein mühsam zu entfernender Zementputz auf dieser Hausseite.

Innen wird die Sache wohl ähnlich aussehen wie bei uns - ziemlich alles neu zu machen. Wir haben sämtliche Böden herausgenommen (überwiegend ungedämmte Feuchte Estriche und zwei Holzböden die eher am Ende ihrer Lebensdauer waren), den gesamten losen Verputz abgeschlagen (nur in einem Raum war der alte Lehmputz erhaltungswürdig), die Elektro- und Wasserinstallation komplett erneuert, Gas einleiten lassen, alles neu Verputzen lassen, komplett neue alte (aus diversen Abbrüchen und Umbauten gerettete) Türen mit neuen handgefertigten Blockzargen eingebaut usw. - derzeit fehlen noch Heizung, Fußböden und Einbau einiger Türen und wir sind (dank viel Eigenleistung) bei noch unter 50000 Euro.





Mir gefällt Eure Diskussion. Großes Danke in die Runde.
Ich sehe dieses Haus auch nicht verloren.



Selbstmacher :)



Hallo .....

Denke die entscheidung kannst nur du selber fällen :)

Es steht nicht zur debatte das dieses Haus einiges an Arbeit benötigt oder ?
Naja also kommt es drauf an wie schnell möchten sie das Heim beziehen, wie viel Zeit sind sie bereit zu investieren und vor allem wie viel Kapital steht ihnen zur Verfügung :)

Sie sollten nach diesen Aspekten abwägen und sich dann Entscheiden :)


Mit freundlichen grüßen


Becker



Haus verloren



Hallo Norma


Nochmal für Dich, da es wichtig ist: bevor Du Dich zu sehr verausgabst, gehe zum Bauamt und kläre, ob das Haus im Außenbereich steht. Wenn ja, hast Du ein Problem weniger: Du kannst es vergessen.

Ich hatte in M/V mehrere alte erhaltenswerte oder sehr gut erhaltene Häuser im Auge. Alle hatten eines gemeinsam: sie standen im Außenbereich und länger als 5 Jahre leer.
Alle diese Häuser hätten KEINE Baugenehmigung mehr erhalten, für nix. Und da man irrsinnigerweise für viele Sanierungen eine Baugenehmigung braucht, läuft da dann nix.

Irrsinnigerweise wird so viel historisches Potential vernichtet, während viel "sozialistischer Schrott" mit riesen Aufwand und Steuergeldern erhalten wird.



Andreas



Danke für den Tipp!



Danke allen für die Tipps und Hinweise!