Ablauf für Umbauten im Fachwerkhaus




Hallo Fachwerk-Forum Mitglieder,

wir planen ein altes Fachwerkhaus zu kaufen. Dazu hätte ich ein paar Fragen, vielleicht kann uns jemand helfen. Das Haus ist Baujahr 1770 und steht unter Denkmalschutz. Hierbei handelt es sich um ein Kulturdenkmal, was bedeutet, dass alle Änderungen, Innen wie Außen, vom Denkmalschutzamt genehmigt werden müssen. So wurde es mir jedenfalls gesagt. Damit es endgültig zu uns passt, schweben mir noch ein paar Änderungen vor. In den nächsten Tagen habe ich einen Termin mit einem Bausachverständigen, der erstmal die Substanz bewerten wird und dabei auch gleich schaut, ob unsere Vorstellungen technisch überhaupt möglich sind. Mit dem Denkmalschutz habe ich schon gesprochen und meine Wünsche im Groben mitgeteilt. Grundsätzlich spricht wohl nichts dagegen, das müsste aber im Einzelnen nochmal geprüft werden. Ich soll hierfür einfach Bilder und eine grobe Skizze einreichen, dann würde mir schonsam eine Tendenz mitgeteilt. Wir ihr sicher versteht, möchte ich den Kaufvertrag erst unterschreiben, wenn ich Recht sicher bin, dass ich die Änderungen auch durchführen kann. Bisher weiß ich, dass ich wohl folgende Behörden involvieren muss: Bauamt, Denkmalschutzamt, Brandschutz. Bei den Änderungen handelt es sich um eine Erweiterung der Küche, sprich eine Wand soll weg, bzw. die Fachwerkbalken sollen natürlich erhalten bleiben, nur geöffnet werden. Zweitens gibt es nur eine kleine Waschgelegenheit im Keller, deshalb würden wir gern ein Bad im ersten Stock einbauen, auch hierfür müsste eine Wand geöffnet werden. Das größte ist aber wohl der Dachausbau mit gleichzeitiger Isolierung. Da der Dachboden momentan als Dachboden bzw. Heuboden deklariert ist, ist hier wohl auch eine Umnutzung notwendig. Hierbei handelt es sich aber nur um eine Erweiterung der Wohnfläche, es entsteht keine eigene Wohneinheit. Weiß jemand, was ich beachten muss, wenn dort zwei Schlafräume entstehen sollen? Umnutzung, Rettungsweg, 2.Rettungsweg, mehr Licht wäre schön, Dachfenster, Gaube etc. Gaube könnte aber ein Problem sein, da das Nachbarhaus parallel nur einen Meter entfernt steht. Benötige ich eine Baugenehmigung und unter welchen Umständen wird diese erteilt bzw. verwehrt?
Wie ist das eigentlich, wenn ich das Haus gekauft habe und es stellt sich heraus, das die Vorbesitzer keine ihre Änderungen mit dem Denkmalschutz abgesprochen haben. Innen sieht es definitiv nicht nach Denkmal-gerechtem Ausbau aus. Gibt es hier Erfahrungen?
Meine Vorgehensweise wäre momentan dieser:
- Bausachverständiger (technische Umsetzung möglich?)
- Architekt und Statik (Planung und Zeichnung unserer Wünsche)
- Unverbindliche Anfrage bei Bauamt und Denkmalschutz, ob Aussicht auf Genehmigung besteht
- Bei positiver Antwort, Kaufvertrag Notar usw.
- Anschließend dann die richtige Anträge stellen und nach Bescheid mit Baumaßnahmen beginnen.
Gibt es hier von Euch vielleicht noch Änderungen oder Ergänzungen, die ich momentan nicht bedacht habe.
Schon mal vielen Dank für Eure Antworten, falls weitere Informationen benötigt werden, teilt mir dies gerne mit.
Liebe Grüße

Christopher



Komplexe Umbausituation



Sie werden von den Behörden vorab keine verbindliche, sprich:schriftliche Aussage zu Ihren Anfragen bekommen. Dazu müssen Sie eine sog. Bauvoranfrage stellen, die solche bau- und planungsrechtlich mehrdeutigen und auch delikaten Fragen behandelt, an deren Beantwortung auch regelmäßig mehrere Behörden beteiligt werden müssen, nicht nur die Bauaufsichtsbehörde.

Sie können m. W. einen solche Anfrage auch dann stellen, wenn Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, also im Namen des Objekts. Eine etwas ungewöhnliche Kombination, aber machbar, jedenfalls habe ich sie hier in NRW einmal auf diese Weise genutzt.

Sollte das nicht gehen, müssen Sie erst Eigentümer des Objekts werden und somit die Katze im Sack kaufen. Sie können sich vorher jedoch umfangreich beraten lassen zu diesen angesprochenen Punkten und versuchen, eine möglichst eindeutige Tendenz zu ermitteln. Das Risiko.,das Ihre Umbauwünsche in der Bauvoranfrage oder dem Bauantrag nicht genehmigt werden, bleibt dennoch.

Was Sie ansprechen, berührt die Themen Umnutzung, die Definition von Wohnraum nach dem Baurecht, den Brandschutz, den 2. Rettungsweg. Dies kann ein Architekt beurteilen, nicht unbedingt ein Bausachverständiger.

Ob die Umbauten des jetzigen Besitzters denkmalgerecht gewesen sind oder ob die Denkmalbehörde nach dem Kauf und bei Beantragung von Umbaumaßnahmen plötzlich Handlunsgbedarf konstatiert und Rückbauten verlangt, kann nur die Behörde bei direkter und offensiver Anfrage gutachterlich klären. Das Ergebnis vor Kauf sollte entweder eine Befreieung von rückwirkenden Auflagen sein oder klare Anforderungen. Jedenfalls eine eindeutige, verlässliche und schriftliche Stellungnahme dazu. Das sollte möglich sein.

Wenn Ihnen an diesem recht komplerxen Projekt wirklich viel liegt, sollten Sie im wesentlichen so verfahren, wie Sie es bereits skizziert haben

- Die Begutachtung durch einen Bausachverständigen mit vertieften Kenntnissen der Fachwerkkonstruktion und -sanierung (Bausubstanz, Bauschäden, konstruktive Einschränkungen und Möglichkeiten.)
- Eventuell Einschätzung eines Statikers bei umfangreicheren Eingriffen in die FAchwerkkonstruktion.
- Konkrete Anfrage bei der Denkmalbehörde, bezogen auf vergangene und zukünftige Änderungen im denkmalrelevanten Bereich. bitte um konkrete, detaillierte und schriftliche Benennung der Auflagen.
- Besprechung der bau- und planungsrechtlich strittigen Punkte mit einem Architekten und Klärung der Möglichkeit, vor Kauf eine Bauvoranfrage zu stellen. Die angesprochenen Punkte sind überdies bauantragsrelevant, einen Architekten brauchen Sie später sowieso. Die Beantragung einer Bauvoranfrage und deren Bearbeitung kann allerdings bis zu 8-10 Wochen dauern, inkl. der Bearbeitung durch den Architekten, inkl. Grundlagen ermittlung etc.

Ein Restrisiko bleibt, wird aber nicht dier große Palette der Umbauwünsche betreffen, sondern Details. Die Gaubenfrage ist immer widrig und wird relativ oft abschlägig beschieden bzw. mit umfangreichen Einschränkungen. Beizeiten sollten Sie auch Dachflächenfenster ersatzweise berücksichtigen und die Denkmalbehörde auf Ihre Haltung diesbezüglich befragen.



HBO



Hallo Christopher,
Ob Sie einen 2. baulichen Rettungsweg brauchen,ist abhängig von der Gebäudeklasse.(HBO § 2)
Ab Gebäudeklasse 4 brauchen Sie einen 2. baulichen Rettungsweg.(Oder den Leiterwagen der Stützpunktfeuerwehr innerhalb von 10 min.)
Bis Gebäudeklassen 3 gelten die Steckleitern der Feuerwehr als 2. Rettungsweg.

Für Ihre Umbauabsichten brauchen Sie auf jeden Fall eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung.

Ob Sie eine Baugenehmigung brauchen ,hängt auch von der "Mentalität" Ihres Bauaufsichtsamtes ab.

Ich hatte vor einiger Zeit ein Bauvorhaben mit folgenden Anforderungen : Dach weg, Dach neu mit Schleppgauben, Dachausbau:
Die Bauaufsicht wollte keinen Vorgang haben .
Das Bauvorhaben wurde nach § 55 HBO abgewickelt.

viele Grüße



Danke



Vielen Dank für Ihre Antworten. Vorerst heißt es für mich Daumendrücken, dass beim Begehungstermin keine größeren Mängel gefunden werden, bzw. das sie nicht vorhanden sind, gefunden werden sollten sie natürlich schon. Ich werde mich dann wieder melden und berichten wie es mit dem Haus und mir weitergeht. Ich habe jetzt ja schonmal einen unfähren Fahrplan.
Nochmals Danke für die Antworten

Christopher



Viel Geduld und gute Nerven...



...wirst du sicherlich brauchen. Eine wirklich belastbare Aussage wirst du von den Behörden vor dem Kauf nicht bekommen können. Das ist also immer ein gewisses Risiko, da man idR nicht die Zeit hat, vor dem Kauf eine Bauvoranfrage zu stellen. Falls also der Ausbau des Dachs ein absolutes Muss ist musst du überlegen, ob du das Risiko eingehen willst und solltest ein wenig Geld in die Hand nehmen um vor dem Kauf die Machbarkeit prüfen zu lassen.

Was das fachliche angeht überlasse ich den Experten das Feld. Ich kann aber ein paar Punkte aus eigener Erfahrung beitragen. Mein Haus ist auch ein EINZELDENKMAL und hat sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erfahren, wobei der Großteil davon auf Reparaturen und das Wiederherstellen des Ursprungszustandes entfiel. Ausgebaut oder umgewidmet wurde nichts. Dennoch hat die Behörde auf einem Bauantrag bestanden.

Ich habe vor dem Kauf einen Ortstermin mit dem Denkmalamt gemacht und kann das nur empfehlen. So kann man vor Ort abklären, wie denn die geplanten Umbaumaßnahmen so ankommen und kann gleichzeitig feststellen, ob man mit dem Mann / der Frau vom Denkmalamt "kann". Denn es gibt ja keine festgelegten Regeln was die durchwinken und was nicht.

Da ich eh keinen Architekten kannte habe ich mir vom Denkmalamt Empfehlungen geholt. Mir war zum einen wichtig dass der Architekt Erfahrung mit alten und vor allem denkmalgeschützen Häusern hat. Und es hilft auch, wenn Architekt und Denkmalmensch sich kennen und miteinander auskommen.

Mein Haus ist ein ganz normales Wohnhaus ohne sonderliche Leckerchen im Inneren wie Stuck oder so. Von daher war jetzt innen nicht viel das zu retten gewesen wäre. Bei mir war die Grundeinstellung von Seiten des Denkmalamts "das ein ein Wohnhaus, kein Museum, Sie müssen da drin wohnen können". Daher haben sie sich im Inneren sehr zurück gehalten. Denen war wichtig zu sehen dass ich mit Begeisterung bei der Sache bin und mich bemühe, zumindest teilweise Dinge zu erhalten (alte Türen, alte Zementfliesen, alte Decke).

Wenn die Balken stehen bleiben und auch noch intakt sind kann man an den Innenwänden idR die Gefache problemlos entfernen. Ich würde aber zumindest überlegen, ob nicht die ganze Wand inklusive Balken entfernt werden kann. Habe ich bei mir in der Küche auch gemacht. Natürlich nur nach OK vom Amt und vom Statiker. Wenn du die Gefache rausnimmst musst du auch Bedenken dass die Balken nie dafür gedacht waren, sichtbar zu sein und daher unter Umständen nicht ganz so schön aussehen.

Viel Spaß und viel Erfolg. Wo steht denn das gute Stück?

LG,
Tina