Fertifhauskauf Okal von 1965
über das Internetforum Fachwerk.de konnten wir vieles über das Abraten des Kaufes eines Okal-Hauses aus den 60er Jahren feststellen!
Wir hoffen, dass es nicht zu komplex erscheint wenn wir Sie, lieber Leser, anschreiben und möchten höflich folgenden Sachverhalt an Sie richten!
Wird nach Ihrer Einschätzung folgender Kauf für uns möglich sein; insbesondere da es sich um ein Fertighaus aus 1965 handelt.
Unser Angebot für das Haus liegt bei 180000 Euro, da es saniert werden muss und wir nur bereit sind den ungefähren Grundstückswert zu bieten.
Das Grundstück in sehr guter Lage in Düsseldorf, mit einem Bodenrichtwert von 265 Euro/ Quadratmeter ist
700 Quadratmeter groß und gut angelegt.
Das Haus hat ungefähr 180 Quadratmeter Wohnfläche. Das Gesamtobjekt ist gepflegt und komplett mit Holzparkett ausgelegt. Die Bäder sind gepflegt, sollten jedoch erneuert werden.
Sie würden zweckmäßig, nicht verspielt und übertrieben, jedoch elegant an ihren alten Quadratmetern und der Beibehaltung der Sanitärvorrichtungen angelegt. Die Türen und Treppen sind gepflegt und ergänzen hervorragend in der Färbung das Parkett. Das Haus ist vollunterkellert. Wir würden nur die Einbauküche zwischen Küche und Wohnzimmer entnehmen, ansonsten sind alle Wände für uns ideal gesetzt.
Das Haus hat im Erdgeschoß eine wohnfläche von ca. 110 Quadratmetern, aufgeteilt in einem großen Wohnraum, einem zusätzlichem Zimmer und offener Küche, mit Diele, Bad und Gästetoilette. In der ersten Etage schließen sich 2 große Zimmer mit Bad und Diele an, übrigens ohne Dachschräge. Es gibt verschiedene Zugänge zu dem umgehbaren Speicher, welchen wir übrigens in keinem Fall nutzen möchten.
Wir möchten gerne über einen ortsansässigen Bauträger, welche uns bereits im Vorfeld bei unseren Hausbesichtigungen, auch bei anderen Objekten, beratend zur Seite steht, das Objekt sanieren.
Bisher ist keine eventuell typische Hausgiftbelastung, kein Schimmel oder gar Modergeruch festzustellen oder uns bekannt.
Jetzt neigen wir allerdings wenig zu biologischer Hysterie und kennen auch 2 Familien, welche bereits seit über 35 Jahren in Fertighäusern leben, welche gesund und glücklich erscheinen.
Das Haus, welches wir Kaufen möchten ist bauseits verklinkert und hat eine Kunststoffgiebelverkleidung, welche wir entfernen würden.
Da wir jedoch das Haus wärmeisolieren möchten, bietet sich eine komplette Wandsanierung bis hin zur Mineralwolle und Folie an. Die Fassade soll in farbig gestrichenem Putz entstehen.
Das wird nach vielen Forumsbeiträgen hochgerechnet ca. 35000 Euro kosten.
Die Fenster müssten für 15000 Euro gewechselt werden, das Dach muss für 20000 Euro neu gedeckt und isoliert werden.
Die Renovierung der Böden, Wände, Küche und Bäder wird nochmals 35000 Euro kosten, wobei wir das Parkett komplett erhalten, jedoch eventuell die Elektrik wechseln möchten. Die Einbauküche wird nur mit 5000 Euro inkludiert, da wir kaum Kochen und somit die Küche weniger gebrauchen und somit klein planen können. Die Innenwände möchten wir nicht austauschen.
Die Heizung wird mit 15000 Euro kalkuliert.
Der Garten wird 5000 Euro kosten.
Alle Kosten sind nach oben hochgerechnet und ergeben eine angenommene Maximalbelastung an. Wir würden einen Bauträger einsetzen, welcher sicherlich etwas teurer ist, als wenn wir die Gewerke an einzelne Handwerksbetriebe vergeben würden, jedoch schließen wir einen Festpreisvertrag und er trägt die Verantwortung und das Schlussrisiko. Er ist alleiniger Ansprechpartner und Garantiegeber, zudem übernimmt er fachgerecht die Bauleitung.
Zusammenfassend:
Hauskauf mit Grundstück 180.000 Euro
Außendämmung, Wandneubereitung, Fassadenerneuerung 35.000 Euro
Fenster 15.000 Euro
Dachsanierung mit Wärmedämmung 20.000 Euro
Intensive Innenrenovierung, Raufaser und Glanzlatex, Bodenneuversiegelung, schlichte Bäderneugestaltung,
inkl. eventuell Elektrik komplett ( was wir jedoch nicht zwingend sehen ) 35.000 Euro
Heizung 15.000 Euro
Außenanlagen und Garagenrenovierung 5.000 Euro
Kaufnebenkosten, Makler usw. 15.000 Euro
Gesamtbetrag 325.000 Euro
Gilt das Haus danach als saniert und entspricht allen heutigen Anforderungen, oder müssen wir wirklich auch die Innenwände sanieren, damit wir sicher sein können, das das Haus komplett saniert ist.
Welche preisliche Mehrbelastung käme auf uns zu?
Den Wechsel der Heizungs-, Wasser- und Stromleitungen sehen wir nicht unbedingt als erforderlich und möchten wir nicht durchführen lassen, da wir ansonsten einen Neubau errichten sollten.
Im Forum konnten wir lesen, dass viele eher zu einem Abriss und Neubau tendieren, doch wir werden höchstwahrscheinlich keinen Neubau finden, welcher einzugsbereit ausgestattet und renoviert ist, mit diesen Quadratmetern und diesem für uns idealem Raumkonzept und dann nur 130.000 Euro kostet, abzüglich der Abrisskosten von 10000 Euro . Die Makler- und Notar/Grundbuchkosten und die Erwerbssteuer bleiben hierbei unberührt. Wir möchten grundsätzlich keine Investition oberhalb des genannten Gesamtbetrages investieren, damit wir unseren Lebensstandart nicht merklich ändern müssen. Es fällt uns zur Zeit schwer einzusehen, dass wir ein Gutachten eines Hauses erstellen sollten und die Kosten hierfür tragen müssen, auch wenn wir das Haus nicht kaufen werden.
Die Eigentümer tragen dieses nicht, da eindeutig von keiner Belastung ausgegangen wird. Durch die ungefähre Bestätigung unserer Sanierungskosten, würde sich bereits im Vorfeld ergeben, ob wir das Haus überhaupt in dem finanziellem Rahmen erwerben können. Wenn unsere Kostenannahmen grundsätzlich jedoch schon zu gering erscheinen, dann werden wir sicher nicht bereit sein, dieses Objekt zu kaufen, da wir für 350000 Euro eine große Auswahl anderer Objekte in unserer Gegend finden.
Dennoch gefällt uns dieses Haus bisher am Besten uns emotional möchten wir sehr gerne dieses bewohnen.
Da das Haus heute noch bewohnt und grundsätzlich auch bewohnbar ist, z.B. die Dacheindeckung könnte noch ca. 10 Jahre gehalten werden, die Heizung ist ca. 18 Jahre alt, wurde immer gewartet und befindet sich wahrscheinlich noch für einige Jahre in Funktion , wird dieses Objekt für weitaus mehr Geld angeboten.
In Anbetracht der altersbedingten Schwachheit der Eigentümer, 92 Jahre alt, wird jedoch eine schnelle Lösung benötigt, sind wir übereingekommen, dass wir bei einer Gesamtsanierung des Hauses nur für 180.000 Euro das Gesamtobjekt kaufen werden.
Ist es sinnvoll über die Firma Okal teilsanieren zu lassen oder reicht eine ortsnahe Bauträgerschaft der erwähnten Baufirma, welche jedoch nicht spezaialisiert auf Fertighäuserist. Wir wünschen grundsätzlich einen Bauträger und keinen Bauleiter, da wir nur mit einem Festpreisvertrag sanieren und renovieren möchten. Würde Okal, hier besser OK, auch die Innenrenovierung übernehmen?
Es wäre wichtig für uns zunächst einen unverbindlichen Rat zu hören, ob wir in dem finanziellen Rahmen für unsere bisher gedachte Teilsanierung annähernd richtig liegen.
Wir hoffen Ihnen, alle Angaben ausführlich beschrieben zu haben und erwarten keine Reaktion von Ihnen, würden uns jedoch sehr über eine Rückantwort Ihrerseits freuen.
Ihnen ein angenehmes Wochenende wünschend
Ihre
André und Anja van den Burg
mit Florentien
Im Diepental 28
40597 Düsseldorf - Benrath
Tel.: 0211.56651326
andre.vandenburg@gmx.de
André van den Burg | 08.08.09
Fertighauskauf Okal 1965
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Fertig ist Fertig!
Hallo
Respekt für Ihre ausführliche Schilderung!
Hut ab!
Neben den Arbeiten die Sie machen wollten - von denen ich einige nicht oder anders machen würde - würde ich die Finger von dem Haus lassen und lieber noch mal weitersuchen.
Von der Substanz sind die Häuser bis in die 30 Jahre recht gut in Schuss - ausser es wurde schon zu falsch und zu viel "saniert"!
So eine Substanz lohnt mehr als die modernen "Bauruinen"!
lassen Sie sich nicht entmutigen, auch Sie werden was besseres finden!
Bin ich mir sicher!
FK
Architekturbüro slow-house | Dipl.-Ing. (FH) Florian Kurz | 08.08.09
langlebig - nachhaltig - einfach
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Okal von 1965
Guten Tag,
liebe Familie van den Burg,
ich kenne Benrath als interessante Wohnlage und verstehe deshalb, dass Sie gerne dort leben wollen.
Die erwähnte Klinkerfassade könnte ein Hinweis darauf sein, daß schon einmal saniert worden ist. Die Originalfassade ist bei Okal `65 in der Regel eine Asbestzementtafel, die mit Putz beschichtet ist.
Wenn es nicht riecht, ist das schon einmal ein positives Zeichen. Allerdings würde ich auf einer Begutachtung
- mittels Abklatschprobe
- durch Hausstaubprobe
- durch Materialproben, bestehen.
Die Kosten hierfür sind eher geringfügig. Nur dann haben Sie nämlich Gewißheit.
Natürlich müssen Sie nicht Okal beauftragen, der lokale Baumensch wird es können. Allerdings hab ich meine Vorbehalte gegenüber dem Bauträger, der nicht aus dem Handwerk stammt.
Nichts gegen den unternehmerischen Bauträger, der rein kaufmännische versteht allerdings schon von seiner Ausbildung mehr vom Rechnungen schreiben als vom Bauen.
Eine 18 Jahre alte Heizung sollten Sie vergessen ! Der Kessel hat gerade seine statistische Lebensdauer abgedient.
Stattdessen würde ich in Hocheffizienz investieren.
Dazu wird Ihnen der BT aber kaum etwas sagen können.
Zu Ihrer Frage nach den Kosten kann ich, da ich weder das Haus gesehen habe noch genaue Maßnahmen, Flächen und Massen kenne, nichts sagen. 670,00 €/m² wohnfläche würden für eine
Aktualisierung in technischer und wärmetechnischer Hinsicht
allerdings plausibel erscheinen. Konstruktiv sollten Sie dann aber nichts mehr ändern wollen.
Grüße aus Duisburg
Dietmar Beckmann | Büro für Städtebau+Architektur | D.B. | 08.08.09
Neue Nutzungen für alte Gebäude
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Genau
Herr Beckmann!Klartext.
Bei Bauträgern zählt der Gewinn mehr als fachgerechte Ausführung von Bauarbeiten.
Gut sind nicht alle gleich,aber die meisten meiner Kollegen teilen meine Meinung.
Bei solch großen Maßnahmen sollte ein Architekt die Leitung haben.Obwohl ich mit Festpreisen bei Sanierungen leichte bedenken habe.
Boris Skupke | 08.08.09
Alt aber schön....Häuser meine ich natürlich
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Fertighauskauf Okal von 1965
Guten Abend, lieber Leser,zunächst möchten wir uns bei den Herren Florian Kurz,
Dietmar Beckmann und Boris Skupke für Ihre Einschätzungen danken!
Wir sind uns sicher, dass die drei Schreiber bereits einen Einfluss auf unser Denken, noch nicht auf unser Handeln, ausüben.
Durch weitere Überlegungen unsererseits, könnten wir uns vorstellen, dass wir die Firma Okal, hier besser den Modernisierungszweig OK Bauservice zu einem Vororttermin
bitten werden. Wir konnten inzwischen lesen, dass auch diese zu Festpreisen sanieren und es wahrscheinlich erscheint, dass der speziell von dem Bauhersteller angebotener Zweig, ein Okalhaus am besten kennen müsste;
natürlich kalkulieren wir ein gewisses Zureden, seitens des hauseigenen Bauservices, im Interesse des Bauherstellers und einen höheren Preis, als eventuell durch einen ortsnahen Bauträger oder auch Architekten, ein.
Jedoch meinen wir, dass der OK-Modernisierungsberater alle Schwächen des Hauses am besten kennt und dadurch bestrebt sein wird uns diese sanieren zu lassen, da er kaufmännisch an einem größeren Volumen Interesse zeigen müsste; doch dieses wird auch bei einem Fremdbauträger zu erwarten sein, nur das dieser vielleicht nicht so vertraut mit dem Produkt Okal sein wird.
Sollte dann ein Sanierungsvorschlag für uns eine zu hohe Investition bedeuten, so werden wir dann von unserem momentan, emotional bevorzugten Haus Abstand nehmen.
Einen Abriss und Neubau ziehen wir nicht in Erwägung, da wir
uns dieser Belastung nicht gewachsen sehen.
Ferner erlauben wir uns, Ihnen noch mitzuteilen, dass wir mit dem direkten Nachbarn der Immobilie Kontakt aufgenommen haben, denn dieser hat 1965 das baugleiche Haus gebaut und es vor kurzem auffallend modernisiert. Näher sei hier zu erwähnen, dass der jetzige Eigentümer erst 1980 vom Erstbesitzer gekauft hat. In einem eben geführten Ersttelefonat konnte das Ehepaar von einem Gutachten berichten, welches besagt, dass in ihrem Haus keine Überschreitungen von Grenzwerten nachzuweisen waren und dieses bereits vor der kürzlichen Sanierung.
Die Annahme, dass das von uns gerne gekaufte, baugleiche Haus ebenfalls unbelastet sein wird, liegt ein wenig näher.
Gerne werden wir bereit sein, die Erfahrungen bei der Sanierung des gleichen Hauses, welche uns der Nachbar eventuell berichten wird, Ihnen über dieses Forum mitzuteilen. Wir sind zum morgigen Tag verabredet und sollen auch den Architekten genannt bekommen, welcher vor einem Jahr die Sanierung durchführte; dennoch würden wir zur Zeit noch daran festhalten, dass der Hersteller, unserer Meinung nach, der bessere Bausanierungsberater sei, allerdings auch wegen der Zusicherung eines Festpreises!?
Wir sind viel zu unerfahren, mit einem unverbindlichen Kostenvoranschlag zu kalkulieren und unsere Unwissenheit, in Bezug auf das Bauwesen, könnte eher dazu führen, dass wir unweigerlich die Leistungen nachfinanzieren müssten, da ein Architekt, aber auch ein Handwerker schnell sagen kann, dass hätte man vorher nicht wissen können... diese Komplikation sei das erste Mal aufgetreten ...usw.!
Abschließend möchten wir an die beiden, im Erstschreiben aufgeführten, bekannten Familien von uns erinnern, die auch heute noch glücklich mit ihrem Okalhäusern von ca. 1972 sind und wir werden in unserem vielleicht etwas naiven Sinn, vielleicht auch noch einen Dritten finden, hier gemeint der vermeintliche Nachbar.
Natürlich setzen wir auch all die in großem Respekt unseren Glücklichen gegenüber, welche in diesem Forum von dem Kauf abraten würden, da sie wahrscheinlich aus einer negativen Erfahrung heraus berichten und uns so dankenswerter Weise vor einem eventuell zu machenden Fehler warnen möchten. Diese Worte veranlassen uns mit größter Vorsicht und Abwägung an diesen Kauf heran zu gehen, dennoch sollten wir zumindest durch den Ok-Bauservice oder einer anderen sachverständigen Person die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung oder auch der von uns gewünschten Teilsanierung prüfen lassen.
Gerne weisen wir auf unseren Versuch hin, Ihnen ein Bild des Objektes zu veröffentlichen; technisch erschien uns der Speichervorgang als zu einfach, sodass wir nicht wissen, ob die Veröffentlichung gelingt.
Mit gutem Gruß
sowie einen angenehmen Sonntag wünschend
Ihre
André und Anja van den Burg
André van den Burg | 08.08.09
Fertighauskauf Okal 1965
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