Wohnhaus umbauen zur Doppelgarage m. Fachwerk "tiefer" setzen

Wohnhaus umbauen zur Doppelgarage m. Fachwerk "tiefer" setzenHallo,

Nachdem ich dieses tolle Forum nun schon einige Monate "im Stillen" verfolge und auch schon Einiges zum, Thema Translozierung und Nutzungsänderung gelesen habe, möchte ich nun doch mein Problem schildern. Ich habe in den zahlreichen Beiträgen irgendwie nicht ganz das gefunden, was mir bei meiner finalen Entscheidung hilft: das Fachwerk Verkaufen oder "umsetzen".
Zum Hintergrund muss ich ein wenig ausholen:
Nach Teilabriss eines "Wildbaus" (diverse Baustile aus verschiedenen Jahrzehnten) und Neubau an gleicher Stelle, ist nun noch der ursprüngliche Teil des Hauses übrig, welchen ich zur Doppelgarage umbauen möchte. Es handelt sich dabei um ein, im Kern, ca. 300-400 Jahre altes Haus (oder zumindest Teile davon). Wir hatten letztes Jahr 650 Jahr Feier und angeblich ist dies eines der ersten Häuser gewesen. Dieses wurde im Laufe der Zeit immer wieder modifiziert, z.T. mit Fachwerk, z.T mit Ziegel- und Bimsmauerwerk.
Da fängt dann auch mein Problem an: Das Fachwerk befindet sich fast ausschließlich im OG und DG, nur 1 Wand im EG hat noch Fachwerk und dort ist der Fundanment-/Sockelbalken hinüber.
Ich möchte das Gebäude zur Doppelgarage umbauen, Nutzungsänderung ist genehmigt. Hierzu soll die Gebäudehöhe um ein Stockwerk reduziert werden (nur EG) und ein Satteldach im gleichen Stil wie beim angrenzenden Wohnhaus aufgesetzt werden. Aus historischen (ok - sentimentalen) Gründen würde ich gerne so viel wie möglich vom Fachwerk wiederverwenden. Da 3 der Wände im EG gemauert sind, war eine Idee das Fachwerk nur für den Giebel zu nehmen. Auf der anderen Seite finde ich das Fachwerk so schön, dass ich gerne die komplette Garage damit wiederaufbauen wollen würde. Nach allem, was ich jetzt so gelesen habe gibt es für mich drei Szenarien:
1. Kompletter Wiederaufbau mit altem Fachwerk plus neues Satteldach (die alten Sparren sind als solche nicht mehr zu verwenden).
2. EG gemauert, Fachwerk nur in den Giebelseiten
3. Fachwerk komplett verkaufen (auch wenn's schwer fällt)
Meine Fragen:
zu 1.: Mir wurden von einigen Seiten abgeraten, das sei zu teuer und viel zu zeitaufwendig. Über welchen Zeitrahmen reden wir hier nur für den Wiederaufbau des Fachwerkes (grober Richtwert)? Bis auf Statik und Setzen des Fachwerks, Dachstuhl bin ich handwerklich in der Lage alles selbst zu machen. Mit welchen Kosten müsste man grob rechnen? Der Grundriss ist ca. 8x6,6m, Höhe 9-10m Ist es möglich einzelne Wände als Ganzes umzusetzen? Könnte man die eine Wand im EG, wo der Fundementbalken am weggammeln ist, stehen lassen und einen Sockel "untermauern"?
zu 3. Was wäre so ein Fachwerk noch Wert? Ich weiß, kommt auf den Zustand drauf an, nach meinem nicht fachmännischen Urteilvermögen würde ich sagen von geht so bis sehr gut erhalten ist alles dabei. Ein Zimmermann bestätigte mir aber "generell gute Grundsubstanz" daher --> grober Richtwert? Verkauf am besten noch aufgebaut oder abbauen und nummerieren? Gibt es ein empfehlenswertes System bei der Nummerierung?
Ich hätte noch 1000nde Frage, aber der Text ist auch so schon lang genug ;-)
Wer diesen Satz noch liest, bei dem bedanke ich mich schon mal für's Durchhalten und würde mich über eine hilfreiche Rückmeldung freuen.
Ach ja - Bilder zum Objekt gibt's unter meinem Profil
Spontanität will wohl überlegt sein ;-)
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 13.09.15

Fachwerkhaus umsetzen


Ich würde das Gebäude als Ganzes erhalten-und umsetzen-(gemeint ist das auf dem Bild sichtbare Fachwerkgeschoß.
Ob provisorisches Unterstützen, Abriß des Erdgeschosses und Herstellen der Fundamente dann seitlich Abstellen, Entfernung des Unterbaus und Absetzen der Fachwerkkonstruktion in Einem Arbeitsgang erfolgt oder In zwei Schritten ohne provisorische Abstützung hängt von den Anfahrtskosten ab und ob ihr den Unterbau selber herstellen könnt.

Ich hatte für unser um einiges größere Gebäude das Anheben der gesamten Dachkonstruktion geplant.

Du kannst mir die Balkendimensionen, Höhe des EG mitteilen und Grundstücksplan-ich kann dir dann ggf Näheres zu den Möglichkeiten und Aufwand mitteilen.
Das Fachwerk wird wohl aus Eiche bestehen?
Sind die Schwellen vom 1.OG in. Ordnung?

Es ist sicher sinnvoll- nicht nur aus denkmalpflegerischer Sicht- ein Gebäude an dem Standort zu erhalten, an dem es erbaut wurde.

Vor allem wenn es dann wieder eine sinnvolle Verwendung finden kann.

Den Bestand möglichst genau aufmessen und fotografisch dokumentieren.

Andreas Teich

geplante Vorgehensweise


geplante VorgehensweiseVielen Dank für die Antwort.
Da es heute bei uns den ganzen Tag geregnet hat, muss ich das Aufmaß noch schuldig bleiben.
Aber zur Besseren Veranschaulichung habe ich nochmals ein Bild angefügt. Wenn man von vorne auf das Haus schaut so ist im EG nur die linke Seite kplt. Fachwerk. Diese würde ich auch gerne so stehen lassen, nur ist leider der Fundamentbalken morsch. D.h. ich würde gerne das FW abstützen und mit Basaltbruchsteinen untermauern. Was muss ich dabei beachten (Feuchtigkeitssperre, Fixierung FW auf Fundament,...)?
Das FW aus dem OG in der Vorderansicht (mit den 2 Fenstern) müsste ins EG und auf die Rückseite versetzt werden, da vorne später zwei Garagentore sitzen. Aus dem Rest des OG Fachwerks würde ich die rechte EG Seitenwand und ggf. Zwischenwand erstellen. D.h. wäre es möglich die Seitenwände jeweils als Ganzes zu demontieren, auf den Boden zu legen und später wieder aufzurichten an der richtigen Stelle? Oder geht das FW dabei auseinander?
Spontanität will wohl überlegt sein ;-)
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 14.09.15

nur eine Wand erhalten ?


So wie das Dach rechts im Bild / Rückseite (?) heruntergezogen ist, scheinen mir die Giebelwände nicht für eine Garage brauchbar. Oder sehe ich das falsch ? Das Bild ist da leider abgeschnitten.

Ich würde mir also überlegen, nur die Vorderansicht zu erhalten, und den Rest neu zu bauen.

Die andere Alternative wäre, das jetzige Volumen in der bestehenden Form zu erhalten: unten im gemauerten Teil die Garage, darüber das Fachwerk als unbeheizter Raum. Wäre das von der Ausnützung her möglich ? Der denkmalpflegerische Aspekt wäre vielleicht auch eine Ausnahme wert. Die Garagentore müssten aber sorgfältig (und ortsüblich) gestaltet werden damit das ganze gut aussieht.
Ich habe einen einfachen Geschmack - ich bin mit dem möglichen zufrieden. (frei nach Oscar Wilde)
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 15.09.15

Fachwerkhaus-Umnutzung


Soll die Garageneinfahrt von der Giebelseite aus erfolgen oder der langen Seite?
Wenn das untere Stockwerk abgetragen werden und nur das Fachwerkgeschoß wiederverwendet werden soll ist doch nur die Frage wie das am besten durchgeführt werden kann.
Also alles demontieren und wieder neu aufbauen oder als komplettes Gebäude umsetzen- wozu ich tendieren würde.
Dazu müßte bekannt sein wie die Platzverhältnisse auf dem Grundstück sind.
Welche Umbauten/Verkleidungen für die Garagennutzung vorgenommen werden müssen ist dann eine andere Frage.

Andreas Teich

Fachwerk-Bilder aus der Bilddatenbank: