Mehrwerteinschätzung von Fachwerkreperatur?

Hallo Gemeinde,

aus aktuellem Anlass eine Frage:

Gibt es Möglichkeiten, die Wertsteigerung (Mehrwertschaffung) eines Fachwerkhauses aufgrund der ausgeführten Fachwerkarbeiten abzuschätzen. Solche Maßnahmen wirken sich, wenn es fachmännisch gemacht ist, doch auf den Wert eines Hauses aus.

Wie lässt sich der gewonnene Mehrwert einstufen?

Kann man das überhaupt?
Wer macht so etwas (Gutachter)?
Wenn´s ein Gutachter macht, kennt jemand einen der das im Raum Göttingen/Kassel macht?


(Uuppps, jetzt waren es doch vier Fragen ;-) )

Danke im Voraus für eure Antworten.

Grüße
Martin

Mehrwert

Das was Sie mit Mehrwert meinen gibt es so nicht. Eine Reparatur stellt nur den gebrauchsfähigen, ordentlichen Zustand wieder her. Ein Wertermittler nennt so etwas die Beseitigung von Reparaturrückstau. Ob durch die Reparatur eine "merkantile Werterhöhung" eintritt ist vom konkreten Fall abhängig.

Viele Grüße

Danke für die Antwort. Also eher nicht, möglicherweise jedoch Fallabhängig. Wenngleich mir die Argumentation nicht ganz einleuchtet. Einfach ausgedrückt hat ein restaurierter Oldtimer ja auch einen höheren Marktwert als ein unrestaurierter.

Welcher Berufszweig kann eine solche Falleinschätzung vornehmen?

Grüße
Martin

P.S. wir waren schon einmal beim "du", auf dem Fachwerktreffen ;-)

meine Bank sagt

die Rechnungen von Arbeiten am Haus werden zu 1/3 als Wertsteigerung desselben angerechnet.

Denkmalgeschütztes Gutsherrenhaus (Klinkerbau)

mfg tobber

Wert Fachwerk

So etwas machen Wertermittler. Namen bekommt man über den zuständigen Gutachterausschuß.

Viele Grüße

@tobber Das Problem wird sein...

...es gibt keine Rechnungen von Arbeiten am Haus, da alles in Eigenleistung ausgeführt wurde. Materialrechnungen gibt es natürlich.

Grüße
Martin

Danke, Georg!

Berücksichtigung der Ausstattungswerte

Hallo,

Bei substanzerhaltenden Maßnahmen (Bausubstanz) wird man in aller Regel nur den Wertabzug für Reperaturstau vermeiden können.

Bei Dingen die eher zur Ausstattung / Ausbau oder dergleichen zählen kann man schon eher mal eine Wertsteigerung erreichen.

Beispiel:

Boden alt: Kieferndielen (nehmen wir an diese sind nicht mehr in Ordnung)
==> Einfache Ausstattung und Reperaturstau. Wert für einfache Ausstattung - Wertabzug für Mangel = Wertansatz für den Boden

Boden neu: neue Kieferndielen
==> einfache Ausstattung = Wertansatz für den Boden

Boden neu: Teakdielung
==> gehobener Ausstattungswert ==> Wertsteigerung = Wert gehobene Ausstattung - Wert einfache Ausstattung (in der Theorie).

Wie hoch die Wertsteigerungen ausfallen ist eigentlich nicht abschätzbar, da dies sehr vom Gutachter abhängt. Oder im Falle eine Verkaufes vom Käufer (für mich wären beispielsweise goldene Handtuchhalter eher eine Wertminderung )

Daher setzen Banken auch immern nur 1/3 - max 1/2 bei der Vergabe von Krediten für derartige Maßnahmen an. Bei Eigenleistung meist sogar nur vom Materialwert.
Will heißen: Ein Fachbetrieb macht alles inklusive Material für z.B. 6000 € ==> 2000 - 3000 könnten wertsteigernd angerechnet werden
Eigenleistung: 4000 Materialkosten ==> 1200-2000 werden maximal angesetzt

Böser Trugschluss:
Die Bank finanziert mir bis zu 3000 € wenn es ein Handwerker macht (ich habe nur 1000€ Eigenkapital) ==> ich nehm die 3000 von der Bank und mach die Arbeit selber.

Sowas wird in der Regel nicht klappen da die Banken eben die Muskelhypothek beim Modernisieren in aller Regel nicht mit ansetzen.

@Heesters

... demnach könnte man also sagen, dass eine Fachwerksanierung in fachlich geeigneter Form, mit fachwerkgerechten Materialien lediglich dem Werterhalt dient, nicht jedoch der Wertsteigerung?

Klingt zunächst einmal plausibel. Was aber, wenn das Haus aufgrund des Reperaturstaus einen, nehmen wir mal an, geringen Marktwert hatte? Der bleibt doch nicht derselbe, wenn die Sanierung erfolgt ist, oder?

Entschuldigt bitte die Fragerei, aber ich habe noch nicht die geeignete Argumentatinshilfe gefunden. Weder in die eine Richtung, noch in die Andere.

Danke für eure Geduld ;-)

Grüße
Martin

Was mir gesagt wurde

Ich hatte den Wertermittler meiner Bank da. Der Wert des Hauses ist z.Zt. 0. Was den zukünftigen Wert nach einer Sanierung angeht, hat er gesagt: das ermitteln wir dann eben neu. Scheint mir auch plausibel.
Im voraus wird sich die Bank also nicht festlegen, mit den entsprechenden Konsequenzen für die Finanzierung.

Bei uns macht sowas das Ortsgericht...

...irgendjemand hat uns mal erzählt, dass diese Gutachten der Realität sehr nahe kommen. Wir haben vor Jahren nach dem Tod der Oma eines erstellen lassen. Wenn wir fertig sind, werden wir die Jungs wieder gucken lassen. Die sind unabhängig, bringen viele Fachleute mit, und sind günstiger als ein Gutachter.
Schönen Abend noch!
Marion

@Marion

danke für den Hinweis.

Ich muß gestehen, den Begriff des Ortsgerichtes höre ich zum ersten mal. War mir nicht bekannt.

Aber man kann ja mal googeln. Und siehe da: das gibt es wohl nur in Hessen. Und genau da wohne ich.

Ein wertvoller Hinweis! Ob da was bei heraus kommt, muß ich mal schauen. Die Zusammensetzung eines Ortsgerichtes ist aufgrund der Ehrenamtlichkeit wohl eher zufällig und muß nicht undbeding von fachlicher Kompetenz sein. Oder?

Grüße
Martin

Das waren wohl ausschließlich Handwerker

und der Ortsvorsteher. In dem Gutachten ist auch wirklich alles einzeln aufgestellt. Vom Zustand des Daches bis zur Heizung, etc... Da unsere Giebelseite etwas eingefallen war, wurden die Reparaturkosten dafür auch gleich abgezogen. Also ich denke schon, dass die Leute wußten, wovon Sie sprechen (äh, schreiben )
LG nach um die Ecke
Marion

Wertermittlung

Ich glaube kaum,
das ein Starost (Verzeihung Ortsvorsteher) und ein paar Handwerker qualifiziert genug sind um die Veränderung des Verkehrswertes einschätzen zu können.
Das was da beschrieben wird bezieht sich auf den Sachwert. Nun sind Sachwert und Verkehrswert zwei unterschiedliche Begriffe.
Der Sachwert interessiert höchstens die Versicherung aber auch nur indirekt. Für die zählt der Wiederherstellungswert, der aus dem Sachwert ermittelt wird.
Für die Bank zählt der Beleihungswert; der ergibt sich aus dem Verkehrswert.
Ich glaube das es hier eher um die Feststellung der Werterhöhung im Zuge einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme geht. Die wird wie folgt bestimmt:
Vor Beginn der Sanierung werden die Verkehrswerte der betreffenden Grundstücke und Gebäude ermittelt.
Nach Abschluß der städtebaulichen Umgestaltung wird der verkehrswert erneut ermittelt. Das machen in beiden Fällen Wertermittler der Gutachterausschüsse.
Die durch die städtebaulichen Maßnahmen erfolgte Wertsteigerung (die durch Eigenleistung erfolgte Wertsteigerung wird dabei nicht berücksichtigt)wird abgeschöpft.
Das heißt, die Grundstückseigentümer bezahlen für diesen Wertzuwachs.

Viele Grüße

na ja...wie immer

@ Herr Böttcher:
ich habe hier nur die Frage beantwortet. In Hessen werden VERKEHRSWERTGUTACHTEN vom Ortsgericht erstellt. Genau um diesen Wert ging es damals bei uns, weil wir meinem Schwager seine Hälfte unseres Hauses abkaufen wollten.
Auf Nachfrage habe ich heute auch herausgefunden dass sich in dieser Fraktion des Ortsgerichtes auch ein Bau-Ingenieur befindet.
Mag sein, dass Sie ortsansässigen Handwerkern und Fachleuten nicht zutrauen, über den Wert eines dort schon seit 340 Jahren stehenden Hauses zu urteilen. Ich tue es. Und sogar unsere Bank hat bei der Finanzierung diesem Gutachten vertraut.

Einen schönen Abend noch!
Marion Lutz

Verkehrswert

Ich muß noch mal korrigieren:
Nicht die Gerichte (oder Ortsgerichte) erstellen Verkehrswertgutachten, das machen Wertermittler. Übrigens: Ein Bauing. ist nicht automatisch auch Wertermittler. Dazu muß man eine recht teure Zusatzausbildung absolvieren und eine harte Prüfung bestehen.
Für den Grundstücksverkehr der Kommunen müssen das öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sein (die natürlich auch für Privatleute arbeiten). Die Namen kann man am besten über den zuständigen Gutachterausschuß erfragen. Diese Gutachterausschüsse sitzen manchmal in Grundbuchämtern oder auch in den Gerichten. Sie haben aber mit dem Gericht nichts zu tun.
Die Hauptaufgabe der Gutachterausschüsse ist die Auswertung von Verkaufsfällen und die Aufstellung und Fortschreibung von Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwertkarten. Das was da zu entnehmen ist sind Vergleichswerte, die ein wichtiges Hilfsmittel zur Ermittlung von Verkerswerterten sind.

Viele Grüße

Ortsgerichte in Hessen

Hallo Martin,
Es ist richtig : Ortgerichte gibt es nur (noch) in Hessen.
siehe hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Ortsgericht

Ich bin auch Schöffe am Ortsgericht Zierenberg 1

Es gibt in jedem Ortsteil diese Ortsgerichte.
Hier wird nicht nach der Wertermittlungsrichtlinie usw.begutachtet, sondern nach §18 OGG geschätzt.
Unsere Aufgabe lautet:
Was würde ein unabhängiger Dritte am Tag der Schätzung für dieses (bebaute) Grundstück bezahlen?

viele Grüße

besten Dank...

...Robert.

Wie ist den die "Unbefangenheit" eines solchen Orstgerichtes einzuschätzen?

In der Regel sind das doch Leute aus der Gemeinde in der das Haus/Grundstück steht. Wenn man davon ausgeht, dass diese Leute heimatverbunden und bodenständig sind, könnte da im Unterbewusstsein nicht auch der Wert für die Gemeinde mitspielen? Insbesondere wenn auch kulturelle/denkmalschützerische Aspekte dazukommen?
Bestünde dann nicht die "Gefahr" dass die Schätzung gar nicht so "unabhängig" ist wie sie sein sollte?

Grüße
Martin

OG

Hallo Martin,
Mitglieder der Ortsgerichte sind Ehrenbeamte des Landes Hessen.
Mit Eid und so.
Wenn nachgewiesen wird, das "gekungelt" wurde , gibt es ein Disziplinarverfahren.

Da es ein Ehrenamt ist, macht man es nach bestem Wissen und Gewissen.

Ist doch Ehrensache;-))

Eine "Gefälligkeitsschätzung" macht jedes OG nur einmal: danach ist es weg.

Unabhängigkeit ist jedenfalls das oberste Gebot.

viele Grüße

Danke, Robert.

Gruß
Martin