Fachwerk.de - Interessante Frage an die Baurechts-Füchse....
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Dipl.-Ing. (FH) - Freier Architekt | Johannes Langfermann | 26.09.05
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Bauantrag
Wenn es so ist, wie Sie schildern, hat die alte Bauvoranfrage einen anderen Inhalt als das jetzige (geplante) Baugesuch. Mithin wäre das neue Vorhaben von der alten Bauvoranfrage nicht gedeckt.
Die Teilungsgenehmigung besagt nichts, weil in vielen Bauordnungen das eventuelle Entstehen baurechtswidriger Umstände durch die Teilung nicht mehr geprüft wird. Das böse Erwachen kommt dann nach der Teilung.
Wenn Sie als Architekt eine Planung gegen zwingende Festsetzungen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes betreiben, wissen Sie, daß Sie dem Bauherrn eine unbrauchbare Planung Verkaufen und haben keinen Anspruch auf Ihr Honorar ! Schadensersatzansprüche bleiben außerdem bestehen.
Freilich kann man sich darüber unterhalten, ob es Sinn macht oder zulässig oder überhaupt möglich ist, im WA Flächen für die Landwirtschaft festzusetzen. Landwirtschaft stinkt und lärmt nun einmal und dem Gebot der Konfliktbewältigung genügt so eine Planung m.E. kaum: § 50 BImSchG, der leider einzigen Klammer zwischen Immissionsschutzrecht und Planungsrecht.
Ausweg könnte eventuell ein Antrag auf B-Planänderung an die Gemeinde sein, gut begründet und unterfüttert mit reichhaltig Rechtsprechung zum Verhältnis von WA und Landwirtschaft. Aber kein Thema fürs Internet, eher für einen Fachanwalt. Aber wieder ein Beispiel für die fehlende Qualität von Planung im ländlichen Raum.
Grüße vom Niederrhein
Wenn es so ist, wie Sie schildern, hat die alte Bauvoranfrage einen anderen Inhalt als das jetzige (geplante) Baugesuch. Mithin wäre das neue Vorhaben von der alten Bauvoranfrage nicht gedeckt.
Die Teilungsgenehmigung besagt nichts, weil in vielen Bauordnungen das eventuelle Entstehen baurechtswidriger Umstände durch die Teilung nicht mehr geprüft wird. Das böse Erwachen kommt dann nach der Teilung.
Wenn Sie als Architekt eine Planung gegen zwingende Festsetzungen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes betreiben, wissen Sie, daß Sie dem Bauherrn eine unbrauchbare Planung Verkaufen und haben keinen Anspruch auf Ihr Honorar ! Schadensersatzansprüche bleiben außerdem bestehen.
Freilich kann man sich darüber unterhalten, ob es Sinn macht oder zulässig oder überhaupt möglich ist, im WA Flächen für die Landwirtschaft festzusetzen. Landwirtschaft stinkt und lärmt nun einmal und dem Gebot der Konfliktbewältigung genügt so eine Planung m.E. kaum: § 50 BImSchG, der leider einzigen Klammer zwischen Immissionsschutzrecht und Planungsrecht.
Ausweg könnte eventuell ein Antrag auf B-Planänderung an die Gemeinde sein, gut begründet und unterfüttert mit reichhaltig Rechtsprechung zum Verhältnis von WA und Landwirtschaft. Aber kein Thema fürs Internet, eher für einen Fachanwalt. Aber wieder ein Beispiel für die fehlende Qualität von Planung im ländlichen Raum.
Grüße vom Niederrhein
Neue Nutzungen für alte Gebäude
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Dietmar Beckmann | Büro für Städtebau+Architektur | D.B. | 26.09.05
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Dietmar Beckmann | Büro für Städtebau+Architektur | D.B. | 26.09.05
50 - 50
Moin,
zur ersten Hälfte: war alles vor dem Gebäudekauf bzw. "vor meiner Zeit". Und der Inhalt von Anfrage und Antrag ist tatsächlich identisch, nur daß die Gemeinde Ihren Fehler (den positiven Bescheid auf eine nicht genehmigungsfähige Bauvoranfrage) mittlerweile erkannt hat und von der Voranfrage nicht mehr viel wissen will. Geplant hat, wenn man es überhaupt so nennen kann, eine Küchentisch-Lusche, und ich versuche mich nun daran, den Karren einigermaßen wieder aus dem Dreck zu ziehen.
Der zweite Teil klingt sehr hilfreich - gibt es hier irgendeine Möglichkeit, die Kosten der B-Planänderung der Gemeinde - die ja einen nicht unwesentlichen Teil zum Bockmist beigetragen hat - überzubügeln? Wenn ich richtig im Bilde bin, müßte sowohl den vorhabenbezogenen B-Plan als auch die Änderung derjenige bezahlen, der ein Interesse an der Änderung / Neuaufstellung hat - also meistens der Bauherr :-( Oder?
Moin,
zur ersten Hälfte: war alles vor dem Gebäudekauf bzw. "vor meiner Zeit". Und der Inhalt von Anfrage und Antrag ist tatsächlich identisch, nur daß die Gemeinde Ihren Fehler (den positiven Bescheid auf eine nicht genehmigungsfähige Bauvoranfrage) mittlerweile erkannt hat und von der Voranfrage nicht mehr viel wissen will. Geplant hat, wenn man es überhaupt so nennen kann, eine Küchentisch-Lusche, und ich versuche mich nun daran, den Karren einigermaßen wieder aus dem Dreck zu ziehen.
Der zweite Teil klingt sehr hilfreich - gibt es hier irgendeine Möglichkeit, die Kosten der B-Planänderung der Gemeinde - die ja einen nicht unwesentlichen Teil zum Bockmist beigetragen hat - überzubügeln? Wenn ich richtig im Bilde bin, müßte sowohl den vorhabenbezogenen B-Plan als auch die Änderung derjenige bezahlen, der ein Interesse an der Änderung / Neuaufstellung hat - also meistens der Bauherr :-( Oder?
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Dipl.-Ing. (FH) - Freier Architekt | Johannes Langfermann | 26.09.05
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B-Planänderung
Man könnte vielleicht meinen, das Interesse an der B-Planänderung sei ein beiderseitiges: Hat die Gemeinde vielleicht Geld und Lust sich auf eine Normenkontrollklage einzulassen ?
Vielleicht kann man sich den Aufwand ja teilen:
- weil der Bauherr Nutzen in Form von Baurecht davon hat
- weil es sonst schlecht um die Gemeindefinanzen steht.
Mit einem nichtigen B-Plan kann man doch schlecht Grundstücke verkaufen.
Es ist eine Frage des Verhandelns. Wenn noch Grundstücke zu Verkaufen sind, können die Kosten ja nach dem Flächenmaßstab umgelegt werden.
Grüße vom Niederrhein
Man könnte vielleicht meinen, das Interesse an der B-Planänderung sei ein beiderseitiges: Hat die Gemeinde vielleicht Geld und Lust sich auf eine Normenkontrollklage einzulassen ?
Vielleicht kann man sich den Aufwand ja teilen:
- weil der Bauherr Nutzen in Form von Baurecht davon hat
- weil es sonst schlecht um die Gemeindefinanzen steht.
Mit einem nichtigen B-Plan kann man doch schlecht Grundstücke verkaufen.
Es ist eine Frage des Verhandelns. Wenn noch Grundstücke zu Verkaufen sind, können die Kosten ja nach dem Flächenmaßstab umgelegt werden.
Grüße vom Niederrhein
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Dietmar Beckmann | Büro für Städtebau+Architektur | D.B. | 26.09.05
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ich
schieß mal fix ins blaue, ohne das jetzt nachgeschaut zu haben: mit der Bauvoranfrage wird der bauplanungsrechtliche Aspekt geprüft, antwort: va eindeutig ja. ist der va bestandskräftig, kann und darf bei der Baugenehmigung der bauplanungsrechtliche teil (baugesetzbuch) nicht mehr geprüft werden, nur noch der bauordnungsrechtliche (lbo, nachbarschaftsgesetze etc.) da liegt der feine unterschied. scheitert der baunatrag am bauordnungsrecht, wie es zu sein scheint, haben sie nix in der hand, denn bauordnungsrecht wird in einer bauvoranfrage eben nicht geprüft, da geht es hauptsächlich nur um die §§ 34,35 baugb. insoweit entsteht mit einer bauvoranfrage keine abschließende rechtssicherheit, da nur teilmengen geprüft werden.
ich hoffe, dass war jetzt verständlich? ich fühle mich ein wenig wirr heute :-)))
b-plan-änderung: da sehen sie chancen? haben sie so was schon mal erlebt? das verursacht ziemliche kosten, wenn ich schon mal nur an die bekanntmachung denke.
aber wie heißt es: kein b-plan ohne ausnahmen. hier würde ich am ehesten die chance sehen. außerdem versthe ich den hintergrund nicht, zumindest heute abend nicht: was hat die landwirtschaftliche Fläche mit der Scheune zu tun??? die fläche bleibt doch bestehen und auch in landwirtschaftlicher nutzung?
und noch eins: satzungen haben die schöne angewohnheit, unwirksam zu sein: formfehler, verstöße gegen alle möglichen grundsätze (bestimmheit, verhältnismäßigkeit etc.) das wäre ein weiterer ansatzpunkt. und wo kein b-plan, da kein problem vermutlich. aber auch das wird einen längeren atem benötigen.
schieß mal fix ins blaue, ohne das jetzt nachgeschaut zu haben: mit der Bauvoranfrage wird der bauplanungsrechtliche Aspekt geprüft, antwort: va eindeutig ja. ist der va bestandskräftig, kann und darf bei der Baugenehmigung der bauplanungsrechtliche teil (baugesetzbuch) nicht mehr geprüft werden, nur noch der bauordnungsrechtliche (lbo, nachbarschaftsgesetze etc.) da liegt der feine unterschied. scheitert der baunatrag am bauordnungsrecht, wie es zu sein scheint, haben sie nix in der hand, denn bauordnungsrecht wird in einer bauvoranfrage eben nicht geprüft, da geht es hauptsächlich nur um die §§ 34,35 baugb. insoweit entsteht mit einer bauvoranfrage keine abschließende rechtssicherheit, da nur teilmengen geprüft werden.
ich hoffe, dass war jetzt verständlich? ich fühle mich ein wenig wirr heute :-)))
b-plan-änderung: da sehen sie chancen? haben sie so was schon mal erlebt? das verursacht ziemliche kosten, wenn ich schon mal nur an die bekanntmachung denke.
aber wie heißt es: kein b-plan ohne ausnahmen. hier würde ich am ehesten die chance sehen. außerdem versthe ich den hintergrund nicht, zumindest heute abend nicht: was hat die landwirtschaftliche Fläche mit der Scheune zu tun??? die fläche bleibt doch bestehen und auch in landwirtschaftlicher nutzung?
und noch eins: satzungen haben die schöne angewohnheit, unwirksam zu sein: formfehler, verstöße gegen alle möglichen grundsätze (bestimmheit, verhältnismäßigkeit etc.) das wäre ein weiterer ansatzpunkt. und wo kein b-plan, da kein problem vermutlich. aber auch das wird einen längeren atem benötigen.
Zwei linke Hände und Spass dabei
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Bettina Ingenkamp | 26.09.05
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Bettina Ingenkamp | 26.09.05
Das Ende vom Lied
Danke für die Antworten. Es war am Ende (trotz anfänglichem, immensen Widerstand bei der Stadt) zumindest für den Bauherren ganz einfach. Das Bauamt hat eingesehen, daß es mit dem (falschen) Vorbescheid Riesenmist gebaut hat, und nachdem sich der Bauherr in Sachen Art und Maß der baulichen Nutzung ein wenig bewegt hat, wurde eine Genehmigung erteilt. Aus der weiteren Planung habe ich mich dennoch verabschiedet, weil die Baugenehmigung zwar zu Gunsten des Bauherrn, aber entgegen den Festsetzungen des B-Plans und damit definitiv zu Unrecht erteilt wurde. Und die gängige Rechtssprechung sieht in solchen Fällen interessanterweise folgendes vor: bei Baugenehmigungen, die zu Unrecht erteilt wurden, trägt - falls vorhanden - der Architekt die volle Haftung, z.B. wenn das Haus aufgrund der Klage eines Nachbarn verändert werden muß. Das Bauamt ist merkwürdigerweise fein raus aus der Haftung. Weil den Bauantrag ein Anderer unterschrieben hat habe ich den Kunden ziehen lassen. Falls die Sache mit der Haftung jemanden ernsthaft interessiert, krame ich gerne das Urteil (ziemlich aktuell) mit AZ raus.
Schön´ Gruß,
Johannes Langfermann
Danke für die Antworten. Es war am Ende (trotz anfänglichem, immensen Widerstand bei der Stadt) zumindest für den Bauherren ganz einfach. Das Bauamt hat eingesehen, daß es mit dem (falschen) Vorbescheid Riesenmist gebaut hat, und nachdem sich der Bauherr in Sachen Art und Maß der baulichen Nutzung ein wenig bewegt hat, wurde eine Genehmigung erteilt. Aus der weiteren Planung habe ich mich dennoch verabschiedet, weil die Baugenehmigung zwar zu Gunsten des Bauherrn, aber entgegen den Festsetzungen des B-Plans und damit definitiv zu Unrecht erteilt wurde. Und die gängige Rechtssprechung sieht in solchen Fällen interessanterweise folgendes vor: bei Baugenehmigungen, die zu Unrecht erteilt wurden, trägt - falls vorhanden - der Architekt die volle Haftung, z.B. wenn das Haus aufgrund der Klage eines Nachbarn verändert werden muß. Das Bauamt ist merkwürdigerweise fein raus aus der Haftung. Weil den Bauantrag ein Anderer unterschrieben hat habe ich den Kunden ziehen lassen. Falls die Sache mit der Haftung jemanden ernsthaft interessiert, krame ich gerne das Urteil (ziemlich aktuell) mit AZ raus.
Schön´ Gruß,
Johannes Langfermann
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Dipl.-Ing. (FH) - Freier Architekt | Johannes Langfermann | 03.01.06
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Interessante Frage an die Baurechts-Füchse....
Hallo. Das muss man sich zunächst mal auf der Zunge zergehen lassen. - Gedankenstrich -
-BauGB
-Gibt es auch einen FNP-Plan?
-B-Plan WA, rechtsgültig seit .., Plan + Textfestsetzungen?
-1 x landwirtschaftl. Nutzung
- Umgebungsbebauung, wie?
- Denkmalschutz auch nichts zu machen
- Ausnahmen und Befreiungen...?
- Hessen: Widerspruch >Anhörungsausschuß des Kreises > RP
- Muss ich erstmal drüber schlafen, dann irgendwas vergleichbares finden.
Zunächst mal mfg HG Spahn
Hallo. Das muss man sich zunächst mal auf der Zunge zergehen lassen. - Gedankenstrich -
-BauGB
-Gibt es auch einen FNP-Plan?
-B-Plan WA, rechtsgültig seit .., Plan + Textfestsetzungen?
-1 x landwirtschaftl. Nutzung
- Umgebungsbebauung, wie?
- Denkmalschutz auch nichts zu machen
- Ausnahmen und Befreiungen...?
- Hessen: Widerspruch >Anhörungsausschuß des Kreises > RP
- Muss ich erstmal drüber schlafen, dann irgendwas vergleichbares finden.
Zunächst mal mfg HG Spahn
Erhalten-Bewahren-Sichern-Nutzen - Und - Die Kostenrechnung
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Dipl.-Ing./ Dipl.-Ing. HG, Spahn | 09.06.08
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