Was muß in einen Kaufvertrag bei vermieteter Immobilie?

Hallo,

wir möchten ein vermietetes Haus kaufen.
Jetzt kam der Kaufvertragsentwurf und ich vermisse Regelungen wie Überlassung der Mietkaution an uns oder eine Nebenkostenabrechnung mit dem Verkäufer. (Der Verkäufer erzählte bei der Besichtigung, daß er die NK mit einem entsprechenden Aufschlag besieht um einen Puffer bei Energiepreiserhöhungen zu haben)
Oder gehören solche Regelungen nicht in einen Kaufvertrag?

Liebe Grüße

Urmel

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 17.04.13

Übergabe


Regeln Sie im Kaufvertrag die Übergabemodalitäten, vor allem den Termin des Besitzüberganges und die Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug. Der Notar kann dabei helfen und beraten.
Der Verkäufer übergibt dann sämtliche Unterlagen, Kontostände bzw. Konten, Miet- und Versicherungsveträge, Lieferverträge, Steuerzahlungen usw. zu einem vereinbarten Zeitpunkt inklusive körperlicher Übergabe des Grundstückes mit Begehung. Davon machen Sie ein Übergabe/Übernahmeprotokoll und das wars dann. Damit sind zum Stichtag alle Rechte und Pflichten auf Sie übergegangen und der Verkäufer ist raus.

Viele Grüße
Immer vorher Gehirn einschalten
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 17.04.13

Kaufvertrag


Immobilienkauf/-verkauf geht nur über Notar.
Am besten den vorab ansprechen und aufklären lassen.
Viel Erfolg.
SG
Geht nicht gibt's nicht!
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ESZTERMANN HAUSTECHNIK – Energieberater | | 17.04.13


Hallo Herr Böttcher,

im Kaufvertrag ist vorgesehen, daß wir nach Kaufvertragsunterschrift innerhalb von 14 Tagen den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu entrichten haben, der Besitz aber erst nach Grundbucheintrag auf uns übergeht. Heißt das im schlimmsten Fall wir bezahlen haben aber erst nach 6-8 Wochen ein Anspruch auf die Mieten?

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| 17.04.13

Kaufvertrag


…würd ich nicht machen.
Nicht nur der Vertrag, auch die Zahlung nur über Notar.
Geht nicht gibt's nicht!
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ESZTERMANN HAUSTECHNIK – Energieberater | | 17.04.13

Kaufvertrag


haben Sie so einen Vertrag beim Notar unterschrieben?
Immer vorher Gehirn einschalten
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 17.04.13


..nein noch nicht. Es war erst ein Kaufvertragsvorentwurf vom Notar.

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| 17.04.13

Kaufvertrag


Das ist ungewöhnlich.
Der Kaufpreis wird erst fällig bei Auflassung, also bei Eintragung im Grundbuch. Die Kaufsumme wird bis dahin nicht an den Verkäufer ausbezahlt, sondern auf ein Konto beim Notar hinterlegt (Notaranderkonto). Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt erst wenn die Auflassung vollzogen ist, also eine Kopie der Grundbuchänderung bei Käufer und Verkäufer vorliegt. In diesem Sinne kann man auch die körperliche Übergabe der Immobilie regeln, die mit Voraussetzung für die Zahlungsfreigabe vereinbart werden kann.
Wann der Stichtag des Besitzüberganges vereinbart wird bleibt ihrem Verhandlungsgeschick überlassen. Das kann sein bei Kaufvertragsabschluß oder erst bei Eigentumsübergang im Grundbuch oder irgendwann dazwischen.

Viele Grüße
Immer vorher Gehirn einschalten
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 17.04.13

Ich sehe das so...


...wie Georg.

Sie gehen im Falle, daß Sie den Kaufvertrag so abschließen wie geplant, erhebliche Risiken ein.

Das Notaranderkonto kostet Sie ein paar Euro zusätzlich, und bietet dem Verkäufer Sicherheit. Eine Zahlung vor notariellen Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit bedeutet, daß Sie etwas bezahlen, obwohl die Voraussetzungen für den Kauf noch gar nicht vorliegen und im Extremfall (öffentliche Vorkaufsrechte) auch gar nicht eintreten müssen.

Eine exakte Kautionsaufstellung (nachgewiesen durch die Mietverträge) und deren Abrechnung incl. Zinsen ist ebenso erforderlich wie die Regelung der Übergabemodalitäten der Kautionen.

Bezüglich der Nebenkosten wäre eine gute und vor allem streitfreie Lösung, daß der Verkäufer zum Termin des Überganges der Nutzen/Lasten eine letzte Betriebskostenabrechnung für alle Mieter erstellt. Damit gibt es eine klare Trennung. Eine NK-Abrechnung darf keine Zeiträume von mehr als einem Jahr umfassen; ein kürzerer Zeitraum ist aber durchaus möglich.

Grüße

Thomas
Holz schwimmt immer oben
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Restauratio GmbH | | 18.04.13

Wessen Notar?


Zur Sache kann ich absolut nichts beitragen. Wichtig wäre bestimmt noch zu wissen, ob ihr das Haus weiter vermieten wollt oder ob ihr da selber einziehen möchtet. Ich vermute ersteres, richtig?

Wer hat denn den Notar ausgesucht? Vermutlich der Verkäufer, oder? Der muss euch auf jeden Fall den Vertrag erklären. Ich habe, weil ich davon so gar keine Ahnung habe und es ja nicht gerade um Peanuts geht, mir eine zweite Meinung zu meinem Kaufvertrag eingeholt. Sprich, ich habe mir einen zweiten (unabhängigen) Notar/Rechtsanwalt gesucht und ihn den Vertrag prüfen lassen. Das war nicht wirklich teuer und ich hatte ein deutlich besseres Gefühl beim Unterschreiben.

Bezahlung war bei mir auch erst nach erfolgtem Grundbucheintrag. Ich habe allerdings direkt an den Verkäufer gezahlt. Früher zahlen würde ich nur, wenn das Ganze über ein Notarandenkonto läuft.

LG,
Tina
Traumhaus gefunden
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 18.04.13

Entmietung?


Hallo, eine vermietete Immobilie für den Eigengebrauch (ist es denn für den Eigengebrauch gedacht? Oder soll weiter vermietet werden?) zu kaufen, kann ja einige Fallstricke enthalten. Der Hauptfallstrick dabei ist einfach, dass im Falle der angestrebten Selbstnutzung der Mieter zum Zeitpunkt X nicht draußen ist. Und das kann sich dann ziehen. Wir hatten uns selbst zwei derartige Immobilien angesehen und sind dann vom Kauf abgekommen. Unser Notar und auch unser Anwalt hätten uns angeraten eine Art "Kaufpreisfälligkeit bei Entmietung der Immobilie" zu vereinbaren und die Entmietung dem Verkäufer als Hausaufgabe und "Motivation" mit auf den Weg zu geben; Zahlungsabwicklung wäre dann auch über den Notar gelaufen. Eigenbedarfsanmeldung könnte durchaus schwierig werden und das kann sich dann ziehen. Wir kennen einen Fall von ehemaligen Nachbarn, die jahrelang nicht reinkonnten. Gruß Tapp


Marius Tapp | 18.04.13


Hallo @ alle,

vielen Dank für die rege Beteiligung.

Das Haus ist voll vermietet und das soll auch so bleiben.

Wir haben nochmal mit dem Notar telefoniert und die Vorgehensweise ist jetzt folgende:
-Unterschrift Kaufvertrag
-nach Eintragung der Grundschuld Zahlung des Kaufpreises
an den Verkäufer
-damit Besitzübergabe an uns und damit auch der Übergang aller Rechte und Pflichten auf uns
-Eintragung ins Grundbuch und damit auch Eigentumsübergang.

Ist das jetzt so vertretbar?

Was ich noch nicht besprochen habe ist die Aufnahme, daß der Verkäufer eine Abrechnung der Nebenkosten bei Besitzübergabe vorzunehmen hat und die Konten der Mietkautionen auf uns zu übertragen hat.

Ja der Verkäufer hat den Notar ausgesucht.

Wenn es noch etwas zu beachten gibt bin ich für weitere Tipps sehr dankbar.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 18.04.13

Hauskauf


Wenn ich das jetzt richtig verstanden habe Kaufen Sie das Haus auf Pump, also auf der Grundlage der Auflassungsvormerkung, dem Kaufvertrag und der Zustimmung des Verkäufers.
Das ist nicht nur ungewöhnlich sondern vorsichtig ausgedrückt blauäugig bei einem Renditeobjekt.
Ich hoffe Sie haben was den Kaufpreis betrifft da einen seehr günstigen Kauf getätigt.
Um das mal etwas zu erläutern:
Üblicherweise rechnet man als nachhaltig erzielbare Mieteinnahme 80% der Nettokaltmiete. Ich hoffe das reicht um damit Zins und Tilgung zu bedienen. Sonst kann es sehr eng werden.

Viele Grüße
Immer vorher Gehirn einschalten
Mitglied der Fachwerk.de Community
Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 18.04.13


Hallo Herr Böttcher,

ja wir haben einen sehr günstigen Kauf getätigt.
Selbst bei nur 50% der jetzigen Nettokaltmiete trägt sich das Objekt von selbst.(Und das bei 3,4% anfänglicher Tilgung) Einen Teil des Mietüberschußes wird wieder Reinvestiert und ein Teil geht in eine jährliche Sondertilgung.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 18.04.13

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