Vermehrte Rissbildung - Kauf steht an, was tun

Hallo zusammen.

Ich bin neu hier und wollte mich vorweg erstmal vorstellen.
Ich heiße Benedikt, bin 33 Jahre alt und wohne in der Nähe von Remagen in einem schönen Dörfchen.
Ich liebe Holz in allen Formen. Nebenbei baue ich meine eigenen Möbel aus Holz und Stahl. Messergriffe und Angelruten mit Holzgriffen gehören ebenso zu meiner Bastelleidenschaft.

Nun zu meinem Problem....

Ich wohne seit etwas mehr als 3 Jahren in einem alten Vierkanthof. Das Fachwerkhaus wurde um 18. Jahrhundert gebaut.
Ansich bin ich eigentlich ganz glücklich weil es mein Traumhaus geworden ist. Nun steht, wenn es denn alles so passen sollte bald der Kauf an.

Was mich aber beunruhigt, ist die Rissbildung in einigen Gefachen. Das ein Fachwerkhaus immer etwas arbeitet ist mir klar, aber die Risse werden größer und ich habe Angst, dsas das ein größeres Problem werden könnte.

Ich versuche anschließend ein paar Bilder anzufügen.

Was für Kosten kommen bei einem Gutachten auf mich zu? Und wie finde ich einen kompetenten Gutachter? Über Google finde ich in der Gegend nicht wirklich jemanden obwohl die Region viele Fachwerkhäuser hat.

Ich weis, eine Ferndiagnose ist kaum machbar aber evtl könnt ihr mir trotzdem etwas weiter helfen.

Grüße

Benedikt

Und noch ein Bild. Wie kann ich mehrere Bilder einfügen?

Und die Bilder werden irgendwie automatisch gedreht

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Risse

Um etwas über die Ursache der Risse sagen zu können muß man den genauen Aufbau der Wandkonstruktion und die baulichen Veränderungen/Sanierungen der letzten Jahre kennen.
Beispiel:
Wurde innen eine Trockenbau- Wandschale (wenn ja wie) vor die Wand gesetzt?

Rissbildung

Ich vermute als erstes einen Mix unterschiedlicher, wahrscheinlich auch wenig fachwerktauglicher Baustoffe, z.B. GK-Platten, eine Art verputzter Vorsatzschale oder überputzte Fachwerkteile, die sich unter dem Putz natürlich bewegen und zur Rissbildung führen. Da es sich um horizontale, vertikale und schräge Risse handelt, die an ganz unterschiedlichen Stellen auftauchen, wird es eher darauf zurückzuführen sein.

Für eine Kaufberatung bzw. Kaufentscheidung wäre es wichtig zu wissen oder zu ergründen, wer, mit welchen Bauteilaufbauten die bisherigen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Danach könnte eher ein zutreffende Vermutung über die Rissbildung geäußert werden.

Ob in dem ganzen Objekt "Bewegung" ist, kann nur an Ort und Stelle in einer Begutachtung im Zusammenhang geklärt werden. Sicherlich sind die Rissbildungen ein bemerkenswerter Punkt in der Kaufberatung.

Eine detaillierte Kaufberatung ist gerade bei einem größeren Objekt, das aus mehreren Baukörpern besteht, unverzichtbar; auch um über anstehende Sanierungs- oder Instandhaltungskosten informiert zu werden, über Ausbau- oder Umnnutzungsmöglichkeiten und über die eigentumsrechtliche Situation.

Ich führe solche Immobilienkaufberatungen in NRW/RLP durch, speziell auch bei historischen Objekten/Fachwerkbauten. Remagen ist unweit. Ich sende Ihnen bei Interesse gerne weitere Informationen zu meiner Kaufberatung zu. Sie können mich auch gerne dazu anrufen. Meine Kontaktdaten finden Sie unter "pickartzarchitektur".

Will Pickartz/Architekt/Bad Münstereifel

Risse

Also bis auf das letzte Foto sind die Gefache auf Lehmbasis. Eine Trockenbauwand wurde nicht vorgesetzt. Es ist nur der Putz (glaub es ist Kalkputz) über die Gefache von innen gezogen. Von außen ist nichts verputzt oder verkleidet.
Das letzte Foto ist im Bad und da kenn ich den genauen Aufbau nicht. Müsste aber eine Steinwand sein.

Sanierungsdetails

Haben Sie die Innenausbauarbeiten bisher komplett selbst durchgeführt bzw. können auch zu dem ursprünglichen, umsanierten Zustand Auskunft geben ?

Mein Zimmermann sagte - den ich wegen meiner Risse holte -, dass nur Querrisse böse Risse sind. Dann senkt sich was.
Um auf der sicheren Seite zu sein, einfach einen Zimmermann zurate ziehen.

Risse

Nein habe ich nicht durchgeführt. Ich habe mal Gefache ausgebessert und Verschönerungsarbeiten durchgeführt aber die Sanierung habe ich nicht gemacht.

Von außen kann ich nichts gravierendes erkennen das sich Balken senken oder so. Auch die Gefache sind auf der Seite zum Großteil ohne Spalt mit dem Balken verbunden. Durch die Arbeiten die ich gemacht habe, weis ich, das die Gefache aus Lehm sind und direkt da drüber der Putz liegt. Also keine Zwischenschicht. Nicht alle Räume im Haus sind übergeputzt. Die Balken sind augenscheinlich trocken und ohne Wurmbefall o.ä.

Ich kann leider nicht beurteilen inwiefern ein minimaler Spalt zwischen Gefach und Balken tolerant ist. Klar wenn das Gefach neu gemacht wurde ist alles bündig aber nach Jahren denke ich ist es normal durch die Holzausdehnung.

Troll

Ich bin mir jetzt sicher das sich hier ein Troll herumtreibt:

"Mein Zimmermann sagte - den ich wegen meiner Risse holte -, dass nur Querrisse böse Risse sind."
Aha.
Wir wissen damit wir Unterhaltung tun.

Zum Foto:
Nee, iss nich schlimm, sind ja keine waagerechten Risse.

Mr. Allwissend

Was ist daran falsch, zu sagen: "Im Zweifel einen Fachmann zurate ziehen?" Sie haben eine äußerst selektive Wahrnehmung.
Ich kann nichts dafür, dass es Männer wie Sie gibt, die augenscheinlich ein Problem mit ihrem Ego haben. Also passen Sie mal auf, Meister aller Reusen und Einzigwissender: Da es hier keinen Igno-Button zu geben scheint, werde ich mein persönliches Persona non grata einschalten. Sie können stänkern, so viel Sie wollen, von mir wird es keine Reaktion mehr geben.
Gehaben Sie sich wohl.

nur die Ruhe..

heilegestritten hat noch niemand irgend ne Baustelle..
und so richtig Zielführend ist das auch nicht ..
und ja Herr Böttcher weiss ne ganze menge..
das wird Ihm ,so ganz ohne Argumente ;auch niemand ausreden..
Vielleicht wären ein Paar Aussenaufnahmen zielführend,
Klar ist, wie oben schon erwähnt das man sich das Vorort anschauen müsste um überhaupt was sagen zu können.

Und die vorortbesichtigung sollte mit Leuten gemacht werden wie eben Herrn Böttcher,Herrn Pickartz oder Ähnlich Fachkundigen Leuten,
Die Risse die ich dort sehe,grad das bild mit der Fensterleibung/Sturz , sieht schon nach bewegung im Trockenbau aus aber auch das weiss man erst wenn man es aufmacht..
andere risse bestimmt fehlender kellenschnitt aber auch bewegungsrisse aber wie gesagt grösstenteils Vermutung ,aussenaufnahmen und vorortbesichtigung hilft weiter..
greets Flakes..

Jupp

"und ja Herr Böttcher weiss ne ganze menge..
das wird Ihm ,so ganz ohne Argumente ;auch niemand ausreden.."
Na, das mache ich ihm auch nicht streitig. Er wird sein Diplom nicht im Lotto gewonnen haben. Seine herablassende Art aber, die darf ich unerträglich finden.

Verarbeitungsfehler der Putzer?

Hallo Benedikt,

mir sehen die Risse aus wie Verarbeitungsfehler der Putzer.
Kann es sein, das nachträglich irgendwelche Plattenware z.B. als Innendämmung aufgebracht wurde?
Bild 1,2 Putzrisse, klingt es hohl im Bereich der Risse?
Bild 3 Hier könnte die Decke nachträglich verputzt und der Putz ein Stück über die Ecke auf die fertige Wand aufgezogen worden sein um vielleicht irgendwelche Risse zuzuschmieren,
Bild 4,5 Hier scheint eine Platte auf die Außenwand aufgebracht und die Kanten stumpft gegen die einbindende Wand gestoßen zu sein mit dem Putz wurde genauso verfahren, Gewebe in der Fenterlaibung scheint zu fehlen. Die Kante der Platte nur knapp überspachtelt.
Bild 6 Der Ständer scheint breiter als sichtbar und links teilweise einfach überputzt , der Riss links könnte von einem unzureichend überputzten Kabelschlitz resultieren.

Ist Spekulation meinerseits, evt. mal die Wände vorsichtig abklopfen und die Risse etwas freilegen zum Nachsehen (z.b. Bild 4/5 und 6. Ich habe sowas schon häufiger gesehen im Zusammenhang mit mangelhaft ausgeführtem Verputz von Innendämmungen und Einbindung von ungedämmten Bauteilen.
Sind sie sicher das die Außenwände innenseitig nur verputzt sind? Mir scheinen die Laibungen dafür etwas zu tief, zumal gerade am Fenster ein Absatz zu sehen ist der irgendwie auf eine HWF-Platte, Kalziumslikatplatte, Holzbalken, Vorsatzschale o.ä. hindeutet. Vielleicht mal schauen ob es eine Dokumentation gibt und den Wandaufbau der Außenwand prüfen.

Gruß
Detlef

Nachfolgend noch eine Bitte an Fr. Unerschütterlich:

Bitte unterlassen sie das Stänkern hier im Forum und klären sie ihre Unstimmigkeiten persönlich mit Hr. Böttcher per PN sofern dazu eine Veranlassung beiderseitig bestehen sollte.

Ihre Wiedergabe einer Aussage ihres Zimmermannes erscheint mir unter Berücksichtigung des im Eingang geschilderten Sachverhaltes und der Fragestellung von Benedikt schlicht am Thema komplett vorbei.
Schon aufgefallen? Benedikt schildert gerade seine Schwierigkeit einen geeigneten Gutachter zu finden.
Ihre Empfehlung lautet schlicht "Zimmermann", etwas später dann "Fachmann". Erläuterungen, Kriterien, Hilfestellungen o.ä. bleiben sie schuldig. Die Erläuterung zu Querrissen ist schlicht gefährlicher Blödsinn. Auch andere ihrer Kommentare zeigen eine gewisse Inhaltsarmut verbunden mit ausgeprägter Renitenz, vielleicht ist facebook eher der geeignete Tummelplatz.

Risse im Innenputz

Wenn sich bei außen sichtbarem Fachwerk keine Risse, Absenkungen, Verformungen zeigen würde ich mir bei kleinen Rissen im Innenputz keine Sorgen machen. Risse zwischen Wand und Decke sind nicht ungewöhnlich.
Möglicherweise handelt es sich auch um Gips- oder Kalkgipsputz, der aufgrund der größeren Härte gegenüber dem Lehmuntergrund zu Rissen neigen kann, der Lehm ist zu weich oder es wurde keine Trennung der Putzschichten von den Fachwerkhölzern vorgenommen.

Ich würde bei breiten Rissen einen kleinen Teil des Putzes ablösen um das besser beurteilen zu können.

Andreas Teich

werde Fotos nachliefern

Schon mal Danke für die Hilfestellung.

Ich erkundige mich bei meinem Vermieter mal, ob er den genauen Sanierungsvorgang kennt oder ob es Dokumentationen gibt.

Bis auf die Geschichte am Sturz des Fensters im Badezimmer, wo eine Verschalung oder Wand vorgesetzt ist (werde ich mal erforschen) wurde nur Putz über die Gefache gezogen. Die Risse auf den ersten beiden Bildern folgen von außen betrachtet den Balken weil die auch schräg nach oben verlaufen.
Ich werde heute oder morgen noch Bilder der Außenwand nachliefern.